부동산등기원인증서 공증강제화 방안에 관한 연구 = (A) Study of necessary notary for deed of grunds for registration for real estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With economic development, South Korea has gone through social disorder, attributed to real estate speculation caused by the allowance of the registration for real estate transaction. Although there have been attempts to improve real estate registration system to prevent such speculation, they couldn't go beyond public regulation. The fundamental method that would normalize real estate transaction is to notarize the transactions that causes real estate registration in order to obtain credibility.
Although notarization has been in range of many areas in South Korea, the number of notarization is declining over years. On top of that, there are not sufficient notaries while the existing ones are clustered in certain regions. It is a time to promote to expand the number of notary and their business by introducing 'deed of grounds for registration for real estate'.
Since 1978, there have been legislative trials to notarize the deed for grounds for registration. However they never went into effect due to lack of recognition on notarization, cost and time commitment required for notarization, unnecessary procedures and opposing powers.
Advanced nations such as Germany and France already have required notarization for real estate transaction. The followings are detailed explanation.
Germany made it mandatory to file real estate sales contract with notarial deeds. Therefore, real estate transaction contracts are notarized in written with notarial deeds, based on which real estates are registered. In addition estimation and credibility are allowed for safe transactions. With credibility in registration, transactions are secured with safety. Also those in charge of notarization based on natarial deed are responsible for every real estate related transaction. With this, direct service from notaries is possible.
French civil law states that real estate transaction must be accompanied by filing written contract before the notary. Real estate transaction contract is only valid with a notarial deed and contract completion itself can transfer the possession. Notaries play big role with only full time ones are validated.
For U.S. real estate transfer of a real right, they are divided into recording and torrens system. Most of transactions are based on recording system, which is applied for the majority of states.
Switzerland has principal regulation that requires filing of notarial deed. Specific methods for notary system are determined by each Kanton, therefore varing from Kanton to Kanton. Switzerland endows credibility to registration to prevent flawed registration.
Each country customized subject, task and role of notary based on their circumstance.
Unlike to past, there has been a proliferation of voice that supports introduction of notary system for real estate transaction in South Korea. There still exists flawed registration that is irrelevant to notary system while some raise opposing voice, pointing to unnecessary procedure and cost. However notary system is beneficial for following reasons: prevention of civil lawsuit, speculation and flawed registration, safe real estate transaction, eradication of real estate fraud. People raising opposing voice also cannot deny the necessity of the introduction as it can be the foundation that recognize the credibility of real estate registration.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 경제개발의 시작과 함께 부동산거래에서 부동산등기를 매개로 부동산투기 등 사회적 병리현상을 겪어왔다. 이러한 부동산투기를 방지하기 위하여 부동산등기제도의 개선을 도모하여 왔으나 공법적인 규제방법에 그치고 말았다. 부동산거래의 정상화를 이루는 방법은 부동산등기의 원인이 되는 부동산거래내용에 대하여 공증을 함으로써 그 진실성 확보에 있다고 할 수 있다.
지금까지 여러 차례 부동산등기원인증서 공증제도의 도입을 위한 입법적인 시도가 있었다. 그러나 공증에 대한 인식 부족, 공증에 따른 비용과 시간, 불필요한 절차의 부담 등 반대의견에 부딪혀 결국 도입되지 못하였다.
독일, 프랑스 등 외국에서는 이미 부동산거래에서 부동산등기원인증서의 공증제도가 활발히 이루어지고 있다. 차례로 살펴보면 다음과 같다.
독일에서는 부동산매매계약을 공정증서로 작성할 것을 강제하였다. 따라서 부동산거래계약은 공정증서에 의한 공증서면으로 작성하고, 이것을 기초로 하여 부동산등기가 이루어지고 있다.
프랑스에서는 공증인 앞에서 계약서를 작성하거나 사서의 서면으로 작성할 것을 법에 명문으로 규정하고 있다. 부동산거래계약은 부동산등기원인증서의 공정증서를 작성해야 성립한다. 프랑스는 공신력을 인정하지 않지만, 부동산등기원인증서의 공증제도를 통하여 공신력을 인정하는 것과 비슷한 결과를 도출하고 있다.
