조세법상 부동산 평가방법의 문제점과 개선방안에 관한 연구 = Study on Assessment of Real Estate in Tax Law: Current Problems and Potential Improvements

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, real estate is a means to increase wealth because the amount of territory is limited. In addition, people are interested in owning real estate and in where it is located. Although real estate is an important part of economic activity, different methods are used to assess the tax base for it as per tax laws. Further, different systems are used to evaluate and determine the standard of the present value of each tax items. It is complicated and violates the principle of tax equity, as different tax burdens are applied depending on the type of real estate subject to taxation. Moreover, it causes inefficiency in tax administration.
The fair assessment of real estate is as important as the tax rate structure. An accurate assessment of property is important, because it directly determines the tax along with the tax rate in the property tax system. However, under Korean tax law, there is no unified method for the assessment of real estate. The assessment method differs for each type of tax; such as income taxes, and inheritance and gift taxes. The lack of a uniform assessment method and assessment date, causes confusion among taxpayers, taxing authorities, and experts. Thus, the current tax system poses many problems for real estate appraisal. One of the problems related to assessing real estate is the fair taxation issue, caused by the difference in the actual price of a property and the standard market price, which is used as the assessed value for taxation. Because different assessment methods are applied to houses, land, and buildings, there is inequality in the valuation of real estate, which could raise the issue of fairness. In addition, there are inherent limitations in real estate assessment methods. Because different methods are used for different types of taxes, the system lacks objectivity, fairness, accuracy and predictability, which causes confusion among taxing authorities and taxpayers.
This study will focus on analyzing fundamental problems in real estate assessment and the current system for disclosing real estate prices. In addition, the study will cover major issues identified in real estate assessments methods under the national tax system and local tax systems through case studies. In particular, the study seeks a practical solution for the assessment of real estate through actual case studies in the Gangnam Gu district in Seoul, Korea.
This study addresses the real estate assessment problem and its improvement by analyzing the following areas; 1) the real estate appraisal system and the public notification system for real estate prices, 2) assessment methods for different types of real estate, and 3) assessment methods under different types of taxes. The results of the study can be summarized as follows.
To begin with, improvements suggested on real estate appraisal system and public notification system for real estate prices are summarized as below.
First, the types of public real estate prices should be simplified to include only land, housings, and other buildings, and real estate should be evaluated by a single institution to ensure consistency. The assessment value should be closely related to market prices. Second, official individual land price and individual housing prices as well as the decision and officially announced date should be assessed by the same institution. Moreover, official individual land prices should be utilized to assess housing prices. Third, evaluation authorities need to be unified and independent and should include evaluation experts and tax officers to determine the prices. Forth, estate prices that have been determined and officially announced should be adjusted for fluctuations in land prices on the date of assessment or the date on which a tax is imposed to determine the amount of national tax and local taxes. Fifth, officially announced prices should be reasonable and realistic. In addition, it is necessary to expand the number of land parcels and houses used for the basis of officially announced prices.
Improvements should be made in the assessment methods for different types of real estate.
The assessment of the nature of the land included in urban planning facilities has certain limitations. Incorporated areas are exempt from the price-value ratio. Thus, the officially announced representative land price and official individual land price are properly evaluated. Second, officially announced prices are realistically adjusted in stages. Until the price matches the real transaction price, adjusted prices that reflect the real transaction prices are used, because there is a difference between the real transaction price and officially announced price. Meanwhile, the tax assessed value application rate and tax rate need to be adjusted along with officially announced price.
Each tax law regarding the assessment of real estate should be improved.
Frst, inheritance and gift taxes could be improved in the following ways. Auctions and public sales, which are determined by bidders’ intention to buy, should go through a re-assessment process by an appraisal institution if the auction price ratio is below a certain level. In addition, if different types of real estate fall below a certain auction price ratio, there should be a verification process regarding the assessment to achieve uniformity and legal stability in administration. As the comparable sales price involves many unconstitutional factors, it should be abolished. However, if this is not practical, taxing authorities should require taxpayers to provide precise information on comparable sales prices. To minimize the problem of different tax due to the fact whether there is comparable sales price, an additional assessment method should be employed in certain cases.
Second, concerning capital gains taxation, the transfer gain owing to an inheritance or a gift is evaluated in accordance with the principle of tax equity and the principle of no taxation without law. Therefore the income tax law should be amended.
Third, under the acquisition tax law, when the real transaction price is higher than the standard of present value, a taxpayer who reports the real transaction price is subject to a higher tax burden than a taxpayer who reports less than the real transaction price. This causes inequality in the tax burden. Therefore, the officially announced price for individual housing and multi-unit dwellings should be evaluated at 100% of the market price so that the officially announced housing price reflects the real transaction price, and the acquisition tax should be determined assessed value on 80% of the officially announced price.
