도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안

장정섭 단국대학교 부동산·건설대학원 2016 국내석사

(국문초록) 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안 단국대학교 부동산⋅건설대학원 부동산경영학과 부동산경영전공 장 정 섭 지도교수: 고 석 찬 2003년부터 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 이를 억제하고자 입법 개선을 통해 2004년부터 3주택 이상 소유자에 대하여 양도소득세 세율을 60% 적용하는 중과제도를 도입하였다. 그러나 주택으로 산정하지 않는 조합원 입주권으로 그 수요가 몰리며 실효를 거두지 못하였다. 이에 2005년 8.31조치로 주택재건축사업과 주택재개발사업의 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 「소득세법」 제89조 제2항을 신설하여 2006년부터 다른 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하여 다주택 여부를 판정하기에 이르렀다. 입주권이라는 권리를 주택으로 간주하면서 발생한 여러 예외 조항들은 도시정비사업이 추진되는 과정에서 부과되는 양도소득세와 취득세의 형평성과 일관성의 결여 문제를 일으켜 부동산 시장에 많은 혼란을 초래하였다. 이에 본 연구는 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축사업과 주택재개발사업을 중심으로 조합원 입주권과 신축주택 거래 시 발생하는 양도소득세와 취득세 부과의 문제점을 분석하고, 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 하였다. 연구 목적을 효율적으로 달성하기 위해 주택재건축사업과 주택재개발사업의 거래과세 현황과 특성에 대한 각종 관련 문헌과 예규⋅판례 및 조세심판 자료를 분석하였고, 설문조사를 병행하였다. 문헌연구와 설문조사를 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 것이 부적절하다는 의견이 지배적이었다. 응답자의 대부분은 해당 조문인 「소득세법」 제89조 제2항의 삭제에 찬성하였다. 그 이유는 재건축사업과 재개발사업의 활성화를 위해 필요할 것 같고, 부동산 경기가 활성화된 시기에 제정된 이 법조문이 부동산 경기 하락으로 다주택 중과제도마저 폐지된 현재의 여건과 맞지 않는다고 생각하기 때문이다. 둘째, 도시 및 주거환경 정비사업 관련 부동산 거래 시 동일한 정비구역 내에서 거래대상 부동산이 주택과 토지로 달리 적용됨에 따라 취득세에 차이가 발생하게 되는 것도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 실질과세원칙과 현황과세원칙이 적용되는 취득세의 경우, 부동산 거래 계약 시와 달리 잔금시점의 상황이 변화될 경우 취득세에 변동이 생긴다. 예측이 가능하도록 철거가 시작되는 시점부터 일정 기간 동안은 기존 부동산으로 간주하여 취득세를 부과함이 타당할 것으로 보인다. 셋째, 주택 등의 부동산 취득 후 관리처분계획인가에 의한 조합원 입주권으로 변경된 이후 양도 시 장기보유특별공제 계산을 위한 보유 기간 산정방식도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 조합원 입주권 양도 시 권리 양도로 기존 부동산의 보유 기간만 인정해주고 있다. 부동산 등기증명서상 소유권 변동이 없이 보유하는 것이고, 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택으로 인정되니 관리처분계획인가일 이후 보유 기간에 대해서도 장기보유특별공제 적용 기간으로 인정해야 할 것이다. 넷째, 여섯 가지 정비사업 방식에 따라 거래과세가 달리 적용되는 문제는 과세 형평성의 문제와 함께 일관성 없는 과세행정으로 인하여 납세자들을 혼란스럽게 할 수 있다. 도시환경정비사업이 도시의 상업지역과 공업지역에서 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복 등 도시환경 개선을 위한 사업이라 제외된 것으로 생각된다. 그러나 정비구역마다 차이는 있겠지만, 실제 현장에서는 도시환경정비사업의 사업성이 훨씬 더 좋다. 이런 사항을 고려하면 주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업은 거래과세에 있어서 같은 조건이 적용되어야 한다고 본다. 다섯째, 새로 완성된 건물의 보존등기 취득세와 관련하여 주택재건축사업의 경우에는 총공사비 중 본인에 안분된 공사비(해당 면적 건축비)를, 주택재개발사업의 경우에는 청산금(추가분담금) 납입액을 과세표준으로 하여 취득세를 납부해야 한다. 주택재건축사업과 주택재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」이라는 같은 법에 따라 진행되는 주택을 공급하는 정비사업이다. 완공된 건물의 취득세에 대한 과세표준을 달리 적용하는 것은 주택재건축은 민간사업이고, 주택재개발은 공익사업의 성격이 크기 때문이라는 것을 이해하지만, 과세표준의 단일화가 필요하다고 생각한다. 본 연구의 결과는 전체적으로 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세의 공평성 제고와 시대적 흐름에 맞도록 관련 법령 및 제도 정비와 보완이 필요함을 시사한다.

