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코로나19 팬데믹 이후 자영업자부채 리스크 평가와 관리방안
신용상 한국금융연구원 2021 주간 금융 브리프 Vol.30 No.14
□ 코로나19 팬데믹 이후 세계 최고 수준의 국내 민간부채 증가세가 이어지는 가운데 국내 자영업자 부채가 이보다 빠르게 증가하며 규모와 속도에서 모두 역대 최고치를 갱신 중임. ― 자영업자 대출의 급증은 코로나19의 급속한 확산과 자영업 업황의 급랭으로 불가피한 측면이 있으나, 규모, 속도, 부채의 질적 측면에서의 개선을 위한 선제적 대응이 필요한 시점으로 판단 ― 지역별로는 수도권, 소득분위별로는 저소득층, 금융업권별로는 비은행권, 대출금리수준별로는 고금리 대출을 중심으로 급증함. ― 업종별로는 코로나19 팬데믹으로 업황이 크게 악화된 대면 서비스업(도소매업, 숙박ㆍ음식업, 여가서비스업 등)을 중심으로 고위험 대출이 빠른 속도로 증가함. ― 고금리ㆍ저신용 대출의 급증으로 대출의 질도 악화되고 자영업자의 채무상환 능력도 크게 저 하된 것으로 나타남. * 자영업자의 총부채/총자산(LTA) 비율과 부채/소득(LTI) 비율이 동시에 급등함에 따라 채무상환능력이 크게 저하되고 잠재적 취약ㆍ고위험차주가 크게 증가하면서 원리금 상환유예 종료 및 금리변동에 따른 리스크에 더욱 취약해진 상황으로 판단 * 기준금리 인상으로 단기대출 지표금리가 1%p 상승하면, 2021년 3월말 기준으로 자영업자의 추가적인 이 자부담이 3.6조원(은행권 변동금리대출 기준, 가계대출 +1.2조원, 개인사업자대출 +2.4조원) 증가하는 것으로 시산 □ 향후 국내 자영업자 대출의 선제적 관리를 위해서는 다음의 대응책이 필요함. ― (점진적 출구전략) 기준금리 인상과 원리금 상환유예의 종료(2021년말 예정)로 인해 특정 시점 에 상환부담 및 부실위험이 집중되지 않도록 상환시점의 분산 및 탄련적 조정, 저금리 대환대출 전환, 장기분할상환 등의 리스크 연착륙 방안 마련 * 한국은행은 원리금 상환유예 조치가 없었다면 자영업 고위험가구(DSR 40% 이상, DTA가 100 이상인 가 구) 수는 9.8만 가구, 고위험가구 부채는 40.4조원이 추가로 증가했을 것으로 분석 ― (자영업자 대출에 대한 총량관리목표 설정) 자영업자 대출 전반에 대한 총량관리목표 설정과 함께, 고금리ㆍ저신용대출 비중이 크게 높아진 저축은행 및 여신전문금융회사에 대한 하위 총 량관리목표를 별도로 설정하여 운영 ― (잠재적 취약ㆍ고위험차주에 대한 맞춤형 관리) 출구전략으로 원리금상환 불능 상황에 직면할 수 있는 잠재적 취약ㆍ고위험 자영업자들에 대한 맞춤형 대응전략 마련 ― (금융기관 리스크 관리) 자영업자 대출 취급 금융기관들은 차주들에 대한 정교한 상환능력평가 시스템을 구축하고 이를 통한 엄밀한 신용평가를 기반으로 책임대출을 실행해야 하며, 선제적 충당금 적립 등을 통한 추가적인 리스크 완충능력을 확보 ― (새로운 자영업 비즈니스모델로의 전환 지원) 자영업종의 비대면 디지털화ㆍ온라인화ㆍ플랫폼 화 및 On&Off 융합모델 전환에 대한 지원과 거대 플랫폼업자의 우월적 지위 남용 및 불공정거 래의 방지를 위한 정책적 고려 필요
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주요국 과잉대출(over-lending) 관련 규제의 시사점
신용상 한국금융연구원 2021 주간 금융 브리프 Vol.30 No.21
주요국은 금융기관의 과잉대출금지 원칙 위반에 대한 징계조항을 구체화하는 추세임. 한편 국내 대출시장은 약탈적대출(predatory lending) 유인은 축소되고 있는 반면, 과잉대출(over-lending) 유인은 점차 증가하고 있는 것으로 판단됨. 소비자보호 차원의 과잉대출 관리를 위해서는 상환능력 위주의 대출관행이 정착되어야 하며, 이를 위해 차주의 모든 형태의 부채상환 부담을 반영한 본래 의미의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 방식의 정착, 공적모기지와 전세대출에 대한 보증비율의 점진적 인하, 금융기관의 적합성ㆍ적정성 및 과잉대부금지 조항 위반에 대한 징계조치 구체화 등의 조치가 필요함. 나아가 과잉대출 위험에 노출된 취약차주들의 보호 차원에서 책임한정형 대출의 민간 확대 등과 같은 구체적인 정책접근 방식이 모색되어야 할 것임.
