다가구 매입 임대주택 주거만족도에 관한 연구 : 서울시를 중심으로 = A study on residential satisfaction of multi-family rental housing in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Multi-family rental housing (MFRH) has been evaluated as a primary policy tool to improve the residential welfare of low-income people in Korea, especially those who reside in the metropolitan area of Seoul. The provision of MFRH will be continued in the future because the burden of residential costs is expected to increase in the forthcoming age of socioeconomic slowdown and polarization.
In this context, MFRH is considered as an effective policy alternative to provide quality housings at reasonably low costs. However, considering the fact that the project requires tremendous amount of financial investment, it is important to carry out an in-depth analysis and evaluation on the effects.
This dissertation collected and analyzed the data pertinent to this end such as following: First, 288 residents of MFRH in Seoul were surveyed and questioned about the problems and reform ideas of the current MFRH policy.
Second, 135 employees of the SH Corporation of Seoul who are involved in the MFRH policy making and its implementation were also surveyed. The results were analyzed and compared to those of the residents. Consumer preferences are rarely reflected in the decision-making process of public service because the policy-making process is generally monopolized by the suppliers. Therefore, it cannot be overemphasized the importance of reducing the cognitive discrepancies between the suppliers and demanders. The first step toward this end is to understand the causes of the differences.
Third, a small group of MFRH experts were interviewed. They offered some penetrating insights on the subject matter because they are equipped with professional knowledge and experience on the matter but do not have a stake on the evaluation.
The findings from the analysis can be summarized such as following: 7 independent variables out of 13 have statistically significant impact on the dependent variable, or residential satisfaction. They include such variables as buildings and facility, parking space, amenities of residential environments, safety and securities, selection process of the residents, social perception and evaluation, and interaction among the neighbors.
One salient feature of this analysis is that the relationship with neighbors has a negative coefficient. It is contrary to the perception that residential satisfaction is positively affected by the intimate relationship with neighbors. From the interviews with the residents and experts, it can be inferred that the residents of MFRH prefer to maintain a certain level of social distance. Those who are struggling against poverty and adverse perception of neighbors have experienced the feelings of alienation, inferiority and social discrimination rather than the feelings of intimacy or mutual support. This is why the general belief is not supported that the sense of closeness or intimacy among neighbors might contribute to the overall residential satisfaction.
As expected, the suppliers of MFRH have relatively more positive evaluation on the outcome of the policy. The discrepancy between the suppliers and consumers deserves more attention and calls for an in-depth analysis on the needs of the potential residents. Without having accurate demand evaluation, the policy direction and project design might be misled.
The results of the interview with experts are generally consistent with the result of the survey with the residents. Although there are some discrepancies in priorities, they generally agreed on the importance of the physical conditions such as buildings, facilities and environmental factors.
Followings are the policy implications drawn from the analysis: First, we might consider to utilize a portion of the extant MFRH to make a foothold for improving the deteriorating living environments. Second, more financial investment to this project is required both from the Seoul City fund and the National Treasury (matching grants-in-aid). Third, more efforts need to be directed toward improving the perceptions on MFRH and their residents.
To this end, the governments, both cental and local, and NGOs need to cooperate and encourage interactive communications within a community and with neighboring communities. It is important to establish a governance system to cooperate between public and private organizations to facilitate social regeneration, physical improvement, and humanity recovery in MFRH communities.

국문 초록 (Abstract)

최근 사회·경제적 성장의 둔화와 극심한 양극화로 인해 저소득 가구의 소득대비 과도한 주거비 부담이 문제가 되고 있으며, 이를 해결하기 위해 공공임대주택의 공급에 대한 확대 요구가 커지고 있는 시점이다. 특히, 영구임대주택과 유사한 수준의 저렴한 임대료로 양질의 주택을 공급할 수 있는 다가구 매입 임대주택 정책은 주택문제가 심각한 수도권을 중심으로 저소득층 주거복지 향상을 위한 핵심 정책으로 자리 잡아가고 있다. 하지만 다가구 매입 임대주택의 공급이 지속적으로 확대되어온 만큼 다양한 문제 또한 함께 발생하였다.
