전통시장의 자산관리 서비스가 임차인의 만족도 및 재계약에 미치는 영향에 관한 연구 : 경기도 성남시 전통시장을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산시장은 경기불황과 각종 규제 정책과 코로나의 여파로 인해 공실률이 지속적으로 증가하는 추세이며 임대 공실에 있어 심각한 문제로 대두되고 있다. 이러한 코로나 여파와 공실률 문제는 임대시장이 임차인 중심으로 전환되어 그들이 필요로 하는 다양한 방면 자산관리의 차별화된 서비스에 대한 요구와 관심이 높아지고 있는 현실이다.
따라서 수익률 유지와 임차인확보를 위한 치열한 경쟁 구도는 피할 수 없는 상황이며 임차인들의 여러 가지 요구사항을 파악하여 더욱 좋은 자산관리서비스를 제공하기 위한 노력과 결실이 필요한 시기이다. 건물의 운영수익을 안정적으로 유지하기 위해 리스크 관리 중 공실률 관리는 자산관리의 역량을 평가하는 중요한 평가 기준 중 하나이다.
새로운 임차인을 유지하게 시키는데 발생하는 비용보다 기존 임차인을 유지하게 시키는데 필요한 비용이 훨씬 경제적으로 안정됨으로 임차인을 유지하게 시키기 위해서는 여러 가지의 다양하고 차별화된 자산관리서비스를 제공하는 것이 중요하다고 생각이 된다.
.본연구에서는 최근 전통시장의 임차인확보에 관한 관심이 높아지고 있는 현실에서 자산관리서비스가 임차인의 만족도를 높이며 재계약을 할 수 있도록 도와주는 요인을 찾아 차별화되고 전문화된 자산관리업체가 질 높은 자산관리서비스를 제공하며 체계적이고 차별화된 임차인 유지전략을 어떻게 지속할 수 있는 방법을 고찰하고자 하였으며 부동산 자산관리업체가 실제로 부동산 자산운용 서비스를 제공하고 있는 전통시장을 중심으로 임대차 계약에 참여하는 사업주와 업체담당자를 대상으로 실증분석을 할 것이다.
연구 과정에서는 부동산 자산운용의 이론적 배경, 임차인의 만족도, 갱신 의사 등을 살펴보고 이들 간의 상관관계를 살펴보고 이를 바탕으로 연구모형을 설계하고 가설을 설정하였다. 이렇게 수립된 모형을 분석한 결과, 갱신 의사에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 환경적 요인과 가격 측면 요인임을 알 수 있었다.
자산관리 서비스요인 중 대중교통, 입지, 주변 환경, 건물 규모, 공간구성, 임대사업자의 상태 등 환경적 요인이 임차인의 만족도와 임차인의 의도에 유의한 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 입지, 주변 환경, 대중교통과 같은 다양한 요소들은 자산관리자가 임의로 변경할 수 없는 서비스 외적인 요인들이지만, 공간의 구성이나 임차사 현황은 자산관리자의 노력으로 변경시키거나 다르게 개발하여 발전시킬 수 있는 자산 운용서비스 요인으로서 부동산 임차인의 만족도를 높여 증가시킬 수가 있을 것으로 판단되고 있다.
본 연구에서 특별한 점은 가격 측면 요인(임대료, 보증금, 관리비)이 자산관리 서비스에 있어서 임차인의 임대 만족도가 중요하다고 보고 가격 측면 요인이 전통시장의 임대 선택에 있어서 아주 중요한 요인이라는 것을 설문지 응답자들이 알고는 있지만 CBD 내 최고급 사무용 건물의 높은 임대료로 인한 가격 측면 요인의 만족도는 매우 낮게 나타나는 현상을 알 수가 있다.
즉, 서울과 같이 최고급 건물을 사용하는 임차인이라면 더욱더 가격 측면 요인은 누가 보더라도 필요한 요소임에는 틀림이 없지만, 임대 만족도에서는 낮은 점수의 폭을 보일 수밖에 없는 항목이라고 보여지고 있다.