미국은 부동산권리의 양도를 위하여 매도인이 날인증서를 작성하여 이를 매수인에게 교부하여야 한다. 날인증서는 공증을 받아야 한다. 날인증서의 교부에 의하여 비로소 부동산권리가 매도인에서 매수인으로 이전된다.
스위스에서도 부동산등기원인증서 공정증서의 작성이 필요하다는 것을 원칙적으로 규정하고 있다.
과거와 달리 이제 우리나라에서도 부동산거래에서 부동산등기원인증서 의 공증제도를 도입하여 활성화시키자는 인식이 확산되었다. 아직도 반대의견이 적지 않은 것이 사실이다. 그러나 민사분쟁의 예방과 부동산거래의 안전, 부동산투기의 억제, 부실등기의 방지, 부동산사기거래의 근절, 부동산등기의 공신력을 인정하는 전제가 될 수 있다는 점에서 부동산등기원인증서 공증제도 도입의 필요성은 부인할 수 없을 것이다.
부동산거래전체에 부동산등기원인증서 공증제도를 도입한다면 더욱 확실한 거래가 되겠지만, 현실적으로 그것은 시기상조이다. 우선은 부동산소유권이전의 경우에만 한정하여 부동산등기원인증서의 공증제도를 도입하여야 할 것이다. 부동산등기원인증서의 공증제도가 정착된다면 그 후에 공증의 범위를 확대하여야 할 것이다.
우리나라 공증인의 공증사무영역은 다양하나 공증처리건수가 계속 감소하고 있다. 그리고 공증인의 수가 적으며, 특정지역에 공증인이 집중되어있다는 문제점이 있다. 부동산등기원인증서의 공증강제화를 통하여 공증인의 확대와 공증업무의 활성화가 필요한 시점이다.
아울러 공증의 주체에 관하여는 전업공증인과 공인중개사가 공증업무를 담당할 것을 제안한다. 전업공증인의 공증업무 확대와 공증업무의 활성화를 도모하고자 함이다. 더불어 공인중개사는 부동산거래에서 큰 역할을 하고 있으며, 전국적으로 고르게 분포되어 있다. 또한, 그 지역사정에 가장 밝으며, 부동산에 관한 법률 소양을 갖추고 있다. 다만 공인중개사 중에서 공증업무를 담당하고자 하는 자는 엄격한 조건이 요구되어야 한다

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 = 1
• 제1장 서론 = 3
• 제1절 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 범위 = 6
• 제2장 부동산등기원인증서의 공증제도 = 8
• 제1절 부동산등기원인증서 공증제도의 개관 = 8
• Ⅰ. 부동산거래의 현황과 문제점 = 8
• 1. 부동산거래의 현황 = 8
• 2. 부동산거래의 문제점 = 8
• Ⅱ. 등기원인증서의 공증제도 = 10
• 1. 등기원인 = 10
• 2. 등기원인증서 = 12
• 3. 등기제도 = 13
• Ⅲ. 공증인 = 14
• 1. 공증인의 종류 = 14
• 2. 공증인가 합동법률사무소 및 법무법인 변호사겸업공증인제도의 문제점 = 18
• 3. 전업공증인제도로의 일원화 시도 = 18
• 제2절 부동산등기원인증서 공증제도의 문제점 = 19
• Ⅰ. 공증인의 공증업무 분포 현황 = 19
• 1. 공증인의 현황 = 19
• 2. 공증인에 의한 공증처리건수 현황 = 21
• Ⅱ. 의사주의에서 형식주의로 전환 = 22
• Ⅲ. 매도증서제도에서 검인계약서제도로의 전환 = 23
• 1. 매도증서의 사용 = 23
• 2. 검인계약서의 사용 = 24
• 3. 매도증서와 검인계약서의 차이점 = 25
• 4. 주택거래신고제와 부동산거래신고제 = 26
• Ⅳ. 명의신탁과 중간생략등기 = 27
• 1. 명의신탁 = 27
