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모기지보험제도의 효율적 운영을 위한 적정 LTV설정 및 시장효과전망에 관한 연구
고성수(Sungsoo Koh),정완성(Jung Wan Sung),최은영(Choi Eun Young) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.1
본 연구는 2005년 8.31조치에 의해 도입이 예정된 모기지보험의 원만한 정착을 위해 적정 LTV 수준과 이에 따른 시장효과를 추정하였다. 모기지보험이 도입되는 비투기 지역을 대상으로 산정한 LTV는 금융회사들이 관행적으로 활용하고 있는 평균낙찰률 방식 및 주택가격의 변동성을 기준으로 추정하는 VaR 방식을 이용하였다. 결과적으로 두 방식에 의해 추정된 금융회사가 감당할 수 있는 LTV비율은 모두 유사하게 60% 내외로 나타나고 있어 현재 금융감독 당국이 비투기지역의 금융회사에 대해 적용하고 있는 60% 수준의 LTV한도는 적정한 것으로 판단되었다. 이를 기반으로 모기지보험을 통한 LTV 확대로 예상되는 시장의 변화를 추정한 결과 정부의 계획과 같이 비투기지역을 대상으로 모기지보험을 LTV 80% 수준으로부터 점진적으로 적용을 시작하는 경우 주택가격의 변동성은 크게 확대하지 않은 가운데 주택소유율을 확대하여 당초 기대하였던 서민들의 주거복지에 기여할 것으로 나타났다. 결론에서 동 제도의 원만한 정착을 위한 다양한 제도적 보완책을 제시하고 있다. The recent reform of Korean government introduce a mortgage insurance system. This paper studies the effects of the real estate market after the introduction of the mortgage insurance system in Korea. In order to set the limit of mortgage insurance, the optimal ratio of Loan to ,al institutions, which secures the loan provided, should be examined. Two methods, a conventional method and VaR application, are employed for the calculation of the optimal LTV. The optimal LTV ratios for the non-speculative region specified in the reform using two different methods are calculated at around 60%, which is similar to current market LTV for non-speculative region. The effects on the real estate market with different levels of the maximum LTV from 80% are also investigated. The results show that a careful introduction of mortgage insurance system would not increase the prices of housing abruptly, while increasing the probability of home ownership. In conclusion, several institutional reform measures are proposed for the sound settlement of the mortgage insurance system.
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뉴스테이 리츠의 수익률 영향요인 연구 -임대형 리츠와의 비교를 중심으로-
김준형(Junhyung Kim),고성수(Sungsoo Koh) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.2
중산층의 주거안정을 목적으로 추진 중인 뉴스테이 리츠는 사업의 공공적 성격과 사업기 간의 장기화 등 개발사업의 특성을 가지고 있어 임대형 리츠와 차별화된 특징이 관찰된다. 실증분석을 통해 도출된 주요 결과는 같다. 첫째, 임대형 리츠의 경우 부채비율 증가에 따른 정(+)의 레버리지 효과가 나타났으나, 뉴스테이 리츠의 경우 통계적으로 유의한 결과가 도출되지 못하였다. 둘째, 뉴스테이 리츠의 민간융자 사용은 사업의 특성상 수익성 개선에 제한적인 영향을 미치고 있는 것으로 해석된다. 셋째, 재무적투자자의 출자비중 증가는 사업의 안정성 제고로 뉴스테이 및 임대형 리츠의 수익성에 정(+)의 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 다만, 본 연구의 결과는 뉴스테이 리츠와 관련한 예상 자료를 활용할 수밖에 없었던 점, 사업성에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요소 중 자본조달을 중심으로 실증분 석을 수행점 등 연구의 한계가 존재한다. 따라서 본 연구는 실현수익을 분석한 임대형 리츠의 결과에 기초하여 뉴스테이 리츠의 자본조달 방식에 따른 예상수익 변화를 예측 해 볼수 있는 기초연구의 하나로 활용될 수 있을 것이다. 본 연구가 향후 ‘공공지원 민간임대주 택’ 사업의 성공적 추진에 기여할 수 있기를 기대한다. New Stay REITs which is being pursued for the purpose of housing stability of the middle class, has characteristics of publicity and development projects at the same time. These features distinguish New Stay REITs from rent-based REITs. The main results drawn from the empirical analysis are summarized as follows. First, New Stay REITs did not appear statistical significance in the LTV ratio variable, which is different from the rent-based REITs. Second, the use of private loans by New Stay REITs did not improve profitability. These results can be inferred due to the publicity and the characteristics of long-term development projects. Third, it is analyzed that the increase of the share of financial investors has a positive effect on profitability due to the enhancement of business stability in both types of REITs. Fourth, in the case of rent-based REITs, the assets located in the Seoul area were analyzed to be lower returns than the assets located outside Seoul. This result is due to the low vacancy rate and high liquidity, which lowers the required rate of returns for investors. However, this study has limits that can be used expected financial data of New Stay REITs, and it is difficult to directly compare the two types of REITs. It is expected that the study contribute to the development of the private rental housing business in the future.
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이호진 ( Ho-jin Lee ),고성수 ( Sungsoo Koh ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.1
최근 몇 년 동안 포괄적 금융의 중요성이 증대되고 있다. 본 연구는 모의실험을 통해 정책 모기지의 사회적 가치를 측정하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 요약된다. 보금자리론 가입 요건에 따라 LTV 및 DTI 조건에 의한 제약가구수의 분포를 조사한 결과 주거취약계층에서 크게 나타났으며, 정책모기지의 공급은 제약가구를 8.7%p로 감소시키는 것으로 나타났다. 이를 종합하면 주택금융규제 강화 시 상대적으로 취약한 가구들에게 정책모기지를 공급함으로서 규제샌드박스 역할을 하는 것이 사회적 가치로 판단된다. In recent years, the importance of inclusive financing has increased. This study measured the social value of public mortgages through simulations. The results of this study are summarized as follows. First, as a result of examining the distribution of the number of constrained households by LTV and DTI conditions according to the requirements of joining the Bogeumjari, the limitations of the housing vulnerable class were large. public mortgage supply reduced pharmaceutical households to 8.7%p. Taken together, the improvement of housing welfare by supplying public mortgages to those who are relatively vulnerable in the period of strengthening housing finance regulation, etc. acts as a regulatory sandbox. It is judged as a social value.
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민성훈(Min, Seonghun),고성수(Koh, Sungsoo) 대한국토·도시계획학회 2013 國土計劃 Vol.48 No.1
Real estate market is regarded as inefficient and the belief provides grounds for the arguments on price bubble and government regulation. Most empirical analyses on the housing market in Korea support the belief as well. This study conducts an analysis on the efficiency of the office market in Seoul through two tests using random walk model and dividend discount model, respectively. The empirical result suggests that through the random walk model the market turned out to be inefficient as the return of office could be explained by ARIMA model, while the efficiency was accepted in the dividend discount model as the capitalization rate could be explained by ‘ex-post’ return and NOI growth rate. From the point of view that how fully and immediately the price reflects the information is critical for the market efficiency, this result does not support the efficiency of the market. The poor efficiency, however, could not be an ample evidence of price bubble. Because price bubble used to be based on the absence of investors’ rationality as well.
KCI
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