독일의 개정 임대차법에 관한 연구 -주택임대차에 관한 규정을 중심으로-

윤기택 ( Gi Taek Yun ),김종현 ( Joung Hyun Kim ) 청주대학교 법학연구소 2004 法學論集 Vol.23 No.-

Die deutsche Mietrechtsreform fuhrt durch die Zusammenfassung des bisher in verschiedenen Gesetzen geregelten mietrechtlichen Vorschriften im Burgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ihre jetzt ubersichtliche Gliederung insbesondere im Bereich der Wohnraummiete zu einer erheblichen Vereinfachung fur die Betroffenen. Daneben enthalt das im BGB zusammengefaβte Wohnraummietrecht aber auch wichtige inhaltliche Anderungen. Wahrend der Mieterschutz an einigen Stellen ausgebaut wird, wird die Vertragsfreiheit gestarkt. Das im deutschen BGB zusammengefaβte private Mietrecht finden sich jetzt in den §§ 535 ff. BGB. Eingeleitet werden sie durch allgemeine Vorschriften fur Mietverhaltnisse, also Vorschriften, die unabhangig von der Art der gemieteten Sache fur alle Arten von Mietverhaltnissen gelten. Daran anschlieβend gliedern sich die Vorschriften uber Wohnraummiete, und schlieβlich uber andere Sache (z.B. Geschaftsraummiete). Das deutsche Wohnraummietrecht ist die Vorschriften uber die Miete und Betriebskosten ausfuhrlich geregelt. Fur frei finanzierte Wohnungen warden die Mieten bei Abschluβ des Mietvertrages und bei spateren Mieterhohungen grundsatzlich frei vereinbart. Falls Vermieter und Mieter Wohnungen sich aber nicht auf eine frei vereinbarte Mieterhohung einigen, kann der Vermieter eine gerechtfertigte Mieterhohung nach dem Vergleichsmietensystem durchsetzen. Betriebskosten bleiben insoweit auβer Betracht. Bei der Mieterhohung wegen gestiegener Vergleichsmiete darf er die Miete aber innerhalb von 3 Jahren nur maximal 20% erhohen. Hat der Mieter das Mieterhohungsverlangen erhalten, kann er das Mietverhaltnis schriftlich kundigen. Nach einer vorgesehenen Modernizierung darf der Vermieter die Miete auch erhohen. Der Mieter hat dabei ebenfalls ein spezielles Kundigungsrecht. Bei der Abrechnung der Betriebskosten bringt die Mietrechtsreform durch die neue Regelung mehr Klarheit. Nach dem deutschen Wohnraummietrecht endet ein Mietverhaltnis auf bestimmte Zeit mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, und ein Mietverhaltnis auf unbestimmte Zeit durch eine wirksame Kundigung nach Abaluf der Kundigungsfrist. Hier gibt es verschiedene Kundigungsarten. Das Gesetz unterscheidet zwischen ordentlicher und auβerordentlicher Kundigung (also die fristlose Kundigung). Bei der ordentlichen Kundigung kann der Vermieter nur dann kundigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhaltnisses hat. Diese Kundigung des Vermieter muβ der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er unter bestimmten Umstande widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhaltnisse verlangen. Auβerdem kann der Vermieter oder der Mieter das Mietverhaltnis fristlos kundigen, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lasst, daβ dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhaltnisses nicht zugemutet werden kann. Zwischen deutschem und koreanischem Wohnraummietrecht bestehen die rechtsvergleichend bemerkenswerten Unterschiede im Hinblick auf das Mieterhohungsverlangen und das Eintrittsrechtbei Tod des Mieters. Wahrend nach deutschem Wohnraummietrecht fur die Mieterhohung sog. die ortsubliche Vergleichsmiete (und auch sog. die Kappungsgrenze) in Betracht kommt, wird im koreanischen Wohnraummietrecht nur prozentuale Obergrenze berucksichigt. Zudem hat im deutschen Mietrecht der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhohung bis zur ortsublichen Vergleichsmiete. Dagegen wird in Korea dieser einfach als Gestaltungsrecht angesehen. Fuhrt in Deutschland der Mieter mit seinem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tod des Mieters der Lebenspartner in das Mietverhaltnis ein. Wenn er nicht eintreten will, so wird es mit den Erben des Mieters fortgefuhrt. Aber nach dem koreanischen Wohnraummietrecht treten in diesem Fall der Lebenspartner und den Erben des Mieters gemeinsam ein.

