소매용 부동산의 수입과 비용 영향 요인에 관한 연구 : 테넌트 업종구성을 중심으로 = A study on the factors affecting income and expense of retail property buildings : focused on the tenant mix|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Unlike office and residential property, retail property can be used in various ways and is related to the real life of an end-user directly or indirectly. Nevertheless, there are few studies of the tenant mix affecting the income and expense of retail property. If the meaning of “retail business” is interpreted in a broad sense, that is “all sorts of activities associated with the sales of product or service for end-users”, the retail property in wide use includes all types of business. Also, the income and expense of retail property could be influenced by various tenant mix.
The aim of this study is to provide ways to maximize Net Operating Income(NOI) of retail property on a lessor’s side by figuring out the factors affecting the income and expense of the broadly-defined retail property buildings. Especially, this study focuses on the flexibility of retail property with various uses because the purpose of retail store can be changed by the type of retail business.
This study analyzes the rent, expense, NOI according to the order of the calculation of NOI. It was analyzed by the regression model with the independent variables such as the characteristics of districts, location, building, facilities, ownership, business type. Also, there are many inexplicable factors in the expense of retail property building because the expense of retail property building is calculated by the sum of all expenditure. So this study researches the analysis of the difference of management expense with logit model, the regression of controllable expense, the decision tree and the ANOVA of the detailed expense additionally.
As a result, the income of retail property buildings is affected by the characteristics such as districts, location, building, facilities, ownership, business type. But, in the case of expense, location characteristic is not significant and the expenses increase especially when total building floor area is larger although other conditions show the same result as the income.
This empirical study uses the specialization of building and the concentration of business for measuring of the characteristics of business type of tenant. The specialization of building is the index to assess the level of specialized industries in a building with Herfindahl-Hirschman Index. The concentration of business is the index to assess whether or not the specific type of business is concentrated in a building. It can be calculated by the deviation which subtracts the average ratio of the area for specific business to gross leasable area in specific district from the ratio of the area for specific business to gross leasable area.
This study shows that the income and expense of retail buildings increase when the degree of the specialization of building is higher. However, the concentration of business has a diverse influence on the income and expense of retail buildings. And the size of the influence for them varies depending on the type of business. As a whole, the business type in high demand and attraction power has a positive effect on the rental income by the solvency difference of excess earning. The higher the concentration of business is, the more positive effect on the income and expense it has. The analysis shows that there is a difference in the marginal effect and significance of the income and expense of retail property buildings depending on the type of business. Also, the benefit of the concentration varies with the type of business. Thus, the lessor of retail property buildings needs to constitute tenant mix considering the influence of the type of business. The lessor will achieve the maximization of income and the cost reduction from the proper tenant mix based on the influence of the type of business. Ultimately, the lessor will gain the maximization of NOI from this.

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국문 초록 (Abstract)

소매용 부동산은 오피스나 주거용과 달리 테넌트 업종에 따라 다양한 용도로 사용이 가능하고 최종소비자의 모든 소비활동과 직, 간접으로 연관되어 있음에도 불구하고, 테넌트의 업종이 소매용 빌딩의 수입과 비용에 미치는 영향에 대해서는 거의 연구된 바가 없다. 소비주체를 기준으로 소매의 의미를 “최종 소비자를 대상으로 한 제품이나 서비스 판매에 관계된 제반활동”과 같이 광의로 해석할 경우, 광의의 소매용 부동산은 거의 모든 산업의 업종이 포함될 수 있으며, 다양한 업종구성에 따라 소매용 부동산의 수입과 비용은 영향을 받을 가능성이 있다.
본 연구에서는 이러한 광의의 소매용 부동산을 대상으로 소매용 부동산의 수입과 비용에 영향을 미치는 요인들을 파악하여 궁극적으로 임대인의 입장에서 소매용 빌딩의 순운영수입을 극대화할 수 있는 방안을 모색하고자 하였다. 특히, 본 연구에서는 소매용 부동산이 주거용이나 업무용처럼 용도가 확정되어 있지 않고, 소매용 빌딩에 입점되는 테넌트의 업종에 따라 용도가 달라지는 가변적인 특징에 초점을 맞추어 테넌트의 업종 특성이 수입과 비용에 미치는 영향을 중점적으로 연구하였다.
본 연구에서는 순운영수입이 산정되는 순서에 따라 임대료수입, 관리비용, 순운영수입 분석을 실시하였으며, 지역, 입지, 건물, 시설, 소유주체, 업종특성을 설명변수로 하여 수입과 비용에 미치는 영향을 다중회귀분석을 통해 분석하였다. 또한, 소매용 빌딩의 수입분석과 달리 관리비용이 여러 제반 비용의 합계로 산정되는 특징상 일반적인 특성변수에 의하여 설명되지 않을 가능성이 높다는 점에서 관리비용은 세부적인 관리비 부과방식 차이 분석, 통제가능한 관리비용 회귀분석, 관리비용 개별 항목의 분산분석, 의사결정나무 분석을 추가로 실시하였다.
분석결과, 소매용 빌딩의 수입은 지역, 입지, 건물, 시설, 소유주체, 업종특성의 영향을 받는 것으로 나타났으며, 비용의 경우에는 다른 특성은 수입분석과 유사한 유의성을 나타냈으나 입지특성은 관리비용에 비유의적인 것으로 나타났으며, 연면적은 수입분석과 반대의 방향으로 유의적으로 나타났다.
테넌트의 업종특성은 빌딩의 전문화정도와 업종집중도를 분석에 사용하였는데, 빌딩의 전문화정도는 빌딩 전체차원에서 업종이 특화되어 있는지를 판단할 수 있는 지표로 허핀달-허쉬만지수를 이용하여 산정되었으며, 업종집중도는 빌딩 내부에서 업종이 집중되어 있는 지 여부를 판단할 수 있는 지표로 개별 업종의 임대면적 비율에서 개별업종의 지역별 임대면적 비율 평균을 차감한 업종비율의 편차를 변수로 사용하였다.
분석결과, 소매용 빌딩에서 빌딩의 전문화 정도가 높아질수록 수입과 비용은 유의적으로 증가하는 것으로 나타났으며, 업종별 집중도는 개별 업종별로 수입과 비용에 미치는 영향이 상이할 뿐만 아니라 그 영향력의 크기도 상이하게 나타났다. 대체로 수요가 많고 집객력이 높은 업종은 초과수익력에 의한 지대지불능력 차이에 의하여 임대료에 긍정적 영향을 미치는 것으로 판단되며, 집중의 정도가 높을수록 수입, 비용에 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 업종별로 소매용 빌딩의 수입과 비용에 미치는 한계효과 및 중요성에 차이가 나타나고 집중의 이익이 상이하게 나타나 테넌트의 업종은 수입과 비용에 영향을 미치고 있으므로 임대인은 소매용 빌딩의 테넌트 업종 구성시 업종별 영향력을 고려하여 테넌트 믹스를 구성할 필요성이 제기된다. 세심한 테넌트 업종구성 관리를 통하여 임대인은 수입의 극대화 및 비용의 절감을 꾀할 수 있고, 궁극적으로 소매용 빌딩의 순운영수입의 극대화를 달성할 수 있을 것으로 기대한다.

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소매용 부동산은 오피스나 주거용과 달리 테넌트 업종에 따라 다양한 용도로 사용이 가능하고 최종소비자의 모든 소비활동과 직, 간접으로 연관되어 있음에도 불구하고, 테넌트의 업종이 ...

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