상업용건물 과세의 형평성 검증

국문 초록 (Abstract)

상업용건물 과세의 형평성 검증

이 성 훈

강원대학교 대학원 부동산학과

모든 사회구성원이 지향하는 사회는 정의를 바탕으로 하는 사회다. 이러한 사회에서 추구해야 할 조세정의는 사회구성원의 공평한 부담에 있으며, 이러한 맥락에서부동산조세의 정의도 세율과 과세표준이 형평성을 유지하여 부동산 소유자 간에 공평한 세부담을 이룩하는 것이다.
부동산조세에서 적정한 과세평가의 형평성은 중요하다. 특히 거래 당시의 시가나 거래가격을 알 수 없을 때 그 부동산의 평가결과는 곧 부담해야 될 세금과 직결된다. 이를 위해 정부는 부동산 공평과세 실현을 목적으로 부동산가격 공시제도를 시행하고 있다. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 근거하여 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격, 아파트는 공동주택가격을 매년 국토교통부장관 및 지방자치단체장이 고시하고 있다.
일반적으로 오피스텔 및 상업용건물의 과세표준은 시가를 원칙으로 적용하나, 시가를 파악하기 어려운 경우 국세청에서 「소득세법」및 「상속세및증여세법」에 근거하여 지정지역에 한하여 토지와 건물을 일괄 산정하여 기준시가를 고시한다. 그리고, 나머지 비주거용 건물의 과세표준은 건물부분만 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 산정ㆍ고시하며, 지방자치단체는 건물부분의 시가표준액으로 과세표준을 사용하고 있다.
이 연구는 국세청장이 매년 고시하는 오피스텔 및 상업용건물 기준시가 중 주거용오피스텔을 제외한 상업용건물 기준시가의 형평과세 여부를 분석하고, 만약 형평과세가 이루어지지 않는다면 그 원인이 무엇인지 밝히는 것이다.
과세평가의 형평성과 관련한 기존연구는 많지만, 상업용건물 기준시가의 형평성을 논의한 연구는 거의 없다. 상업용건물 기준시가는 상업용건물의 취득가액이나 시가를 알 수 없는 경우 양도소득세와 상속ㆍ증여세 과세액의 산정에 중대한 영향을 미친다.
그런데, 상업용건물 기준시가는 주택과 달리 상업용건물의 개별성이 강하여 가치 산정이 어렵기 때문에 자산가치에 상응하는 기준시가 산정이 어려울 것이라는 관점에서 상업용건물 기준시가의 형평성을 검증하기 위해 통계모형을 이용하여 검증하고자 하였으며, 사례분석을 통해 역진성의 원인을 규명하였다.
우선, 상업용건물 기준시가의 형평성 검증은 통계모형을 이용하였고, 분석에 이용한 자료는 2009년～2011년 3년간의 서울, 인천, 경기도에서 경매목적용으로 감정평가된 상업용건물 2,158건이다. 수평적 형평성 분석은 분산계수(COD), 변이계수(COV)를 이용하였다. 수직적 형평성 분석을 위한 모형은 가격관련격차(PRD)계수, 비율분석모형, 회귀분석모형인 PF, Cheng, IAAO, KP, Bell모형을 이용하여 분석하였다. 분석결과 모든 지역ㆍ매 연도에서 수평적ㆍ수직적 형평하지 않음을 밝혀냈다. 더군다나 수직적으로 형평하지 않은 역진적 구조로 나타났다. 특히, 서울지역이 인천?경기도보다 더 수평적ㆍ수직적으로 형평하지 않았으며, 2009년에 비해 2011년도가 오히려 형평하지 않고 역진성이 심화된 것으로 나타났다. 이는 서울지역이 인천?경기도 지역보다 상업용 건물 기준시가가 2배정도 높은 고가 상업용건물이 많음에 기인한 것으로 판단된다.
역진성의 원인이 무엇인지 분석하기 위하여 실제 상속세 및 증여세가 신고 된 유형화된 사례 6건으로 기준시가의 고시 실태와 사례 건물의 과세 평가율, 증여세의 세부담효과를 분석하였다. 그 결과 상업용건물 기준시가는 상가 수가 적은 상가일수록 매매사례의 부족과 시가산정의 어려움으로 장기간 동일한 가격으로 기준시가를 고시하였다. 과세평가율은 고가인 상업용건물이 저가인 상업용건물 보다 낮아 역진성이 나타나는 것으로 분석되었다. 세부담 효과는 과세평가율의 역진성으로 인하여 고가상업용 건물 소유자가 저가 상업용 건물 소유자보다 세부담 측면에서 우대받는 것으로 분석되었다.
상업용건물 기준시가의 역진원인은 매매사례가 부족하고 시가산정이 어려운 상업용건물의 특성에 있음을 밝혀냈다. 이 연구결과는 매매사례의 부족과 시가산정의 어려움은 고가 상업용건물 소유자와 저가 상업용건물 소유자간의 역진을 야기할 수 있다는 점을 시사하는 것이다. 그리고 이러한 특성은 현재 상업용건물의 과세평가가 비준가격, 즉 매매사례가격을 중심으로 이루어져 있어 그 과세표준산정을 위한 과세평가방법이 적절하지 않다는 것을 의미한다고 판단된다.
그리고, FGI기법을 이용하여 전문가 집단인 세무사들을 대상으로 한 조사에서, 상업용건물 과세 형평성에 대한 의견은 다음과 같다. 사례분석에서 나타난 바와 같이, 세무사들도 역진성의 주된 이유로 상업용건물의 특성인 매매사례가 적은 점과 시가 산정의 어려움을 들었다. 그리고 다음과 같은 대안을 제안하였다. 첫째, 상업용 건물의 과세표준 산정을 위한 평가방식을 임대료에 기초한 수익 방식으로 해야 할 것과, 둘째, 일정 규모이상의 상업용건물의 상속 및 증여세 과세시 정부가 직접 감정평가사에게 감정평가를 의뢰해야 한다는 점이다. 셋째, 과세표준 체계의 일원화를 제안하였다.