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신용상 한국금융연구원 2021 주간 금융 브리프 Vol.30 No.12
□ 글로벌 부채 확산의 큰 흐름 속에서 정책당국의 억제 노력에도 불구하고 국내 가계부채는 명목 GDP 대비 규모와 증가속도, 양 측면 모두 세계 최고 수준을 갱신 중임. - 업권별로는 은행권 가계대출이 증가세를 주도하는 가운데, 비은행권 가계대출이 가파른 상승세에 합류하는 양상임. - 대출유형별로는 주택담보대출이 각종 규제에도 불구하고 증가세가 지속되고, 최근에는 신용대출 등 기타대출 증가속도가 前者의 속도를 추월하며 급증하는 상황임. * 특히 저금리 기조 하에서 가계대출의 변동금리대출 비중(‘21.1Q말 현재 70.5%)이 지속적으로 증가하면서 금리변동 리스크에 더욱 취약해진 상황 - 연령대별로는 주택가격 상승 기대와 주식, 가상자산에 대한 레버리지 투자 열풍에 편승한 30대 이하 청년층이 전체 가계대출 증가세를 주도하고 있으며, 특히 청년 다중채무자의 카드론 등 비은행 신용대출이 급증하고 있음. □ 향후 국내 가계부채 관리는 다음의 세 가지 큰 방향으로 진행되어야 할 것임. ① 경기회복 속도에 상응하는 기준금리의 점진적 인상 및 부채총량관리 등 거시건전성 차원의 관리 ② 부실의 현재화 가능성이 높은 취약부문에 대한 특화된 리스크 관리 ③ 다중채무자 등 취약가구에 대한 지원 □ 가계부채 거시건전성 관리 - (기준금리의 점진적 인상) 4%대 실질성장 달성을 전제로 금년 하반기 중 한 차례 정도의 기준금리 인상과 함께 향후 국내경기 회복 정도 및 미국의 통화정책 기조의 전환 속도 등에 상응하는 점진적 인상이 필요함. - (국민경제 전체 및 금융업권별ㆍ부채유형별 총량관리목표 설정) 국민경제 전반의 시스템 리스크관리 차원에서 경제 전체의 부채 총량관리목표와 함께, 세부적으로 별도의 금융업권별, 대출유형 별(변동금리대출 및 신용대출) 가계부채 총량관리목표를 설정하여 운영 □ 가계대출 관련 규제환경 보완 - (본래 취지의 DSR 규제 도입) DSR 규제 대상에서 제외된 전세자금대출, 개인사업자대출, 중도 금대출을 포함시켜 쏠림 및 풍선효과 발생 원인을 사전 차단 - (대부업법 상 과잉대부금지 조치의 강화) 대부업법 상 과잉대부금지 위반에 대한 처벌조항을 강 화하여 금융기관의 책임 하에 상환능력 중심의 보수적 대출관행을 유도 - (비대면채널 대출에 대한 규제체계 마련) 온라인, 