균형임대료모형을 이용한 서울 오피스 공간시장의 평균회귀성향 분석

민성훈(Seong-Hun Min) 건국대학교 부동산도시연구원 2012 부동산 도시연구 Vol.5 No.1

본 연구에서는 Wheaton and Torto(1994)의 균형임대료모형을 이용하여 서울 오피스시장을 분석하였다. 공간시장의 평균회귀성향을 검증하는 데에는 자연공실률모형과 균형임대료모형이 많이 이용되는데, 그 중 균형임대료모형은 국내에서 아직 다룬 사례가 많지 않기 때문이다. 한편 최근 국내에서 오피스 임대료 조정과정에 대한 연구가 활발해지고 있는 것은 양질의 시계열자료가 축적된 것에 힘입은 바가 크다. 본 연구에서는 서울 3대 오피스권역에 소재하는 465개 오피스에 대해 36분기동안 조사된 패널자료를 이용함으로써 분석의 자료와 기법 면에서 차별화를 하였다. 먼저 시계열분석 결과에서는 명목임대료를 사용한 경우와 실질임대료를 사용한 경우에서 각기 다른 결과가 나타났다. 명목임대료를 사용한 분석에서는 전기의 흡수율, 공실률, 임대료에 의해 당기의 임대료변동액이 예상한 방향대로 유의하게 설명되었으나, 실질임대료를 사용한 분석에서는 그 결과가 유의하지 않았다. 이것은 서울 오피스 공간시장의 참여자들이 실질임대료보다는 눈에 보이는 명목임대료를 기준으로 행동한다는 짐작을 하게 하였다. 그러나 패널분석 결과에서는 명목임대료를 사용한 경우와 실질임대료를 사용한 경우 모두에서 예상한대로 유의한 결과를 얻을 수 있었다. 이는 패널분석에 의해 흡수율, 공실률, 임대료의 변화에 대한 개별 오피스의 반응이 포착되었기 때문인 것으로 판단된다. 즉 패널분석을 통해 서울 오피스 공간시장이 명목 뿐 아니라 실질임대료 기준으로도 균형임대료에 대해 평균회귀하려는 성향이 있다는 것을 확인할 수 있었다. There are two frequently used models for analysing the mean-reverting characteristics in space market, Natural Vacancy Model and Equilibrium Rent Model. This study conducts an analysis on the office market in Seoul using Equilibrium Rent Model of Wheaton and Torto(1994) which has not been applied to the region. The data used in this analysis is a panel set composed of 465 office buildings and 36 quarters. Through the time series analysis using nominal rent, the office space market in Seoul was revealed to be mean-reverting, but the result was not significant using real rent. Through the panel analysis, however, the mean-reverting hypothesis was accepted by both nominal and real rent with high significance. The difference between the time series and panel analyses is supposed to come from the ability to capture the difference among the individual office buildings.

