부동산펀드 성과와 특성에 관한 연구 = Abnormal performance and characteristics of real estate funds in Korea

국문 초록 (Abstract)

부동산펀드가 전체 펀드시장에서 차지하는 비율이 점점 늘어나고, 대체투자처로 상당한 인기가 있음에도 불구하고 아직까지 한국의 부동산펀드 역사가 짧아 부동산펀드의 특성에 대한 연구는 거의 없는 실정이다. 이에 본 연구는 부동산펀드의 제도나 발전방향에 대한 기존의 연구와는 차별성을 두어 부동산펀드의 성과와 특성에 관한 연구를 처음으로 실증분석하였다.
본 연구의 분석기간은 2004년 6월부터 2009년 5월까지이며, 공모 및 사모 부동산펀드 314개를 사용하였다. 연구의 구성은 3개의 에세이 형태를 취하고 있으며, 연구결과는 다음과 같다.
첫 번째 에세이에서는 경제환경변화에 따른 부동산펀드의 수익률변화를 분석하는데 목적이 있다. 주식시장이 상승장일 때와 하락장일 때, 공모형 부동산펀드시장이 활황기일 때와 침체기일 때를 각각 구분하여 공모형 부동산펀드의 수익률 변화를 분석하였다. 실증분석한 결과, 부동산펀드를 구성하고 있는 자산의 특성이 다르기 때문에 임대형 부동산펀드와 대출형 부동산펀드가 시장변화에 따라 다르게 나타났다.
두 번째 에세이에서는 부동산펀드 성과의 요인에 대해 실증분석을 하였다. 분석결과 첫째, 한국의 부동산펀드는 규모가 클수록 성과는 부정적으로 나타났다. 둘째, 대출형 부동산펀드의 성과는 펀드운용기간이 길어짐에 따라 음(-)의 관계를 가지나, 다른 부동산펀드들은 양(+)의 계수를 갖는 것으로 나타나 기간이 길수록 성과는 더 좋은 것으로 나타났다. 셋째, 판매회사수는 대출형 부동산펀드의 성과와 양(+)의 관계를 보인다는 것을 확인할 수 있었다. 넷째, 부동산펀드의 성과와 KOSPI200수익률과는 음(-)의 관계를 보이고 있는데, 이는 부동산펀드와 한국주식시장이 반대방향으로 움직인다는 것을 뜻하고, 부동산펀드는 복합자산포트폴리오를 구성할 때 분산화효과가 있음을 의미한다고 할 수 있다. 다섯째, 아파트가격상승은 대출형을 제외하고 부동산펀드의 성과와 양(+)의 영향을 주는 것으로 분석되었다.
세 번째 에세이에서는 부동산펀드 보수에 영향을 주는 요인에 관한 연구를 하였다. 분석결과 부동산펀드는 규모가 커질수록 펀드보수율이 줄어든다는 것을 알 수 있었다. 또한 대출형 부동산펀드가 임대형 부동산펀드보다 총보수율이 더 낮았으며, 부동산펀드는 투자지역과 투자상품에 따라서도 보수율은 차이를 보이는 것으로 분석되었다.
본 연구는 부동산펀드의 성과와 특성에 관해 실증분석한 것으로 국내 부동산펀드의 발전에 매우 큰 의의가 있다고 하겠다. 또한 본 연구는 부동산펀드를 운용하는 자산운용사에게는 부동산펀드운용에 대한 가이드라인을, 투자자에게는 부동산펀드 투자선택의 기준을 제시한다는데 큰 기여도를 가지고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The portion of real estate fund among funds has been increased dramatically and the real estate fund has been considerably popular as one of alternative investments. There is, however, very little study about the characteristics of real estate funds because of the short history of real estate funds in Korea. This study differs from other studies which dealt with the policy and the direction of the development of real estate funds. This study about the abnormal performance and characteristics of real estate funds was demonstrated and analyzed first in Korea.
The period of analysis is from June, 2004 to May, 2009 and total 314 cases of public and private real estate funds were used. This study is composed of three essays, the results including the following.
The Essay-I examined the real estate fund return behavior in changing markets. The study analyzed the behavior of public real estate funds returns in advancing and declining stock markets and in advancing and declining public real estate fund markets separately. The results indicated that PF type(mortgage funds) and Buy-lease type(equity funds) real estate funds returns had different behavior in changing markets due to the nature of their underlying assets.
The Essay-II was doing empirical analysis about the abnormal performance of real estate fund. The results are as follows; First, the size of real estate fund in Korea had negative relationship with the performance of real estate fund. Second, while this study showed that the performance of PF type real estate fund had negative relationship with fund operation period, other real estate funds except for PF type real estate fund had positive relationship with fund operation period. Third, the performance of real estate fund had positive relationship with the number of sales companies. Forth, the performance of real estate fund had negative relationship with KOSPI200 return. From this result, it was recognized that real estate fund and Korea stock market moves adversely and real estate fund has diversifying effect in case of composing complex assets portfolio. Fifth, it was also recognized that price increase of apartment had positive relationship with the performance of real estate fund except for PF type real estate fund.
The Essay-III demonstrated and analyzed the factors affecting the fee of real estate fund. The result of analysis showed that the size of real estate fund had negative relationship with the fee rate of real estate fund. The total fee rate of PF type real estate fund was smaller than that of Buy-lease type. The fee rates of real estate funds changed according to location and investment assets.
This study analyzed the abnormal performance and characteristics of real estate funds in Korea and this study will have a great meaning in development of Korean real estate funds. It will also provide asset management companies with the guideline about operating real estate fund and investors with selection criteria for real estate fund investment.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 연구의 체계 = 5
• 제2장 부동산펀드의 개념과 현황 = 7
• 제1절 부동산펀드의 정의 및 관련 법령 = 7
• 제2절 부동산펀드 현황 = 23
• 제3장 부동산펀드의 수익률변화분석 = 30
• 제1절 선행연구검토 = 31
• 제2절 분석자료 = 34
• 제3절 주식시장변화에 따른 부동산펀드의 수익률변화분석 = 37
• 제4절 부동산펀드시장변화에 따른 부동산펀드의 수익률변화분석 = 44
• 제5절 소결론 = 49
• 제4장 부동산펀드의 성과에 대한 요인분석 = 51
• 제1절 선행연구검토 = 51
• 제2절 연구가설 = 55
• 제3절 분석자료 = 61
• 제4절 실증분석 = 64
• 제5절 소결론 = 74
• 제5장 부동산펀드의 보수에 대한 요인분석 = 75
• 제1절 선행연구검토 = 76
• 제2절 연구가설 = 78
• 제3절 분석자료 = 81
• 제4절 실증분석 = 84
• 제5절 소결론 = 90
• 제6장 결론 = 91
• 제1절 연구요약 및 시사점 = 91
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 = 93
• 참 고 문 헌 = 95
• ABSTRACT = 101