모바일 등 비대면채널 대출에 대해서도 대면채 널과 동일한 수준 정도의 소비자보호, 상환능력평가 관련 규제체계 마련 □ 리스크 부문별 가계부채 관리 - (부동산 관련 공공금융기관 자본 확충) 그동안 저금리상품 전환 및 보증 확대 등으로 금융시장 내 관련 신용위험이 전이되면서 자체 충격흡수능력이 크게 저하된 주택금융공사, 주택도시보증 공사 등 부동산 관련 공공금융기관들의 대손충당금 및 자본 확충 등에 대한 정책적 고려 필요 - (전세대출에 대한 별도의 대책 마련) 가계부채 증가의 주요인으로 부상한 전세대출을 DSR 규제 대상에 포함시키는 등 별도의 사전적 관리방안 마련 - (비은행 신용대출로의 풍선효과 차단) 주택담보대출 규제 강화에 따른 풍선효과 및 레버리지 투 자 열풍으로 급증하고 있는 비부동산ㆍ비담보 신용대출과 관련하여 주택담보대출과 비주택담보 대출 간, 은행과 비은행 간 대출규제의 차별적 적용을 최소화하여 풍선효과 발생을 차단 - (신용카드 관련 대출에 대한 별도의 대책 강구) 역대 최대로 증가한 신용카드 관련 대출과 관련 하여 신용카드 다중채무자 및 악성 연체자에 대한 관리방안 마련 □ 취약가구 지원 대책 - (원리금 상환유예조치 종료에 대비한 점진적 출구전략 마련) 원리금 상환유예의 종료(2021.9월말 예정)로 인해 특정 시점에 상환부담 및 부실위험이 집중되지 않도록 상환시점의 탄련적 조정, 대 환대출 전환, 장기분할상환 등 점진적 상환방식 도입 등 리스크 이연을 통한 연착륙 방안 마련 - (청년 취약층 지원과 투기적 수요 차단의 정책조화 필요) 청년층 대출과 관련해서는 취약 차주층 과 투기적 수요층을 엄밀하게 구분하여 차별화된 지원책(채무조정 및 자립기반 마련) 및 투기수 요 차단책(자금공급 차단 및 금융교육 강화) 마련
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코로나19 팬데믹 이후 글로벌 상업용 부동산 시장에 대한 평가와 시사점
신용상 한국금융연구원 2020 주간 금융 브리프 Vol.29 No.20
부동산시장의 글로벌 동조화가 강화되고 있는 상황에서 코로나19 팬데믹으로 국내외 상업용 부동산 시장의 업종별 차별화 및 구조적 변화 가능성이 높아짐. 향후 해외 상업용 부동산 시장 동향 및 국내 기관투자자 투자물건 리스크를 모니터링하면서 오피스 등 특정 부문의 수익률 하락 및 관련 금융 익스포저 부실화 가능성 등에 대응한 건전성 관리 차원의 대비가 필요할 것으로 보임.