임대료-주택가격 비율 결정요인이 주택가격과 임대료 변화에 미치는 영향: 서울, 대전, 대구의 사례

한동근 국토연구원 2010 국토연구 Vol.67 No.-

The paper identifies factors affecting rent/price ratio (thereafter, R/P ratio) in Korean housing market, and investigates if the R/P ratio could be a predictor on rent and house price movements in the near future. We use monthly data from 1998 to 2009 in Seoul, Daejeon, and Daegu metropolitan city. Results are as follows. Firstly, the R/P ratio is positively related with interest rate and negatively with expected capital gains, which is supported by a traditional asset-price theory. Secondly, the R/P ratio predicts rent movements, but does not predicts changes in housing price well. Thirdly, the impact of the R/P on the rent gets smaller as the location gets distanced further from Seoul. Lastly, interest rate influences housing price but not rent. With all the results combined, we may say that the changes in housing price are largely influenced by interest rates and expected capital gains, but not by rents. Rents, however, are affected by the changes of housing price. Our results imply that stabilization of housing price is necessary to stabilize rents, and not vice versa. 본 논문의 목적은 임대료-주택가격 비율에 영향을 미치는 요인을 확인하고 임대료-가격 비율이 장래의 임대료와 주택가격의 변화를 설명할 수 있느냐 하는 것을 실증적으로 검토하는 것이다. 서울, 대전, 대구지역의 1998년 12월부터 2009년 11월까지의 계절조정 월별자료를 사용하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 이론이 예상하는 바와 같이 임대료-가격 비율은 이자율과 (+)의 관계를, 기대자본이득과는 (-)의 관계를 가진다. 둘째, 임대료-가격 비율은 가까운 장래의 임대료 변화에 영향을 주지만 주택가격 변화에 미치는 영향은 미미하거나 영향력에 대한 통계적 유의성이 없다. 즉 임대료-가격 비율이 높을 때는 가까운 장래에 임대료가 하락하거나 상승속도가 줄어든다. 셋째, 대구보다는 대전, 대전보다는 서울에서 임대료-가격 비율이 임대료의 변화에 미치는 영향이 더 크다. 넷째, 이자율은 미래의 주택가격 변화에는 설명력이 있으나, 미래의 임대료 변화 예측에는 설명력이 없는 것으로 나타났다. 또한 대구보다는 대전, 대전보다는 서울에서 이자율이 주택가격에 미치는 영향력은 커진다. 결과를 종합적으로 판단하면, 주택가격은 이자율과 기대자본이득에 의해 주로 결정되며 임대료가 오르거나 내리더라도 그 영향을 크게 받지 않는다. 반대로 임대료는 주택가격에 영향을 받는다. 본 논문의 분석결과는 임대료 안정을 위해서는 주택가격 안정이 우선되어야 하며, 주택가격 안정을 위해서는 이자율의 안정화 및 기대자본이득 추구 심리를 차단하는 것이 중요하다는 것을 시사한다.

주택임대차 시장에서 재계약 임대료는 할인되는가? : 교체비용과 비대칭 정보, 그리고 협상

정화미(Hwa-Mi Jung),이용만(Young-Man Lee) 한국주택학회 2021 주택연구 Vol.29 No.2

기존의 많은 연구에 따르면, 임대인은 교체비용과 정보의 비대칭 문제 때문에 주택 임대차시장에서 재계약 시 임대료를 할인해 주는 것으로 알려져 있다. 그러나 임차인 또한 교체비용과 정보의 비대칭 문제가 있기 때문에 재계약 시 임대료를 할증해 줄 동인이 있다. 이처럼 재계약으로 임대인과 임차인 모두 교체비용을 절감할 수 있고, 정보의 비대칭 문제를 해결할 수 있기 때문에, 재계약 임대료는 양자의 협상에 따라 할인될 수도 있고 할증될 수도 있다. 그리고 재계약 횟수가 늘어나게 되면, 임차인의 주거안정성 가치가 커지고 임차인과의 공감이 커지면서 재계약 임대료는 추가적으로 할인되거나 할증될 수도 있다. 우리는 우리나라에서도 재계약 임대료가 할인되는지 여부와 재계약 횟수가 늘어남에 따라 재계약 임대료가 추가적으로 할인되는지 여부를 분석하였다. 우리는 분석의 용이성을 위해 서울 강남구와 노원구의 아파트 전세 실거래 자료를 이용하여 분석을 하였다. 분석결과, 우리는 세 가지 사실을 확인할 수 있었다. 첫째, 강남구나 노원구 모두 재계약 시임대료(전세가격)가 신규계약 시의 임대료보다 5% 가량 할인이 되었다. 둘째, 첫 재계약의 경우 임대료(전세가격)가 높은 강남구에서 임대료가 더 많이 할인되는 것으로 나타났다. 셋째, 재계약이 추가적으로 이루어질 때 강남구에서는 임대료의 할인율이 줄어드는 반면, 노원구에서는 임대료의 할인율이 커지는 것으로 나타났다. 본 연구는 우리나라에서도 주택 임대차시장에서 재계약 시 임대료가 할인된다는 점을 처음 밝혔다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 그리고 추가적인 재계약 시 지역에 따라 임대료가 추가적으로 할인될 수도 있고, 할증될 수도 있다는 점을 밝힌 점도 본 연구의 의의라고 할 수 있다. Many studies on occupancy discounts have shown that landlords give rent discounts to sitting tenants to minimize their turnover cost and asymmetric information problem. However, because tenants can also avoid these issues if they renew rental contracts, they have incentives to give rent premiums to landlords. Thus, we argue that the renewal rent may be discounted or surcharged according to bargaining between landlords and tenants. Moreover, as the number of renewals increases, the landlord’s empathy with tenants increases but the value of the tenant’s residential stability also increases, which may result in additional rent discounts or rent premiums. In this study, we analyzed whether the renewal rent is progressively discounted as the number of renewals increases in the rental housing market in Gangnam-gu and Nowon-gu in Seoul. Our analysis yielded three findings. First, renewal rents are discounted by about 5% of the new contract rent. Second, in the case of a first-time renewal, rents are discounted more in Gangnam-gu, where the rental cost is higher. Third, when additional recontracts are made, the rent discount decreases in Gangnam-gu and increases in Nowon-gu.