Forth, under the property tax law, non-residential buildings should have an officially announced price system like the one used for housing. The local tax law should state the criteria for determining the residential use of business officetel so that residential officetels are properly taxed. In addition, for residential officetels, the market price determined by the National Tax Service should be used for local taxes instead of the cost criterion used under the current law. Moreover, these methods should be used to the price of residential officetel to be announced officially.
The assessment of real estate significantly affects taxpayers in terms of not only property taxes but also many other types of taxes such as income and consumption taxes. Therefore, real estate assessment methods should be reasonably improved so that the tax burden is imposed equally on taxpayers.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 국토의 협소성 때문에 부동산이 재산증식의 수단으로 활용되고 있으며, 부동산의 소유 여부나 그 부동산이 어느 곳에 소재하는지에 대한 국민들의 관심이 매우 높다. 이와 같이 부동산은 국민들의 경제활동에 있어서 매우 중요한 위치를 차지하고 있음에도 불구하고, 조세법에 있어서 부동산 과세표준의 운영체계는 과세대상별로 시가표준액의 산정방법과 결정권이 상이하게 되어 있어서 과세체계가 복잡할 뿐만 아니라, 과세대상별로 세부담이 서로 상이하여 조세평등주의에도 위배되는 문제점을 안고 있다. 또한, 세무행정의 비효율을 초래하기도 한다.
부동산 관련 세제에 있어서는 부동산의 공정한 평가가 세율구조 못지않게 매우 중요한 요소이다. 즉 부동산의 가액을 정확하게 평가하는 것은 재산관련 세제에 있어서 세율과 더불어 조세부담액을 결정하는 직접적인 요소로서 매우 중요한 사항인 것이다. 그러나 우리나라의 조세법상 부동산에 관한 평가방법은 어느 하나의 법으로 통일적으로 규정된 것이 아니라 소득세법이나 상속세 및 증여세법 등 개별적인 세법에 각각 별도로 규정되어 있으며, 평가시점과 평가방법도 통일된 기준이 없기 때문에 납세자와 과세관청 및 조세에 관한 전문가 모두 혼란을 겪고 있는 등 여러 가지 문제점을 내포하고 있는 현실이다. 부동산의 평가와 관련하여 일반적으로 제기되는 문제점으로는 부동산의 실제가격과 조세법상 과세표준으로 삼고 있는 기준시가 또는 시가표준액과의 괴리 때문에 공평과세가 저해되는 점, 주택이나 토지 및 일반건물 등의 평가에 있어 통일된 평가기준이 없어 평가가치의 객관적 불형평성에서 오는 문제점, 부동산의 평가방법 자체에서 오는 근본적인 한계, 개별세법상의 평가관련 규정이 객관적인 공정성이나 정확성, 예측가능성을 결여하고 있기 때문에 과세관청은 물론 납세자들도 많은 혼란을 겪고 있는 점 등을 들 수 있다.
이에 본 논문에서는 부동산의 평가제도와 과세평가 체계의 근본적인 문제점을 분석하고, 현재의 부동산가격 공시제도 및 운영실태의 분석과 국세와 지방세에 있어서 부동산 평가방법과 그러한 평가방법에 대한 사례분석을 통하여 주요 문제점을 정리하였다. 특히, 부동산 평가와 관련하여 서울시 강남구의 다양한 사례를 통하여 부동산 평가방법에 관한 현실적인 개선방안을 제시하였다.
한편, 본 연구에는 부동산 평가방법의 문제점과 개선방안을 부동산 감정평가제도와 공시제도·유형별 부동산 평가방법 및 개별 세법의 평가방법으로 구분하여 살펴보았는데, 그러한 연구결과를 정리하면 다음과 같다.
먼저, 부동산 감정평가 및 가격공시제도의 개선방안을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 공적가격의 유형을 토지와 주택 및 기타 건축물로 단순화하고, 통일된 기관에 의해 일관성 있게 평가하되, 시장가격의 근사치로 평가하여야 한다. 둘째, 개별공시지가와 개별주택가격의 조사 및 산정기관과 결정 및 공시일을 일치시키고, 주택가격을 산정할 때에 개별공시지가의 산정자료를 적극적으로 활용하여야 한다. 셋째, 평가주체를 단일화하고, 철저한 독립성이 보장된 조직으로 평가 전문가와 세무담당 공무원이 참여하여 가격이 결정되도록 해야 한다. 넷째, 결정·공시된 부동산 가격을 부과시점 또는 평가 기준일에 따라 해당 시점까지의 지가 변동율을 반영하여 조정된 가격을 기준으로 국세와 지방세를 부과하여야 한다. 다섯째, 공시가격을 적정 가격수준으로 공시하고 현실화하며, 표준지 및 표준주택 수를 증가시켜야 한다.