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일반투자자의 접근성 제고를 위한 부동산 디지털유동화증권(DABS) 시장 활성화
신용상 한국금융연구원 2020 주간 금융 브리프 Vol.29 No.3
□ 최근 블록체인 기반의 부동산 디지털유동화증권(DABS) 플랫폼 거래소가 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정받아 공식 개소할 예정임. - 일반투자자들이 스마트 기기의 앱 상의 동 플랫폼을 통해 소액으로도 자유로운 지분투자가 가능해 짐에 따라 새로운 부동산 간접투자수단으로 주목을 받고 있음. □ 현행법 상 사업 수행이 불가능했던 동 사업이 혁신금융서비스로 지정되면서 현행 규제를 한시적으로 적용받지 않고 사업수행이 가능하게 되었으며, 금융당국은 향후 사업의 전개 양상에 따라 관련 규제를 개선해 나갈 예정임. □ 부동산 DABS 거래의 활성화는 다음과 같은 측면에서 국내 자본시장 및 부동산금융 발전에 긍정적 효과가 기대됨. - 첫째, 그동안 기관투자자 및 소수의 고액자산가에게 집중되었던 우량 부동산 투자기회를 블록체인 기반 디지털 혁신을 통해 개인투자자 영역으로 확대시킬 수 있음. - 둘째, 글로벌 금융시장의 흐름과 괴리되어 낙후되어 있는 국내 부동산 유동화증권 시장을 국내 자본시장 발전정도에 상응하는 정도로 활성화하는 데 기여할 수 있음. - 셋째, 공모형 리츠와 유사한 형태의 지분형 투자상품을 자본시장법 및 금융당국의 관할 하에 둠으로써 금융정책의 일관성 및 신뢰성 확대에 기여할 수 있음. □ 동 사업이 국내 부동산금융을 성장시키고, 일반투자자들의 시장접근이 용이한 건전한 국민투자상품으로 발전하기 위해서는 일시적 규제적용 면제 외에 추가적인 제도개선이 필요함. - 첫째, 동 사업이 디지털 기술을 활용한 플랫폼이라는 점에서 관련규제의 조기 정착, 시스템 안정성, 공시강화 등 철저한 투자자 보호 등의 문제 등이 선결되어야 함. - 둘째, 부동산의 지분화와 혁신금융의 연계를 통해 일반 소액투자자들의 시장 접근성을 확장시키는 한편, 플랫폼 운영상의 효율성과 투명성을 구비해야 함. - 셋째, 양질의 부동산자산의 발굴을 통해 투자자산의 포트폴리오를 다변화하여 투자자 선택의 폭을 확대할 필요가 있음. - 넷째, 고령층의 월단위 정기 소득화 등을 지원하는 차원에서 배당주기의 단기화로 개인의 호응을 유도하는 방안도 고려해야 할 것임.
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신용상 한국금융연구원 2019 주간 금융 브리프 Vol.28 No.21
해외 부동산 투자 규모가 급증하고 있는 가운데 수익률이 추세적으로 하락하고 있어 전반적인 모니터링 강화와 사전적 리스크 관리가 필요한 상황으로 판단됨. 특히 해외 부동산 투자는 상품구조상 판매사, 운용사, 에이전시 등 다양한 주체가 개입하는 데다 현지 부동산 거래 관행 등으로 인한 거래 상대방 리스크와 법적(Legal) 리스크가 크고 환율변동에도 취약함. 따라서 투자물건에 대한 정확한 정보 파악과 합리적 가치평가(Valuation) 기법에 기초한 검사 정례화와 현장점검 등도 필요해 보임.
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신용상 한국금융연구원 2022 주간 금융 브리프 Vol.31 No.7
과거 10여년간 저금리의 장기화로 급증한 시중유동성에 힘입어 비은행권 고위험·고레버리지 금융투자상품인 부동산 그림자금융(Shadow Banking)에 대한 투자 규모가 급증함. 최근 들어 글로벌 통화긴축 기조가 강화되면서 국내외 부동산 경기도 변곡점에 진입한 것으로 판단되며, 이에 따라 대표적인 부동산 그림자금융인 해외 부동산펀드, 비은행권 부동산 PF 대출 및 관련 보증 관련 위험 등에 대한 모니터링과 관리 필요성이 증대함. 특히 규모가 큰 해외 부동산펀드에 대해서는 수익률 하락에 따른 환매위험과 거래상대방위험에 대한 점검이 필요하며, 증권사, 여신사 및 저축은행들의 부동산 PF 대출 관련 금융상품에 대해서는 부동산 관련 상품에 집중된 포트폴리오의 조정, 시공사의 분양리스크 관리에 집중할 필요가 있음.
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