오피스빌딩서비스품질과 임대료의 인과관계 분석

김동환(Kim, Dong-Hwan),김진(Kim, Jin) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.2

본 연구는 오피스빌딩서비스품질과 임대료와의 인과관계를 오피스빌딩서비스품질 5개 차원과 오피스빌딩의 임대료와의 특성가격함수 모형을 기초로 다중회귀분석을 실시해서 밝히고 회귀모형을 추정했다. 종속변수로는 오피스빌딩 임대료가 사용되었고 독립변수로는 5개 차원의 오피스빌딩 서비스품질이 사용되었다. 분석결과는 오피스빌딩 서비스품질이 오피스빌딩의 임대료에 대해서 중요하게 영향을 미치는 차원은 이미지/분위기 품질, 경제적 품질, 물리적환경 품질이 유의하게 영향을 미쳤으며, 서비스상품 품질과 상호작용 품질은 비유의적인 것으로 분석되었다. 특히 경제적 품질은 오피스빌딩의 임대료와 마이너스(-)로 나타났는데 이는 임대료와 관리비가 저렴하다든지, 임대료나 관리비가 임차인 회사의 이익이나 생산성에 기여하고 비용절감에 도움이 됨으로써 경제적 품질과 오피스빌딩의 임대료는 마이너스적인 영향관계가 있는 것으로 확인되었다. 오피스빌딩 임대료와 오피스빌딩 서비스품질의 모형추정에서는 오피스빌딩 임대료에 이미지/분위기 품질과 경제적 품질 그리고 물리적 환경 품질이 유의적으로 영향을 주는 것으로 확인되었다. 본 연구는 오피스빌딩의 서비스품질과 오피스빌딩의 임대료에 대한 인과관계와 추정회귀식을 확인했다는 점에서 연구의 시사점이 있고 특히 부동산자산관리에 있어서 임차인에게 양질의 서비스나 서비스품질을 제공해야 임차인 유지와 임대료 부과에 유용하다는 점을 밝힌 의미 있는 연구라고 할 수 있다. This study estimated the causal relationship between the office building service quality and office building rent with the five dimensions of office building service quality(service-product quality, economical quality, interaction quality, physical/ environmental quality and image/mood quality) based on the Hedonic Price Model of characteristic theory of value performed by multiple regression analysis, and presume the regression model. The dependent variable was used as an office building rents, and an independent variables were used as the five dimensions of office building service quality. The empirical results of this research found that the important dimensions influenced by the office building service quality for the office building rent were image/mood quality, economical quality, physical/environment quality. The model estimation between office building service quality and office building rent was the image/mood quality, physical/environmental quality and economic quality has been found to affect significantly. The Implications for research was that confirmed causal relationship between the office building service quality and office building rent, and the estimated regression. Also it is useful to keep tenants retention or rents charge with providing the high office service quality to tenants, especially real estate property management in the future.