• 2. 중간생략등기 = 29
• 제3절 부동산등기원인증서 공증제도의 도입을 위한 시도와 실패 = 29
• 제4절 검토 = 31
• 제3장 각국의 부동산등기원인증서의 공증제도 = 33
• 제1절 독일 = 33
• Ⅰ. 독일 부동산등기원인증서의 공증제도 = 33
• 1. 등기원인 = 33
• 2. 등기원인증서의 공증제도 = 33
• 3. 등기제도 = 37
• Ⅱ. 독일공증인의 종류 = 38
• 1. 전업공증인 = 39
• 2. 변호사겸업공증인 = 39
• 3. 공무원인 공증인 또는 구법원의 판사 = 40
• Ⅲ. 독일공증인의 역할 = 41
• Ⅳ. 독일공증인의 의무 = 41
• 1. 직무수행의무 = 41
• 2. 비밀유지의무= 42
• 3. 손해배상의무 = 42
• 4. 공증절차에서 공증인의 의무 = 42
• 제2절 프랑스 = 43
• Ⅰ. 프랑스 부동산등기원인증서의 공증제도 = 43
• 1. 등기원인 = 43
• 2. 등기원인증서의 공증제도 = 43
• 3. 등기제도 = 44
• Ⅱ. 프랑스공증인의 역할 = 45
• Ⅲ. 프랑스공증인의 권한 = 46
• 1. 계약 등 법률행위의 접수권 및 공증권 = 46
• 2. 법률행위날짜에 대한 공증권 = 46
• 3. 접수된 법률서류의 보관권 = 47
• 제3절 미국 = 47
• Ⅰ. 미국 부동산등기원인증서의 공증제도 = 47
• 1. 등기원인 = 47
• 2. 등기원인증서의 공증제도 = 48
• 3. 공시방법 = 48
• Ⅱ. 미국공증인의 공증업무 = 52
• 제4절 스위스 = 52
• Ⅰ. 스위스 부동산등기원인증서의 공증제도 = 52
• 1. 등기원인 = 52
• 2. 등기원인증서의 공증제도 = 53
• 3. 등기제도 = 54
• Ⅱ. 스위스공증인의 역할 = 54
• 제5절 검토 = 55
• 제4장 부동산등기원인증서에 대한 공증강제화 도입방안 = 57
• 제1절 공증의 주체 = 57
• Ⅰ. 공증인 = 57
• 1. 공증의 주체로서 전업공증인 = 57
• 2. 개정 공증인법 = 58
• Ⅱ. 공인중개사 = 59
• 1. 공인중개사의 개관 = 60
• 2. 공인중개사의 현황 = 62
• Ⅲ. 법무사 = 64
• Ⅳ. 변호사 = 64
• Ⅴ. 등기공무원 = 65
• Ⅵ. 제안 및 검토 = 65
• 제2절 부동산등기원인증서 공증제도의 도입론 = 66
• Ⅰ. 찬성론 = 67
• 1. 부실등기의 방지 = 67
• 2. 부동산투기의 억제 = 69
• 3. 부동산등기공신력 인정의 전제 = 69
• 4. 민사 분쟁의 예방과 부동산거래의 안전 = 71
• Ⅱ. 반대론 = 72
• 1. 공증제도와 관련 없는 부실등기 다수 존재 = 72
• 2. 불필요한 절차와 비용증대 초래 = 73
• 3. 위조서류에 의한 공증의 실효성 = 73
• 4. 공증인의 편재 = 74
• Ⅲ. 시기상조론 = 75
• Ⅳ. 검토 = 76
• 제3절 공증의 대상과 범위 = 77
• Ⅰ. 공증의 대상 = 77
• Ⅱ. 공증의 범위 = 78
• Ⅲ. 검토 = 79
• 제4절 공증의 방법 = 80
• Ⅰ. 공정증서의 작성 = 80
• Ⅱ. 사서증서의 인증 = 81
• Ⅲ. 집행증서의 작성 = 82
• Ⅳ. 정관 및 법인의사록의 인증 = 82
• Ⅴ. 확정일자의 압날 = 83
• Ⅵ. 검토 = 83
• 제5절 도입방안 = 83
• 제5장 결론 = 87
• 참고문헌 = 90
• ABSTRACT = 96