사업장특성을 고려한 주택분양보증 사고발생 예측에 관한 연구 = Model for the prediction of the housing sold guarantee accident based on the housing construction site characteristics

국문 초록 (Abstract)

주택선분양제에 의해 주택공급이 주로 이루어지는 우리나라에서는 수분양자 보호를 위해 주택분양보증 제도를 도입하여 운영하고 있지만 주택분양보증사고가 발생하면 수분양자들에게 다양한 피해가 발생하게 된다. 이에 따라 주택분양보증에 대한 다양한 연구가 이루어져 왔지만, 주택분양보증 사업장특성이 주택분양보증 사고발생에 미치는 영향을 실증적으로 분석한 연구는 많지가 않은 실정이다. 주택분양보증과 관련하여 국내에서 수행된 대부분의 연구는 분양보증시스템의 개선방안에 대한 연구이거나 분양보증에 대한 법적 문제를 다룬 연구들이 대부분 이었고, 주택분양보증사고에 영향을 미치는 요인에 관해 수행된 소수의 실증연구들도 분석변수로 주택분양보증 사업장 특성을 나타내는 변수는 극히 일부분 포함되고 대부분의 변수는 시장환경이나 시공사 지명도 등 사업장 외적 특성변수들을 중심으로 분석이 이루어지고 있어 이에 관한 보다 실증적인 연구가 필요한 시점이다.
이에 본 연구는 주택분양보증사업장의 지리적ㆍ물리적ㆍ경제적 특성이 주택분양보증 사고에 미치는 영향에 대해 실증적으로 접근해 보고자 하였다. 그동안 주로 재무적 변수를 이용하여 기업부실화 원인분석에 사용하던 부도예측모형의 개념을 주택분양보증 사고발생 예측에 도입하여 주택분양보증사업장 특성이 주택분양보증사고에 미치는 영향에 대해 분석하고, 분석 모형별 분류의 정확도를 비교함으로써 사고발생 예측에 더 적합한 분석방법을 제시하며, 주택분양보증 기관에게 적정한 수준의 분류값(cut-off value) 결정기준을 제안하고자 하였다. 대한주택보증주식회사가 관리하고 있는 사업장 중 사업장 특성변수 구축이 가능한 295개 사업장(정상 사업장 268개, 사고 사업장 27개)을 대상으로 판별분석과 이항로지스틱 회귀분석한 결과는 다음과 같다.
단계적 판별분석을 적용한 결과 분석변수는 초기분양률, 인근분양률, 사업유형(지역조합), 자기자본비율, 지역별급지, 세대수, 사업유형(재개발), 사업유형(재건축), 가격지수증감률의 순으로 투입되었고, 초기분양률 변수가 주택분양보증사업장 사고유무를 판별하는 데 가장 많은 기여를 하고 있으며, 그 다음은 인근분양률, 사업유형(지역조합), 자기자본비율, 지역별급지, 세대수, 사업유형(재개발), 사업유형(재건축), 가격지수증감률의 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다.
이항로지스틱 회귀분석을 적용한 결과 사업유형(지역조합), 세대수, 인근분양률, 초기분양률, 자기자본비율, 지역별급지 등이 유의수준 0.05에서 주택분양보증사고 발생 여부에 유의하게 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
로지스틱 회귀분석에서 분류의 정확도를 높이기 위해 분류값(cut-off value)을 조절하여 분류의 정확도가 어떻게 변화하는지를 살펴보았는데, 분류값이 낮아질수록 전체 분류의 정확도와 정상사업장을 정상사업장으로 분류하는 특이도(Specifity)는 낮아졌지만 사고사업장을 사고로 분류하는 적중률(Hit Ratio)은 높아져 분류의 정확도가 높아지는 것으로 나타났다. 한편 주택분양보증기관은 리스크관리수준 및 기관의 주택보증정책 등을 고려하여 분류값을 결정해야 하는데, 본 연구에서는 특이도와 적중률을 동시에 고려하여 []를 최소화 시키는 0.1을 분류값으로 설정하도록 제안하였다.