따라서 이 연구에서는 다가구 매입 임대주택 거주자들의 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 도출하고, 주거만족도 개선을 위한 구체적인 정책적 대안을 제시하는 것에 궁극적인 목적을 두고 있다. 이를 위해 구체적으로 다음과 같이 논의를 전개한다.
첫째, 다가구 매입 임대주택 거주자들의 인식을 분석하여 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 도출한다. 둘째, 공공서비스의 공급자인 서울시 SH공사 다가구 매입 임대주택 관련 실무자들의 인식을 분석하여 수요자인 임대주택 거주자들과의 인식 차이를 비교한다. 셋째, 다가구 매입 임대주택 관련 소수의 전문가 집단 심층 면접을 통해 보다 현실적인 대안을 도출한다.
수요자의 선호도를 파악하기 어려운 공공서비스의 특성상 공급자 위주의 정책 집행이 나타나는 경우가 많은데, 선행연구는 대부분 수요자의 인식에만 초점을 맞추고 있는 경우가 많다. 따라서 본 연구에서는 공급자와 수요자의 의견을 직접적으로 비교하여 연구의 방법적 측면에서 보다 개선된 결과를 도출하고자 한다.
이러한 분석을 실시하기 위해 서울시에 위치한 다가구 매입 임대주택 거주자 288명과 서울시 SH공사 다가구 매입 임대주택 관련 실무자 135명을 연구의 대상으로 삼았으며, 이들의 인식을 분석한 결과를 뒷받침하기 위해 7명의 전문가에게 심층 면접을 실시하였다.
분석 결과 13개의 독립변수 가운데 건축설비시설, 주차환경, 주변환경 쾌적성, 치안안전, 절차적정성, 사회적 인식, 이웃과의 관계 이상 7개의 변수가 종속변수인 주거만족도에 통계적으로 의미 있는 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이 중에서 이웃과의 관계를 제외한 나머지 변수에서는 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
본 연구의 분석 결과 이웃 간의 관계에서 불편함을 느끼는 사람들이 만족도가 낮을 것이라는 일반적인 가설과 상반된 결과가 나타나고 있다. 다가구 매입 임대주택의 거주자는 일반적으로 소득이 적거나 생계가 어렵고 환경이 열악한 가정이 많기 때문에 이웃 주민들의 불편한 시선으로 다가구 매입 임대주택 거주자들의 심리적 안정감은 매우 낮을 수밖에 없다. 또한 다가구 매입 임대주택 거주자들 간의 관계에서도 자신과 동일한 저소득 계층의 거주자를 불편해하고 기피하는 현상이 부분적으로 관찰된다. 이는 절대적 빈곤층에 대한 거부감뿐만 아니라 상대적 빈곤층까지도 기피하는 심리에서 기인한다고 볼 수 있다. 이웃과의 관계가 주거만족도에 부(-)의 영향을 미친다고 나타난 본 연구의 분석 결과는 상대적 빈곤층에 대한 거부감이 존재함을 시사하고 있다.
또한 공공서비스의 공급자인 다가구 매입 임대주택 관련 실무자의 인식을 분석, 수요자인 거주자의 인식과 비교해본 결과 거주자들은 현재 거주하고 있는 다가구 매입 임대주택 및 주변 환경에 대해 전반적으로 만족스럽지 못한 의견을 보이고 있었으나 실무자들은 본인들이 서비스하는 다가구 매입 임대주택 전반에 대해 보통 수준의 평가를 내리고 있는 것으로 나타났다. 다가구 매입 임대주택이 저소득층 국민의 주거 복지 향상을 위한 정책인 만큼 보다 수요자의 의견을 적극 반영하여 실질적인 거주자들의 주거만족을 높일 수 있는 대책 마련이 필요할 것으로 보인다.
전문가와의 심층 면접 내용을 분석한 결과 전문가들은 전반적으로 다가구 매입 임대주택의 물리적 요인에 대해 부정적인 의견을 보였으며, 관리적 요인 역시 현재 수준이 미흡하다는 데에 공통의 의견을 모았다. 또한 주거만족도에 영향을 미치는 요인들의 우선순위가 상이하게 나타났지만 전반적으로 물리적 요인과 환경적 요인의 영향력의 크기가 가장 클 것이라는 의견, 주차 환경의 영향력은 크지 않을 것이라는 의견 등을 보였으며 이는 본 연구에서 도출된 주거만족도 영향 요인 분석 결과와 일치한다.
