서울 도심 재개발지역 내 복합용도개발(Mixed-use developments)계획에 관한 연구 : 다발형 복합용도 complex를 중심으로 = (A) Study on Mixed-use Development(MXD) plan of redevelopment area in Seoul C,B,D, : focused on Platformed Mixed-use Complex(MXC)

국문 초록 (Abstract)

서울 도심지역은 현재, 산업의 발전과 경제성장에 따라 인구의 과도한 집중, 도시의 고령화, 시설편중, 공해 등의 많은 도시문제를 안고 있으며, 이는 혼란과 도시의 역기능현상을 일으키게 하여, 그러한 도시집중현상의 반작용으로 인한 인구 및 각종 도시기능의 교외로의 이전이 확산되고 있는 실정이다.
그러나 서울의 도심지역은 서울의 중심지역으로서 재개발을 통한 도심의 활력제공이 필요하게 되었다. 현재 개발포화상태에 있는 서울도심에 있어서, 이러한 시대적인 변화에 대응할 수 있는 편리함, 문화, 만남이 있는 모든 조건이 갖추어진 이상적인 도시형태개발이 요구되고 있으나, 이것은 기존의 수법으로는 발전의 한계에 직면하는 상황에 있어, 고도의 공간구조 개편의 수단으로써 새로운 개발방식의 수용이 필요시 되고 있다. 그런 배경에서 등장한 것이 바로「복합용도개발 (Mixed-use Developments)」이다.
본 연구에서는 다음과 과정을 통해, 서울 도심에 복합용도개발(다발형 복합용도 Complex)계획시 활용할 수 있는 자료를 제공하고자 한다.
(1) 복합용도개발의 개념
(2) 복합용도개발의 배경
(3) 도심재개발에 있어서의 복합용도 도입
(4) 다발형 복합용도Complex의 사례 분석 - 수용기능／개발규모／입지선호
(5) 다발형 복합용도Complex의 국외사례와 기존 국내사례 비교 분석
(6) 다발형 복합용도Complex의 최근 국내 개발 계획안 사례 분석 - 수용기능／개발규모
(7) 국내 복합용도개발의 현황과 과제
(8) 다발형 복합용도Complex 계획시 기능구성과 규모 계획의 방향
이러한 과정을 통해 도출한 결론은 다음과 같다.
첫째, 다발형 복합용도Complex내에 수용될 수 있는 기능은 소득발생용도시설인 주기능요소(업무, 상업, 숙박, 주거)와 보조기능요소(공공시설, 문화시설, 스포츠 및 여가시설, 도시관련시설)로 구분할 수 있다.
둘째, 사례를 통한 다발형 복합용도Complex내에 수용되는 기능요소 배분특성은 지역의 규모와 지역적 특성, 개발목표 등에 따른 상이한 계획방침에 의해 배분특성이 결정되기 때문에 일반적으로 정형화된 공간배분 특성은 발견할 수 없다.
셋째, 여러 기능요소들 중 특히, 주거기능은 지역적 특성과 개발의 주 목표설정에 따라 가장 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 이는 국내사례에서의 도심과 부도심에서의 기능배분 특성에서도 유사한 경향을 나타내고 있다.(도심-주거:32.60%, 부도심-주거:76.50%)
넷째, 해외사례의 분석에서 볼 때, 도심에서의 주거기능은 일반 아파트단지의 경우와는 구별되는 단순가족 구성군(독신자, 자녀 없는 부부)과 일부 주거의 쾌적성을 포기하면서도 업무나 영업의 요건상 도심부근에 살아야 할 사람들을 위한 주거로 한정할 필요가 있다. 따라서 국내 복합용도개발시에는 이에 적합한 중·저소득층을 위한 임대주거 및 단기거주를 위한 오피스텔형 주거가 바람직할 것으로 보인다.
다섯째, 국내의 최근 1998년 이후 다발형Complex의 계획안에서는 주로 업무 및 주거기능의 면적배분율이 현저하게 지역적 특성에 영향을 받고 있으며, 각각의 기능면적배분율은 업무 30∼40%, 상업 10%, 주거 30∼40%, 기타 10%의 범위에서 나타나고 있다. 특히, 주거기능은 최근 라이프스타일의 변화와 주거기능 복합시 주어지는 법적인 인센티브 등으로 인해 점차 증가하고 있는 추세에 있다.
여섯째, 다발형 복합용도Complex의 규모는 사례분석의 결과로 도출한 입지규모가 R. E. Witherspoon의 적정규모와 유사한 결과를 나타내고 있으며, 입지와의 연관관계로 볼 때, 도심에서는 업무와 회의를 중심으로 한 국제 비즈니스, 금융 등 업무기능과 상업, 서어비스 기능이 주를 이루게 되어, 기존 도심인 중구, 종로구 일대에는 중규모(100,000∼250,000㎡）와 대규모(250,000∼500,000㎡)가 적합할 것으로 보인다.
