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구분건물의 사실상 구분폐지와 관련한 몇 가지 법률적 문제
허명욱 한국집합건물법학회 2013 집합건물법학 Vol.12 No.-
It is called “Factual Revocation of Partition” or “Merger” which ex-posto loses independence for structure or use of condominium (aggregate building). Factual Revocation of Partition is different from the registration as condominium in building ledger although there is no partitioned ownership due to dependence for structure or use of condominium. The most important factor for whether there is factual revocation of partition is considered “the Possibility of Restoration.” If there is factual revocation of partition in aggregate buildings, partitioned owners co-owned the condominium at the rate of price of the property when they lost the co-ownership. If there is revocation of partition in all building, the Act on The Ownership and Management of Aggregate Buildings will not be applied any more because the building is not aggregate one. However, if there is partial revocation of partition in aggregate buildings, the Act will be applied because the part of the building which lost partition and the rest of the building are still a aggregate building which consist of two more parts. The registration of mortgage based on the registration of invalid partitioned ownership is just void because, from the beginning, there is no independence for structure or use of condominium. However, the registration of mortgage in merged partitioned building exists in right of quota of the aggregate building to execute the right of owners or mortgagees of merged aggregate buildings, and it is necessary to register the right of quota and then transfer the mortgage into the right of quota, but it is very difficult to do. Congress should change the law based on the Japanese Registration of Real Property. There are many happenings factual revocation of partition of aggregate building and thus increase the related suits and court decisions. I hope to increase the discussion about this issue based on the related court decisions. 구분건물이 사후적으로 구조상·이용상의 독립성을 상실한 것을 ‘사실상 구분폐지’ 또는 ‘합체’라고 한다. 사실상 구분폐지는 처음부터 구조상·이용상의 독립성이 없어서 구분소유권이 성립할 수 없음에도 외형상 건축물대장이나 등기부에 구분건물로 등재된 경우와 개념상 구별된다. 사실상 구분폐지 여부를 판단함에 있어서 가장 중요한 요인은 ‘복원의 가능성’ 여부로 보아야 한다. 구분건물이 사실상 구분폐지가 된 경우 구분소유자들은 구분소유권 상실 당시 부동산 가액의 비율로 합체된 구분건물을 공유하는데, 그 이론적 근거는 부동산 사이의 부합에서 찾을 수 있다. 집합건물 전체가 구분폐지된 경우에 그 건물은 더 이상 집합건물이 아니므로 집합건물법이 적용되지 않는 반면에, 집합건물의 일부분이 구분폐지된 경우에는 그 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 여전히 집합건물로 존재하므로 집합건물법의 적용대상이 된다. 처음부터 구분건물로서의 구조상·이용상의 독립성이 없어서 무효인 구분소유권등기에 기초한 저당권등기는 무효이지만, 합체된 구분건물에 설정된 저당권등기는 합체 후 건물의 공유지분권 위에 존속한다. 그런데 합체된 구분건물의 소유자나 저당권자가 그 권리를 행사하기 위하여는 구분소유자의 공유지분을 등기하고 저당권을 공유지분 위의 저당권으로 전환하여야 할 것인데, 현행 우리 법제상 어렵다. 일본의 부동산등기법을 참조하여 입법적인 해결을 요한다. 구분건물의 사실상 구분폐지는 현실적으로 우리 주위에서 많이 발생하고 있고, 점차 이와 관련된 소송이 늘고 있고 이에 관한 판례들도 나오고 있다. 이 글과 관련 판례들을 바탕으로 논의의 진전이 있기를 기대한다.
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