본 연구의 분석 결과를 토대로 도출된 시사점은 다음과 같다. 첫째, 기존 매입 임대주택의 일부를 지역의 생활 거점으로 활용하여 열악한 주거 환경을 개선시켜야 한다. 둘째, 국고 지원금의 비율을 보다 탄력적으로 운영하고 시출자금을 인상할 필요가 있다. 셋째, 다가구 매입 임대주택 거주자에 대한 사회 전반의 부정적 인식을 극복해야한다. 이를 위해 공동체 활성화 및 마을 만들기 사업과의 연계로 사회적 재생, 물리적 재생, 인간성 회복 등을 추구해야하며, 공공과 민간이 서로 협업하는 거버넌스 체계를 구축하기 위해 노력해야한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 다가구 임대주택과 주거만족도에 관한 이론적 고찰 5
• 제1절 공공임대주택의 이론적 논의 5
• 1. 공공임대주택의 개념 5
• 2. 임대주택의 유형 7
• 3. 다가구 매입 임대주택의 개요 9
• 제2절 주거만족도에 관한 선행연구 검토 15
• 1. 주거만족도의 개념 15
• 2. 다가구 매입 임대주택의 주거만족도에 관한 선행연구 검토 19
• 제3장 서울시 다가구 매입 임대주택 사업의 26
• 제1절 서울시 공공 임대주택 운영실태 분석 26
• 1. 서울시 공공 임대주택 제도 26
• 2. 서울시 공공 임대주택 현황 33
• 제2절 서울시 다가구 매입 임대주택의 운영실태 분석 38
• 1. 서울시 다가구 매입 임대주택 정책의 추진과정 38
• 2. 서울시 다가구 매입 임대주택의 현황 39
• 3. 서울시 다가구 매입 임대주택의 운영실태 분석 48
• 제4장 다가구 매입 임대주택 주거만족도 분석 50
• 제1절 연구 설계 50
• 1. 연구 모형 및 연구 질문 50
• 2. 조사방법 및 변수의 조작적 정의 54
• 제2절 입주자의 주거만족도 분석 60
• 1. 인구통계학적 특성 60
• 2. 기술통계 분석 62
• 3. 요인분석 및 신뢰도 분석 68
• 4. 인구통계학적 특성에 따른 선호 차이 분석 78
• 5. 회귀분석 85
• 제3절 실무자의 의견 분석 90
• 1. 실무자의 인구통계학적 특성 90
• 2. 실무자의 기술통계분석 91
• 제4절 거주자와 실무자의 응답 비교 96
• 제5절 전문가 심층 면접에 의한 의견 분석 98
• 1. 다가구 매입 임대주택의 물리적 요인에 대한 의견 98
• 2. 다가구 매입 임대주택의 환경적 요인에 대한 의견 100
• 3. 다가구 매입 임대주택의 관리적 요인에 대한 의견 102
• 4. 다가구 매입 임대주택의 계약·절차적 요인에 대한 의견 103
• 5. 다가구 매입 임대주택의 사회적 요인에 대한 의견 105
• 6. 다가구 매입 임대주택 거주자의 주거만족 영향요인에 대한 의견 106
• 제6절 요약 및 정책적 제언 108
• 제5장 요약 및 결론 111
• 제1절 연구결과의 요약 111
• 제2절 연구의 의의 및 한계 113
• 1. 연구의 의의 113
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구방향 115
• 참 고 문 헌 116
• <부록 1> 거주자용 설문조사서 122
• <부록 2> 실무자용 설문조사서 129
• <부록 3> 전문가용 심층 면접 질문조사서 134
• ABSTRACT 137

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53. 입주자 주거만족도 분석을 통한 건설공공임대주택과 매입공공임대주택정책 비교 연구, 권대철(Kwon Dae-Chol), 고진수(Ko Jin-Soo), 大韓國土 都市計劃學會, 『국토계획』. 45(4): 43-55, , 2010

54. 다가구매입임대주택과 영구임대주택 거주자의 주거환경 및 지역사회복지서비스 이용 실태, 김미희, 노세희, 한국주거학회, 『한국주거학회논문집』. 22(4): 133-142, , 2011