임대보증금의 간주임대료에 대한 부가가치세 과세와 임차인이 부담한 부가가치세의 매입세액공제에 관한 연구

유재권 韓國公認會計士會 2015 회계·세무와 감사 연구 Vol.57 No.2

부동산 임대보증금에 대한 간주임대료 과세제도는 조세이론적 관점에서 개선이 필요한 주제이다. 간주임대료 과세제도는 임대보증금을 받는 경우 임대료를 받는 것에 비해서 임대인의 소득이 적게 신고될 것이라는 가정을 함축하고 있다. 그러나 임대인이 임대보증금을 투자하여 이익을 얻거나 부 채를 상환하여 이자비용이 감소하면 결과적으로 과세소득도 늘어나게 된다. 따라서 경제적 실질에 비춰볼 때 소득세나 법인세의 경우 간주임대료 과세제도의 논리적 타당성이 그다지 크지 않다. 소득세 및 법인세와 달리 부동산 임대보증금의 간주임대료에 대하여 부가가치세를 과세하는 것은 합리적이다. 부가가치세의 과세표준은 소득세 및 법인세와 다르다. 부가가치세는 이익이 아니라 공 급가액에 과세한다. 임대료 대신 임대보증금을 받는 부동산임대계약은 마치 임대인이 임차인으로부 터 임대보증금에 상당하는 자금을 차입하고 그 이자를 간주임대료로 충당하는 거래와 유사하다. 따 라서 임대료가 전혀 없거나 일부만을 임대료로 하는 부동산임대계약에서 임대보증금의 간주임대료 를 공급가액의 대용치로 사용할 수 있다. 이와 같이 부동산 임대보증금의 간주임대료에 대한 부가가치세 과세 그 자체는 정당성이 있지만, 간주임대료에 대한 현행 부가가치세 과세제도는 경제적 실질과 부가가치세 기본이론에 비춰볼 때 논리적 타당성이 부족하다. 본 연구는 간주임대료에 대한 현행 부가가치세 과세제도의 문제점을 분 석하고 개선방안을 제시하였으며, 그 주된 내용은 다음과 같다. 첫째, 간주임대료에 대한 부가가치세 를 원칙적으로 임대인의 부담으로 보는 과세당국의 입장은 거래징수에 관한 부가가치세법의 기본원 칙에 부합하지 않는다. 둘째, 간주임대료가 과세표준에 포함됨에도 불구하고 세금계산서의 발급을 막는 것은 부당하다. 셋째, 간주임대료에 대한 부가가치세를 매입세액으로 공제해주지 않는 현행 조 세정책은 납세자에게 불이익을 초래한다. 임차인이 부담한 간주임대료 부가가치세는 매입세액공제를 허용해야 한다. 마지막으로, 간주임대료에 대하여 임차인이 부담한 부가가치세는 임대차계약 등 관 련 증빙을 활용하거나 세금계산서의 발급을 통해 매입세액으로 공제해주는 방안을 강구해야 한다. 조세제도는 납세자에게 여러 형태의 부담을 지우고 경제주체의 의사결정에 영향을 끼쳐 예상치 못한 경제적 결과를 초래한다. 따라서 가급적 논리적 일관성이 유지되도록 철저한 검증이 이루어져 야 한다. The taxation system on deemed rent of security deposit for real estate is an issue that needs improvement from a theoretical viewpoint. Taxation on deemed rent of security deposit implies that lease contract with security deposit for real estate instead of monthly rent leads to decrease of reported income of lessor. However lessor would invest money to make a profit or repay a debt to save interest. As a result, net income of lessor would increase and there is no justification of deemed rent of security deposit for real estate in relation to income tax of lessor. Thus taxation on deemed rent of security deposit for real estate in relation to individual and corporate income tax lacks logical validity from the viewpoint of economic consequences. Unlike individual and corporate income tax, it is reasonable to levy Value-added tax(VAT) on deemed rent of security deposit for real estate. The tax base of VAT is quite different from those of individual and corporate income tax. VAT is imposed on transaction rather than income. Lease contract with security deposit for real estate instead of monthly rent is very similar to borrowing transaction which offsets interest by deemed rent of security deposit. As such, deemed rent of security deposit for real estate may be used as a proxy for the price of lease contract with security deposit for real estate which stipulates monthly rent just to a small extent or none. Although imposition of VAT on deemed rent of security deposit for real estate may be justified itself, the current taxation system of VAT on deemed rent lacks logical validity in the viewpoints of economic consequences and fundamental theory of VAT. This study indicates defects and directions for improvement in relation to the current taxation system of VAT on deemed rent. The main points of this study are as follows. First, the position of tax authority assuming that lessor shall bear the tax burden is contrary to the fundamental principle of transaction collection from purchaser(lessee) in VAT act. Second, it is difficult to understand why tax authority prohibits lessor from issuing tax invoice notwithstanding deemed rent is included in tax base. Third, the current tax policy which doesn't allow deduction of purchase tax amount paid by lessee is required to be changed because it results in disadvantage to taxpayers. VAT on deemed rent paid by lessee should be accepted as an item for purchase tax amount deduction. Lastly, VAT on deemed rent paid by lessee may be deducted as an item for purchase tax amount through the acknowledgement of supporting documents such as lease contract or the issuance of tax invoice. Taxation system imposes various types of burden on taxpayers and affects decision makings of economic entities to result in unexpected economic consequences and needs to be reviewed thoroughly for logical consistency.