여섯째, 공급자(개발업자와 설계자), 수요자(이용자와 시민), 조정자(정책 및 법제도 입안자와 운용자)는 도심 복합용도개발시 다음과 같은 인식의 전환이 필요하다.
1) 주택정책적, 자본주의적 논리에서 도시적 논리로의 전환
2) 상업주의적인 용도집합에서 기능적인 용도복합으로의 전환, 그리고 다시 도시적인 복합용도로의 전환
3) 상업적 이익을 추구하는 단위 건물로서가 아니라 공익성을 추구하는 바람직한 도시건축의 한 유형으로서의 이해
서울 도심지역은 현재, 산업의 발전과 경제성장에 따라 인구의 과도한 집중, 도시의 고령화, 시설편중, 공해 등의 많은 도시문제를 안고 있으며, 이는 혼란과 도시의 역기능현상을 일으키게 하여, 그러한 도시집중현상의 반작용으로 인한 인구 및 각종 도시기능의 교외로의 이전이 확산되고 있는 실정이다.
그러나 서울의 도심지역은 서울의 중심지역으로서 재개발을 통한 도심의 활력제공이 필요하게 되었다. 현재 개발포화상태에 있는 서울도심에 있어서, 이러한 시대적인 변화에 대응할 수 있는 편리함, 문화, 만남이 있는 모든 조건이 갖추어진 이상적인 도시형태개발이 요구되고 있으나, 이것은 기존의 수법으로는 발전의 한계에 직면하는 상황에 있어, 고도의 공간구조 개편의 수단으로써 새로운 개발방식의 수용이 필요시 되고 있다. 그런 배경에서 등장한 것이 바로「복합용도개발 (Mixed-use Developments)」이다.
본 연구에서는 다음과 과정을 통해, 서울 도심에 복합용도개발(다발형 복합용도 Complex)계획시 활용할 수 있는 자료를 제공하고자 한다.
(1) 복합용도개발의 개념
(2) 복합용도개발의 배경
(3) 도심재개발에 있어서의 복합용도 도입
(4) 다발형 복합용도Complex의 사례 분석 - 수용기능／개발규모／입지선호
(5) 다발형 복합용도Complex의 국외사례와 기존 국내사례 비교 분석
(6) 다발형 복합용도Complex의 최근 국내 개발 계획안 사례 분석 - 수용기능／개발규모
(7) 국내 복합용도개발의 현황과 과제
(8) 다발형 복합용도Complex 계획시 기능구성과 규모 계획의 방향
이러한 과정을 통해 도출한 결론은 다음과 같다.
첫째, 다발형 복합용도Complex내에 수용될 수 있는 기능은 소득발생용도시설인 주기능요소(업무, 상업, 숙박, 주거)와 보조기능요소(공공시설, 문화시설, 스포츠 및 여가시설, 도시관련시설)로 구분할 수 있다.
둘째, 사례를 통한 다발형 복합용도Complex내에 수용되는 기능요소 배분특성은 지역의 규모와 지역적 특성, 개발목표 등에 따른 상이한 계획방침에 의해 배분특성이 결정되기 때문에 일반적으로 정형화된 공간배분 특성은 발견할 수 없다.
셋째, 여러 기능요소들 중 특히, 주거기능은 지역적 특성과 개발의 주 목표설정에 따라 가장 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 이는 국내사례에서의 도심과 부도심에서의 기능배분 특성에서도 유사한 경향을 나타내고 있다.(도심-주거:32.60%, 부도심-주거:76.50%)
넷째, 해외사례의 분석에서 볼 때, 도심에서의 주거기능은 일반 아파트단지의 경우와는 구별되는 단순가족 구성군(독신자, 자녀 없는 부부)과 일부 주거의 쾌적성을 포기하면서도 업무나 영업의 요건상 도심부근에 살아야 할 사람들을 위한 주거로 한정할 필요가 있다. 따라서 국내 복합용도개발시에는 이에 적합한 중·저소득층을 위한 임대주거 및 단기거주를 위한 오피스텔형 주거가 바람직할 것으로 보인다.
다섯째, 국내의 최근 1998년 이후 다발형Complex의 계획안에서는 주로 업무 및 주거기능의 면적배분율이 현저하게 지역적 특성에 영향을 받고 있으며, 각각의 기능면적배분율은 업무 30∼40%, 상업 10%, 주거 30∼40%, 기타 10%의 범위에서 나타나고 있다. 특히, 주거기능은 최근 라이프스타일의 변화와 주거기능 복합시 주어지는 법적인 인센티브 등으로 인해 점차 증가하고 있는 추세에 있다.
