서울시 용도지역 변경과 개발양상 변화의 관계 분석 : 1995년 이후 용도지역이 변경된 지역을 대상으로

국문 초록 (Abstract)

도시지역에서의 용도지역의 변경은 부족한 도시기능을 유치하는 한편, 개발압력에 대해 적극적으로 대처하기 위한 목적으로 각 지정목적에 맞는 용도 및 밀도로의 전환을 전제하여 이루어진다. 따라서 용도지역의 변경이 이루어진 경우, 변경목적에 맞는 개발 즉, 신증축이라는 형태로 건축행위가 일어나야 그 목적을 달성한 것이라 할 수 있다. 그러나 본 연구에서 서울시 전역을 대상으로 용도지역 변경에 따른 개발양상을 살펴본 결과, 상당한 시간이 경과한 후까지도 대체로 용도지역 변경 후 변경 목적에 맞는 신축이 수반되지 못하고 있다는 사실을 확인할 수 있었다. 개발계획이나 개발수요가 수반되지 않는 용도지역의 변경은 도시관리 차원에서 불필요한 지가상승으로 인한 개발의 지연 등 원치 않은 부작용을 초래할 수 있음을 주목할 때, 보다 실효적인 용도지역 관리방식에 대한 정책적 고려가 필요한 이유이다.
이에 본 연구에서는 용도지역 변경 요구에 대한 합리적 대응을 위하여 용도지역 변경 전의 물리적 속성이 용도지역 변경 후 개발에 어떠한 영향을 미치는 지에 대하여 파악해 보고자 하였다. 용도지역 변경구역내의 건축물의 신축에 영향을 미치는 여러 물리적 요인들을 가정하고 각 요인별 영향의 정도 및 방향성을 확인하여, 향후 용도지역 변경 결정과정에 활용할 기준을 마련하고자 하였다.
연구결과, 용도지역 변경 구역 내 신축이 활발히 일어나기 위해서는 주변지역의 상업비율, 인구밀도 및 사업체 밀도는 높고 해당 구역 내의 상업비율과 인구밀도는 낮고 대중교통 접근성이 양호한 역세권을 중심으로 용도지역의 변경을 고려하는 것이 유리한 것으로 분석되었다. 특히, 용도지역 변경된 당해 구역 내부보다 오히려 그 주변지역의 현황에 더 크게 영향을 받을 수 있다는 사실에 주목할 필요가 있다고 할 것이다.
한편으로는 당해 구역에 건축물이 집적된 경우, 기존 필지 및 건축물의 이용이 활발한 경우에 신축가능성은 낮아지는 것으로 나타나 용도지역 변경결정에 있어 개발압력 및 개발 잠재력에 대한 검토와 동시에 기존 건축물의 용도 및 그 분포 현황을 함께 살펴보아야 할 것이다.
본 연구에서 도출된 결과가 향후 용도지역제의 운용에 있어 용도지역 변경 전후의 합리적·효율적 관리를 위한 판단지표로써 활용될 수 있을 것이며, 나아가 용도지역 총량위주의 사전적 관리방식에서 탈피해 추구하는 바의 실현가능성에 중점을 둔 실효적 용도지역 관리정책을 새롭게 정립해 나가는데 중요한 단서를 제공할 수 있기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Change of zoning decisions are made by the urban management plan by the purpose of inducing lack function, coping development pressures to convert to the land use and density for each designated purpose. Therefore, if the decision of zoning change is made, it is to say which has achieved the purpose of zoning change when the designated plan has been executed. but the development aspect shows that the designated plan generally has not been executed. Change of zoning without development plans or development needs, it causes various side effects such as increase of land value, regional gap. In other words it is the moment to establish improved management system considering induction of development as the designated purpose.
Accordingly, this study is to grasp influence factors of development after change of zoning by the physical status before change of zoning for reasonable confrontation. Eventually, this study is to induce change of zoning with development involved in decision step by looking into its influences and directions of physical factors which affect to developments.
The result of this study shows that conversion of zoning has to occur in the place which has the condition of larger parcel and zone area, closer to station influence area and has development pressures or development potential. Therefore, to involve development with conversion of zoning, which has to consider development pressures and development potential of the area and surrounding area as well. And also if the current area is activated well, it's probability of development decreases so that when making a decision of change of zoning, which has to consider the current landuse and distribution status with the development pressures or development potential at the same time.
This study is to utilize this result as determined indicators to manage Urban management plan resonable and efficient and to activate the regional area by inducing developments of designated purpose when changing zoning area without the current urban management plan which is focused of total amount of FAR. And also expected to realize the proper function of zoning system and to maximize the usefulness of conversion of zoning.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 4
• 1.3 연구의 방법 6
• 1.4 연구의 흐름 7
• 제 2 장 용도지역 관련 제도 및 선행연구 검토 8
• 2.1 용도지역제 개요 8
• 2.1.1 용도지역제 개념 및 목적 8
• 2.1.2 용도지역 종류 및 지정목적 10
• 2.2 용도지역 제도의 변천과정 14
• 2.3 관련 선행연구 검토 18
• 2.3.1 연구분야별 검토 18
• 2.3.2 분석방법론 검토 24
• 2.4 연구의 차별성 27
• 제 3 장 서울시 용도지역 관련 현황 29
• 3.1 용도지역 관리 기준 29
• 3.2 지정 현황 및 변천과정 34
• 3.2.1 지정 현황 34
• 3.2.2 변천과정 43
• 3.3 용도지역별 현황 46
• 3.3.1 용도 현황 46
• 3.3.2 용적률 현황 50
• 3.3.3 층수 현황 54
• 3.4 소결 56
• 제 4 장 서울시 용도지역 변경실태 분석 59
• 4.1 변경 기준 59
• 4.2 용도지역 변경 현황 65
• 4.2.1 지역별 변경 현황 65
• 4.2.2 시기별 변경 현황 70
• 4.2.3 변경 수단별 현황 74
• 4.3 용도지역 간 변경 현황 77
• 4.3.1 지역별 변경 현황 78
• 4.3.2 시기별 변경 현황 83
• 4.3.3 변경 수단별 현황 87
• 4.4 기성시가지 내 용도지역 간 변경 현황 90
• 4.4.1 지역별 변경 현황 91
• 4.4.2 시기별 변경 현황 96
• 4.5 용도지역 변경 구역 특성 분석 100
• 4.5.1 입지별 특성 분석 100
• 4.5.2 유형별 특성 분석 104
• 4.6 소결 108
• 제 5 장 용도지역 변경에 따른 개발양상 변화 분석 110
• 5.1 분석의 틀 111
• 5.1.1 분석의 범위 111
• 5.1.2 분석모형의 검토 114
• 5.1.3 분석 자료의 구축 116
• 5.2 위계선형 분석 119
• 5.2.1 모형 설정 119
• 5.2.2 분석 결과 121
• 5.3 분석의 종합 135
• 제 6 장 결론 137
• 6.1 결론 137
• 6.2 연구의 한계 및 향후 과제 140

