상가건물임대차시장에서 갱신요구거절권과 해지권 간의 관계

임윤수(Yim Yoonsoo),김웅(Kim Woong) 한국법학회 2015 법학연구 Vol.58 No.-

현행 상가건물임대차보호법(이하 본 법) 제10조 제1항 각 호에서 규정하고 있는 갱신요구 거절권 내용은 대부분 민법상 해지권의 내용과 동일하거나 이 보다 가중된 사유이므로 과연 임대인에게 갱신요구거절권과 함께 민법상 법정해지권을 인정할 수 있는지 여부가 문제가 되었다. 이와 관련하여 최근 주목할 만한 판결(대법원, 2014. 7. 24, 선고, 2012다28486)이 있었는데, 이 견해에 의하면 임차인이 2期 차임을 연체할 경우 임대인은 민법상 법정해지권을 행사할 수 있으며, 나아가 이러한 내용을 약정하더라도 이것은 본 법 제15조 강행규정에 저촉되지 않는다. 그러나 이러한 태도는 법리적으로 문제가 없을지 모르나 본 법이 많은 논란을 감수하면서 제정되었다는 점을 고려할 때, 갱신요구거절권의 일부 내용이 사문화(死文化) 될 수 있으므로 입법적 낭비라는 비난에서 자유로울 수 없다고 사료된다. 이러한 연구의 필요성을 배경으로 하여 개선방향에 대해 연구한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 우선 본 법이 상가임대차에 관한 민법의 특별법으로서 불필요한 논란을 최소화하기 위하여 입법적으로 해결하되, ‘계약의 목적을 달성할 수 없거나 가사 계약의 목적을 달성할 수 있다고 하더라도 계약의 본질을 침해하는 경우’를 기준으로 삼고자 한다. 즉 본 법상 갱신요구거절권의 내용을 재구성함에 있어서 상기 기준에 해당한다면 법정해지권으로 규정하고, 해당하지 않는다면 갱신요구거절권으로 규정하는 것이 타당하다고 생각한다. 요컨대, 이러한 입법적 해결 노력은 본 법이 일반법과 조화를 이루면서 특별법의 취지를 살리며 발전해 나가는데 기여 할 것으로 기대된다. The current business building lease protection act (hereinafter the law) does not define separate termination right. Further, even if the objective of contract cannot be achieved, the law assigns right for denial of renewal to the lessor. However, the items of each item are similar to the right of termination on droit civil or additional reason. This rises a problem which is whether or not the right for denial of renewal and can be assigned to the lessor with right to terminate contract. This has been a controversy issue so far and the supreme court has made a problematic judgement recently (2014.7.24. announcement 2012C28486, hereinafter the judgement). Regarding the contents, if the lessee does not pay lease fee for 2 times, the lessor can terminate the contract according to the part 640 of droit civil. In addition, agreement on this does not violate mandatory of the part 15 of this law. Such attitude does not cause legal problem but considering the fact that this law has been established through difficulties even with exception on general principle of droit civil, it cannot be free from dying off or waste of legislation of parts of the regulation on right for denial of renewal. According to the results from review on precedent, first of all, “legislative settlement” can be seen as the method for minimization of unneeded argument.

