재개발정비사업에 영향을 미치는 주택 시장 특성 연구 : 조합원 입주현황과 권리변경을 중심으로 = A Study on the Characteristics of Housing Market Affecting Redevelopment Projects|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

최근 서울 집값 상승의 촉발은 정부가 내놓은 재건축 정비사업 규제 정책에 대한 반대효과에서 그 원인을 찾을 수 있다. 재건축에 대한 정부의 규제 정책은 주택 시장에 주택 공급의 감소라는 시그널(signal)을 주었고 이런 신호를 받아들인 시장은 오히려 투기수요와 자본을 끌어들이는 현상을 보여주었다. 이에 따라 정부는 서울과 일부 지방의 과열된 주택 시장에 대한 투기 수요를 잡기 위해 8.2 대책을 포함한 다수의 대책들을 연이어 내놓고 있다. 하지만 정부의 계속된 규제 정책에도 불구하고 지역에 따라 풍선 효과와 투기 수요는 여전히 남아 있는 상황이다. 정부 또한 2018년 9월 최근까지 추가대책들을 발표하며 투기수요에 맞서고 있다. 이러한 계속된 규제 정책의 효과로 최근 서울 주택시장의 상승세도 주춤하며 시장은 안정세로 접어들고 있는 듯 보인다. 하지만 서울을 제외한 지방의 주택 시장은 지역 산업의 침체나 글로벌 경기의 변동성과 맞물려 침체가 가속화 되고 있는 상황이다. 특히, 지방의 경우 대부분 지역에서 미분양에 대한 염려로 주택 공급이 줄어들고 있는 상황이다.
이에 본 연구에서는 정비사업 중 가장 많은 지구수와 가장 많은 면적을 차지하는 주택재개발정비사업을 통해 주택재개발사업이 일어나는 지역의 주택 시장 특성을 연구하였고 전국 85개시(서울, 6대 광역시, 1개 특별자치시, 각 도내 77개시)를 대상으로 현재 진행 중인 재개발정비사업의 주택 수 대비 면적을 중심으로 그 특성을 파악하고자 다중 회귀분석(Multiple Regression Analysis)을 실시하였다.
실제 부산 대연 7구역의 재개발 사례를 로짓(Logit) 모형을 통해 분석하여 지역 주택 시장 특성이 재개발 사업에 어떤 영향을 미치는 지에 대한 연구를 구분하여 진행하였다.
위 2가지 모형으로 분석한 결과의 요약은 아래와 같다. 첫째, 대도시의 구도심 위주로 재개발 정비사업을 활성화 하는 방안이 필요한 것을 알 수 있다.
둘째, 지역별 부동산 시장의 활성화를 위한 지자체별로 주택 시장 활성화 방안이 필요할 것으로 보인다.
셋째, 지역별 재개발 정비사업의 활성화로 지역 현금 청산자보다 조합원 위주의 실입주자들을 늘리는 방안을 추진하는 것이다.
따라서 본 연구에 대한 주택 재개발 사업에 대한 몇가지 정책적 시사점을 제공하면 다음과 같은 내용이 될 것으로 판단된다.
첫째, 지역별 재개발 사업의 활성화 방안을 위해 대도시 원도심을 중심으로 한 재개발 정비사업을 현정부가 축하는 도시 재생과 연계하여 추진할 필요가 있다는 것이다.
둘째, 문재인 정부에서 추구하는 지방 분권화로써 지역 맞춤형 주택 거버넌스(Housing governance)가 필요하다는 것이다. 이를 위해 침체된 지방 부동산 시장의 활성화를 현 정부의 지방 분권화를 통해 지역별로 주거 정책을 가이드 라인을 세울 필요가 있으며 재개발정비사업으로 인한 주택 멸실과 이로 인한 실질적인 주택 수요자를 통한 지방 주택 미분양 조절에도 상당한 기여를 기대 할 수 있을 것으로 생각된다.

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최근 서울 집값 상승의 촉발은 정부가 내놓은 재건축 정비사업 규제 정책에 대한 반대효과에서 그 원인을 찾을 수 있다. 재건축에 대한 정부의 규제 정책은 주택 시장에 주택 공급의 감소라...

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