부동산펀드 활성화를 위한 제도개선 연구 = A Study on the Improvement of the Real Estate Fund for Revitalization

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 펀드 활성화를 위한 제도개선의 문제점을 도출하고 그 개선방안을 제시 하여 부동산 펀드 시장이 활성화되고 투자자들이 부동산 펀드시장에 원활히 참여할 수 있도록 함을 목적으로 한다. 부동산 펀드의 본질은 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 투자수단이다. 본 연구는 부동산 펀드 활성화를 위해 전문가들을 대상으로 설문조사를 통해서 실증분석을 하였다. 선행연구를 바탕으로 한 연구모형 구성과 실증분석으로 나타난 연구결과를 종합해보면, 첫째, 자본시장법의 법체계는 공모펀드 위주로 만들어져 있으며 사모펀드는 많은 예외 규정을 두어 법적용에 특혜를 주고 있다. 이를 바로잡기 위해 사모펀드의 투자액을 자본시장법 기준을 적용하여 투자액 을 일정금액 기준으로 하여야 하며 기준이 초과되면 자본시장법이 자동 적용되도록 하여야 할 것이다. 둘째, 공모펀드는 많은 규제로 인해 펀드에 들어가는 비용이 높아 사모펀드에 비해 수수료가 높다. 셋째, 부동산펀드에 대해서는 투자자 보호를 위해 부동산 개발사업이 일정 수준에 이르고 현금흐름이 확보되는 시점에서 투자하도록 개선할 할필요가 있음을 제언한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is aimed at identifying problems of the system improvement for the promotion of real estate funds development and presenting the solutions to ensure that investors can participate in the real estate fund market smoothly through the revitalization development of the real estate fund market. The essence of a real estate fund is an investment scheme that collects funds from a large number of investors, invests in real estate, and returns the profits to investors. This study has empirically analyzeed factors obstructing the development of real estate fund system in Korea based on a survey of experts. A comprehensive look at the composition of a research model based on prior research and the results of the empirical analysis show that first, the legal system of the Capital Market Act is made mainly for public offerings. Private equity funds, however, have many exceptions which give them special powers for legal use. To rectify correct this, the criteria set forth in the Capital Market Law shall be applied to set the private equity funds’ investment at a certain amount of investment. If the criteria are crossed, the Capital Market Act shall be automatically applied. Second, public offering funds charge higher fees than those of private equity funds due to the higher cost of funding owing to many regulations. Third, it is necessary to improve real estate funds to ensure that investment shall be made at a time when real estate development projects reach a certain level and cash flows are secured in order to protect investors.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1. 연구 목적 2. 연구범위 및 방법 Ⅱ. 일반적 고찰 1. 부동산 펀드 2. 선행연구 검토 및 차별성 Ⅲ. 연구설계 및 가설 1. 연구설계 2. 연구가설 Ⅳ. 실증분석 1. 표본의 인구 통계학적 특성 2. 측정모형의 신뢰성 및 타당성 검정 3. 연구가설의 검정 Ⅴ. 결론

참고문헌 (Reference)

1 송지준, "통계분석방법" 21세기사 2017

2 정숙연, "자본시장법상 집합투자규제에 관한 연구" 동아대학교 대학원 2011

3 남영우, "은퇴계층의 주택다운사이징과 점유유형 선택에 따른 수익성에 대한 연구" 대한부동산학회 35 (35): 267-281, 2017

4 김은주, "부동산펀드 성과와 특성에 관한 연구" 건국대학교 대학원 2010

5 고동원, "부동산금융의 유형 및 특징과 개선 과제" (3) : 2008

6 김형석, "부동산 펀드" 매일경제신문사 2005

7 유선종, "부동산 금융용어사전" 부연사 2004

8 김재태, "부동산 금융" 부연사 2011

9 박 훈, "부동산 간접투자의 법적 구조와 세제에 관한 연구: 부동산투자회사를 중심으로" 서울대학교 대학원 2003

10 박삼철, "부동산 간접투자 활성화를 위한 과제" 법학연구소 (18) : 37-71, 2010

11 마지혜, "개인도 대체투자 쉽게 할 수 있는 부동산 공모펀드 출시할 것"

12 박근용, "集合投資機構의 法的 構成에 關한 硏究" 성균관대학교 대학원 2012

13 Wechsler, "Real Estate Investment Trusts in Europe (Evolution, Regulation, and Opportunities for Growth)" Springer Berlin Heidelberg 2013

14 David H. Downs, "Real Estate Fund Flows and the Flow-Performance Relationship" 2016