독일의 개정 임대차법에 관한 연구 : 주택임대차에 관한 규정을 중심으로 Zum Wohnraummietrecht

윤기택,김종현 청주대학교 학술연구소 2004 淸大學術論集 Vol.4 No.-

Die deutsche Mietrechtsreform fu¨hrt durch die Zusammenfassung des bisher in verschiedenen Gesetzen geregelten mietrechtlichen Vorschriften im Bu¨rgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ihre jetzt u¨bersichtliche Gliederung insbesondere im Bereich der Wohnraummiete zu einer erheblichen Vereinfachung fu¨r die Betroffenen. Daneben entha¨lt das im BGB zusammengefaβte Wohnraummietrecht aber auch wichtige inhaltliche A¨nderungen. Wa¨hrend der Mieterschutz an einigen Stellen ausgebaut wird, wird die Vertragsfreiheit gesta¨rkt. Das im deutschen BGB zusammengefaβte private Mietrecht finden sich jetzt in den §§ 535 ff. BGB. Eingeleitet werden sie durch allgemeine Vorschriften fu¨r Mietverha¨ltnisse, also Vorschriften, die unabha¨ngig von der Art der gemieteten Sache fu¨r alle Arten von Mietverha¨ltnissen gelten. Daran anschliβend gliedern sich die Vorschriften u¨ber Wohnraummiete, und schlieβlich u¨ber andere Sache (z.B. Gescha¨ftsraummiete). Das deutsche Wohnraummietrecht ist die Vorschriften u¨ber die Miete und Betriebskosten ausfu¨hrlich geregelt. Fu¨r frei finanzierte Wohnungen werden die Mieten bei Abschluβ des Mietvertrages und bei spa¨teren Mieterho¨hungen grundsa¨tzlich frei vereinbart. Falls Vermieter und Mieter Wohnungen sich aber nicht auf eine frei vereinbarte Mieterho¨hung einigen, kann der Vermieter eine gerechtfertigte Mieterho¨hung nach dem Vergleichsmietensystem durchsetzen. Betriebskosten bleiben insoweit auβer Betracht. Bei der Mieterho¨hung wegen gestiegener Vergleichsmiete darf er die Miete aber innerhalb von 3 Jahren nur maximal 20% erho¨hen. Hat der Mieter das Mieterho¨hungsverlangen erhalten, kann er das Mietverha¨ltnis schriftlich ku¨ndigen. Nach einer vorgesehenen Modernizierung dart der Vermieter die Miete auch erho¨hen. Der Mieter hat dabei ebenfalls ein spezielles Ku¨ndigungsrecht. Bei der Abrechnung der Betriebskosten bringt die Mietrechtsreform durch die neue Regelung mehr Klarheit. Nach dem deutschen Wohnraummietrecht endet ein Mietverha¨ltnis auf bestimmte Zeit mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, und ein Mietverha¨ltnis auf unbestimmte Zeit durch eine wirksame Ku¨ndigung nach Abaluf der Ku¨ndigungsfrist. Hier gibt es verschiedene Ku¨nigungsarten. Das Gesetz unterscheidet zwischen ordentlicher und auβerordentlicher Ku¨ndigung (also die fristlose Ku¨ndigung). Bei der ordentlichen Ku¨ndigung kann der Vermieter nur dann ku¨ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverha¨ltnisses hat. Diese Ku¨ndigung des Vermieter muβ der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er unter bestimmten Umsta¨nde widersprechen und die Fortsetzung des Mietverha¨ltnisse verlangen. Auβerdem kann der Vermieter oder der Mieter das Mietverha¨ltnis fristlos ku¨ndigen, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen la¨sst, daβ dem underen Teil die Fortsetzung des Mietverha¨ltnisses nicht zugemutet werden kann. Zwischen deutschem und koreanischem Wohnraummietrecht bestehen die rechtsvergleichend bemerkenswerten Unterschiede im Hinblick auf das Mieterho¨hungsverlangen und das Eintrittsrechtbei Tod des Mieters. Wa¨hrend nach deutschem Wohnraummietrecht fu¨r die Mieterho¨hung sog. die ortsu¨bliche Vergleichsmiete (und auch sog. die Kappungsgrenze) in Betracht kommt, wird im koreanischen Wohnraummietrecht nur prozentuale Obergrenze beru¨cksichigt. Zudem hat im deutschen Mietrecht der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterho¨hung bis zur ortsu¨blichen Vergleichsmiete. Dagegen wird in Korea dieser einfach als Gestaltungsrecht angesehen. Fu¨hrt in Deutschlund der Mieter mit seinem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tod des Mieters der Lebenspartner in das Mietverha¨ltnis ein. Wenn er nicht eintreten will, so wird es mit den Erben des Mieters fortgefu¨hrt. Aber nach dem koreanischen Wohnraummietrecht treten in diesem Fall der Lebenspartner und den Erben des Mieters gemeinsam ein.

