도시재생 거점시설 운영주체의 변화 특성 연구 : 서울시 도시재생 1단계 지역을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 도시재생 거점시설의 지속성과 운영활성화를 주로 경제적 성과나 비즈니스 모델에 기반한 재정 자립의 관점에서 설명해 온 기존 논의에 대한 문제의식에서 출발하였다. 특히 지역 주민과 공동체가 중심이 되어 운영주체를 구성해 온 초기 도시재생사업지역은 이러한 기준에 상대적으로 취약한 대상으로 인식되어 왔다. 서울시에서는 2021년을 기점으로 도시재생 정책이 변화하며 도시재생 거점시설에 대한 관점 역시 효율성과 경제성을 중시하는 방향으로 전환되었고, 이로 인해 지역 주도의 거점시설 운영을 유지해 온 다수의 지역이 영향을 받았다. 그럼에도 불구하고 서울시 도시재생 1단계 지역 가운데에는 정책 환경 변화 이후에도 주민 중심의 운영주체가 유지되며 거점시설 운영이 지속되고 있는 사례가 존재한다. 본 연구는 이러한 사례에 주목하여, 도시재생 거점시설의 지속성을 기존의 경제적 관점만으로는 충분히 설명하기 어렵다는 문제의식을 제기한다.
이에 본 연구는 도시재생 거점시설의 지속성을 운영주체 변화의 관점에서 분석하고자 하였다. 이를 위해 도시재생 거점시설을 단순한 물리적 공간이 아니라, 운영주체의 행위와 그 행위가 공간과 맺는 상호작용이 누적되는 장으로 이해하고, 운영을 특정 시점의 상태가 아닌 시간의 흐름 속에서 전개되는 과정으로 파악하는 분석 관점을 설정하였다. 또한 서울시 도시재생 정책의 변화 흐름과 이에 따른 거점시설 관련 제도·정책의 변화를 검토하여, 주민참여와 공동체 중심의 초기 정책 기조가 2021년 이후 효율성과 경제성을 중시하는 방향으로 전환되었음을 정리하고, 이러한 정책 변화가 서울시 도시재생 1단계 지역 거점시설의 운영방식과 운영주체 구성에 미친 구조적 영향을 분석하였다.
연구 방법으로는 창신·숭인, 해방촌, 성수 지역을 심층 사례로 선정하여 문헌 분석과 심층 인터뷰를 중심으로 질적 연구를 수행하였다. 분석은 도시재생 거점시설 운영과정에서 나타나는 운영주체의 변화를 내부 운영방식의 변화와 네트워크 변화라는 두 가지 축을 중심으로 진행하였다. 그 결과 운영주체의 변화는 단순한 주체 교체에 그치는 것이 아니라, 내부 운영구조의 조정과 역할 재편, 그리고 지역 내부 및 외부 주체와의 네트워크 재구성이 결합된 과정으로 나타남을 확인하였다. 이러한 변화는 거점시설의 기능과 역할, 프로그램 구성과 공간 활용 방식과도 상호작용하며 재구성되는 양상을 보였다.
본 연구는 이러한 분석을 통해 운영주체 변화의 양상을 유형화하고, 각 유형이 도시재생 거점시설의 지속적 운영에 갖는 의미를 도출하였다. 이를 통해 도시재생 거점시설의 지속성은 특정 운영모델이나 비즈니스 구조에 의해 일방적으로 결정되는 것이 아니라, 변화하는 정책 환경과 지역 여건 속에서 운영주체가 운영방식을 조정하고 관계를 재구성해 나가는 과정 속에서 형성되는 결과임을 밝히고자 하였다. 본 연구는 도시재생 거점시설 운영을 운영주체 변화의 관점에서 분석함으로써, 향후 거점시설의 지속적 운영을 위한 정책 및 운영 논의에 시사점을 제공한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study critically examines existing discussions that have primarily explained the sustainability and operational vitality of Urban Regeneration Facilities in terms of economic performance and financially self-sustaining business models. In Seoul, early urban regeneration areas where local residents and communities formed the core operating entity have been considered relatively vulnerable under such criteria. Since 2021, urban regeneration policy has shifted toward efficiency and economic viability, affecting many community-led facilities. Nevertheless, some first-phase urban regeneration areas have continued to sustain resident-centered operations despite these policy changes. This study focuses on such cases and questions the adequacy of purely economic explanations for facility sustainability.
Accordingly, the study analyzes the sustainability of Urban Regeneration Facilities from the perspective of changes in the operating entity. Facilities are conceptualized not merely as physical spaces, but as arenas in which the actions of operating entities and their interactions with space accumulate over time. Facility operation is thus understood as a dynamic process rather than a static condition. The study also reviews changes in Seoul’s urban regeneration policies and related institutional frameworks, identifying a shift from resident participation and community regeneration toward efficiency-oriented approaches after 2021.
Empirically, Changsin–Sungin, Haebangchon, and Seongsu were selected as in-depth case studies. Using qualitative methods based on document analysis and in-depth interviews, the analysis focuses on changes in internal operational practices and network structures. The findings show that changes in operating entities involve not simple replacement, but combined processes of internal organizational adjustment, role reconfiguration, and the restructuring of internal and external networks, which interact with changes in facility functions, programs, and spatial use.