목차 (Table of Contents)

• < 목 차 >
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 1) 연구 범위 4
• 2) 연구 방법 5
• 3) 연구의 내용 및 구성 6
• Ⅱ. 조세정의와 과세형평성의 이론 고찰 8
• 1. 상업용건물의 과세형평성 논리 8
• 1) 정의(正義)와 공정사회 8
• 2) 조세정의와 조세평등주의 10
• 3) 상업용건물의 특성과 공평한 조세부담 16
• 2. 과세형평과 과세평가의 적정성 25
• 1) 과세평가와 과세표준 25
• 2) 과세평가율과 조세형평 27
• 3) 과세평가의 절차와 방식 28
• 3. 과세형평성 검증 모형 33
• 1) 수평형평성 33
• 2) 수직형평성 34
• 4. 선행 연구 고찰 38
• 1) 부동산 유형별 분석 38
• 2) 선행 연구와 차별성 45
• 5. 분석 모형 47
• Ⅲ. 상업용건물 과세의 형평성 검증 49
• 1. 분석 자료 49
• 1) 자료의 정리 49
• 2) 기초 통계량 50
• 2. 수평적 형평성 53
• 1) 분산계수 53
• 2) 변이계수 53
• 3. 수직적 형평성 54
• 1) 가격관련격차계수 54
• 2) 비율분석모형 55
• 3) 회귀분석모형 57
• 4. 분석결과의 종합 66
• 1) 상업용건물의 역진성 66
• 2) 과도한 역진성 68
• Ⅳ. 상업용건물 과세의 역진원인 분석 71
• 1. 과세 사례 분석 71
• 1) 사례의 유형 및 특징 71
• 2) 역진성의 원인 82
• 2. 상업용건물의 과세형평성 제고 88
• 1) 기준시가제도의 개선 88
• 2) 과세평가방식의 개선 91
• 3. 시사점 95
• Ⅴ. 결 론 99
• 1. 연구의 요약 99
• 2. 연구의 의의 및 한계점 101
• 참 고 문 헌 102
• <부록 1> FGI 설문지 108
• <부록 2> 건축법 제2조 제2항 제3호, 제4호, 제7호 111
• <부록 3> 외부요인 113
• <부록 4> 건물 요인 113
• <부록 5> 개별요인 114
• <부록 6> 격차(효용) 지수 115
• Abstract 116

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56. 주택과세의 수직 공평성 실증분석을 통한 공평과세 실현 방안,박사학위 논문, 이우진, 강원대학교, , 2007

57. “실거래가격을 활용한 공시지가 평가율 분석-부산광역시 3개구를중심으로-”, 이범웅, 「감정평가학 논집」,제10권 제1호 통권15호,한국감정평가학회, , 2011

58. “부동산공시제도의 가치와 가격개념 정립에 간한 연구,-가격과 가치,그리고 시장가치를 중심으로-”, 정수연, 「주거환경」,제10권제1호,한국주거환경학회, , 2012

59. “부동산실거래가격은 공시가격을 대신할수 있는가?-공시제도에서실거래가격과 감정평가가격의 추상적 지위에 관하여-”, 정수연, 「감정평가학 논집」,제8권 제2호,한국감정평가학회, , 2009

60. “미국부동산 재산세 평가제도에서 조세사정인과 감정평가사의 역할-우리나라 감정평가제도에 주는 시사점을 중심으로-”, 정수연, 한국감정평가학회, 「감정평가학 논집」,제7권 제2호,한국감정평가학회, , 2008