오피스 임대료의 예측에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.1

이 연구의 목적은 우리나라의 오피스 임대료 지수 자료를 가지고 국가수준에서 오피스임대료를 예측조사하는 것이다. 이 연구결과는 다음과 같다. 오피스 임대료 지수는 계절성이 없는 비정상성 계열이다. 그리고 시도표에서 오피스 임대료는 시간의 흐름에 따라 지속적으로 상승하는 추이를 나타냈다. 특히, 2000년 이후부터 2012년까지는 지속적으로 오피스 임대료가 상승하였다. 오피스 임대료 지수의 원자료의 ACF는 시간의 흐름에 따라 지수적으로 감소하는 형태이며 PACF의 경우에는 1차 시점에서 절단되었다. 아울러, 이 연구에서는 오피스 임대료를 예측하기에 적합한 시계열모형으로서 ARIMA(5,2,1) 모형을 선정하였다. 이 연구는 오피스 임대료의 추세 및 예측에 대해서는 성과를 제시할수 있었지만 복잡한 오피스 임대료 결정의 인과관계를 분석하지는 못하는 한계가 있다. 따라서, 이 연구를 바탕으로 보다 더 오피스 임대료 예측에 대한 정교한 모형의 구축을 기대한다. There has been numerous office rents forecasting studies in real estate price and rents. The objective of this study attempts a forecasting investigation of office rents at the national level with Korea data using time series analysis. using the national office rent index developed by Korean government, This study evaluates the forecasting performance of ARIMA methodology that are available to analysis for forecasting work. During 2000s, office rents index stimulated significant increase in south korea. thereby motivating a number of investors focusing on the accurate office rents forecasting in the office market. The results indicate that a preferred model chosen by us is ARIMA(5,2,1) and Ex post forecasts indicate that office rents shows a positive growth over 2004 - 2015. Accurate forecast of office rents are important for investors. the accuracy of the office rents forecasting is bench marked against the performance of financial market is assessed, because it establish broad market trends, or it can be included in returns and yields forecasts of the office markets. city can make better investment and development decisions if they have a thorough knowledge of the its unique trade areas and the respective number of businesses. seoul city, Trade Area Analysis, Multivariate Statistics

