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윤은정(Eun-Joung Yun),최창규(Chang-Gyu Choi) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.3
1995년 전후, 도시기본계획의 공간구조 실현을 위해 도시관리계획인 상업지역으로 변경 지정하였다. 상업지역 지정은 대부분은 역세권, 기성시가지에서 지구단위계획(당시상세계획)이라는 수단을 통해 이루어졌으나, 실제 도시의 변화에 기여를 했는지에 대해서 객관적으로 평가되지 못했다. 더욱이 지금도 다수의 자치구에서는 상업지역으로의 상향 지정을 원하고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 건축물, 필지, 역세권 등과 관련된 각종 서울시 공공자료를 활용하여 서울시 280개 역세권 범위를 대상으로 필지단위까지 분석하여 1995년 이후 상업지역 지정이 용적률과 상업,업무 용도의 밀도에 영향을 미쳤는지를 실증적으로 분석하였다. 총 136,834개 필지를 대상으로 분석한 결과, 1995년 이후 상업지역으로의 지정이 개발 밀도와 상업업무 용도의 밀도에 긍정적 영향을 미친 것으로 분석되었다. 그러나 1995년 이전부터 상업지역이었던 지역에 비해서는 그 영향이 크다고 할 수는 없었다. 또 필지가 속해있는 역세권의 중심지 위계가 높을수록 더 큰 영향을 주었을 것이라는 일반적판단과는 달리 역세권의 중심지 위계는 개발밀도 등에 긍정적 영향을 미친다고 할 수는 없었다. 본 연구는 서울시 전체차원에서 과거 20여년 간 정책결정자의 판단에 의존하였던 용도지역 변경의 효과에 대해 객관적 분석을 시도하였다는 점에서 의의가 있다고 할 수있겠다. 그러나 향후에는 지역별로 분석을 하거나, 지역특성에 관한 변수를 추가로 투입하여 보다 정교한 양상을 파악하여야 할 것이며, 나아가 합리적 정책결정을 지원하는 근거로 활용할 수 있도록 관련 연구가 지속될 필요가 있을 것이다. In 1995, commercial zones were designated by the Urban Master Plan of Seoul. Most of these areas were located in existing urban areas or station areas, and managed by district unit plans. However the demand for additional designations (or rezoning) of commercial areas has persisted, calling for an evaluation of the city’s zoning policy. Therefore, the scope of this research includes 280 subway areas of Seoul to analyze commercial areas in parcel units, in order to empirically analyze whether the designation of commercial areas after 1995 influenced the density ratio and density of commercial and business uses. According to this empirical analysis on 136,834 parcels in total, the designation of commercial areas after 1995 had a positive effect on the development density and the density of commercial use. Nevertheless, such effect was not as significant as shown in commercial areas that were commercial before 1995. Unlike the general notion that the higher the spatial hierarchy of which the station area and its parcels belongs to, the higher the development density of the station area, this research did not find such a positive effect of spatial hierarchy on development density. This study is meaningful in that it made an effort to objectively analyze the effect of rezoning, which has been heavily reliant on the judgement of decision-makers for the past 20 years for the City of Seoul. However, further analysis on rezoning by region with additional variables reflecting regional characteristics could help to gain a more sophisticated perspective, and could serve as a basis to support rational policy making.
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용도지역 상향(up-zoning)이 용적률과 그 변화에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 내 1997년에 형성된 역세권의 20년간의 변화를 중심으로
윤은정(Yun, Eun Joung),최창규(Choi, Chang Gyu) 한국지역개발학회 2021 韓國地域開發學會誌 Vol.33 No.2
1980년대 제시된 ‘서울시 역세권 중심 공간구조 이론(로자리오, TOM)’은 외국의 TOD보다 앞서 급속한 도시화와 복잡한 도시문제에 대응하기 위해 제시되었는데, 이를 실행하는 수단은 대부분 ‘업조닝’이었다. 역세권 업조닝은 1990년대 중반이후 약 20여년 간 시행되어왔으나 업조닝 평가에 대한 연구는 많지 않고, 일부 연구에서는 업조닝이 오히려 신축을 방해하는 결과를 초래하였다고 주장하고 있다. 서울에서 역세권 업조닝은 도시기본계획에 따라 상업지역과 준주거지역으로의 변경으로 나타났고, 그 목적은 업조닝을 통해 다른 지역보다 더 큰 용적률 변화를 일으켜 역세권 지역을 고밀로 형성하고자 하는데 있다. 이에 밀도를 나타내는 대표적 지표인 ‘용적률’과 ‘그 변화’에 대하여 평균비교와, 그 외 영향을 줄 수 있는 요인을 제어하여 회귀분석을 실시한 결과, 업조닝 지역이 업조닝 되지 않고 남아있는 지역보다 용적률은 더 높고, 용적률 변화도 더 큰 것을 확인할 수 있었다. 이 연구는 서울시 역세권 업조닝의 전수 효과를 최초로 확인했다는 점과, 도시계획의 장기적 효과를 확인하는데 의의가 있다. 향후 지역별 특성을 반영한 정밀한 분석과, ‘용도’ 측면에서의 업조닝의 효과분석이 후속적으로 이루어짐으로써 로자리오 계획에 의한 업조닝 정책의 ‘역세권 고밀복합’에 대한 영향 분석이 완성될 수 있을 것으로 기대한다. The Rosario plan(Transit-Oriented Development, TOD) in Seoul was proposed in the 1980s before the concept of TOD was implemented in the United States and Japan and was intended to solve complex urban problems through upzoning. Upzoning in the station’s sphere of influence has existed since the mid-1990s, yet upzoning has been contested in that critics claim it somewhat hindered new development. In Seoul, upzoning has been considered as the act of changing land into a commercial or semi-residential zone according to the urban master plan, while its purpose is to create a highly dense station’s sphere of influence by allowing a drastic FAR(Floor Area Ratio) change than in other areas. By performing a one-way ANOVA and regression analysis on the FAR and its rate of change, this paper concludes that the upzoned areas had a higher FAR and a higher rate of change than areas that have not been upzoned. This study empirically proved the effects of all of upzoning cases on the FAR in Seoul for the first time and confirmed the long-term effects of urban planning. It is expected that future studies can further advance the analysis of the real impacts on the “high-density complex in the station’s sphere of influence” - the purpose of the Rosario plan by performing an additional analysis including the “use” of buildings.
KCI
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