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정희남(Hee-nam Jung),진정수(Jeong-Soo Jin) 한국부동산연구원 2003 부동산연구 Vol.13 No.1
자본주의적 토지시장은 토지의 사유화, 도시화, 그리고 상품화라는 특성을 갖는다. 이 논문은 이러한 측면에서 1960년대이래 지난 40여년 동안의 우리 토지시장 구조와 특성을 분석하였다. 먼저, 우리 사회가 산업화되면서 토지시장은 도시지향적인 시장으로 전환되었다. 도시용지의 중요성이 커졌고, 그 과정에서 지가구조도 변했다. 지가구조는 도시규모, 용도지역, 토지용도에 따라 불균형적으로 형성되었다. 이것은 도시용지의 수요·공급간 괴리뿐 아니라 도시용지의 소유와 이용에 대한 경쟁이 치열하였음을 보여준다. 이러한 갈등은 우리 토지시장이 사적소유권 중심으로 움직였기에 심화되었다. 자본주의체제에서는 생산수단이 편중되는 경향이 있다. 토지소유권 역시 불균형적으로 분포되었다. 이 결과 부의 분배가 악화되었다. 그 동안 대부분의 도시용지가 공공에 의해 개발·공급되었기에 국공유지를 확대시킬 수도 있었다. 그러나 임대보다는 매각방식이 선호되었다. 이것은 자본주의 국가의 본질적 문제인 재정위기와 연계되었기 때문이었다. 도시용도의 중요성 증가, 토지소유권의 편중, 자본이득의 배타적 귀속 등 자본주의적 현상이 심화되면서 토지는 언제라도 매매될 수 있는 상품으로 인식되었다. 토지의 상품화가 진전되면서 토지가 빈번히 거래되었다. 토지거래는 일반인뿐 아니라 상속과정을 통해 세대간에도 이루어졌다. 그 과정에서 토지의 유통시장은 급격히 확대되었다. 담보기능을 통해 토지가 금융기관의 신용 확보와 연계되자 토지의 상품화 기능은 더욱 강화되었다. 이 모든 것이 토지시장에 여유자금을 유인하였고, 이른 바 토지신화에 편승한 토지시장의 주기적인 과열을 초래했다. 우리가 겪었던 그리고 최근 경험하고 있는 토지문제는 이러한 자본주의적 토지시장의 내재적 특성에서 비롯된 것이라고 말할 수 있다. The paper aims to analyse the basic structure of Korean land market evolving during the last four decades. The angle of the analysis rests on the basic characteristics of capitalist land market, including privatization, urbanization and commercialization of landed property. It consists of five sections including the introduction. The second section describes the privatization of land, concentration of landownership, and appropriation of gains from land thereof. The third section analyses the urbanization, changes in the land use pattern, and the structural evolution of land prices thereof. The fourth section shows commercialization of land, transaction frequency and land as a collateral for financial credit. The last section summaries findings and implications of the paper.
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