商街建物賃借人의 權利金에 관한 硏究

任潤洙(Yim Yoon-Soo),權寧秀(Kwon Young-Soo) 한국법학회 2006 법학연구 Vol.22 No.-

Even if the Commercial Lease Protection Act, as it stands, has good systematic mechanisms such as registration decree, contract renewal claim, or request for increase/decrease of a rent, Preferential performance etc.; however, it has realized only a half of the expected result by keeping silencenot least about the problem of foregift (alias premium). Though the right or status of economically stronger man the lessor is guaranteed and protected well until now, but the status of the weak lessee is still very constrained under the principle of contract liberty. Especially, giving and receiving foregift in addition is prevalent by a lease of a mall or business place; and the receipt of foregift and its repayments are arranged by a special contract or in general practice. The problem of foregift is now no more to be leaved alone to settle the disputes between lessors and lessees, considering the aspect of public interests the redevelopment of urban commercial buildings, for example. In spite of the fact, that the foregift also has not less value of property as the deposit of lease, but as the case stands in reality, it is not controlled, even if the given and taken foregift amounts to several times of rated deposit; and so, in many cases, the leaseholders have to suffer a lot of loss, because they cannot withdraw their invested foregift. For it works as a factor of social-economical instability at the end, this issue is becoming more and more serious problem. On the other hand, the foregift should not be understood or dealt with by or in the lump, because its causes and contents are very complex and manifold. For this reason, it seems to be difficult to regulate each of the foregift legally, and in fact even impossible to execute those regulations. Until now, however, considering the issues related to foregift, there are often cases, where a leaseholder faces rough going or unfair situation without his own responsibility, as he is quitted, without withdrawing foregift he invested even before the period of location is expired. Though, recently, there are occasionally some judgments of the Supreme Court dealing with cases of foregift, but not concerned about any appropriate and concrete criterionof the judgment accounting for the reasons and contents of foregift agreement, the suit for foregift repayment is often rejected only because a binding contract for the repayment of foregiftis not prepared. This is caused by the fact, that there is no precise legislative criterion about the foregift. Therefore, I would like to suggest a revision plan to improve the foregift management. As I already mentioned, the foregiftgiven and taken in contract practices are actually very difficult to define in a sweeping statement becauseof its complexity and variety in forms and contents. Nevertheless, disputes related with foregift will be occurred continuously, if the foregift sometimes several times more than the rated deposit - is leaved simply in the dealing practices alone. It should be also an overshoot, when the disputes are treated on a case by case basis, without any proper criterion. Even if the maximum limit of foregiftcould not be controlled uniformly in the lumP, it is strongly needed to enact a law to regulate the problems of foregift transaction, so that the interests of lessor as well as of lessee can be harmonized each other, as we see the maximum of deposit raising is controlled by the Housing Lease Protection Act.

상가권리금의 거래행태 분석 및 법제화 방안

임윤수(Yoon-Soo Yim),신승만(Seung-Man Shin),이석근(Suk-Keun Lee) 한국법학회 2014 법학연구 Vol.56 No.-

권리금이란 주로 도시지역의 토지 또는 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양도 등에 있어 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가로서 임차인 ? 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인 ? 전대인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 의미한다. 이와 같은 권리금이 지금까지는 법적 근거가 없어서 권리보호의 사각지대에 놓여 있었다. 이와 문제를 인식한 정부는 지난 9월 23일 ‘권리금의 법제화 방안을 발표하였다. 그런데 이 방안은 몇 가지 측면에서 문제점이 제기되고 있다. 따라서 본 연구는 권리금에 관한 임대인과 임차인의 거래행태를 실증분석하고, 정부가 발표한 권리금의 법제화 방안에 대해 검토하며, 이를 토대로 개선방안을 제시하였다. 이를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 신설되는 ‘임대인의 협력의무’의 경우, ‘협력’에 관한 명확한 기준의 마련이 요구된다. 둘째, 적정 수준의 권리금 산정을 위해 치밀한 권리금 시장조사가 이루어져야 한다. 나아가 기존 권리금 시장의 현황파악을 위해 ‘권리금 신고(등록)제도 함께 시행할 필요가 있다. 셋째, 현재 5년인 법정 임대차보호기간을 주요국의 보편적인 기준인 7-10년 이상으로 늘릴 필요가 있다. 넷째, 표준계약서의 정착과 권리금 제도화의 실효성을 확보하기 위해서는 표준계약서를 의무화 할 필요가 있다. 마지막으로 재개발 ? 재건축 과정에서도 일정한 수준에서 상가권리금을 보호할 수 있는 방향으로 관련 법률의 개정이 요구된다. Premiums often are known as the interest returns of a real-estates that comes in the forms of payments from tenants and their sub-tenants; or from the landlords from its assigned sub lessors; or from the assignee of a leasing all of these in the form of deposits payments, rent payments, or others payments in the form of valuables, that come from lands in urban areas such as building leasing, subleasing’s, transfers of leasing rights and similar. These kind of premiums have been in the blind side of protection laws by lack of legal grounds. Due to the awareness of the Government on the subject, the “Premiums Legislation” plan was announced in September 23th. However, this plan has raised problems in some aspects. Therefore, the present study’s examination of the premiums legislation announced by the government, we would propose an improvement of the plans, based on empirical analysis of transaction behaviors between landlords and tenants. First, in the newly case of “Landlord cooperation duties”, the provision of a clear standard for “cooperation” is required. Second, to reach an optimal level of premiums, a thorough market research has to be taken. Furthermore, in other to identify the status of the premiums market there is a need to implement a “premium report (registration)” system. Third, the current five-year period of statutory tenancy needs to be prolonged to at least 7 to 10 years according to the criteria of other major countries. Forth, in order to enhance the effectiveness of standard contracts to the premiums institutionalization, there is a need of a mandatory standard contract. Finally, in the process of redevelopment or renovation of shopping districts, the law’s amendments should be oriented, to protect district’s premiums in a consistent level.

