주택 자본이득 과세에 관한 연구 : 1세대 1주택 비과세를 중심으로 = A Study on taxation of housing capital gain : Focusing on non taxation on one housing for each generation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Capital gain is the capital asset's disposal value which increases in economic value over time, and the margin compared to that asset's acquisition costs. In broad terms, the concept includes unrealized gains, but due to difficulty in taxation, insufficiency in liquidity etc, most countries exclude unrealized gains from catpial gain taxation. On this capital gain taxation, theoretically there exists the taxation support theory and the taxation objection theory, but most countries acknowledge taxation on capital gain itself. However, there is a difference in the degree or range subject to those eligible for capital gain taxation. Meanwhile, on the housing capital gains, which is the basic unit for living, most countries give out privileges on taxation.
Korea, in order to provide housing stability and freedom of movement to the people, have exempted capital gains tax on one housing for one generation, ever since capital gains tax was put in to practice. However, the same system has been utilized as a policy for adaptation to circumstances leaving behind the fundamental objective to tackle increase in housing price or speculation of real estate through the short-term capital accumulation process due to rapid economic development. As a result, it has not been effectively able to contribute to the people's housing welfare, and have caused problems in many aspects such as fairness of tax, economic efficiency, and tax system rationalization.
The precedented research points out these problems mostly on the abolishment of tax-exemption perspective, while suggesting improvement methods on housing capital gains deduction, housing tax deduction, tax defer, tax exemption etc. However, this report sees that for basic residential rights based on law purposes, the maintenance of tax-exemption on one housing for one household is appropriate, and understands the problems that arise through the same system's management through each factor of tax-exemption and suggests an improvement. To summarize this is as follows:
First, in the light of household and housing conditions, the range of acknowledgement by the spouse, donation and household disguise separation, unauthorized housing, residential office-tel problems are pointed out. The acknowledgement by the spouse problem means that written regulations are non-existent on actual marriage acknowledgement by income tax law article 154 item 1 which defines the term one household, and thus allowing arbitrary application of law through interpretation of the tax bureau or national tax judgement decisions. To apply law uniformly within the legal system, a legal supplement for judgement on households based on legal marriage is necessary. Meanwhile, through the donation on special parties and disguised separations of households many multi-housing owners unfairly are exempted from tax, so on this, strict and limited definition of article 154 item 2 of the income tax law which allows individual household privileges, normalization of capital gain tax on free transfer asset through the adoption of 'free transfer taxation method' or 'acquisition value inheritance method', develop and utilize the 'object social security number inquiry system' to prevent the tax-exemption system in being used as a means of tax-evasion. Problems with unauthorized housing and residential office-tels are loose in the tax management of the bureau, and in most cases these are exempt in counting of housing. In the case of unauthorized housing, the 'law related to submission of tax data' should be revised and collected appropriately, and through cooperation with relevant ministries, the real estate trade management system should be improved, and in the case of residential office-tels, through the 'object social security number inquiry system', suspected residential office-tels should be counted and while strengthening data collection, all data such as amount of electricity used for identifying the real usage purpose of the office-tel should be collected and reflected in the real estate trade management system in order to provide a systematic device that can easily figure out whether if its residential or not without actual investigation.
Second, in light of the possession and residence conditions, there were problems with union member residential rights' possession period, general insufficiency of residential period, residential period exceptions etc. Current administrative interpretations are that in former union member residential rights' transfer, residential status' possession period is not included in the possession period of tax-exemption decision and long-term possession special exemption. However, national tax precedent cases show a different position with the tax bureau's interpretation, which brings about chaos. The union member residential rights should be seen as housing and since they have tax-exemption privileges or high-value housing tax regulations applied to, the residential rights' possession period should also be calculated in the same light, and even in the case of inheriting union members' residential rights when not removed, the construction period should be calculated in the possession period, and this would be fair when comparing to former union members' residential rights. Meanwhile, in order to effectively achieve the one-housing for one-household tax-exemption system's policy objectives of the people's residential welfare, the residential condition should be strengthened. To induce possession of housing as an actual living means from means of increasing wealth, a minimum of 3 years of residence should be a requisite condition, and in the application of long-term possession special exemption, the same residential conditions should be applied. Also, tax exemption should be applied to temporary 2 household privilege regulations only where it is for residential transfer objectives, and during redevelopment periods the acquisition of tax-exemption privilege regulations of substitute households should be abolished.