부동산경매에서 인도명령제도의 개선방안에 관한 연구

박성민 동의대학교 경영대학원 2018 국내석사

최근 부동산경매에 대한 관심의 증가와 함께 경매를 통해 부동산을 취득하는 사례 또한 늘어나고 있는 추세이다. 참여자수의 증가와 더불어 이론이나 실무에 대한 준비가 부족한 상태로 경매에 참여하는 입찰자들 또한 늘어나고 있는데 부동산가격상승기에 경매를 통해 저렴하게 내 집을 마련하고자 하는 실수요자들로 보여 진다. 그러나 입찰과정에서의 준비 부족이나 경매절차에 대한 이해부족으로 오히려 금전적 손실이 발생하는 경우도 있는데 민사집행법이 수차례 개정되어 이러한 경매참여자들이 과거에 비해 안정적으로 경매에 입찰할 수 있게 된 것은 다행이지만 권리분석을 잘 못하여 입찰보증금을 날리는 사례는 물론 낙찰 후 비로소 일반부동산매매와는 다른 부동산경매만의 독특한 절차가 있음을 알고 예상치 못 한 어려움을 겪는 경우도 발생하게 되는데 그 대표적인 것이 바로 부동산 인도절차이다. 복잡한 권리를 분석하고, 정확한 시세를 파악하여 적절한 가격에 부동산을 낙찰받았다 하더라도 부동산경매로 취득한 부동산에는 부동산의 인도절차라는 중요한 과정이 남게 된다. 부동산인도명령제도에 대한 상식을 가지고 경매에 참여하더라도 예상치 못 한 인도과정의 문제들이 발생하기도 하는데 현재의 인도명령제도가 낙찰자나 점유자 모두에게 만족을 줄 수 있을 만큼 완성도가 높지 않기 때문이라 보여 진다.그래서 부동산인도명령제도가 가지고 있는 절차상의 문제점을 파악하여 그 개선방안을 제시하고자 하는데 우선 부동산인도명령신청 기간에 관한 수정을 제안하였다. 낙찰받은 부동산에 점유자가 없는 상태이든지, 점유자와 대화가 원만히 이루어져 합의인도가 이루어지는 경우라면 크게 문제 될 것이 없겠으나 보증금을 돌려받지 못한채 부동산을 비워줘야 하는 임차인이 점유하고 있는 경우 원만한 부동산인도가 이루어지지 않아 시간적, 금전적 손실이 발생하고는 한다. 민사집행법의 개정을 통하여 잔금납부 후 6개월까지는 복잡한 명도소송 대신 절차가 간소한 인도명령제도를 통해 부동산을 인도할 수 있는 길을 열어놓았으나 뜻하지 않은 인도절차상의 문제가 생기는 경우 6개월이라는 기간을 훌쩍 넘기는 경우가 발생 할 수 있으므로 특별한 경우를 제외하고는 인도명령을 통한 인도가 가능하도록 제도적 보완이 필요하다고 여겨진다. 또한, 실무에서 부동산의 원활한 인도를 위해서는 해당 부동산에 대한 현황파악이 매우 중요하다. 몇 명의 가구원이 거주하고 있는지 주택의 내부 시설과 사정은 어떠한지를 충분히 숙지하고 부동산인도 절차를 진행한다면 보다 원활하고 신속한 인도가 가능 하게 된다. 그러나 입찰자들이 이를 확인할 수 있는 방법은 집행관이 실시하는 현황조사보고서를 통해서 뿐이다. 내부시설의 상태나 점유관계가 구체적으로 조사된 다면 다행이지만, 집행관의 방문에도 문을 열어주지 않는 경우 집행관은 자신의 주관적 판단이 일체 배제된 “폐문부재”등의 단어로 간단히 보고서를 작성하곤 한다. 필요한 경우 집행관이 행사할 수 있는 권한이 있음에도 집행관은 권한의 행사를 주저한다. 부동산의 원활한 인도를 위해서는 집행관의 역할이 매우 중요한 만큼 좀 더 적극적으로 집행관 업무를 해 줄 것을 주문하였다. 현황조사뿐만 아니라 부동산인도를 위한 강제집행과정 역시 집행관의 주도적 역할을 통해 그 집행이 이루어진다. 이렇듯 부동산경매 절차는 집행관의 역할이 무척 중요함에도 현행 집행관 시스템에 대한 경매참여자들의 만족도는 그리 높은 편은 아니다. 그래서 집행관의 선출과 교육, 관리와 운영에 관한 전반적 시스템에 대한 보완이 필요가 있다고 생각된다. 다행히 국회와 대법원 행정처에서도 이러한 부분을 인식하고 집행관의 선출과 운영, 권한과 의무에 대한 법률적, 제도적 보완을 하려는 움직임이 있는데 다행스러운 부분이라 여겨진다. 최근 언론을 통해 보도된 몇몇 부동산 강제집행 사례를 보면 집행의 신청인이나 점유자 양쪽 모두에게 만족스럽지 못한 법집행이 이루어지지 않고 있음을 알 수 있는데 이는 단편적 문제가 아닌 전반적인 부동산인도시스템의 문제로 보여 지며 이 러한 문제점 개선을 위해서는 경매시스템에 대한 충분한 이해와 함께 지속적인 모니터링을 통한 정책의 개선이 필요하다고 보여 진다. As interest and participation in real estate acquisition increases through real estate auctions, the number of bidders who participate in auctions without having little experience, theory or practice. It is felt that real estate auctions are no longer an exclusive possession of certain real estate auction experts, but are becoming a means to buy real estate. It is true that the Civil Action Act has been amended several times, to remove many of the inconveniences and insecurities of such auction participants. However, there are still areas where change and modification are required, and the typical one is the real estate delivery order system. Even though the real estate was sold at the right price after analyzing the complex rights and understanding the exact market price, unlike the general real estate sale, the real estate acquired at the auction of properties remained in India. Fortunately, if there is no owner, or if there is a smooth conversation with the owner and the delivery of the settlement is done, it will not be too much of a problem, but the deposit will not be returned. The Civil Action Act has opened the way for the delivery of real estate through a simpler delivery order system instead of a complicated clearness suit until six months after the amendment. However, if there is a chroscope resistance or complex procedural problems, the delivery order is not limited to a specific case except for a specific one, since it can easily exceed the six-month period. In practice, for the rapid delivery of real estate, it is very important to understand the occupancy status of the property. A better understanding of how many members of the household are in residence and the internal facilities and circumstances of the house, and a more efficient and faster delivery process can be carried out. However, the only way for bidders to confirm this is through a status report conducted by the enforcement officer. It would be a relief if the internal photos and the forms of residence were specifically investigated, but if the inspector did not open the door to an officer or did not respond properly to an officer's question, the officer would have to make a subjective decision. Despite having the authority of powerful bailiffs, they are hesitant to exercise their authority. The role of an enforcer is crucial for the smooth delivery of real estate. The enforcement will also be carried out through the role of the enforcement officer in case of forced execution for real estate delivery as well as status investigation. The real estate auction process is a matter of the enforcer system, although the role of the enforcement officer is crucial, so the satisfaction level of participants in the real world is not so high. Therefore, the overall system of selecting and educating, managing and operating the enforcer should be reformed. Fortunately, both the National Assembly and the Supreme Court Office of Government Administration and Home Affairs recognize this and recognize problems with the selection, operation, authority and duty of the bailiffs through an external service report. The recent real estate market, which faced record increases in mortgage loans, low growth, job insecurity, and a rise in interest rates, has seen real estate prices drop, the real estate market shrinking, and the possibility of real estate auction is very high. To be more active and popular than real estate auctions with important functions of bond, various procedural supplements are needed, among which real estate acquisition is a final step and actual ownership.