독일의 주택임대차법제도의 발전과정에 대한 연구 ― 정치·사회·문화적 배경을 중심으로 ―

이도국 ( Lee¸ Do-kook ) 한양대학교 법학연구소 2021 법학논총 Vol.38 No.1

현재 사회에서 재화는 유한하다. 따라서 타인 소유의 물건을 빌려 쓰는 임대차의 기능은 사회 전체의 존속·발전을 위하여 여전히 중요한 의미를 지니고 있다. 주거의 기능을 볼 때 주택임대차는 더욱 그러하다. 이는 비단 우리만의 문제는 아니다. 비교법적으로 여러 선진국 중에서 특히 우리의 법제에 많은 영향을 미친 독일의 경우 독일민법을 통하여 주택임대차를 규율하고 있는데, 역시 대도시를 중심으로 임차인이 차임을 ‘지급할 수 있는 주거(bezahlbarer Wohnraum)’ 부족을 이유로 한 여러 문제점을 해결하기 위하여 존속보장과 차임보호의 관점에서 여러 법적 개선방안이 마련되고 있다. 본 연구에서는 이러한 측면에서 독일의 정치, 사회, 문화가 주택임대차법제도의 발전 과정에 대하여 미친 영향을 중심으로 살펴보고자 하였다. 특히 주택임차인 보호라는 관점에서 연정 또는 대연정이라는 독일 정치제도의 특성이 주택임대차 법규범에 어떻게 반영되었는지를 독일 통일 후 단행된 개정법에 대한 연구를 통하여 살펴, 궁극적으로 우리의 주택임대차 법제와 정책의 개선에 도움이 될 수 있는 시사점을 찾아보고자 하였다. 국민의 주거안정의 실질적이고 효과적인 개선을 위하여서는 먼저 보다 다양한 법적·정책적 발상의 전환이 필요할 것이다. 특히 입법자와 정책입안자는 보다 신중히 충분한 사회적 논의를 겸허히 받아들여 다각적인 접근을 할 필요가 크다. 우리에 있어 주택 가격의 변동이 직접적 또는 간접적으로 채권적 전세 및 월세에 직접적인 영향을 미치고 있는 만큼 대증적 처방보다 근본적인 대책 마련을 위하여 더욱 박차를 가하여야 할 것이다. 정치적 역할이 법과 제도에 미치는 영향이 매우 크므로 정치적 관점에서 여당과 야당의 협치가 중요하다. 자신의 정당의 입지를 높이기 위하여서만 포퓰리즘적 주거 정책을 선언하는데 그치고 역지사지의 입장에서 상대 정당의 주장에 귀 기울여야 함에도 그러하지 않는다면 국민이 진정으로 원하는 주택임대차법제는 요원하다 할 것이다. 독일의 주택임대차법제의 개정 과정에서 보았듯이 다당제 구조하에서 연정 또는 대연정을 통하여 서로의 주장을 조율하는 자세를 참고할 필요가 크다. 아울러 독일에서와 같이, 우리 국민에 있어 역시 주택에 대한 전향적 인식의 변화 역시 절실히 필요하다 생각된다. 즉 주택은 소유의 객체가 아니라 주거를 위한 객체로 접근하여야 본질적이고 장기적으로 주택임대차 시장의 부작용에서 벗어날 수 있을 것이다. 우리 모두가 원하는 주거 공간에서 원하는 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있는 날이 올 때까지 모두의 지혜를 모으는 연구가 지속되어야 할 것이다. 이러한 관점에서 독일의 주택임대차 법제와의 비교를 통한 시사점의 연구가 가지는 의미가 크다 생각한다. Bei uns sind Güter begrenzt. Daher sollte die Funktion von Verträgen, Dinge zu mieten, die anderen gehören, immer noch eine wichtige Bedeutung für den Bestand und die Entwicklung einer gesamten Gesellschaft haben. Bei der Betrachtung der Funktion des Wohnens gilt dies umso mehr für das Mietrecht über Wohnraum. Aus rechtsvergleichender Sicht ist die Wohnstabilität nicht nur in Korea sehr wichtig sondern auch in Deutschland. In vielen Städten Deutschlands ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Um solche verschiedene Probleme zu lösen, die durch den sogenannten Mangel an „bezahlberem Wohnraum“ verursacht werden, werden in Deutschland verschiedene rechtliche Verbesserungsmaßnahmen unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes und des Mieterschutzes bei der Mieterhöhung versucht. In diesem Zusammenhang wurde in dieser Arbeit versucht, Entwicklungsprozess des deutschen Wohnraummietrechts unter Berücksichtigung der politischen, sozialen und kulturellen Hintergründe zu untersuchen. Insbesondere wurde untersucht, wie sich die Merkmale der deutschen Politik wie Koalition oder Große Koalition in den Gesetzen und Vorschriften für Wohnraummietrecht über die nach der deutschen Einigung durchgeführte Gesetze über Wohnraum widerspiegeln. Auf diese Weise wurde es versucht, Implikationen zu finden, die letztendlich dazu beitragen könnten, unsere koreanische Gesetze und Politik für Wohnraummietrecht zu verbessern.