선진국의 임대료규제와 도입방안의 연구 -공정임대료법안을 중심으로 -

박인(Park In) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.2

전세가격이 장기적으로 상승하면서 임차인보호를 위한 제도적 보완에 대한 논쟁이 끊이지 않고 있으며 이의 대한으로 공정임대료법안이 발의되었다. 하지만 공정임대료제도의 실행 시 예상되는 많은 사회, 경제 및 법적 문제점은 고려하지 않고 이에 대한 사전연구 없이 포플리즘에 의해 발의된 것으로 보여 이미 시행하고 있는 선진국의 경험을 통해 예상되는 문제점을 찾아 이의 대처방안을 모색해 보고자 하였다. 또한 주택임대차보호법에 의해 임차인보호가 이루어짐에도 불구하고 치솟는 전세가격의 문제를 해결하기 위해 전･월세상한제, 계약갱신청구권의 도입이 논의되고 있다. 한편으로는 공정임대료법의 제정으로 전세가격상승의 문제가 해결될 것으로 정치인들은 주장하지만 선진국의 경험에 의하면 공정임대료제도를 실행함에 있어 공정임대료 산정, 임대료 분쟁 등 여러 가지 문제점들이 노출되었고 실질적으로 임대료문제의 해결에 대한 해석을 달리하고 있다. 선진국의 경우에도 임대료규제와 관련하여 시대적 변화에 따라 계속적으로 변화해왔고 현재에도 당면한 문제들이 있어 변화를 모색하고 있지만 이러한 실정은 간과하고 있다. 이에 선진국의 경험을 통하여 공정임대료제도를 효과적으로 도입하기 위해서는 공정임대료도입의 목적과 지표를 마련하는 것이 필요하며, 공정임대료제도를 성공적으로 도입하기 위해서는 사회, 경제적 그리고 정치적 파급효과를 최소화할 수 있는 종합적인 행정체계를 구축하고 이의 도입방안을 마련하는 것이 필요하다. Along with continued increase of rental in housing lease market for the long time, to protect for tenant, fair rental law was proposed in 2015 for the third times. However, if the fair rental law is implemented practically, we could expect to encounter many matters such as social, economical and legal aspects based on the advanced countries’s experiences that we have not considered. Therefore, I have studied to search for introduction plan that minimize the problem when it is implemented. In addition, even though the tenant currently are protected by the rent ceiling and leasing extension under the Housing Lease Protection Act, the matter of rapid rental increase could not be solved. Politician insist that fair rental law will resolve it. However, advanced countries has encountered many problems such as evaluation of fair rental, rent dispute, and others. Based on the experience of advanced countries by the fair rent law implementation, for the successful settlement of fair rent law plan, we need to setup the goal and criteria for fair rent law to be effective, and prepare an integrated administrative system considering the social, economical and legal aspect. In other words, we need to carefully study in details that will be minimized social and economic problems.