아파트경매의 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

강병길 동의대학교 2015 국내석사

경매시장은 전통적인부동산매매시장의 대체시장으로서의 역할을 수행한다. 부동산의 매매는 상당부분 전통적인 매매시장(분양시장, 기존 재고시장)을 통해 이루어지고 있으나 경매부동산에 대한 위험요인들을 충분히 분석하면 상대적으로 높은 수익률을 얻을 수 있는 시장으로 인식되어 있다. 본 연구는 부동산경매에서 감정가대비 낙찰가의 비율을 나타내는 낙찰가율이 부동산가격에 영향을 많이 미치는 선행지표로 많이 쓰이고 있다. 하지만 지역적, 시간적 차이로 인한 괴리로 부동산실거래보다 높게 낙찰되는 오류를 범하게 된다. 낙찰가율의 결정요인에 거시경제 및 경제지표지수를 포함하여 경제지수가 낙찰가율에 미치는 영향을 실증분석을 통해 밝힘으로서 부동산 경매시장의 예측력을 높이는데 그 목적을 두었다. 부산지역의 아파트경매낙찰가율 결정요인에 Hedonic Price Model를 적용하여 일반 경제상황과 어떤 요소들이 낙찰가격에 영향을 미치는지 살펴보았다. 이에 2010년과 2014년의 일정시점을 지정하여 부산지역의 낙찰된 아파트를 5년간 100개씩 지정하여 총 500개를 대상으로 낙찰 가격에 영향을 미치는 요인들을 살펴보았다. 낙찰가율에양의 상관관계를 보여주는 지표가 입찰자수, 물가상승률이였으며 입찰자수 한 많아질수록 입찰경쟁이 심화되기 때문에 낙찰가를 높이는 요인으로 분석된다. 또한, 물가상승률은 통화량이 증가하면 부동산 가격상승과 인플레이션은 수반하게 된다. 인플레이션 발생시 화폐가치는 하락하며, 물가는 상승하게 됨으로써. 인플레이션 방어심리가 부동산 수요심리를 발생하게 한다. 그 결과 낙찰가율에 양(+)의 상관관계를 보여주는 지표가 입찰자수, 물가상승률, 기준금리, 경과연도 이였으며 입찰자수가 많아질수록 입찰경쟁이 심화되기 때문에 낙찰가를 높이는 요인으로 분석된다. 그리고 낙찰가격에 음(-)의 상관을 주는 경매특성변수로는 전용면적, 기준금리로 나타났다. 2010년도 이후 저금리요인으로 인한 전세가격 급등에 의한 실수요자 매수 전환으로 확인되고 있으며 저금리에 따른 레버리지(지렛대) 효과도 영향력을 십분 발휘한 것으로 분석된다.