Based on these findings, the study typologizes patterns of operating entity change and clarifies their implications for the sustained operation of Urban Regeneration Facilities. The study argues that sustainability is not determined by a fixed operational model, but emerges through ongoing processes in which operating entities adapt operational practices and reconfigure relationships in response to shifting policy environments and local conditions. By analyzing Urban Regeneration Facilities through the lens of operating entity change, this study offers implications for future policy and operational strategies.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 대상 및 범위 4
• 1. 연구의 대상 4
• 2. 연구의 범위 5
• 3. 연구의 방법 5
• 제2장 선행연구 및 제도적 배경 고찰 8
• 제1절 도시재생 거점시설 8
• 1. 도시재생 거점시설의 개념 및 정의 8
• 2. 도시재생 거점시설의 유형 12
• 제2절 도시재생과 지역공동체 15
• 1. 지역공동체의 개념과 구성요소 15
• 2. 도시재생에서의 지역공동체 18
• 제3절 도시재생 거점시설의 운영 및 운영주체 관련 선행연구 19
• 1. 도시재생 거점시설 운영 관련 연구 19
• 2. 도시재생 거점시설 운영주체 관련 연구 22
• 3. 기존 연구의 한계와 본 연구의 차별성 23
• 제4절 서울시 도시재생 정책 변화 25
• 1. 서울시 도시재생 추진 배경과 흐름 25
• 2. 도시재생 거점시설 관련 서울시 도시재생 정책 및 제도 31
• 3. 서울시 도시재생 정책의 변화와 도시재생 거점시설 51
• 제3장 이론적 고찰과 연구분석의 틀 54
• 제1절 행위자로서의 운영주체와 도시재생 거점시설 54
• 1. 행위자로서의 운영주체 54
• 2. 운영주체의 경험을 통해 재구성되는 도시재생 거점시설 55
• 제2절 운영주체 변화의 과정적 이해 57
• 1. 운영주체 변화 과정과 운영 방식의 변화 57
• 2. 제도적 환경 변화와 운영주체의 변화 형성 59
• 제3절 운영주체의 네트워크 61
• 1. 네트워크의 형성과 재편, 확장 61
• 2. 네트워크 내 운영주체의 ‘매개자’ 역할 63
• 3. 의미를 구성하는 네트워크 64
• 제4절 연구분석의 틀 65
• 1. 이론적 고찰과 질적 연구를 통한 분석틀 구체화 65
• 2. 심층사례 분석 틀 67
• 3. 심층사례 분석과정 67
• 4. 심층사례 선정 기준 및 적합성 70
• 제4장 도시재생 거점시설 운영주체의 변화 72
• 제1절 서울시 도시재생 1단계 지역과 도시재생 거점시설 72
• 1. 서울시 도시재생 1단계 지역 개요 및 추진 특성 72
• 2. 서울시 도시재생 1단계 지역 도시재생 거점시설의 현황 77
• 3. 서울시 도시재생 1단계 지역 도시재생 거점시설의 변화 88
• 4. 소결 : 1단계 지역의 도시재생 거점시설 프로그램 변화 특성 106
• 제2절 심층사례 분석의 개요 109
• 제3절 창신숭인 110
• 1. 창신숭인 도시재생의 개요 110
• 2. 창신숭인 도시재생 거점시설 조성과 운영 113
• 3. 창신숭인 도시재생 거점시설과 지역공동체 122
• 4. 창신숭인 도시재생 거점시설 운영과정에서 나타나는 운영주체의 변화 128
• 5. 창신숭인 도시재생 거점시설 운영주체의 변화 특성 152
• 제4절 해방촌 155
• 1. 해방촌 도시재생의 개요 155
• 2. 해방촌 도시재생 거점시설 조성과 운영 158
• 3. 해방촌 도시재생 거점시설과 지역공동체 161
• 4. 해방촌 도시재생 거점시설 운영과정에서 나타나는 운영주체의 변화 165
• 5. 해방촌 도시재생 거점시설 운영주체의 변화 특성 170
• 제5절 성수 171
• 1. 성수 도시재생의 개요 171
• 2. 성수 도시재생 거점시설 조성과 운영 173
• 3. 성수 도시재생 거점시설과 지역공동체 177
• 4. 성수 도시재생 거점시설 운영과정에서 나타나는 운영주체의 변화 181
• 5. 성수 도시재생 거점시설 운영주체의 변화 특성 188
• 제6절 도시재생 거점시설 운영주체 변화 특성 190
• 1. 운영주체 변화 특성의 도출과 유형화 190
• 2. 운영주체 변화 특성의 유형별 양상 192
• 3. 운영주체 변화 특성의 공통점과 차이점 192
• 4. 지역별 운영주체 변화 특성 195
• 5. 운영주체 변화의 종합적 의미 197
• 제5장 결론 198
• 제1절 연구과정 및 결과 요약 198
• 제2절 연구의 시사점 199
• 1. 이론적 측면의 시사점 200
• 2. 정책적 측면의 시사점 201
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 202
• 참고문헌 205
• 부록 214
• 부록 1. 심층 인터뷰 질문지 214
• Abstract 216