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서대현 ( Seo¸ Daehyun ),김갑성 ( Kim¸ Kabsung ) 한국부동산분석학회 2021 不動産學硏究 Vol.27 No.3
산업단지는 국가 경제성장을 위한 핵심 거점이다. 이들은 변화하는 산업환경에 적응하고 있으며, 이 과정에서 필연적으로 산업구조의 변화가 발생하는데, 산업 단지의 조성목적과 시기, 지역 등에 따라 나타나는 특징별로 구조변화는 다른 형태로 나타날 것이다. 본 연구는 주요 국가산업단지를 중심으로 산업구조의 변화가 개별 산업단지의 특성에 따라 어떠한 차이를 보이는지, 그에 따른 산업단지의 생산성에는 어떠한 차이가 있는지를 밝히는데 그 목적이 있다. 본 연구에서 산업 구조변화는 산업단지를 구성하고 있는 업종의 변화로 정의하였다. 입주기업의 대표업종을 기준으로 전체 생산면적 대비 점유율이 가장 높은 업종을 산업단지의 주력업종으로 정의하였으며, 주력업종의 변화와 주력업종이 전체 산업단지에서 차지하는 비율의 변화를 기준으로 구조변화를 파악하였다. 도출된 구조변화가 업종, 지역, 산업단지 조성시기와의 연관성을 파악하고, 주력 업종과 전후방연관효과와의 연관성을 파악하고자 하였다. 둘째로, 산업구조 변화와 생산성 변화를 파악하기 위하여 각 산업단지별 업종별 총요소생산성을 도출하였다. 총요소생산성은 초월대수함수를 활용하였으며, 총요소생산성의 연평균 증가율을 산업단지의 구조변화 유형과 비교분석하였다. 이와 함께 산업단지의 업종별 집중도가 생산성의 변화에 미치는 영향을 함께 검토하여, 산업단지 업종 특화와 생산성과의 관계를 함께 살펴보았다. 본 연구를 통해 도출된 결론은 다음과 같다. 먼저 주력업종이 차지하는 비율은 전반적으로 감소 추세에 있으나, 특정 업종의 육성을 목적으로 조성된 산업단지는 그 비율이 증가하였다. 비수도권의 도심 근교에 위치한 첨단산업단지는 주력업종의 변화가 활발하게 나타난 반면, 산업단지 업종 다양성은 산업구조 변화와 연관성이 높지 않았다. 전방연관효과가 큰 주력업종은 업종이 잘 변하지 않는 점 또한 특징적이다. 주요 요인에 따른 생산성을 살펴본 결과, 업종별로는 주력업종의 생산성이 높았으며, 산업구조 변화가 잘 발생하지 않는 비수도권 지역의 산업단지의 생산성이 큰 것으로 나타났다. 반면 노후도와 생산성은 상관관계가 낮은 것으로 나타났다. 산업구조 측면에서는 업종이 다양하고 주력업종이 변화하는 산업단지의 경우, 자본에 의한 부가가치 성장률이 높으나 총요소생산성의 증가율은 낮은 것으로 나타났다. 도출된 결과를 양적 성장(부가가치 증가)과 질적 성장(생산성 증가)을 기준으로 전체 산업단지를 유형화하였을 때, 산업구조 의 변화가 적고 주력업종의 전방연관효과가 큰 경우에 총요소생산성이 높게 나타났다. 이들 산업단지는 높은 산업 특학도를 바탕으로 업종의 변화보다는 고부가가치화나 경영혁신 등 생산성 향상을 통해 산업환경 변화 에 대웅하고 있는 것으로 해석할 수 있다. 한편, 업종 다양성이 큰 산업단지는 신규 업종으로의 구조변화를 경험하게 된다. 산업환경의 변화에 대응하는 과정에서 발생하는 이러한 구조변화는 단기적으로 생산성이 감소하므로, 산업단지 및 업종의 경쟁력 향상을 위해서는 변화에 따른 충격을 최소화하기 위한 정책적 지원이 필요할 것이다.
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준주거지역의 지정 취지를 살리기 위한 개발현황 진단 및 관리방안: 서울을 중심으로
이지은 ( Lee Jieun ),서대현 ( Seo Daehyun ) 한국부동산분석학회 2024 不動産學硏究 Vol.30 No.1
본 연구는 한국의 용도지역제도 내에서 준주거지역이 그 지정 취지에 부합하게 활용되도록 하는 관리방안을 모색하였다. 이를 위해 관련 법령 및 제도를 검토하고, 건물 및 토지 데이터를 이용하여 개발패턴을 분석 후, 도쿄, 뉴욕 및 싱가포르의 유사지역 해외사례를 분석하였다. 분석 결과, 현재 서울시 준주거지역의 토지이용 패턴은 용도, 개발 밀도, 도시공간구조 측면에서 지정 취지에 부합하지 않는 것으로 나타났다. 군집분석 결과, 준주거지역은 아파트 중심형, 업무기능 보완형, 단독 · 근생 혼재형, 근생 · 빌라 혼재형 4개 유형의 개발패턴을 나타내었다. 이를 바탕으로 해외사례 분석 결과와 종합하여, 본 연구는 용도지역체계 내에서 준주거지역이 지정 입지 및 활용 용도 측면에서 타용도지역과 구분되는 명확한 정체성을 확립할 수 있는 제도적 방안, 도시공간구조상 위계 및 도로 여건에 따라 차등 적인 밀도 관리 필요성, 현재 서울시 준주거지역의 지역별 개발현황 유형에 따른 관리 방향 및 전략을 제시하였다. 이러한 제언의 실행을 통해, 향후 준주거지역은 법상 지정 취지에 부합할 뿐 아니라, 지역별 비전과 특색이 실현되는 용도지역으로서 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. This study aimed to explore management strategies to effectively utilize quasi-residential areas within Korea’s land-use zoning system. To achieve this goal, relevant laws and regulations were reviewed, and development patterns were analyzed using building and land data. Overseas cases of similar areas in Tokyo, New York, and Singapore were also examined. The analysis revealed that the current land-use patterns of quasi-residential areas in Seoul are not aligned with the intended purpose in terms of land use, development density, and urban spatial structure. Cluster analysis identified four development patterns in quasi-residential areas: apartment-centric, business-function supplementary, mixed-use of detached homes and small businesses, and mixed-use of small businesses and villas. Based on the results of the overseas case analysis and cluster analysis, this study proposed measures to establish a clear identity for quasi-residential areas in terms of location and use, the necessity for differentiated density management according to the urban spatial structure and road conditions, and management strategies and directions according to the type of development pattern in each region. It is expected that through the implementation of these proposals, quasi-residential areas will not only comply with legal designations but also play a role as a distinctive and visionary land-use area in each region.
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