은행대출 변동이 부동산가격에 미치는 영향

강석진 동의대학교 대학원 2010 국내석사

조정대상지역과 비조정대상지역의 매매가격에 대한 분석 : 부산지역 주택을 중심으로

정계선 부산대학교 대학원 2020 국내석사

우리나라가 급속한 경제성장을 거듭하면서 도시의 산업화에 따라 도심을 중심으로 집중적으로 개발되게 되고, 그러한 여파로 아파트의 수요와 공급의 불균형으로 인해 정부의 부동산정책이 정부의 바램대로 되지 않는 경우도 빈번이 발생하였다. 이에 본 연구에서는 부동산정책 중 규제정책의 하나인 조정대상지역과 비 조정대상지역의 아파트의 매매가격을 바탕으로 부산지역에서 어떻게 변화하는지를 분석하여 정부의 부동산정책에 따라 아파트 매매가격에 영향을 미치는 각 요인들이 아파트 매매가격에 영향을 미치는 경향과 그 각 요인간의 관련성을 규명하고자 한다. 이를 실증적으로 분석하기 위해 2016년 11월 3일 부산시의 조정대상지정일부터 2019년1 2월 16일 부산의 조정대상지역 해제일까지의 시계열데이터로 연도별 조정대상지역에 평당거래가격, 거래세대수, 전용면적, 거래건수, 준공일과 아파트 매매가격을 국토교통부의 자실거래가 공개시스템, 한국감정원 등을 통해 수집하였다. 연구방법은 주로 t-검정, 상관관계분석, 사후검정, 회귀분석을 통해 검증을 하였다. 첫째, 조정대상지역과 비 조정대상지역을 비교분석한 결과 전체적으로 큰 차이를 보이지는 않았다. 또한, 조정대상지역으로 지정한 후, 조정대상지역의 아파트에 대한 매매가격은 유의하게 떨어졌으나 일정시간이 지나면 다시 올라가거나 그 감소폭이 작아 시간이 지난 수록 규제의 의미가 희석되는 결과를 보였다. 둘째, 상관관계분석을 통한 결과 조정대상지역과 비 조정대상지역의 상관관계가 큰 차이를 보이지 않았다. 세대수가 많고, 거래가 많은 아파트일수록 매매가격이 높은 상식적인 결과가 동일하게 나타났고, 예상과 다르게 오래된 아파트일수록 선호도가 높게나온 부분은 재개발의 기대감으로 해석된다. 셋째, 사후분석 결과 조정대상지역과 비 조정대상지역의 매매가격의 증가폭이 유의한 차이를 보임을 나타냈다. 이는 조정지역의 발표 후, 가격증가에 영향을 미친 것으로 보인다. 넷째, 회귀분석 결과 또한 조정지역과 비 조정지역 간의 큰 차이는 없었으며, 세대수가 많고, 오래될수록 재개발 기대감으로 매매가격이 높아지는 현상을 보였다. 본 연구에서는 앞 선 결과를 바탕으로 다음과 같은 시사점을 보여준다. 첫째, 조정지역을 지정한 후, 조정지역과 비조정지역 간의 부동산시장의 흐름이 큰 차이가 나지는 않았다. 다만, 조정지역의 매매가격 증가의 폭이 유의한 차이를 보였다는 점은 의미가 있다. 둘째, 조정지역 지정 후 초반에는 다소 영향을 받았으나, 시간이 지날수록 처음의 효과가 미미하게 나타났다. 오히려 본 연구의 조사기간을 벗어나 자세하게 설명하지는 못했지만, 부산의 조정지역 해제 후, 조정대상지역의 아파트 매매가격이 복귀했을 뿐 아니라 상당수 지역은 전보다 더 올라가는 현상을 보였다. 이러한 분석 결과 정부의 부동산정책은 그 목적의식만이 아닌 부동산시장의 예상되는 움직임과 실수요자와 투자자 간의 심리적 요인을 제대로 파악하지 못하면 의도치 못한 결과를 초래할 위험성이 있음을 보여준다. 따라서 부동산정책은 순수한 목적뿐 아니라 실수요자·가수요자 간의 심리적 요인을 전략적으로 분석하여 시행할 필요성이 있음을 시사한다.