Third, in the case of price and registration conditions, there were problems with compatibility of high-value housing regulations in regards to local tax, the appropriateness of standard of high-value housing, unregistered sales of housing and union members residential rights. If the high-value housing regulations have an objective of excessive consumption of housing or suppression of possessing luxury goods, the standards for facilities or area should be re-established and the high-value housing regulations and appropriateness should be maintained. Meanwhile, the high-value housing concept was adopted in attempt to prevent excessive tax-exemption on people with high-income and improve fairness on taxation, but the standard of value is too high and even the method of identifying actual trade value is vague, which blurs its purpose. For its alternative, the 'marginal profit excessive residence' concept was suggested, in which for the case of transfer profits exceeding a certain amount, the exceeding amount is taxed, and this contributes to residential stability to middle-class families and recover the income tax function on capital gains. Problems with unregistered sales show that based on current law, heavy tax or exclusion from tax-exemption based on income tax regulations cannot be applied to the speculators' sales actions which utilizes rights on real estate, which is common. For residential unregistered sales, even in the case of sales in the form of rights to acquire real estate, the relevant regulations should be set for heavy tax etc, to apply, and for union members' residential rights, the registration for land being omitted and sold should be included in the unregistered transfer, and for this, legal supplement is required.

국문 초록 (Abstract)

자본이득이란 일반적으로 기간이 경과됨에 따라 경제적 가치가 증가하는 자본적 자산의 처분가액과 그 자산의 취득원가와의 차액을 말한다. 광의로는 미실현이득을 포함하는 개념이지만 대부분의 국가에서는 과세상의 난점, 유동성 부족 등의 이유로 미실현이득을 자본이득과세에서 제외하고 있다. 이러한 자본이득의 과세에 대하여는 이론상으로 과세찬성론과 과세반대론이 존재하지만 대부분의 국가에서 자본이득 자체에 대해서 과세는 인정하고 있다. 다만 자본이득과세가 되는 대상자산의 범위나 세부담의 정도에서는 차이를 보이고 있다. 한편 생계의 기본단위가 되는 주택의 자본이득에 대하여는 대부분의 국가에서 과세상 특전을 베풀어 주고 있다.
우리나라도 국민의 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위하여 자본이득과세가 실시된 이래 현재에 이르기까지 1세대1주택에 대하여 양도소득세를 비과세하고 있다. 그러나 동 제도는 급속한 경제개발과 그로 인한 단기간의 자본집적과정에서 나타난 주택가격 급등이나 부동산투기에 대처하기 위하여 이러한 본원적 목적은 뒤로 한 채 임기응변을 위한 정책수단으로 활용되어 왔다. 그 결과 국민의 주거복지의 향상에 효과적으로 기여하지 못했음은 물론 공평과세나 경제적 효율성, 세제합리화 등 여러 측면에서 문제점을 야기하게 되었다.
