부동산 간접투자제도에 관한 법적 연구 = A Legal Study on the Indirect Real Esate Investment Systems

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산간접투자기구는 외환위기 이후 구조조정 과정에서 정부는 부실채권을 조기에 처리하고 자산디플레이션을 완화하기 위한 방편으로 다양한 부동산 간접투자제도들을 도입하였는데, 여기에는 부동산투자회사법상의 부동산투자회사와 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상의 부동산집합투자기구가 존재하며, 자산유동화에 관한 법률의 ABS/MBS와 법인세법과 조세제한특례법의 PFV 등이 있다. 각 개별법상의 법적근거와 세부적인 법규의 차이에도 불구하고 투자기구의 구조와 운용의 유사성으로 인해 자산운용시장에서 거의 차별화 되지 않고 있다.
이번 금융위기를 계기로 하여 국내 부동산간접 투자시장에 몇 가지 변화가 예상되고 있다. 그리고 이런 변화는 부동산 간접투자시장 발전의 새로운 기회가 될 것이다. 개인투자자의 부동산 직접 투자기회의 감소하고 있어 부동산 간접투자로의 이동이 예상된다. 부동산 간접투자기구관련 법제도의 변화와 여러 가지 개선점이 시도되고 있으나 관련부처의 이해관계의 대립과 성질이 유사한 부동산 간접투자 기구간 별개의 법체계를 유지하는 비효율성과 비정합성이 존재하는 것은 주지의 사실이다. 따라서, 본 논문에서는 이러한 부동산 간접투자기구관련 개별 법률의 특성을 살펴보면서 활성화를 위해 개선점을 도출하였다. 또한 외환위기 및 최근 금융위기 과정에서「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 제정이 부동산 간접투자제도에 미치는 영향과 정책과제를 모색하였다. 부동산간접투자기구의 도입초기에는 부동산 간접투자시장 규모는 미진한 것으로 나타났다. 여기에는 부동산 간접투자제도에 대한 규제가 많고 완결성이 떨어지는 등의 제도적 요인과 우량 물건의 부족, 전문가 및 관련 인프라의 부족과 같은 시장 환경적 요인을 들 수 있다. 그러나 장기적으로는 부동산 간접투자시장의 활성화 잠재력은 충분히 있는 것으로 보인다. 부동산 간접투자제도가 부동산산업의 투명성과 전문성을 높이는 등 부동산시장과 금융시장에 미치는 긍정적인 영향을 감안할 때 부동산 간접투자제도에 대한 정책적인 지원이 필요하다.
따라서 본 논문에서는 이와 같은 문제점을 해결하기 위해 다음과 같은 해결책을 제시하였다. 첫째로, 현재 개별 법률로 규율되고 있는 부동산 간접투자와 관련된 유사제도들을 통합 조정하여 완결된 형태의 부동산 간접투자제도를 도입할 필요가 있으며, 그에 따른 법률적 규제법제의 일원화가 필요하다. 둘째로, 부동산 간접투자기구의 합리적인 과세체계 마련과 관련하여 부동산간접투자기구의 소득에 대한 과세제도가 세법의 이분법적 과세원칙과 해당규정들의 분산 및 복잡성에 의해 야기되는 문제점에 대해 각각의 해당규정의 개정보다는 부동산 간접투자기구에 대한 전반적인 세법개정이 필요하다. 셋째로, 부동산 간접투자제도를 부동산산업의 선진화와 연계 시킬 수 있도록 하는 새로운 제도적 장치의 마련이 필요하며, 넷째로, 부동산 투자생태계 조성의 관점에서 부동산 간접투자시장과 여타 부동산시장, 구조조정시장, 금융시장과의 연계를 밀접히 하는 방안을 모색할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The indirect real esate investment systems in Korea has been introduced for the purpose of activating indirect real eatate investment system since a foreign exchange crisis. Various indirect real estate investment vehicles, such as REITs under the Real Estate Investment Company Act, the real estate collective investment vehicles under the Capital Market and Financial Investment Business Act, ABS/MBS under the Asset-Backed Securities Act and Mortgage-Backed Securities Act, PFV under the Corporation Tax Act and the Taxation Exemption Act. In spite of the discrepancy of an individual law, the indirect real esate investment systems are not made a difference due to resemblance structure and operation of investment vehicles.