주요어: 자산관리서비스, 임대차 만족도 및 재계약 의도, 전통시장

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the recent real estate market, the vacancy rate is continuously increasing due to the economic recession, various regulatory policies, and the aftermath of Corona, and it is emerging as a serious problem in terms of rental vacancy. The aftermath of the corona virus and the problem of vacancy rate is a reality that the rental market has shifted to tenant-centered, and the demand for and interest in differentiated services in various areas of asset management that they need is increasing.
Therefore, fierce competition to maintain profitability and secure tenants is unavoidable, and it is a time when efforts and results are needed to provide better asset management services by understanding the various needs of tenants. In order to maintain a stable operating profit of a building, the management of the vacancy rate during risk management is one of the important evaluation criteria to evaluate the competency of asset management.
As the cost required to retain existing tenants is much more economically stable than the cost incurred to retain new tenants, it is important to provide various and differentiated asset management services in order to retain tenants.
In this study, in a reality where interest in securing tenants in the traditional market is rising recently, this study finds factors that help the asset management service increase tenant satisfaction and renew the contract, and provide differentiated and specialized asset management companies with high-quality asset management services. It was intended to consider how to maintain a systematic and differentiated tenant retention strategy by providing An empirical analysis will be conducted on the subject.
In the research process, the theoretical background of real estate asset management, tenant satisfaction, renewal intention, etc. were examined, and the correlation between them was examined. Based on this, a research model was designed and a hypothesis was established. As a result of analyzing the model established in this way, it was found that the most important factors affecting the renewal intention were environmental factors and price factors.
Among the asset management service factors, it was found that environmental factors such as public transportation, location, surrounding environment, building size, space composition, and the status of rental business operators had a significant effect on tenant satisfaction and tenant intention. Various factors such as location, surrounding environment, and public transportation are external factors that the asset manager cannot change arbitrarily, but the asset management service that can be changed or developed differently by the asset manager’s efforts such as the composition of space or the status of the lessee As a factor, it is judged that it is possible to increase the satisfaction of real estate tenants by increasing them.
What is special about this study is that the price factor (rent, deposit, management fee) is important to the tenant's rental satisfaction in wealth management services, and the survey respondents know that the price factor is a very important factor in choosing a rental in the traditional market. However, it can be seen that the satisfaction of the price factor due to the high rent of the high-end office building in the CBD is very low.
In other words, if you are a tenant who uses a high-end building like Seoul, there is no doubt that the price factor is a necessary factor, but it is seen that it is an item that has no choice but to show a low score in terms of rental satisfaction.

Key words: wealth management service, rental satisfaction and re-contract intent, traditional market

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 5
• 제 2 장 이론적 배경과 선행연구 8
• 제 1 절 전통시장의 일반적 개념 8
• 1. 전통시장의 정의 8
• 2. 전통시장의 유형 11
• 제 2 절 부동산 자산관리서비스 12
• 1. 부동산 자산관리 개념 및 유형 12
• 2. 부동산 자산관리 방식 및 목적 19
• 3. 부동산 자산관리 서비스 28
• 제 3 절 전통시장 임차인 만족도 31
• 1. 전통시장 임차인 만족도 개념 31
• 2. 전통시장 임차인 만족도 결정요인 33
• 제 4 절 재계약 의사에 관한 결정요인 38
• 1. 재계약 의사에 관한 결정요인 38
• 제 3 장 연구모형 41
• 제 1 절 연구모형 41
• 1. 연구모형 41
• 제 2 절 연구가설 42
• 1. 연구가설 설정 42
• 제 3 절 자료 수집 및 분석방법 43
• 1. 조사 대상 및 자료수집 43
• 2. 설문의 구성 및 내용 분석방법 43
• 제 4 장 실증분석 45
• 제 1 절 조사대상자의 일반적인 특성 45
• 제 2 절 신뢰도 분석 47
• 1. 신뢰도 분석 47
• 제 3 절 요인 분석 47
• 1. 요인 분석 47
• 제 4 절 상관관계 분석 49
• 1. 상관관계 분석 49
• 제 5 절 연구가설 50
• 1. 가설 검증 50
• 제 5 장 결 론 54
• 제 1 절 연구결과 요약 54
• 참고문헌 58
• 부 록 63
• Abstract 69