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송선주(Seon Ju Song),신종칠(Jong Chil Shin) 한국주택학회 2018 주택연구 Vol.26 No.2
우리나라 아파트시장은 선분양제도를 유지하고 있어 주택을 구입하는 시기와 인도받는 시점의 차이가 발생한다. 두 시점사이에 전매시장이 존재한다. 분양권 전매란 주택의 착공시점에 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지고 이러한 권리를 준공 이전에 타인에게 양도하는 행위이다. 본 연구는 2001년부터 2016년까지 전국에 공급된 총 192개 단지, 63,805세대의 데이터를 통해 아파트의 전매확률에 영향을 미치는 요인을 로짓 모형으로 분석하였다. 설명변수는 부동산정책특성, 지역부동산시장특성, 입지특성, 단지ㆍ주호특성, 시기ㆍ지역특성으로 구분하여 그 영향을 분석하였다. 분석결과, 부동산 정책특성으로 분양시장의 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우 전매확률이 낮아지고, 분양가상한제 적용을 받을 경우 전매확률이 높아지는 것으로 나타났다. 지역부동산시장특성으로 분양시장의 KB매매가격지수상승률이 높을수록, 분양가와 아파트평균매매가의 차이가 클수록 전매확률이 높게 나타났다. 아파트특성으로는 초등학교거리와 마트거리가 가까울수록, 접면도로수가 많을수록 전매확률이 높게 나타났다. 또한 단지규모가 큰 경우 전매확률이 높고, 택지개발지역으로 지정되면 전매확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 주호특성에서는 85㎡미만의 경우와 고층에 위치하는 경우 전매확률이 높은 것으로 나타났다. The apartment market in Korea uses pre-sales of ownership when a developer starts constructing its own apartment complex. Since there is a time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownerships during the construction period. We call this type of ownership transfer as Geon-mae. This research analyzed the resale probability of ownership during the construction period based on 63,805 apartment units in 192 apartment complexes nationwide from 2001 to 2016. This study analyze influences of real estate policy, real estate market, location, apartment complex, and unit characteristics on whether or not an apartment unit is transacted during the construction period through logistic regression. The empirical research confirmed that macro characteristics, such as real estate policy and the real estate market, have a significant effect on the resale probability of an apartment ownership. This study showed that product characteristics, including location, apartment complex, and unit characteristics, are important in determining resale probability.
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분양시장의 부동산시장특성과 분양계약 특성이 분양권 전매에 미치는 영향에 관한 연구
송선주(Song, Seon Ju),강승우(Kang, Seungwoo),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국도시행정학회 2018 도시 행정 학보 Vol.31 No.2
선분양제도가 일반화된 국내에서는 아파트가 분양된 이후 건설되는 기간 동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권을 거래하는 전매시장이 하나의 시장으로 형성되었다. 전매시장은 분양시장에서 창출된 분양권이 거래되는 시장으로 분양시장에서 형성된 특성이 전매거래에 영향을 미칠 가능성이 존재한다. 따라서 본 연구에서는 분양시장의 부동산시장특성과 분양계약특성이 분양권 전매거래발생가능성에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 구체적으로 본 연구에서는 분양권의 전매거래발생가능성을 종속변수로 설정하고, 영향요인을 아파트상품특성, 부동산시장특성, 분양계약특성으로 구분하여 민간 D사가 2001년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 아파트 자료를 이항로짓모형을 이용하여 실증분석을 진행하였다. 분석결과, 아파트상품특성과 관련해서는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 분석되었다. 분양시장의 부동산시장특성과 관련해서는 분양시장의 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 나타났고, 분양시장의 부동산정책이 강화될수록 전매거래발생가능성이 영향을 받는 것으로 나타났다. 마지막으로 분양시장의 분양계약특성과 관련하여 분양가격수준, 분양계약조건, 수분양자특성이 전매발생가능성에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. The Korean apartment market uses a pre-sales of ownership when developer starts to construct its own apartment complex. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownership during construction period. This research analyzes resales likelihood of ownership during apartment construction period by using nationwide 60,900 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2001 to 2016. This study analyze influences of local real estate market characteristics, sales contract characteristics, apartment characteristics on whether a apartment unit is transacted during construction period by using logistic regression. The empirical research confirms real estate market conditions and real estate policies of apartment sales market, has a significant effect on resale likelihood of apartment ownership. Also this research finds sales contract characteristics including sales price, contract condition, buyer characteristics, also have influence on resale likelihood. This study shows the apartment characteristics including location, apartment complex and unit characteristics, are important for resale likelihood.
KCI
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