서울시 중심지의 입지특성에 관한 연구 = The locational Characteristics of Central Area in Seoul Metropolitan Area

국문 초록 (Abstract)

국문초록

본 연구는 2012년을 기준으로 서울시의 상업업무 중심지의 위치와 공간적 범위를 도출하고 중심지의 규모에 영향을 미치는 요인들을 활용하여 중심지의 입지특성을 분석하였다.
연구의 공간적 범위는 용도지역상 녹지지역을 제외한 서울시 전역을 대상으로 하며, 분석의 공간적 단위는 기존 연구들에서 사용했던 동(洞) 단위가 아닌 행정동의 약 1/30에 해당하는 통계청의 집계구를 사용하였다. 분석을 위한 자료로는 통계청의 집계구별 사업체 및 종사자 현황과 행정자치부의 도로명 주소 공간DB에 있는 용도별 건축물 자료, 개별지 공시지가 등을 기초자료로 이용하였다.
연구의 진행을 위해 제2장 이론고찰 및 선행연구 검토에서 중심지 정의와 기존 연구에서 중심지 탐색을 위해 사용한 지표들을 검토하였다. 제3장에서는 서울시 상업업무 중심지 탐색을 위한 각 지표의 기준과 분석방법 등을 설정하였다.
이러한 이론적 배경과 분석틀을 통해 분석한 결과 서울시에 48개의 중심지가 형성되어 있는 것으로 분석되었고, 각 중심지의 위치와 규모가 공간상에 명확히 표현되었다. 또한 도출된 중심지 범위의 검증과 각 중심지의 위계 존재 여부를 확인하기 위하여 중심지 탐색을 위해 사용한 고용밀도, 건축밀도, 지가와 함께 고차서비스기능의 고용밀도, 10층 이상 건축물수 등을 추가 지표로 활용하여 중심지위계의 분석을 실시하였다. 분석 결과 도심, 강남, 여의도‧영등포, 서초, 양재의 경우 1위계부터 3위계까지 모두 존재하는 것으로 나타났으며, 기타 중심지에서는 대부분 단일 위계를 형성하고 있다는 것이 밝혀졌다.
이렇게 도출된 중심지들에 대한 인구, 산업, 토지이용, 교통 등에 특성을 분석을 실시한 결과 인구특성은 중심지에 업무시설 연면적과 인구밀도가 부(–)의 상관관계를 가지며, 중심지 규모가 100만㎡를 넘을 경우 인구밀도가 급격히 떨어지는 것으로 나타났다.
LQ지수 통해 각 중심지별로 특화되어 있는 산업 특성을 분석한 결과 숙박 및 음식점업, 사업지원서비스업의 경우 48개의 중심지 가운데 30개 중심지가 특화되어 있는 것으로 분석되었다. 반면에 교육서비스업의 경우 LQ지수값이 1을 넘는 중심지가 단 3곳에 불과하여 교육서비스업의 경우 그 입지에 중심지에만 국한되지 않는다는 것을 알 수 있었다. 또한 중심지 규모가 클수록 정보서비스업, 기술서비스업, 사업지원서비스업 등에 특화되어 있는 것으로 나타났다.
중심지의 토지이용특성은 상업지역 등 다양한 건축물이 입지할 수 있고 고밀개발이 가능한 지역들이거나 지하철과의 접근성이 우수한 지역 등이 중심지로 나타났다. 중심지별 필지규모를 분석한 결과 도심권에 해당하는 중심지들의 필지규모가 가장 작은 것으로 나타났으며, 영등포권의 중심지들이 가장 큰 것으로 나타났다.
교통특성에 있어서는 중심지 규모가 가장 큰 강남, 도심, 영등포 등을 비롯하여 상당수의 중심지들이 지하철2호선 주변에 입지하고 있으며, 기타 외곽지역에 입지한 중심지들 역시 지하철과 인접하고 있어 중심지의 발달이 철도교통과 밀접한 관계가 있음을 알 수 있었다. 도로의 경우 모든 중심지들이 폭 25m 이상의 도로를 포함하고 있었다.
마지막으로 중심지의 규모와 도시지표간의 상관분석 결과 중심지 규모에 영향을 미치는 요인으로는 중심상업과 일반상업지역 면적비율, 지하철역수, 지하철 일평균 최대승하차인원, 접근도로수는 중심지 규모와 정(+)의 상관관계를 갖고, 도심/부도심으로부터의 거리와 공간적 편향성, 인구밀도, 단독주택 세대수는 부(–)의 관계를 갖는 것으로 분석되었고 회귀분석을 통해 중심지 규모와 도시지표간의 관계를 모형화하였다.
이상과 같은 분석을 통하여 향후 서울시 도시기본계획은 보다 실효적인 중심지의 설정이 필요하고, 각 중심지별 특성을 고려한 도시관리정책이 필요하다는 것을 시사한다.


주요어 : 중심지, 중심지 위계, 중심지지수, 입지 특성, 공간적 자기상관

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 체계 5
• 제2장 이론적 고찰 7
• 제1절 이론적 고찰 7
• 1. 중심지의 정의 7
• 2. 중심지 체계와 유형 11
• 3. 도시공간구조 16
• 제2절 선행연구 검토 19
• 제3장 분석의 틀 25
• 제1절 연구의 전제와 가설 25
• 1. 연구의 전제 25
• 2. 연구의 가설 27
• 제2절 분석범위 및 방법 28
• 1. 분석범위 및 단위 설정 28
• 2. 분석방법 34
• 제3절 분석지표 설정 41
• 제4장 서울시 중심지체계 분석 43
• 제1절 서울시 도시공간구조 정책의 변천 43
• 제2절 서울시 중심지체계 관련 여건분석 51
• 1. 인구 및 주택 51
• 2. 산업 54
• 3. 용도지역 59
• 4. 건축물 62
• 5. 교통 65
• 6. 지가 68
• 제3절 서울시 중심지 범위 설정 및 위계분석 70
• 1. 지표별 현황 70
• 2. 서울시 중심지 범위 설정 80
• 3. 서울시 도시기본계획와의 비교 93
• 4. 중심지위계 설정 99
• 5. 소결 119
• 제5장 서울시 중심지 특성 분석 121
• 제1절 중심지별 유형별 특성 분석 121
• 1. 인구 특성 121
• 2. 산업 특성 125
• 3. 토지이용 특성 132
• 4. 교통 특성 137
• 제2절 도시지표에 의한 중심지 특성 분석 142
• 1. 분석대상 142
• 2. 분석지표 142
• 3. 상관분석 결과 144
• 4. 중심지 규모와 도시지표간의 회귀모형 147
• 제6장 결 론 150
• 제1절 요약 및 결론 150
• 제2절 정책적 시사점 153
• <참고문헌>

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