재건축시장에서 증가된 용적률의 법적성질에 대한 연구

임윤수(Yim Yoonsoo),김웅(Kim Woong) 한국법학회 2018 법학연구 Vol.71 No.-

재건축 시장에서 발생한 개발이익에 대한 환수 논란은 재건축 시장의 본질적이며 오래된 주제로서, 환수의 근거는 무엇이며 얼마나 환수해야 적정한가에 대한 다툼은 당해 이해관계인 뿐만 아니라 다른 법적공동체들에게도 영향을 주고 있다. 본 연구는 개발이익환수 논의에 실질적인 도움이 되기 위하여 우선 전제 사실인 ‘개발이익발생’을 ‘용적률 증가’로 보아 용적률 증가의 법적성질이 무엇인지 고찰하였다. 연구 결과 현행 ‘용적률 결정’ 규정은 우선 수익적 행정행위이자 법률요건 부분에 행정기관에 의해 개념화를 요구하는 불확정 개념인 ‘판단 여지’를 포함하고 있는 재량행위로 보인다. 다만 용적률의 결정은 토지의 최유효이용이라는 국가적인 대명제에서 도출된 것이므로, 일단 재량행위에 속한다 하더라도 일반 재량행위와 다르게 보아야 한다는 의미에서 ‘기속적 재량’으로 정의하고자 한다. 한편 판례가 ‘기속행위’와 ‘기속적 재량’을 사실상 동일한 개념으로 사용하고 있다는 점을 알 수 있었는데, 문언 표현 및 상기 개념을 최초로 사용한 Laun의 견해를 보더라도 이러한 판례의 견해는 적절하지 않다는 점을 확인할 수 있었다. 현행 규정에서도 개발이익의 발생을 용적률 증가로 보고 있다는 점을 고려할 때 용적률 증가의 법적 성질이 무엇인지 살피는 것은 중요하다. 그러나 현재 용적률의 법적성질과 관련된 연구는 부족한 실정이므로 앞으로 이러한 연구가 지속된다면 재건축 시장의 본질적이고 첨예한 주제인 개발이익의 환수 논의를 더욱 의미 있게 만드는데 도움을 줄 것이라고 생각한다. The controversy over the recovery of development profits in the reconstruction market is an intrinsic but old cliche of the reconstruction market. Since argument on what is the basis for the recovery and how much is appropriate seems closely related to many social issues such as income redistribution as well as stake holders` interest, and also affects other legal entities. In order to practically help the discussion on the development profit recovery, first, this study defines the premise- the cause of the `development profit` as increase in the floor area ratio, and examines the legal nature of the increased floor area ratio. As a result of the review, the present `determination of floor area ratio `regulation seems to be a profitable administrative act as well as discretionary act of `judgment`, a indeterminate concept demanding an administrative authority to conceptualize it in terms of legal requirement. However, since the determination of floor area ratio is derived from a definite mission of the nation, so-called the highest and best use of land, it should be defined as `restricted discretion` in the sense that `determination of floor area ratio` should be differentiated from general discretionary act although it principally belongs to an discretionary act. Certainly the judicial precedent uses the `binding act` and `restricted discretion` as virtually the same concept, however, which is verifiably not appropriate in view of Laun who introduced such concept for the first time. Considering that the present regulation also sees the development profit as increase in the floor area ratio, it is important to check out the legal nature of increase in the floor area ratio but the related study has not been actively proceeded yet. I believe that this study needs to be continued to help more meaningfully and effectively discuss the recovery of development profit, one of most intrinsic and fierce controversial topics in the reconstruction market.