부산항 컨테이너부두 임대료 산정체계 표준화 방안

길광수(Kwangsoo Kil) 한국항만경제학회 2011 韓國港灣經濟學會誌 Vol.27 No.3

부산항만공사(BPA)가 관리하고 있는 부산항 컨테이너부두는 민간운영사가 임차하여 운영하고 있다. 운영사가 BPA에 납부하는 연간 임대료는 BPA의 2010년도 연간 매출액 2,444억원의 약 66%에 달하는 1,609억원으로, BPA 총수입의 대부분을 차지하는 매우 중요한 수입원이다. 그러나 부산항의 컨테이너부두 임대료는 부두 신설에 따라 운영사 선정 입찰시 적용한 임대료 산정체계의 차이, 1999년 임대료 산정체계를 수입공유제에서 고정임대료제로 변경하면서 부두별로 적용한 임대료 산정방법 및 산정기준의 상이, 북항과 신항간 임대료 산정시기의 차이 및 그에 따른 임대료 산정기준의 상이 등으로 형평성 논란을 빚어왔다. 따라서 본 연구에서는 현행 부산항 컨테이너부두 임대료로 산정체계의 문제점을 분석하여 임대료 산정체계의 표준화 방안을 제안한 후 신설부두와 기존부두를 대상으로 컨테이너부두 표준 임대로 산정체계 적용 사례를 제시하였다. 임대료 산정체계를 표준화하기 위해서는 할인 현금흐름법(DCF법)으로 산정방법을 일원화해야 한다. 또한 주요 임대료 산정기준이 되는 산정기간, 할인율, 물가감승률 및 임대료 인상률, 임대료 산정뭍량, TEU당 매출단가, 인건비 등의 제반 운영비용을 표준화해야 한다. 신설부두에 대해서는 표준화된 임대료 산정체계를 그대로 적용할 수 있으나, 기존부두에 대해서는 특히 임대료 산정뭍량, 투자비 및 재투자비, 장비 및 시설유지비 등을 달리 적용해야 한다. 표준화된 임대료 산정체계를 도입할 경우 산정체계의 객관성과 일관성은 물론 부두간 임대료 수준의 형평성을 도모할 수 있다. 또한 표준화된 임대료 산정체계를 도입하여 임대인의 투자비회수 관점과 운영사의 운영수지보전 관점 임대료 수준을 동시에 고려한 적정 임대료를 산정함으로써 임대·차인 간 이익의 균형을 도모할 수 있다. 본 연구는 컨테이너부두 임대료 산정체계의 표준화에 관한 초기의 연구라는 점에서 학술적인 의의와 실무적인 기여가 있을 것으로 기대된다. 향후 운영비용 추정 및 적정 운영원가 산정을 위한 비용함수 및 활동기준원가계산(actvity based costing) 방식의 도입, 임대료 산정물량의 적정화를 위한 과학적 기법 도입 등 보다 다양한 시각이나 방법론으로 후속 연구가 이루어지기를 기대한다. Private stevedoring companies are leasing and operating the container terminals of the Busan Port. The total amount of lease fees private stevedoring companies paid in 2010 reached 161 billion wons, an approximately 66 percent of the total revenue of the Busan Port Authority(BPA). In other words, lease fees are the most important revenue source for BPA. However, the lease fee assessment system of Busan container terminals goes against the principle of equity due to different assessment methods and criteria adopted by each container terminal. Therefore, the purpose of the study is to analyze the systematic problems of the lease fee assessment system that is used at Busan container terminals, and propose a new standardized scheme with a case study on the new system. In ordcr to standardize the assessment system, the assessment methods need to be simplified by using the Discounted Cash Flow(DCF) method. In addition, the assessment criteria such as assessment duration, discount rates, price indexes, estimated container throughputs, sales unit price per TEU, operation costs, including labor costs, need to be standardized as well. The new standardized assessment system can be applied to estimate lease fees for new terminals. However, for existing terminals to run the new system, factors such as assessment duration, discount rates, price indexes, estimated container throughputs, investment and re-investment costs, and maintenance & repair costs of the new system should be changed slightly.

서울시 오피스의 임대료 결정요인 분석

양영준(Yang Young Jun),오세준(Oh Sae joon) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.71 No.-

본 연구의 목적은 서울시 오피스의 호가임대료와 실질임대료의 결정요인을 분석하는 것이다. 호가임대료 결정요인을 분석한 결과 연면적, 층수, 전용률, 공실률은 호가임대료를 증가시키는 요인이며 경과연수는 호가임대료를 낮추는 요인으로 분석되었다. 권역별로는 CBD, GBD, YBD 순으로 호가임대료가 높은 것으로 분석되었다. 투자기구가 소유한 오피스가 여타 오피스에 비해 호가임대료가 높은 것으로 나타났고, 직영관리방식이 위탁관리방식에 비해 호가임대료가 낮은 것으로 나타났다. 호가임대료와 실질임대료의 결정요인을 비교해 보면 공실률을 제외하고 다른 독립변수에 대한 회귀계수의 값은 약간의 차이는 있으나 유의성과 방향성은 일치한다. 공실률은 호가임대료를 증가시키는 요인인 반면에 실질임대료에는 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 본 연구에서는 호가임대료와 실질임대료 결정요인에 차이가 있다고 단정하기에는 무리가 있다고 판단하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze determinants of asking rent and effective rent in seoul office. (2) RESEARCH METHOD This study used the characteristics of office for 578 offices of 3000 pyeong or more located in Seoul in the fourth quarter of 2016 to analyze the determinants of asking rent and effective rent through regression analysis. (3) RESEARCH FINDINGS The result of empirical analysis of this study showed that it is difficult to conclude that there are differences in the determinants of asking rent and effective rent. 2. RESULTS This study analyzed the determinants of asking rent and it was found that floor area, number of floors, occupancy rate, and vacancy rate are factors that increase asking rent and the passed years were analyzed as a factor that lowers asking rent. By region, asking rent was analyzed to be high in the order of CBD, GBD, YBD. The office owned by the investment organization was found to have higher asking rent than that of other offices and the direct management method was found to have lower asking rent than that of trust management method. The comparison of the determinants of asking rent and effective rent showed that the significance of the regression coefficients for the other independent variables except the vacancy rate is slightly different, but the directionality is consistent. It was analyzed that the vacancy rate is a factor that increases asking rent, whereas it does not have a significant effect on effective rent.