不動産仲介業者의 公信力 提高方案에 관한 硏究 : 資格 및 登錄制度를 中心으로

김하현 대불대학교 2009 국내박사

(國文抄錄) 본 논문은 현행 부동산중개업법상의 공인중개사 자격․등록요건을 중심으로 그 문제점을 진단하고 개선책을 제시하여 우리나라 공인중개사의 사회적 공신력을 제고할 수 있는 방안을 모색하였다. 이를 위해 먼저 공신력이라는 용어의 개념적 정의를 분명히 하고, 대리인 이론에 관한 고찰을 통해 중개업자의 자격 및 등록제도와 논리적 상관성을 높였다. 다음 부동산중개제도와 중개업자, 중개업자의 자격 및 등록제도 등에 관해 심층적인 문헌 검토를 한 후, 미국 등 외국의 부동산관련 법령 및 제도에 관한 비교․고찰을 통해, 현행 중개사 자격 및 등록제도의 문제점을 진단해 보았다. 이와 같은 논의와 검토를 바탕으로 우리나라 부동산중개업자의 자격 및 등록제도에 관한 개선 방안, 나아가서 대리인 문제의 해결을 통해 중개업자의 공신력을 제고하여 부동산 거래질서의 확립과 국민경제의 발전에 기여할 수 있는 방안을 제시하였다. 개선방안은 크게 네 가지 방향에 중점을 두고 제시하였다. 첫째, 공인중개사 자격제도의 문제점과 한계를 진단하고, 그 개선책을 제시하였다. 시험제도 자체는 현행 제도의 틀을 유지하되 직무분석을 통해 중개사에게 요구되는 능력을 감안, 시험과목과 내용을 재구성해야 할 필요성을 역설하였다. 또 외국의 경우처럼 부동산컨설팅, 부동산 투자분석, 부동산 권리분석, 투자용(상업용) 부동산중개 등 다양한 민간전문자격제도를 도입하여 소비자들로부터 전문성을 인정받을 수 있는 자격체계의 도입 필요성을 제기하였다. 둘째, 현행 중개사무소의 등록제도와 관련하여 무질서한 중개행위와 미등록 및 불법중개행위의 근절을 통해 중개업자의 공신력을 제고하기 위해서는 중개업을 허가제로 전환시켜야 할 필요성을 제시하였으며, 외국의 사례에서 살펴 본 바와 같이 부동산중개업자의 업무가 부동산컨설팅, 부동산 투자분석, 부동산 관리분석, 투자용(상업용) 부동산중개 등 다양한 분야로 확대․발전되어 가고 있는 세계적 추세를 감안하여 관계법령의 불비를 보완하고, 여타 법령 및 자격제도와의 충돌을 회피․조정하여 중개업무의 범위를 다양화․전문화해야 할 과제를 제시하였다. 셋째, 중개업자의 공신력 제고에 중요한 수단이라 할 수 있는 현행 교육제도의 문제점을 진단하고 그 개선책을 제시하였다. 구체적으로는 미국의 경우와 같이 대학이나 협회 등 부동산교육기관과 산학협동을 체결하여 의무교육을 실시하는 방안, 다양한 교육프로그램의 개발과 보급, 전공학문의 육성을 위해 전공자들에 대해 일부과목 면제나 1차 시험 면제 조치, 지속적인 실무․연수교육의 필요성을 제기하였다. 마지막으로, 현재의 부동산중개시장에 가장 많은 갈등과 마찰의 원인 중 하나인 중개보조원 제도의 개선방안을 모색해 보았다. 실무경력 및 교육이수 등 자격요건을 강화하고, 중개보조원 자격제도와 더불어 중개보조원의 등록제도를 도입하여 중개보조원 자격증을 취득하였더라도 사전에 일정기간 실무교육 및 연수교육을 수료한 자에 한하여 부동산중개 보조업무에 임할 수 있도록 하는 입법적 개선방안을 제시하였다. <Abstract> The public credibility of the realtors including the real estate brokers or agents plays a very important role in achieving the aims which are prescribed in the Korean real estate law. After reviewing the various literature related with the 'credibility' concept and its constructs, this study suggests the improvements which can serve to strengthen their public credibility, being focused on their qualification and registration system. First, it suggests the improvements against the current qualification test system by readjusting the qualification test and its contents, and by introducing the more specialized qualification systems. Second, it proposes the necessities to change to the licensed system from the current registration system relating to the brokerage operation. And the needs to enlarge the span of their operation are emphasized so that the realtors can be more specialized. Third, this study suggests the improvements of the current education system for the realtors, including the development and distribution of the various educational programs. Finally, the certificated realtors' assistant system needs to be improved. If it's difficult right now to discard the system, strengthening the management and control of the system is reasonable. The contributions of this study can be summarized as follows: theoretically it contributes to elaborating the relationship between the concept and its constructs of the credibility, including the agency theory, and the realtors' qualification and registration system. Practically, it proposes some actionable devices to increase their social credibility.