주거환경 정비사업상 상가 영업권 보상에 관한 연구

임윤수(Yim Yoon-Soo),최완호(Choi Wan-Ho) 한국법학회 2010 법학연구 Vol.40 No.-

지난 2008년 2월 이명박 대통령이 취임 한 이래 이 정부의 부동산 정책은 종전의 신도시 개발에서 도심재생 사업으로 전환하고 있는 것으로 보인다. 정부의 발표에 의하면 향후 10년간 수도권에 연평균 30만호의 지속적인 주택 공급이 있을 것이며, 이를 위해 재건축ㆍ재개발 사업을 활성화 할 것이라고 한다. 주거환경 정비사업 이라 함은 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주태 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주태재건축사업, 도시환경정비사업, 그리고 뉴타운사업과 도시재정비촉진사업을 의미한다. 정비사업의 효과가 도시기반시설의 확충과 주택공급은 물론 주거환경개선이라는 긍정적 측면이 있지만, 투기적 수요증가, 사업추진위원회 또는 조합원간의 갈등과 같은 역기능 또한 간과할 수 없다. 특히 ‘용산4구역 화재 참사 사건’은 보상 갈등이 첨예하게 표출되어 발생된 대표적인 사례이고, 이를 계기로 상가 영업권에 대한 보상 문제는 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 공법상 상가영업권에 대한 보상은 「도시 및 주거환경정비법」 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따르도록 명시되어 있다. 상가 임차인에 대한 영업손실보상의 경우 3개월의 휴업보상과 이전비용 등을 지급하도록 규정되어 있으며, 대체매장 조성비용, 권리금 보전액 등은 인정되지 않고 있다. 사법상으로 권리금이란 통상 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 금전을 말한다. 권리금은 민법에는 규정되어 있지 않지만 관습으로 수수되고 있다. 다만 대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 무형의 재산적가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가”라고 하면서, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 권리금반환의무는 없다고 보고 있다. 그러나 상가임차인이 현실적으로 엄연히 존재하고 있는 권리금을 보상받지 못한 채, 대체 상가 입주를 위해 별도의 권리금을 추가로 지출해야 하는 구조로 되어 있는 「토지보상법」은 보상갈등을 유발하는 원인이 되고 있다. 특히 용산 등 사업성이 뛰어난 주거환경 정비사업 지구 내의 상권은 권리금에 대한 갈등이 더욱 첨예한 실정이다. 따라서 본 연구에서는 정비사업으로 인하여 발생하는 상가영업권의 손실보상에 관한 문제를 어떻게 해결할 것인지를 검토해 보고자 한다. 이 문제가 해결되지 않고서는 헌법에서 보장하고 있는 재산권침해의 정당보상이 실현될 수 없기 때문이다. Since President Lee's inauguration on February, 2008, Korean governmental real estate policy seems to shift from the development of new cities to the rehabilitation of downtown areas. The government addresses that annual average 300,000 houses will be provided in metropolitan areas over the upcoming 10 years, actively supported by the massive remodeling and redevelopment projects. Residential restructuring projects relate to the remodelling or rebuilding of houses or structures, together with the reconstruction of infrastructures within targeted districts; including improvement of residential and urban conditions, redevelopment or reconstruction of houses, and development of new towns. These projects positively affect the underlying environments of urban infrastructures including houses, but adversely stimulating the increasing speculative demands and conflicts between Project Advancement Committee and Cooperative's members. In special, the disastrous fire accident at Yongsan 4 district is representative of this confrontation, triggering the compensation issue for business activities which are to be forlorn within commercial areas. Korean public law stipulates that the right to do business activities within commercial zones should be subject to the Acts of Urban and Residential Environmental Reconstruction and the Acts of Acquisition and Compensation of Lands for Public Projects; damages to business losses should be paid to tenants within commercial areas, including 3 month remuneration for suspended business and move-out expenses, but excluding the additional costs for doing businesses at new tenanted areas and existing premium. In private law, the premium refers to the financial benefits for guaranteeing existing customers and business advantages. It is customary to transfer and receive the premium in Korea business circles, which is not stipulated by Korean commercial laws and cannot be found any where. The Supreme Courts defines that in relation to the commercial lease, the payment of premium is not included in the lease contract but represents the transfer of intangible financial value or the price for using the rental unit over a specific period, and rules that the leasor should not be held responsible for return of premium unless otherwise specified. Therefore, the Acts of Compensation for Lands cause the conflicts between project developer and leasees in compensation for return of premium. As mentioned earlier, would-be lucrative commercial areas are in a whirlpool of severe conflicts, including Yongsan commercial zone. This study is intended to examine how predetermined business losses would be compensated within commercial areas which are subject to public reconstruction projects, and to identify whether any breach against property right could be justifiably indemnified according to the constitutional regulations.