마지막으로 판별분석모형과 이항로지스틱 회귀분석 모형을 이용하여 추정한 주택분양보증 사고발생 예측을 비교한 결과 전체적인 예측력과 특이도 및 정상사업장을 사고사업장으로 분류하는 제2종 오류는 비슷한 것으로 나타났으나 적중률은 판별분석 모형이 77.78%, 이항로지스틱 회귀분석 모형이 81.48%로 나타나 이항로지스틱 회귀분석 모형에 의한 사고발생 예측이 사고사업장을 사고사업장으로 더 잘 분류하는 것으로 나타났다. 하지만 두 모형에서 모두 사고사업장을 정상사업장으로 분류하는 비율인 제1종 오류가 18% 이상으로 높게 나타나는 문제점이 노출되어 주택개발사업 행태의 변화가 요구된다.
본 연구는 그동안 주택분양보증 분야에서 선행되었던 기존 연구의 틀에서 벗어나 주택분양보증 사업장의 물리적ㆍ지리적ㆍ경제적 특성들이 주택분양보증 사고에 미치는 영향에 대해 실증적인 분석을 시도하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 하지만, 분석대상으로 삼은 주택분양보증 사업장의 수가 적어 분류의 정확도가 낮게 나온 점, 분석과정에서 경기변동 등 거시적 요인을 충분히 고려하지 못하였다는 점, 분석모형에 인공신경망모형 등 최근에 활발하게 이용되고 있는 모형을 포함하지 못한 점, 사고발생예측모형에서 사고예측력이 낮게 나온 것에 대한 근거제시를 하지 못하였다는 한계가 있다. 향후 이와 같은 한계점 등을 반영하여 추가로 연구가 진행된다면 보다 심도 있는 연구가 진행될 수 있을 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 4
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1) 연구의 범위 4
• 2) 연구의 방법 및 절차 6
• 제 2 장 이론적 고찰과 선행연구 검토 10
• 제 1 절 보증과 주택분양보증 채무 10
• 1) 보증채무의 의의와 특성 10
• 2) 보증채무의 성립과 내용 14
• 3) 보증채무의 효력 17
• 4) 특수한 보증 22
• 제 2 절 주택분양보증 및 보증사고 24
• 1) 주택분양보증의 개념 24
• 2) 주택분양보증의 역할 36
• 3) 주택분양보증사고 38
• 제 3 절 선행연구 검토 43
• 1) 주택분양보증 43
• 2) 부도예측모형 46
• 3) 프로젝트 파이낸싱 사고요인 55
• 4) 선행연구와의 차별성 58
• 제 3 장 주택분양보증현황과 주택분양보증사업장 특성 60
• 제 1 절 주택분양보증 현황 60
• 1) 연도별 주택분양보증 실적 60
• 2) 신용평가 등급별 주택분양보증 실적 65
• 3) 지역별 주택분양보증 실적 68
• 제 2 절 주택분양보증 사고 현황 70
• 1) 주택분양보증 사고 현황 70
• 2. 주택분양보증 이행 현황 75
• 제 3 절 주택분양보증사업장 특성 79
• 1) 분양률 80
• 2) 분양가 83
• 3) 분양가중 대지비 비중 85
• 제 4 장 실증분석 86
• 제 1 절 분석자료 및 분석모형 86
• 1) 분석자료 86
• 2) 분석모형 87
• 제 2 절 변수의 정의 및 기초통계 93
• 1) 변수의 정의 93
• 2) 기초통계량 103
• 제 3 절 실증분석 108
• 1) t-검정 108
• 2) 투입변수의 선정 110
• 3) 판별분석 111
• 4) 이항로지스틱 회귀분석 115
• 5) 분석모형별 분류의 정확도 비교 121
• 제 5 장 결 론 123
• 제 1 절 연구결과의 요약 123
• 제 2 절 연구의 의의 및 한계 127
• 참고문헌 130
• ABSTRACT 135

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