참고문헌 (Reference)

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4. “용도지역변경에 따른 지가변동 분석”, 임동섭, 연세대학교 도시계획과 석사학위논문, , 2002

5. “용도지역 적용방식에 관한 비교 연구”, 황용연, 서울시립대학교 건축계획학과 박사학위논문, , 2004

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7. “서울시 상업지역 용도비율 현황특성 분석”, 이정우, 한양대학교 도시대학원 석사학위논문, , 2013

8. “토지이용규제의 합리화 방안에 관한 연구”, 차영수, 경희대학교 부동산경영학과 석사학위논문, , 2005

9. “용도중심과 계획중심의 토지이용제도 비교”, 류해웅, 법제처 연구보고서, , 2006

10. “도시특성에 의한 용도지역 면적의 산정방법”, 이승주, 연세대학교 건축공학과 석사학위논문, , 1990

11. “용도지역변경에 따른 주거지 경관변화 연구”, 이현정, 서울시립대학교 도시공학과 박사학위논문, , 2009

12. 도시계획규제가 도시형태 변화에 끼친 영향 분석, 안건혁, 박소현, 진영효, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제42권 1호, , 2007

13. 용도지역을 고려한 용적률 실현 특성에 관한연구, 김혜란, 이혜주, 이명훈, 정혜영, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제48권 5호, , 2013