상가임차인의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 관계

임윤수(Yim, Yoon-Su),이창기(Lee, Chang-Ki),민선찬(Min, Seon-Chan) 한국법학회 2012 법학연구 Vol.48 No.-

현행 상가건물임대차보호법에서는 제10조 제1항과 제2항에서 계약갱신요구권을 동법 제10조 제4항에서 묵시적 갱신을 규정하고 있다. 그런데 여기서 과연 1년 단위의 법정 갱신이 수회 이루어진 경우에도 그 임대차의 최장 존속기간을 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 임대차 최장 존속기간과 마찬가지로 5년을 초과할 수 없는지가 문제되며, 이와 관련하여 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 상임법 제10조 제2항이 같은 조 제4항에 적용되지 않고 상가임대인이 일정한 기간 내에 계약갱신 거절의 의사를 밝히지 않으면 총 임대기간과 상관없이 임대계약이 1년간 자동연장된 것으로 보아야 한다고 판시하였다. 그러나 이는 상임법의 사회 정책적 목적, 영세임차인의 보호를 고려한다고 하더라도 임대인과의 형평성에 비추어 보면 대상판결은 과도하게 임차인을 보호하는 것이라고 생각하며, 본고는 대상판결의 검토를 통해 계약갱신제도의 개선방안을 제시해 보았다. 결론적으로 상가건물임대차보호법이 주택임대차보호법과 달리 임차인의 계약갱신요구권을 규정함으로써 법리상으로는 이른바 권리금을 원칙적으로 인정하지 않는 현실에서 간접적으로나마 영세상인의 투하자본 회수를 고려한 점은 타당하지만, 해지사유에 해당하는 사유를 갱신거절사유로 규정하여 둔데다가 묵시의 갱신이 된 경우 임차인에게만 제한 없는 해지권을 부여하고 있는데 여기서 더 나아가 대상판결이 묵시의 갱신에 있어서는 총 임대기간이 5년을 초과하더라도 갱신을 인정한 것은 임대인과 임차인 간 형평의 원칙에 부합하지 않으므로, 묵시의 갱신이 된 경우에도 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 마찬가지로 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차기간의 존속을 보장할 것을 제안하며, 묵시의 갱신이 이루어진 경우에는 임대차의 존속에 대한 임대인과 임차인의 신뢰에 비추어 임차인의 계약갱신요구권에 의하여 계약갱신이 된 때와 마찬가지로 상임법 제10조 제3항을 적용할 것을 주장한다. Under the current Commercial Store Lease Protection Act, the first and the second clause of Article 10 require the Right to a New Lease and the fourth clause require Revealed Renewal. However, in case of several yearly legal renewal it can be the problem that the longest term of the lease, like the lease done by the Commercial Tenant’s Right to a New Lease, can exceed 5 years. In this regard, Judgement 2009DA64307 held by the Supreme Court on June 10, 2010 decided that Commercial Store Lease Protection Act the second clause of Article 10 doesn’t refer to the fourth clause and a lease contract is considered to be automatically renewaled for one year regardless of total period of lease when a leaseholder doesn’t commit the refusal of renewal of a contract. But, even if a purpose of social policy and a protection of petty tenant are considered, subject judgment seems to protect a tenant excessively in view of equity to a leaseholder. So this article suggests the improvement of the system for a renewal of contract through the review of subject judgement. As a result, Commercial Store Lease Protection Act, unlike Housing Lease Protection Act, is resonable to indirectly consider the withdrawal of petty merchants’ invested capital by requiring Tenant’s Right to a New Lease in reality the premium isn’t valid in principle. However, the reason corresponding reasons for cancel is enacted the reason for refusal of renewal and besides ,in case of revealed renewal, only the tenants are invested the right of termination without limit. And what is more, it doesn’t correspond to the principle of equity between tenants and leaseholders that subject judgement validates the renewal which a total period of lease exceeds 5 years incase of the revealed renewal. Therefore, in case of the revealed renewal, it is suggested that continuation to exist the period of lease should be ensured when the total period of lease doesn’t exceed 5 years same as the renewal asked by the required contract of renewal. In case of the revealed renewal, it is insisted that Commercial Store Lease Protection Act the third clause of Article 10 should be applied same as the contract is renewaled by the tenant’s right to a new lease according to the trust in continuation to exist the lease between leaseholders and tenants.