여섯째, 다발형 복합용도Complex의 규모는 사례분석의 결과로 도출한 입지규모가 R. E. Witherspoon의 적정규모와 유사한 결과를 나타내고 있으며, 입지와의 연관관계로 볼 때, 도심에서는 업무와 회의를 중심으로 한 국제 비즈니스, 금융 등 업무기능과 상업, 서어비스 기능이 주를 이루게 되어, 기존 도심인 중구, 종로구 일대에는 중규모(100,000∼250,000㎡）와 대규모(250,000∼500,000㎡)가 적합할 것으로 보인다.
여섯째, 공급자(개발업자와 설계자), 수요자(이용자와 시민), 조정자(정책 및 법제도 입안자와 운용자)는 도심 복합용도개발시 다음과 같은 인식의 전환이 필요하다.
1) 주택정책적, 자본주의적 논리에서 도시적 논리로의 전환
2) 상업주의적인 용도집합에서 기능적인 용도복합으로의 전환, 그리고 다시 도시적인 복합용도로의 전환
3) 상업적 이익을 추구하는 단위 건물로서가 아니라 공익성을 추구하는 바람직한 도시건축의 한 유형으로서의 이해

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The aim of this study is to suggest the future desirable development direction by analysing the Platformed Mixed-use Complex(MXC) which can be solved the problems of (1)conflict of circulation among each functions, (2)absence of public space, and urban commercial infrastructure and (4) energy-saving in MXD.
Through the case study of the twenty-nine Platformed MXC(U.S.A.-9, Japan-8, South-east Asia-5, Korea-7), the followings are found.
1. Platformed MXC is composed of main functions(office, retail, accommodation, residential) and subordinate functions (public facility, cultural facility, sports facility, etc).
In the main functions, there is a strong relation between residential and retail, office and retail, accommodation and office. In the subordinate functions, there is a strong relation between amusement facility, sports facility and accommodation, retail, amusement facility, and they make a sinergy effect.
2. Due to differences of size, characteristics and the goal of developments of its site, the general characteristics of spatial distribution of Platformed MXC in the foreign case can't be found out.
3. The spatial distribution ratio of Korean current Platformed MXC plan falls 30~40%(office), 10%(retail), 30~40% (residential), 10%(etc).
4. Among various functions of Platformed MXC, residential facility is significantly influenced by characteristics of site and the main goal of developments.
The development directions found in this study are as follow.
1. Platformed MXC in Seoul C.B.D.(Joong-Gu, Jongro-Gu) should have office, retail and convention as its main functions and residential and amusement facility as its subordinate functions.
2. Residential of Platformed MXC in C.B.D.
3. The proper scale in C.B.D.(Joong-Gu, Jongro-Gu) is from medium-scale(100,000~250,000㎠) to large- scale(250,000~500,000㎠).
4. Developers, users and officials in MXD of C.B.D. need to ;
1) change their attitude from logic for the benefit of returns to logic as a viewpoint of urban planning.
2) change from simple complex composed of integration of each components to functional and urban mixed-use complex.
3) change from understanding of MXD as a commercialized individual structure to understanding of it as a desirable type of urban architecture.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = i
• 감사의 글
• 그림 및 표 목차
• 국문 요약
• 제1장. 서론
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장. 도심재개발에 있어서 복합용도개발의 이론적 고찰
• 2.1. 복합용도개발의 개념 = 4
• 2.1.1. 복합용도개발의 정의 = 4
• 2.1.2. 복합용도개발의 특징 = 5
• 2.1.3. 복합용도개발의 분류유형 = 7
• 2.1.4. 복합용도개발의 필요성 및 다발형 복합용도Complex개발의 의의 = 14
• 2.2. 복합용도개발의 배경 = 21
• 2.2.1. 복합용도개발의 발생 배경 = 21
• 2.2.2. 복합용도개발의 발전 = 23
• 2.2.3. 도시계획적 배경 = 33
• 2.3. 도심재개발에 있어서의 복합용도 도입 = 34
• 2.3.1. 도심재개발의 정의 = 34
• 2.3.2. 도심재개발에 있어서의 복합용도 도입의 배경 = 35
• 2.3.3. 도심재개발 현황 = 36
• 제3장. 다발형 복합용도Complex의 사례를 통한 적용성 검토
• 3.1. 다발형 복합용도Complex의 국외사례 분석 = 38
• 3.1.1. 다발형 복합용도Complex의 국외사례 = 38
• 3.1.2. 수용기능과 기능요소간의 상관관계 = 45
• 3.1.3. 다발형 복합용도Complex의 국외사례 분석 = 48
• 3.2. 다발형 복합용도Complex의 국외사례와 기존 국내사례 비교분석 = 62
• 제4장. 다발형 복합용도Complex의 최근 국내개발 계획안 사례 분석
• 4.1. 국내사례 분석 = 65
• 4.1.1. 다발형 복합용도Complex의 국내사례 = 65
• 4.1.2. 다발형 복합용도Complex의 국내사례 분석 = 67
• 4.2. 현행법규 및 제도 검토 = 72
• 4.3. 국내 복합용도개발의 문제점과 개발방향 = 76
• 제5장 결론 = 80