부동산 정보화정책의 영향요인에 관한 연구 : 공공 및 민간 사용자 인식분석을 중심으로

경정익 暻園大學校 2011 국내박사

부동산 정보화정책은 그 동안 많은 예산과 인력을 투입하여 양적인 발전을 하였으며, 이제는 협업과 통합에 의한 고도화로 질적인 발전을 통해 내부업무의 효율화와 대국민 서비스의 질을 향상시켜야 할 것이다. 따라서 부동산 정보화정책 추진의 효율성을 위한 활발한 연구가 필요한 시점인 것이다. 본 연구의 목적은 부동산 정보화정책의 불확실성을 최소화하고 정책목표를 달성하기 위해 성공적인 부동산 정보화정책의 개념 설정을 통한 영향요인을 밝히고 그에 따른 정책추진 방향을 제시하고자 하는 것이다. 연구결과를 요약해 보면, 성공적인 부동산 정보화정책의 개념은 “정보통신기술에 의한 정보의 생산·유통·활용으로 부동산 현상이나 활동의 능률성과 효과성을 기해 정부의 성과 달성과 대국민 서비스의 질을 향상시킨 정부기관의 제반 활동”으로 설정하였다. 또한 성공적인 부동산 정보화정책의 영향요인을 알아보기 위해 중앙 및 지방공무원과 공기업 담당자, 부동산 공인중개사 그리고 전문가 등 3개 그룹을 대상으로 설문조사와 면담을 통해 실증분석을 실시하였다. 그 결과 밝혀진 영향요인은 부동산 정보화 추진 리더십, 사용자 중심적 접근, 기술적 역량 및 적용, 정책평가 이다. 첫째, 부동산 정보화 추진 리더십 요인으로, 부동산 정보화정책을 성공적으로 추진하기 위해서는 대통령으로 부터 장관과 단체장의 강력한 리더십이 그 어느 요인보다도 중요한 것이다. 둘째, 사용자 중심적 정책 추진으로 부동산 정보화정책을 추진한 결과로 나타날 산출물을 상정하고, 실제 사용자를 정책추진 과정에 참여시킴으로서 사용자의 의견과 요구를 충분히 수렴하여 반영하고, 사용자 입장으로 관점을 전환하여 설계하고 집행하는 실질적인 인식의 전환이 필요하다. 셋째, 기술적 역량과 적용으로 부동산 정보화정책은 최신 정보기술을 적용하여 one-stop service가 가능하도록 통합과 고도화된 정보시스템 구축으로 상호운용성(interoperability)이 보장될 수 있도록 하여야 할 것이다. 넷째, 체계적이며 실효성 있는 정책평가로 적시성 있고 이용자의 욕구에 맞는 평가가 되어야 하며, 평가의 출발에서 부터 이용자가 참여, 전문지식과 평가능력을 구비한 제3자에 의한 객관적인 평가가 되어야 할 것이다(정정길. 2010: 686). 다섯째, 효과성에 영향을 미치는 예산 편성 및 운영 요인은 정보자원관리를 강화하기 위해 정보화 조직이 정보화 예산 심의, 실질적인 기획 및 조정, 평가에 참여하고, 성과관리 기능을 수행할 수 있도록 개선되어야 할 것이다. 그리고 성공적인 부동산 정보화정책에 영향을 미치는 요인중 중요한 순서를 살펴보면, 능률성 측면에서는 정책평가, 추진 리더십, 사용자 중심 접근, 기술적 역량 및 적용 요인 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 효과성 측면에서는 추진 리더십, 기술적 역량 및 적용, 예산편성, 사용자 중심 접근 정책평가 순으로 나타났다. 즉 성공적인 부동산 정보화정책을 추진하기 위해서는 강력한 추진 리더십이 필요하며, 정책의 능률성을 기하기 위해서는 체계적인 정책평가가 중요하며, 효과성을 기하기 위해서는 기술적 역량 구비와 적용이 중요함을 알 수 있다. 본 연구는 부동산 정보화정책의 영향요인에 관해 처음으로 시도되는 연구로서 이론적 틀을 설계하는데 기여하고자 하였다. 그리고 부동산 정보화정책을 성공적으로 추진하기 위해서는 전담부서 신설 내지는 전문인력 확보와 정책에 대한 체계적인 사전 및 사후 정책평가 및 분석 그리고 부서의 위상 확립 등은 선결하여야 할 과제인 것이다. 향후에는 심층 깊은 연구를 통한 성공적인 부동산 정보화정책의 개념 설정과 함께 이를 객관적으로 측정할 수 있는 사회지표와 세부 측정요인 개발로 좀 더 실효성 있는 영향요인을 밝힐 수 있도록 하여야 할 것이다.