주택임대차보호법상(住宅賃貸借保護法上) 임차인보호(賃借人保護)에 관한 판례(判例)의 동향(動向)

박규용(Kyu Yong Park) 한국법학회 2014 법학연구 Vol.56 No.-

인구의 도시집중과 주거용 건물의 부족으로 인하여 발생하는 주택부족문제는 현대산업사회에서 피할 수 없는 현상이 되고 있고, 우리나라의 경우에도 1970년대 들어 대도시로의 인구집중과 함께 극심한 주택난을 겪게 되었다. 2010년 우리나라 전국의 주택보급률은 101.9%(서울은 97.0%, 수도권은 99.0%)에 이르러 주택의 공급측면에서 큰 문제가 없어 보이지만, 같은 해 전국 자가주택 거주율은 54.25%(서울 41.21%, 경기49.27%)로 절반 정도의 가구가 타인 소유의 주택에서 임차인으로 거주하고 있다. 이와 관련하여 가장 큰 법률문제 중의 하나는 임차주택이 양도됨에 따라 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 거주하던 집에서 나와야 한다는 점이었다. 따라서 주택임차인이 등기 없이도 양수인에 대하여 대항할 수 있고, 임대인에게 지불했던 보증금 내지 전세금의 반환을 보장받을 수 있는 방법을 강구하는 것이야말로 가장 시급한 과제가 되었던 것이다. 이러한 상황에서 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 주거용 건물(이하 주택)의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하는 것을 목적으로 1981년 주택임대차보호법이 제정되었고(제1조), 그 후 수차례의 개정을 걸치며 대항력을 갖춘 임차인에게 보증금의 우선변제권 인정, 임대차기간의 2년 보장, 보증금 중의 일정액의 보호, 임차권등기명령제를 도입하는 등 임차인 보호를 위해 여러 규정을 보완하고 신설하여 현재 본문 13개 조문으로 구성되어 있다. 따라서 주택의 임대차에 관해서는 주택임대차보호법이 민법에 우선하여 적용되며, 이 법에 특별한 규정이 없는 경우에 민법의 규정이 주택임대차에 적용된다. 그런데 주택의 임차인과 임대인이 자유롭게 임대차계약을 체결하는 경우, 통상 임대인이 우월적 지위를 갖고 계약의 내용을 정하기 때문에 임차인의 입장에서는 여러 불리한 조건을 수용할 수밖에 없는 상황에 처하기가 쉽다. 이러한 점을 고려하여 현행 주택임대차보호법은 주택임차인의 대항력 강화와 존속기간의 보장, 우선변제권에 의한 보증금의 회수, 차임 및 보증금 증액의 제한 등을 통하여 주택임차인을 보호하려는 규정을 두고 있는데, 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차인을 보호하려는 여러 규정들 중에서 임차인의 대항력 강화와 임차보증금의 회수에 관련한 내용을 살펴보고, 특히 이 문제에 대하여 판례가 취하고 있는 태도를 중심으로 검토한다. Das Wohnraummietgesetz findet nur bei einem Mietverhaltnis uber Wohnraum Anwendung. Der eben dargestellte Schutz des Wohnungsmieters war bis zur Gesetzgebung des Wohnraummietgesetzes von 1981 rechtstechnisch miserabel geregelt. Eine Neufassung fur den Mieterschutz war dringend notig. Ob diese durch die neue Mietrechtsfassung gelungen ist, muss man bezweifeln. Einem positiven Urteil steht vor allem die unverhaltnismaßige Lange der Regelung entgegen. Der Mieter verliert oft durch den Umzug auch die bewohnte Nachbarschaft. Daher war der Schutz gegen eine grundlose Vermieterkundigung notig und gerecht. Freilich durfte nicht bloß der Wohnraummieter solchen Schutz verdienen, sondern unter bestimmten Umstanden auch der Geschaftsraummieter. In allen Fallen sollte berucksichtigt werden, ob die Interessen der Mieters wirklich schutzwurdig sind. Fur richtig halte ich es auch, dass dei Moglichkeit zur Mieterhohung von der Kundigung des Mietverhaltnisse getrennt worden ist. Schon die Geldentwertungen erfordert eine solche Trennung. Durch den Mietvertrag erlangt der Mieter fur die Dauer der Mietzeit ein obligatorisches Recht zum Besitz der Mietsache. Auf Grund dieses Rechtes kann er, wenn der Vermieter als Eigentumer Herausgabe der Sache verlangt, die Herausgabe verweigern. Als Inhaber des unmittelbaren Besitzes stehen dem Mieter gegenuber jedermann die Besitzschutzrechte zu. Bei der Wohnraummiete erfolgt die Ubereignung eines Grundstucks vielmehr durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch. Aber auch der Mieter eines Wohnraums oder Grundstucks muss vor dem Entzug des Besitzes an der Mietsache geschutzt werden, wenn der Vermieter uber den Grundstuck verfugt. Dieser Schutz wird dadurch erreicht, dass der neue Grundstuckseigentumer anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt.