14. “지구단위계획에 의한 용도지역 변경의 문제점”, 김수현, 홍익대학교 도시계획학과 석사학위논문, , 2004

15. “용도지역 변경이 토지가격에 미치는 영향 분석”, 박성규, 한국부동산연구원 연구보고서, , 2009

16. “용도지역 변경이 토지이용 변화에 미치는 영향”, 김항집, 「국토계획」, 제33권 3호, , 1998

17. 서울시 용도지역 변경에 따른 지가변동에 관한 연구, 이영환, 한국지역개발학회, 「한국지역개발학회지」 제20권 제3호, , 2008

18. “서울시 상업지역의 밀도 및 용도의 차등 관리방안“, 김인희, 서울연구원, 서울연구원 연구보고서, , 2012

19. “용도지역 변경에 따른 계획이득 추정에 관한 연구”, 김상일, 서울연구원, 서울시정개발연구원, , 2006

20. “재개발 재건축에 의한 일반주거지역 세분화 관리방안”, 권영덕, 서울연구원 연구보고서, , 2011

21. “서울시 지하철 역세권의 공간적 범위 설정과 특성분석”, 강준모, 대한국토·도시계획학회, 대한국토도시계획학회, v46 n.7, , 2011

22. “제1종 일반주거지역의 효율적인 정비 및 관리방안 연구”, 박형달, 대구광역시 연구보고서, , 2010

23. “노선상업지역의 용도지역 변화에 따른 실증적 비교연구”, 진승희, 서울시립대학교 도시계획학과 석사학위논문, , 2015

24. “용도지역변경에 따른 개발이익의 측정방법에 관한 연구”, 정휘영, 중앙대학교 도시및지역계획학과 박사학위논문, , 2005

25. "서울시 개발밀도에 영향을 미치는 요소의 변화에 관한 연구", 남진, 윤혜림, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제48권 3호, , 2013

26. “기성시가지에 적합한 용도지역제 대안 모색에 관한 연구“, 정희윤, 서울연구원 연구보고서, , 2009

27. “주거-상업 용도지역 간 결합개발방식의 도입에 관한 연구”, 강홍빈, 한국도시설계학회, 한국도시설계학회지 제10권 제4호, , 2009

28. “서울시 용도지역 변경의 적절성 및 기준 설정에 관한 연구”, 성찬용, 홍익대학교 도시계획과 석사학위논문, , 2001

29. “서울시 지하철접근도 변화와 용도지역변화의 연관성 분석”, 안영수, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제45권 4호, , 2010

30. 서울시 일반주거지역 세분화에 따른 개발양상 변화에 관한 연구, 장남종, 서울시립대학교 대학원 박사학위논문, , 2008

31. 용도지역에서 건축물과 토지 특성을 고려한 허용용도 설정 연구, 김상조, 서울시립대학교 대학원 박사학위논문, , 2014

32. “용도지역변경에 따른 개발이익의 측정방법에 관한 실증연구”, 정휘영, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제39권 7호, , 2004

33. “지구단위계획에 있어서 용도지역 상향지역의 계획방향 연구”, 유현복, 단국대학교 부동산경영학과 석사학위논문, , 2013

34. “도시관리계획에 의한 대규모 도시지역 확장의 실태와 시사점”, 윤정중, 한국토지주택공사 토지주택연구원, 한국토지주택공사 토지주택연구원 연구보고서, , 2010

35. 위계선형모델을 이용한 교육환경이 주택가격에 미치는 영향 분석, 권연화(Kwon Yeon-Hwa), 최열(Choi, Yeol), 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 통권 138호, pp.71∼82, , 2004

36. “용도지역제의 변화과정을 통한 복합용도개발(MXD)에 관한 연구”, 황윤성, 성균관대학교 건축학과 석사학위논문, , 2008

37. “위계적 선형모델을 이용한 주택가격 함수 추정“, 「국토계획」, 김주영, 통권132호, pp. 223-235, , 2003

38. 용도지역에 따른 도시형생활주택의 거주자 특성과 주거만족도 분석, 유시은, 양승우, 한국도시설계학회, 한국도시설계학회지 제14권 제4호, , 2013

39. “위계적 선형모형을 이용한 서울시 오피스 임대료 결정요인 분석”, 전기석, 건국대학교 부동산학과, , 2006

40. “도시내 용도지역 상향조정에 따른 개발이익 추정에 관한 실증연구”, 이영환, 한국지방자치학회, 한국지방자치학회보 제20권 제2호, , 2008

41. “선진적 국토관리를 위한 용도지역제 개선과 손익조정제도 도입방안 연구”, 채미옥, 국토연구원 연구보고서, , 2010

42. 선형모델을 통한 도시기반시설이 주택가격에 미치는 영향연구. 「국토계획」, 이성현, 전경구, 위계적, 통권 193호, pp.193-204,