손해배상범위에 관한 입법적 분석

임윤수(Yim Yoon Soo),최현숙(Choi Hyun Sook) 한국법이론실무학회 2014 법률실무연구 Vol.2 No.1

우리 민법은 채무불이행에 의한 손해배상의 범위를 결정하는 기준으로 제393조를 두고 있고, 동조의 해석을 통하여 배상범위를 결정하고 있다. 또한, 동조는 불법행위로 인한 손해배상에도 준용하고 있으므로 불법행위의 손해배상범위도 동조에 의해 결정되고 있다. 민법 제393조의 해석에 관련하여 종래의 통설과 판례는 인과관계의 존부에 의하여 배상범위를 결정하는 상당인과관계설을 취하여 왔다. 그러나 최근에 기존의 통설인 상당인과관계설에 대한 비판 및 새로운 손해배상범위기준을 제시하는 새로운 이론들이 소개되면서, 상당인과관계설이 배상범위의 결정 문제를 처음부터 끝까지 인과관계의 존부문제로서 다루고 있는 점을 비판하고, 손해배상의 결과 과정은 배상책임의 성립요건으로서의 사실적 인과관계, 배상범위의 결정, 배상액의 산정이라는 3단계의 독립된 문제로 나누어서 취급되어야 한다고 주장 한다. 우리 민법 제393조의 손해배상범위를 이론적으로 설명함에 있어 그 이론이 실정법과 조화를 이루어 실정법에 맞는 이론을 전개하기 위해서는 우선 우리의 입법태도를 정확하게 파악하여야 할 것이다. 따라서 본 논문에서는 우리 민법의 손해배상범위에 영향을 미치고 있는 독일?프랑스?일본법과 최근 손해배상의 원칙인 예견가능성 법리에 그 근거를 두고 있다는 영미법을 비교 검토한 후, 학설과 판례의 분석을 통하여 우리 민법 제393조에 대한 올바른 해석 및 적용의 방향을 모색하고 손해배상의 범위를 결정하기 위한 논리를 보다 체계적으로 구성하도록 한다. Article 393 of the Civil Code of Korea is set as the standard of determining the scope of damage compensation based on defaults and the scope of damage compensation is determined through interpretations of the same Article. Moreover, the same Article applies to damage compensation based on damage in tort, thus, the scope of damage compensation based on damage in tort is also determined by the same Article. Case law and the conventional view relating to the interpretation of Article 393 of the Civil Code have applied the proximate causation theory, which determines the scope of compensation based on the existence of causal relationship. However, new theories that criticize the proximate causation theory, the existing conventional view, and suggest new standards for the scope of damage compensation have been introduced recently. Such new theories criticize that the proximate causation theory only deals with determining the scope of compensation as an issue on the existence of a causal relationship from beginning to end, and allege that the process and result of damage compensation should be treated as an independent issue over three phases, which are the factual causal relationship as an establishment element of compensation responsibility, determination of the scope of compensation, and calculation of the amount of compensation. The legislative attitude should be correctly understood when theoretically explaining the scope of damage compensation of Article 393 of the Civil Code in order to proceed with a theory suitable to the positive law, so that such theory may comply with the positive law. Thus, this Article will review and compare the English and American law that recently has set its basis in the foreknowledge possibility legal principle, which is one principle of damage compensation, and the German, French, and Japanese law that is affecting the scope of damage compensation of the Civil Code of Korea, seek the proper interpretation and application direction of Article 393 of the Civil Code, and compose a more systematic logic to determine the scope of damage compensation.