住宅賃貸借保護法上 賃借人保護에 관한 判例의 動向

박규용(Park, Kyu-Yong) 한국법학회 2014 법학연구 Vol.56 No.-

인구의 도시집중과 주거용 건물의 부족으로 인하여 발생하는 주택부족문제는 현대산업사회에서 피할 수 없는 현상이 되고 있고, 우리나라의 경우에도 1970년대 들어 대도시로의 인구집중과 함께 극심한 주택난을 겪게 되었다. 2010년 우리나라 전국의 주택보급률은 101.9%(서울은 97.0%, 수도권은 99.0%)에 이르러 주택의 공급측면에서 큰 문제가 없어 보이지만, 같은 해 전국 자가주택 거주율은 54.25%(서울 41.21%, 경기49.27%)로 절반 정도의 가구가 타인 소유의 주택에서 임차인으로 거주하고 있다. 이와 관련하여 가장 큰 법률문제 중의 하나는 임차주택이 양도됨에 따라 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 거주하던 집에서 나와야 한다는 점이었다. 따라서 주택임차인이 등기 없이도 양수인에 대하여 대항할 수 있고, 임대인에게 지불했던 보증금 내지 전세금의 반환을 보장받을 수 있는 방법을 강구하는 것이야말로 가장 시급한 과제가 되었던 것이다. 이러한 상황에서 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 주거용 건물(이하 주택)의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하는 것을 목적으로 1981년 주택임대차보호법이 제정되었고(제1조), 그 후 수차례의 개정을 걸치며 대항력을 갖춘 임차인에게 보증금의 우선변제권 인정, 임대차기간의 2년 보장, 보증금 중의 일정액의 보호, 임차권등기명령제를 도입하는 등 임차인 보호를 위해 여러 규정을 보완하고 신설하여 현재 본문 13개 조문으로 구성되어 있다. 따라서 주택의 임대차에 관해서는 주택임대차보호법이 민법에 우선하여 적용되며, 이 법에 특별한 규정이 없는 경우에 민법의 규정이 주택임대차에 적용된다. 그런데 주택의 임차인과 임대인이 자유롭게 임대차계약을 체결하는 경우, 통상 임대인이 우월적 지위를 갖고 계약의 내용을 정하기 때문에 임차인의 입장에서는 여러 불리한 조건을 수용할 수밖에 없는 상황에 처하기가 쉽다. 이러한 점을 고려하여 현행 주택임대차보호법은 주택임차인의 대항력 강화와 존속기간의 보장, 우선변제권에 의한 보증금의 회수, 차임 및 보증금 증액의 제한 등을 통하여 주택임차인을 보호하려는 규정을 두고 있는데, 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차인을 보호하려는 여러 규정들 중에서 임차인의 대항력 강화와 임차보증금의 회수에 관련한 내용을 살펴보고, 특히 이 문제에 대하여 판례가 취하고 있는 태도를 중심으로 검토한다.