부동산 매수신청대리 제도에 관한 연구 : 중개업자의 경매를 중심으로

성기호 부산대학교 2012 국내석사

A study on real estate purchasing agent system (focused on broker-centered actions) was a filed that I was interested in while providing consultancy services about the rights and obligations on real estate auctions and public sales as a manger for a solicitor's office and a law firm from 1984 to 2011. I have been involved in auctions and public sales in a way of counseling real estate buyers, and sellers who were forced to sell their property in an auction or a public sale. I, myself, have experiences buying real estate properties through auctions and public sales. Fist of all, under the article 3 of Attorney-At-Law Act defining that 'an attorney is obligated for deputy acts and general legal work on litigation and the application for administrative dispositions by the delegating act from the person concerned or public institutions including the national or local governments,' in other words referred as 'deputizing act of the litigation delegated by the person concerned, ' the deputy businesses in real estate have been assigned as an attorney's business since January 1st, 1949, but, in reality, attorneys rarely provided such service. Consequently, the article 2 of Solicitor-At-Law Act revised in March 12th, 2003, defining that 'the obligations of a solicitor includes consultations on the acquisition of property, applications for purchases or deputizing work for application on bidding for public sales under National Tax Collection Act or related legislations, or delegated acts on auctions under Civil Judgement Enforcement Law', real estate deputizing work was designated as a solicitor's business sector. However, by reason that real estate trading(transactions) is the distinct filed for licensed real estate agents, the article 14 of Licensed Real Estate Agent-At-Law Act defining that 'a real estate agent business holder can subrogate a rights analysis, an acquisition process and a purchase application on real estate properties for public sales under the Act of Auctions and Taxation in Civil Execution Law' ,which was revised on January 30th, 2006, categorizes real estate deputy work as a business sector for brokers. Like so, purchasing agent work classified as business for attorneys, solicitors and real estate agents is the filed with rare participation from attorneys. Even though some solicitors owning business around courts and several real estate agents specializing in purchasing agent work provide this type of service, it is not revitalized enough since this service does not take a big part of solicitors' or real estate agents' business and there are problems to conduct such service. When it comes to online bidding through On Bid, there exist no problems since purchasing agent is barely used. However, for public sales, because of the problematic commission system, which allows brokers to collect more commission whey they appear in court on the deadline date of the sale to hand in a bid for a successful one, these brokers win the bid for a higher price than the appraised value or the market price. Such customs disturb the order in the real estate auction market and eventually inflict a loss to the actual buyers. While majoring in real estate in the graduate school of Pusan National University and preparing for my thesis, I have realized the needs of an analytical study on the problems of real estate purchasing agent system and the solutions to tackle these problems. This realization have led me write a thesis on 'broker based auctions' in 'real estate purchasing agent system.' 부동산 매수신청대리 제도에 관한 연구(중개업자의 경매를 중심으로)는, 본 연구자가 1984년경부터 2011년경까지 법무사와 변호사 사무소에서 사무장으로 근무하면서, 부동산 경매와 공매 사건의 권리와 의무에 관한 상담을 해오면서 관심을 가지던 분야이기도 하다. 그리고 본 연구자가 부동산을 매수하는 의뢰인들의 입장에서 상담하고, 소유자의 의사와 관계없이 경매나 공매절차를 통하여 부동산을 매도하는 의뢰인들의 입장에서 상담하면서, 경매와 공매에 관여해 왔고, 연구자가 직접 경매와 공매를 통하여 부동산을 매수하기도 하였다. 우선 부동산 매수신청대리는 변호사법 제3조에 의하여 ‘변호사는 당사자와 그 밖의 관계인의 위임이나 국가·지방자치단체와 그 밖의 공공기관의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률 사무를 하는 것을 그 직무로 한다’는 규정, 즉 ‘당사자의 위임에 의하여 소송 등에 관한 대리행위’에 의하여 변호사법이 시행된 1949. 1. 7. 부터 변호사의 업무로 되어 있었으나, 실무에서는 변호사들이 매수신청대리 사건을 대부분 하지 않고 있었다. 그래서 2003. 3. 12. 개정된 법무사법 제2조에 의하여 ‘법무사의 업무는 다른 사람이 위임한 민사집행법에 따른 경매사건과 국세징수법이나 그 밖의 법령에 따른 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리의 사무로 한다’는 규정이 신설되어 법무사의 업무로 되었다. 그러나 부동산 매매(거래)에 관하여는 공인중개사의 고유영역이라는 이유로, 2006. 1. 30. 개정된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제14조에 의하여 ‘중개업자는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다’는 규정이 신설되어 공인중개사인 중개업자의 업무로 되었다. 이와 같이 변호사, 법무사, 공인중개사의 업무로 된 매수신청대리는 실제 현장에서 변호사는 대부분 참여하지 않고 있으며, 법무사는 일부 참여하고 있으나 법원 주변에 있는 극소수의 법무사에 불과하고, 공인중개사인 중개업자들은 법원 주변에 매수신청대리를 전문으로 하는 업체가 일부 생기기는 하였으나, 법무사나 공인중개사들의 업무에 크게 도움이 되지 않거나 이를 이용하는데 있어서 여러 가지 문제점이 있어 활성화 되지 않고 있다는 것을 알게 되었다. 그래서 본 연구자는 그 동안 경매와 공매에 참여하면서, 인터넷 공매시스템 온비드를 통한 전자입찰의 방법으로 하는 공매의 입찰에서는 매수신청대리가 거의 이용되지 아니하여 문제점을 찿지 못하였으나, 경매에서는 입찰신청대리인인 중개업자들이 매각기일에 경매법정에 출석하여 입찰을 하여 낙찰되어야 수수료를 많이 받을 수 있는 수수료의 체계 문제 때문에, 낙찰 받기 위하여 감정가격 또는 시장가격보다 높은 가격에 낙찰을 받게 되므로, 과잉경쟁이 되어 부동산 경매시장의 질서를 어지럽히고, 매수신청인에게 불측의 손해를 끼치는 문제가 생기는 경우도 있다는 것을 알게 되었다. 본 연구자는 부산대학교 대학원에서 부동산학을 전공하면서, 부동산학에 관하여 논문을 준비하던 중에 매수신청대리제도의 여러 가지 문제점들을 분석하고, 그 문제점을 해결하기 위한 개선방안에 대한 연구가 필요하다고 생각하여, ‘부동산 매수신청대리제도에 관한 연구’ 중에서 ‘중개업자의 경매를 중심으로’ 하는 논문을 만들기로 하였다.