개발이익환수제도에 관한 연구

임윤수(Yim Yoon-Soo) 한국법학회 2006 법학연구 Vol.21 No.-

개발이익은 불로소득이므로 사회적으로 환수되어 공공복리를 위해 재투자되어 야 한다. 그러나 우리나라의 개발이익환수제도는 광의의 개발이익, 협의의 개발이 익은 환수하도록 하면서 공공사업주변지역에서 발생한 최협의의 개발이익은 환수 하지 못하고 있다. 종래 수익자부담금은 최협의의 개발이익을 환수대상으로 하였으나, 개발부담금제와 토지초과이득세제를 도입하면서 폐지하여 사실상 최협의의 개발이익은 전혀 환수하지 못하고 있는 것이다. 게다가 토지초과이득세제까지 폐지되어 사실상 공공사업의 주변지역에서 발생한 增價를 환수하는 제도는 전무한 상태이다. 따라서 개발이익 환수제도는 그 체계가 갖추어져 있지 않을 뿐만 아니라 당연히 환수되어야 할 개발이익 마저 포기하고 있다 해도 과언이 아니다. 따라서 개발이익환수제도는 차제에 재구성하여 불로소득적 개발이익이 철저히 환수될 수 있는 제도로 발전시켜 나가야 할 것이다. Development profit should be reinvested for public welfare by being restituted to the society as it is an unearned income. Our country's development profit restitution system does allow for restitution of development profits in the broad sense and development profits in the narrow sense whereas it does not for restitution of development profits in the narrowest sense that arise in areas adjacent to public projects. The prior beneficiary shares were intended to consider development profits in the narrowest sense for restitution purpose, but in fact the development profits in the narrowest sense are never restituted as they have been abolished while the development share system and the real estate excess profit tax system has been introduced. In addition, since even the real estate excess profit tax system was abolished, no system exists for restitution of increments that arise in areas adjacent to public projects. Therefore, the development profit restitution system has not established a systematic framework, and it no exaggeration to say that it has also given up the developments profits that should naturally come under restitution. Accordingly, the development profit restitution system should be reorganized for now and be developed as a system that can thoroughly restitute the development profits of unearned income. Moreover, it is a highly urgent matter to materialize taxation standardization. The most fundamental reason that various development profit restitution systems have been introduced and implemented but have not been effective is because the restituted amount of money for development profits was considerably insignificant, which results from the fact that taxation standard was significantly lower than actual transaction prices. Therefore, materializing taxation standard is positively necessary part in order not only to organize a rational system but also to improve the system's effectiveness.

주택 임차인 보호에 관힌 비교법적 연구

임윤수(Yim Yoon-Soo),최완호(Choi Wan-Ho) 한국법학회 2007 법학연구 Vol.26 No.-

우리나라 주택임대차법제는 외국의 관행 또는 입법례에서 거의 찾아볼 수 없는 특유한 법률로 생성ㆍ발전되어 왔다. 본 논문에서는 우리나라의 주택임대차보호법의 주요 내용들을 면밀히 분석한 후 외국의 임대차법제들을 비교ㆍ검토함으로써, 현행 임대차보호법상 아직도 논의되고 있는 문제점과 그 해결방안을 도출하자 노력하였으며, 그 내용을 간략히 요약하면 다음과 같다. 첫째, 우리의 주택임대차보호법도 일본의 차지차가법의 규정을 도입하여 “주거용 건물의 임대차는 그 등기가 없이도 건물의 인도가 있을 때는 이후 그 건물에 대한 물권을 취득한 자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정함으로써 민법상 등기와 관련된 임대차의 문제를 보완하는 것이 바람직할 것이다. 둘째, 주택임차권의 존속기간 보장과 차임 규제는 임차인보호와 밀접한 관계에 있으므로 편면적 강행규정성이 강조되어야 한다. 셋째, 임대차보증금의 공시가 요구된다. 즉 임대차보증금이 공시됨으로써 부동산 물권변동에 있어서 제3자와의 분쟁해소에 기여하게 된다. 넷째, 임대차보증금 반환보장보험제도의 도입이 요구된다. 즉 임차인의 거주이동권을 보장하기 위하여 임대차보증금 반환보장보험제도의 도입이 필요하다. The nation's house lease system has been generated and evolved into a peculiar law that can not be found in the example of foreign practices or legislations. After closely analyzing the features of the nation's house lease protection act, this thesis was aimed to draw out problems and solutions which are still under debate by conducting a comparative study on them and foreign nations' lease laws and systems. The following are the summary of the contents: Firstly, it is desirable that the nation's housing lease protection act should be supplemented by introducing Japan's land and housing lease that provides that the lease of a residential building shall take effect by a person who has obtained the real rights to the building even in the absence of registration in case of the delivery of the building, thus complementing the issue of lease related to registration pursuant to the civil law. Secondly, since the guarantee of the duration of housing lease rights and the regulation of rents are closely related to the protection of lessees, the nature of a unilateral mandatory provision should be stressed. Thirdly, the public notice of lease deposits is required. That is that the public notice of lease deposit will contribute to the elimination of disputes over the change in real rights to properties with a third party. Fourthly, the introduction of the insurance system guaranteeing the return of lease deposits is required. That is that the introduction of this system is necessary to guarantee the right of residential mobility of lessees.