The domestic market of the indirect real esate investment is expected several changes with this financial crisis in 2008 as a momentum and this changes will be an new opportunity of the growth in this field. The individual investors are expected to invest in the indirect real esate investment vehicles. It is attempted to solve problems about the indirect real esate investment law, but there are ineffectiveness and inaccuracy such as antagonism among other government institutes. Therefore, this thesis gives an overview of the indirect real esate investment institutions according to study of this character. Moreover, this study are carrying out research on the influence of enactment of the Capital Market and Financial Investment Business Act. Present market size of indirect real estate investment is not larger than expected. The reasons are the problems of incomplete system on the one hand, and real estate markets conditions on the other hand. But long term prospects of the indirect real estate investment markets may not be pessimistic. Considering the positive effects of indirect real estate investment systems to the real estate and financial markets, policy supports for activating indirect real estate investment market may be needed. Therefore, this thesis indicates the following several solutions to solve these problems. First, the representative alternative is to integrate of indirect real estate investment systems. Moreover, it is necessary to integrate the diverse indirect real estate investment laws. Second, it is necessary to revise the taxation law about the indirect real estate investment vehicles than revision of individual related laws, to make reasonable taxation system about the institution.
Third, it is necessary to upgrade the infrastructure of real estate industry to advance in this sphere. Fourth, it is essential to activate the networks between indirect real estate investment markets and related markets, such as financial markets, capital markets, restructuring markets.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구방법 및 논문의 구성 3
• 제2장 부동산 간접투자제도의 개관 5
• 제1절 부동산 간접투자제도의 일반적 개념 5
• 1. 부동산 간접투자의 정의 및 개요 5
• 2. 부동산간접투자제도 도입배경 8
• 3. 부동산 직접투자와 간접투자의 비교분석 및 장ㆍ단점 9
• 4. 부동산간접투자 제도의 법규 11
• 5. 부동산간접투자 제도의 분류 12
• 제2절 부동산 간접투자기구의 유형과 주요사항 15
• 1. 부동산간접투자기구 개관 15
• 2. 부동산간접투자기구의 연혁 18
• 3. 부동산간접투자기구 주요사항 18
• 4. 부동산 간접투자기구의 구조와 차이 21
• 제3절 부동산 간접투자제도의 외국의 입법례 22
• 1. 미국의 부동산 간접투자제도 22
• 2. 일본의 부동산 간접투자제도 26
• 3. 호주의 부동산 간접투자제도 28
• 제3장 개별관련법상 부동산간접투자제도의 법적 구조 31
• 제1절 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 법적구조 31
• 1. 총 설 31
• 2. 부동산간접(집합)투자기구의 규정 32
• 3. 부동산 간접(집합)투자기구의 법률구조와 각 유형별 차이 34
• 4. 소 결 41
• 제2절 부동산투자회사법상 법적구조 42
• 1. 총 설 42
• 2. 부동산투자회사의 법적구조 43
• 3. 위탁관리 부동산투자회사의 특례 51
• 4. 기업구조조정 부동산투자회사의 특례 52
• 5. 소 결 56
• 제3절 법인세법과 조세제한특례법상 법적구조 58
• 1. 총 설 58
• 2. 프로젝트금융투자회사의 기본구조 59
• 3. 프로젝트금융투자회사의 설립요건 60
• 4. 프로젝트금융투자회사의 운영요건 60
• 5. 프로젝트금융투자회사에 대한 금융, 세제상 구조 61
• 6. 소 결 62
• 제4절 자산유동화에 관한 법률상 법적구조 64
• 1. 총 설 64
• 2. 자산유동화증권의 발행구조 및 법적구조 66
• 3. 소 결 69
• 제5절 상법상 법적구조 70
• 1. 총 설 70
• 2. 투자 도관체별 운용확장 71
• 3. 소 결 78
• 제4장 부동산 간접투자제도의 문제점 80
• 제1절 부동산 간접투자 규제의 특성 80
• 1. 대리인문제 80
• 2. 기능별규제 80
• 3. 소 결 81
• 제2절 부동산 간접투자제도의 일반적 문제점 81
• 1. 부동산간접투자 기관의 문제 81
• 2. 부동산 간접투자제도의 문제점 82
• 3. 부동산간접투자 소득과세의 문제점 84
• 제3절 부동산 간접투자제도의 개별제도상 문제점 89
• 1. 부동산투자회사(REITs)에 관한 문제점 89
• 2. 프로젝트금융투자회사 제도의 문제점 91
• 3. 자산유동화제도 문제점 92
• 제5장 부동산 간접투자제도의 개선방안 96
• 제1절 부동산 간접투자제도의 일반적 개선방안 96
• 1. 부동산 간접투자제도 규제법제의 일원화 96
• 2. 부동산간접투자기구의 합리적 과세체계 방안 97
• 제2절 개별 관련법상 부동산간접투자제도 개선방안 103
• 1. 부동산투자회사법상의 개선방안 103
• 2. 법인세법과 조세제한특례법상의 개선방안 109
• 3. 자산유동화에 관한 법률상의 개선방안 118
• 4. 부동산개발 SPC 관련법규의 개선방안 121
• 제6장 결 론 130
• 參考文獻 132
• ABSTRACT 139