국민임대주책 지불의사 임대료 분석 - PSM 기법의 적용

이광민(Kwang-Min Lee),이창무(Chang-Moo Lee),김용순(Young-Soon Kim) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.1

  본 연구는 국민임대주택 입주예상자를 대상으로 지불 가능한 입주의사 임대료를 도출하고, 임대료 변화에 따른 수요탄력성을 찾아내고자 한다. 또한 국민임대주택의 지불가능 임대료수준에 영향을 미치는 요인을 분석하고, 가구별 지불의사 임대료의 결정구조를 모형화 함으로써 향후 수요자 계층의 특성의 특성을 고려한 국민임대주택 정책을 활성화하는데 시사점을 제공하고자 한다.<BR>  본 연구를 위해 국민임대주택에 입주 의사가 있는 무주택세대주를 대상으로 설문을 실시하였으며, 설문내용을 토대로 하여 수요자 측면에서 적정수준의 국민임대주택 임대료를 결정하기 위해, 수요가 가격에 대응하여 어떻게 반응하는지를 감지하는 가격 민감성 측정법인 ‘PSM(Price Sensitivity Method)" 기법을 사용하였다. 이를 바탕으로 UTP(Unique Target Point)를 측정, 임대료에 따른 수요곡선 및 수요 탄력성을 도출하였다. 마지막으로 UTP와 설문조사 내용을 바탕으로 비선형다중회귀분석 모형을 이용하여 지불의사 임대료 수준에 영향을 미치는 요인을(개별 가국특성, 거리특성, 지역특성 등) 분석하였다.<BR>  분석결과 PSM에 의해 도출된 지불의사 임대료는 148.76만원에서 169.43만원 사이로 안성시의 3.3㎡당 전세가 시세인 215만원의 70%~78%정도로 분석되었으며, UTP기법을 통한 지불의사 구간의 수요탄력성은 5.99%, 임대료가 1%상승할 경우 5.99%의 가구가 입주를 포기하는 것으로 해석할 수 있다. 지불의사 임대료에 영향을 미치는 요인에 대한 결과는 가구 구성원 수, 가구주 직업, 월평균가구소득, 가구 총자산, 이주 시 증감된 직주거리와 각 시별 지역적인 차이 등이 지불의사 임대료에 영향을 미치는 것으로 분석되었다.   ‘Participatory Government" announced ‘Constructing One Million National Rental Housing Construction Plan" in 2003. National rental housing is being supplied by the government for low-income households to improve their residential stability. If one million national rental housing(NRH) are constructed, the residential stability of low-income households is expected to be much improved. However, there have been long controversies on the rent level of NRH, which has been mainly determined based on construction costs. The rent level is quite burdensome for the target group of low-income households. Sometimes, low-income households give up applying for NRH because they can not have enough money to pay for it.<BR>  This Study analyzes a reasonable rent level of NRH for low-income households, by estimating their willingness to pay for NRH. As a specific methodology, this study applies Price Sensitivity Method(PSM).