부동산경매시장에서 상사유치권에 관한 연구

임윤수(Yim, Yoon Soo),김웅(Kim, Woong) 한국법학회 2017 법학연구 Vol.67 No.-

부동산경매시장에서 유치권의 문제는 이미 많은 선행연구에서 제기되었으며, 비록 회기만료로 폐기되었으나 법무부도 입법예고에 이르렀던 것으로 볼 때, 정부나 학계를 막론하고 현행 규정이 더 이상 현실을 설명하지 못하고 있다는 점에 대하여 대체적으로 공감대가 형성된 것으로 보인다. 이렇게 입법적 해결이 지연되고 있는 가운데 현실의 문제가 지속되자, 판례는 해석으로서 민사유치권과 상사유치권을 구분하고 사실상 부동산경매시장에서 상사유치권을 인정하지 않기에 이르렀다. 그러나 이러한 상사유치권에 대한 판례의 태도는 실체적 진실의 발견이라는 측면에서 볼 때에는 일응 타당한 측면이 있는 것은 사실이나, 조문의 한계를 넘는 해석으로서 더 이상 ‘법안의 발견’이 아닌 ‘새로운 입법’을 초래한 것은 아닌지 의심스럽다. 이러한 연구의 필요성에 의하여 검토한 결과, 일단 현행 규정은 현실의 문제를 해결하기에 한계가 있으므로 입법적 해결이 불가피한 것으로 판단된다. 구체적인 입법방향은 우선 상법 개정을 통해 상사유치권의 인정대상을 ‘채무자 소유의 물건 또는 유가증권’에서 ‘채무자 소유의 동산’으로 한정하고, 부동산 상사유치권자들에게 저당권설정등기청구권을 부여하면서 동시에 민사집행법개정을 통해 유치권도 소멸주의에 따르도록 하는 방식이 타당해 보인다. 앞으로 이러한 연구가 지속된다면 상사유치권 제도가 좀 더 현실을 잘 반영하는 제도로 성장하는데 도움이 될 것이다. In the real estate auction market, the issue of lien has already been raised in many studies. Even though it has been abandoned due to the expiration of the session, it seems that the Ministry of Justice is fully aware of real issues so that they make pre-announcement of legislation. However, the problem persists as the legislative solution is delayed. Under this circumstance, the precedent interpretation has separated civil lien from commercial lien and eventually has denied commercial lien in the real estate auction market. The subsequent precedent attitude seems to be confirmed. The consideration of this precedent for commercial lien has a reasonable aspect, but academia has constantly criticized that interpretation of the law should be the discovery of a bill, not bringing about new egislation. In short, it is clear that there is a real problem in the current regulatory system, so it seems that a legislative solution is inevitable in the end. As a result of reviewing the necessity of such research, it seems reasonable to adopt the way of empowering ‘the right to demand creation of mortgage’ while following an extinction principle seems reasonable and limiting the target of commercial lien to ‘movable assets’, If such a study continues in the future, the system of commercial lien will grow into one that reflects more reality.