부동산 거래 에스크로우 서비스 선호 요인에 관한 연구

설정희 건국대학교 부동산대학원 2022 국내석사

부동산은 다른 재화와는 달리 거래금액이 크고 거래사고가 발생할 경우 개인적, 사회적인 피해가 엄청나게 크다 할 것이다. 부동산에 대한 소유 욕구가 큰 우리나라에서는 부동산 거래의 안전성, 투명성, 신뢰성 확보가 무엇보다 중요하고 시급히 해결해야할 정책과제인 것이다. 하지만 개업 공인중개사와 일반 국민의 전문지식과 거래경험 부족, 부동산 거래 관련 법령과 제도상 문제점, 거래관행상 문제 등 거래사고의 위험성은 항상 내포되어 있다. 이러한 부동산 거래사고 위험성 해소를 위해 2001년 2월 에스크로우 제도가 우리나라에 처음으로 도입된 후 20여년이 지났으나, 제도 정착이 아직도 묘연한 실정이다. 본 연구는 부동산의 거래 사고 방지를 위한 에스크로우 서비스 선호 요인들의 상대적 중요도와 우선순위를 파악하고자 기존 선행 연구들로부터 제시된 에스크로우 서비스 선호에 영향을 미치는 요인들을 조사·정리하였다. 또한, 부동산 거래 안전을 위한 에스크로우 서비스 이용 선호 요인에 대해 서비스 사용자인 일반인과 서비스 제공자인 에스크로우 업무 종사자들 간의 인식 차이를 조사·분석하고 에스크로우 서비스 활성화를 위해 우선적으로 해결되어야할 핵심요인들을 발굴하여 정책과제로 제시하는데 역점을 두었다. 이를 위해 부동산 거래 에스크로우 서비스 활성화를 위한 선호 요인들을 유형별 종류별로 분류하고 상위요인과 하위요인으로 연구모형을 설계하였다. 또한 상·하위 핵심요인들 간의 상대적 중요도와 우선순위 파악을 위해 AHP 계층분석기법을 사용하여 요인 간 가중치 분석 서비스 사용자와 서비스 제공자간 비교분석을 실시하였다. 연구결과 도출된 에스크로우 서비스 이용 선호 요인들을 중요도 순으로 제시함으로써 서비스 이용 활성화에 기여하고자 하였다. Unlike other commodities, real estate has a large transaction amount and if a transaction accident occurs, personal and social damage will be enormous. In order to understand the relative importance and priority of escrow service usage preference factors for preventing real estate transaction accidents, this study investigated and organized factors affecting usage preference suggested from previous studies. In addition, we investigate and analyze the difference in perception between service users, the general public and service providers, escrow service workers, regarding the factors favoring the use of escrow services for real estate transaction safety, and identify key factors that need to be prioritized to promote service use. Emphasis was placed on presenting the task. For this purpose, preference factors for activating real estate transaction escrow service use were classified by type and type, and a research model was designed with upper and lower factors. In addition, in order to identify the relative importance and priority between the upper and lower core factors, weight analysis between factors and comparative analysis between service users and service providers were conducted using the AHP hierarchical analysis technique.

부동산 중개전문화 방안에 관한 연구

이송 한양대학교 공공정책대학원 2013 국내석사