기존의 선행연구는 대부분 비과세 폐지론의 입장에서 이러한 문제점들을 지적하면서 주택양도소득공제, 주택세액공제, 과세이연, 면세 등의 개선방안을 제시하고 있다. 그러나 본 논문은 헌법상의 기본권인 주거권의 보장 차원에서 1세대1주택 비과세 제도는 유지되는 것이 바람직하다고 보면서 동 제도의 운영과정에서 발생되는 문제점을 비과세 요건별로 파악하여 개선방안을 제시하고자 하였다. 이를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 세대 및 주택요건에 있어서는 배우자의 인정범위, 증여와 세대위장분리, 무허가 주택, 주거용 오피스텔의 문제 등을 지적하였다. 배우자 인정범위의 문제란 1세대를 규정하고 있는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 사실혼 인정여부에 대한 명문규정이 불비하여, 과세관청의 해석이나 국세심판결정에 있어 자의적인 법적용을 허용함으로써 납세자의 법적안정성이 침해된다는 것이다. 전체 법체계 내에서의 통일적 법적용을 위하여 법률혼을 기준으로 세대를 판정하도록 입법적인 보완이 필요하다. 한편 특수관계자에 대한 증여와 세대의 위장분리를 통하여 다주택자들이 부당하게 비과세 혜택을 받는 사례가 발생하는데 이에 대하여는 단독세대특례를 허용하고 있는 소득세법 시행령 제154조 제2항을 보다 엄격하게 제한적으로 규정하고, ‘무상이전시 과세방법’이나 ‘취득가액승계방법’ 등을 도입하여 무상이전자산에 대한 자본이득과세를 정상화하고, ‘물건지기준 주민등록조회시스템’을 개발하여 활용함으로써 비과세 제도가 조세회피 수단으로 남용되는 일이 없도록 하여야 할 것이다. 무허가 주택이나 주거용 오피스텔의 문제는 과세관청의 세원관리가 허술하여 주택수 산정에 있어 이들이 제외되는 경우가 많다는 것이다. 무허가 주택의 경우에는 ‘과세자료의 제출에 관한 법률’을 개정하여 과세자료가 적기에 수집되도록 하고 소관부처와 업무협의를 통하여 부동산거래관리시스템을 개선하여야 할 것이며, 주거용 오피스텔의 경우에는 ‘물건지기준 주민등록조회시스템’을 통하여 주거전용 혐의가 짙은 오피스텔을 파악하여 정보수집 활동을 강화하고 전기사용량 등 오피스텔의 실제용도를 확인할 수 있는 정보를 일괄수집하여 이들 정보를 부동산거래관리시스템에 반영함으로써 실지조사에 의하지 않고서도 주택여부를 쉽게 판단할 수 있는 제도적 장치를 마련하여야 할 것이다.
둘째, 보유 및 거주요건에 있어서는 조합원입주권의 보유기간 문제, 일반적인 거주기간의 불비, 거주기간 특례의 문제 등을 지적하였다. 현재의 행정해석은 원조합원입주권의 양도에 있어 입주권 상태의 보유기간을 비과세 판정 및 장기보유특별공제의 보유기간에 포함하지 않는 것으로 하고 있다. 그러나 국세심판례는 이러한 과세관청의 해석과 다른 입장을 취하고 있어 혼란을 야기하고 있다. 조합원입주권도 주택으로 보아 비과세 혜택이나 고가주택 과세규정을 적용하고 있으므로 같은 취지에서 입주권의 보유기간도 통산하도록 해야 하며, 철거되지 않은 주택 상태에서 조합원입주권을 승계취득하는 경우에도 공사기간을 보유기간에 통산해 주는 것이 원조합원입주권과의 형평성 측면에서 바람직할 것이다. 한편 국민의 주거복지라는 1세대1주택 비과세 제도의 정책목표를 효과적으로 달성하기 위해서는 반드시 거주요건을 강화해야 한다. 재산증식 수단에서 실거주 목적으로 주택보유를 유도하기 위해서는 최소한 3년 정도의 거주요건은 기본으로 해야 하며 장기보유특별공제의 적용에 있어서도 동일한 거주요건을 규정하여야 할 것이다. 그리고 일시적 2주택 특례규정도 거주이전의 목적이 있는 경우에만 비과세 혜택을 주도록 하고, 재개발 등의 시행기간 중에 취득하는 대체주택의 비과세 특례규정은 폐지하는 것이 바람직하다.
셋째, 가격 및 등기요건에 있어서는 지방세법상 고급주택 규정과의 정합성 문제, 고가주택 기준의 적정성 문제, 주택 및 조합원입주권의 미등기전매 문제 등을 지적하였다. 고가주택 규정이 주택의 과소비나 사치재 보유를 억제하기 위한 정책목적을 가지고 있다면 시설기준이나 면적기준을 재정립하여 지방세법상의 고급주택 규정과 정합성을 유지는 것이 바람직할 것이다. 한편 고가주택 개념은 고액자산가들에게 비과세 혜택이 과다히 적용되는 것을 막고 과세공평을 제고하고자 도입하였으나 그 금액수준이 너무 높고 아파트 외에는 실거래가액을 확인할 수 있는 방법도 마땅치 않아 입법취지를 제대로 달성하지 못하고 있다. 이에 대한 대안으로 ‘차익과다주택’ 개념을 제시하였는데 이는 양도차익이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과금액을 과세함으로써 중산서민층의 주거안정에 기여함은 물론 자본이득에 대한 소득과세기능을 회복하고자 하는 것이다. 미등기전매의 문제는 현행 법규정 상으로는 투기꾼들이 흔히 쓰는 부동산에 관한 권리를 이용한 전매행위에 대하여 중과세나 비과세의 배제 등 소득세법상의 제재규정을 적용할 수 없다는 것이다. 주택의 미등기전매에 있어서는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 형태로 전매하는 경우에도 중과세 등을 적용할 수 있도록 관련규정을 정비해야하고, 조합원입주권에 대하여는 토지에 대한 등기를 생략하고 전매하는 경우를미등기양도에 포함하도록 입법적으로 보완하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법과 범위 = 2
• 제3절 선행연구 및 연구의 차별성 = 4
• 제2장 1세대1주택 비과세에 관한 이론적 고찰 = 8
• 제1절 자본이득 과세에 관한 논쟁 = 8
• 1. 과세 찬성론 = 8
• 2. 과세 반대론 = 10
• 3. 소결 = 11
• 제2절 1세대1주택 비과세에 관한 논쟁 = 12
• 1. 비과세 폐지론 = 13
• 2. 비과세 유지론 = 14
• 3. 소결 = 16
• 제3절 외국의 입법례 = 17
• 1. 미국의 자본이득 과세 = 17
• 2. 일본의 자본이득 과세 = 20
• 3. 소결 = 22
• 제3장 우리나라의 1세대1주택 비과세제도 = 24
• 제1절 의의 및 현황 = 24
• 1. 의의 = 24
• 2. 현황 = 26
• 제2절 비과세의 요건 = 28
• 1. 1세대 요건 = 28
• 2. 1주택 요건 = 31
• 3. 보유 및 거주기간 요건 = 39
• 제3절 비과세의 배제 = 46
• 1. 고가주택 = 46
• 2. 미등기 주택 = 47
• 제4장 세대 및 주택요건의 문제점과 개선방안 = 50
• 제1절 세대요건의 문제점과 개선방안 = 50
• 1. 배우자의 인정 범위 = 50
• 2. 증여와 세대위장분리 = 53
• 제2절 주택요건의 문제점과 개선방안 = 58
• 1. 무허가 주택 = 58
• 2. 주거용 오피스텔 = 60
• 제5장 보유 및 거주요건의 문제점과 개선방안 = 64
• 제1절 보유요건의 문제점과 개선방안 = 64
• 1. 원조합원입주권의 보유기간 불인정 = 64
• 2. 승계조합원의 보유기간 통산 = 66
• 제2절 거주요건의 문제점과 개선방안 = 67
• 1. 일반적 거주요건의 불비 = 67
• 2. 거주기간의 특례 = 69
• 제6장 가격 및 등기요건의 문제점과 개선방안 = 73
• 제1절 가격요건의 문제점과 개선방안 = 73
• 1. 지방세법상 고급주택과 정합성 유지 = 73
• 2. 고가주택 기준의 부적정 = 76
• 제2절 등기요건의 문제점과 개선방안 = 78
• 1. 주택의 미등기 전매 = 78
• 2. 조합원입주권의 미등기 전매 = 81
• 제7장 결론 = 83
• 참고문헌 = 88
• [ABSTRACT] = 92