다음으로 유형별 부동산 평가방법의 개선방안을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 도시계획시설에 편입된 토지의 경우에는 토지의 특성을 조사할 경우 기타 제한사항에 대하여 조사하여 기재하되, 편입면적에 따른 가격배율을 적용하지 않도록 하여 표준지 공시지가와 개별공시지가가 적정가격으로 평가되도록 하여야 한다. 둘 째, 공시가격의 현실화는 단계적으로 하되, 실거래 수준에 이르기 전까지는 실거래가와 격차가 있는 현실을 반영해 실거래가 대비 현실화율에 맞춰 조정된 가격을 활용하는 것이 바람직하다. 한편, 부동산 공시가격의 현실화와 함께 과세표준 적용비율과 세율의 조정 작업도 병행하여야 한다.
그 다음으로, 부동산 평가 관련 개별 세법상 개선방안을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 상속세와 증여세에 있어서는 다음과 같이 개선되어야 한다. 즉 입찰자의 매수의사에 의해 결정되는 경매 및 공매가액의 경우 낙찰가율이 일정 비율에 미달하는 경우에는 평가기관의 심의위원회를 거쳐 시가의 재평가 등을 거치도록 법령을 개정하고, 부동산 종류별로 일정한 낙찰가율 이하인 경우 검증절차를 거치도록 규정하여 과세실무의 통일성과 법적 안정성을 기하여야 한다. 또한, 유사매매사례가액은 여러 가지 위헌적인 요소가 있으므로 폐지하는 것이 바람직하지만, 폐지가 곤란하다면 과세관청에서 납세의무자에게 정확한 유사매매사례가액에 대한 정보를 제공하는 것을 의무화하고, 유사매매사례가액의 존재 유무에 따라 세부담이 달라지는 문제점을 해소하기 위해서는 일정범위 내에서 보충적인 평가방법을 용인하여야 한다.
둘째, 양도소득세에 있어서는 상속 또는 증여로 인하여 취득한 자산에 대한 양도차익을 산정함에 있어서는 조세평등주의 및 조세법률주의에 맞게 소득세법의 규정을 개정하여야 한다.
셋째, 취득세 규정은 실거래가격이 시가표준액보다 높은 경우 실가대로 성실하게 신고한 경우는 취득세의 부담이 많아지고, 저가신고한 경우는 취득세의 부담이 오히려 작아지는 조세부담의 불공평이 발생한다. 따라서, 개별주택가격 및 공동주택가격 산정은 시가의 100%로 하여 일단 주택 공시가격 자체는 거래가능 가격을 반영하되, 취득세의 과세표준은 공시가격의 80% 정도로 획일화시킬 필요가 있다.
넷째, 재산세에 있어서는 비주거용 건축물도 주택가격 공시제도와 마찬가지로 가격을 공시하는 제도를 도입하여야 하며, 업무용 오피스텔의 주거용 사용에 대한 판단방법을 지방세법에 명문화시킴으로서 주거용 오피스텔에 대하여 실질적인 현황과세가 이루어지도록 하여야 한다. 또한, 주거용 오피스텔의 경우 현행 원가방식 대신 국세청에서 시가로 산정한 기준시가를 지방세에 적용하고, 주거용 오피스텔 가격공시에도 활용하도록 하여야 한다.
부동산의 평가문제는 재산관련 세목뿐만 아니라 소득관련 세목과 소비관련 세목 등 모든 세목에 있어서 납세의무자의 조세부담에 많은 영향을 미치고 있다. 따라서, 조세를 보다 평등하게 부과하기 위해서는 부동산 평가방법이 합리적으로 개선될 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구 방법 4
• 제2장 현행법상의 부동산 평가 5
• 제1절 재산평가로서의 부동산 평가 5
• 1. 재산평가가 조세의 부과에서 가지는 의미 5
• 2. 재산평가 방법으로서의 감정평가 5
• 제2절 과세목적상의 부동산 평가 6
• 1. 과세평가의 목적과 기능 6
• 2. 감정평가와 과세평가의 관계 7
• 3. 과세의 기준이 되는 부동산 평가방법 8
• 1) 실거래가격 8
• 2) 공시지가 8
• 3) 기준시가 9
• 4) 시가표준액 10
• 5) 주택가격 공시제도 10
• 6) 우리 세법상 부동산에 대한 과세의 체계 10
• 제3절 시가원칙 부과세목 12
• 1. 상속세와 증여세 12
• 1) 개요 12
• 2) 원칙적인 평가방법 12
• 3) 부동산의 보충적 평가방법 17
• 4) 건물 기준시가 19
• 5) 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가 20
• 2. 양도소득세 24
• 1) 개요 24
• 2) 평가방법 24
• 3) 기준시가 27
• 제4절 기준시가 또는 시가표준액원칙 부과세목 35
• 1. 종합부동산세 35
• 1) 재산세와의 관계 35
• 2) 주택에 대한 과세표준 및 세액 36
• 3) 토지에 대한 과세표준 및 세율 37
• 2. 취득세 39
• 1) 과세표준 개요 39
• 2) 공시가격 등의 적용 40
• 3) 취득 당시의 가액 41
• 4) 토지의 시가표준액 43
• 5) 주택의 시가표준액 44
• 6) 비주거용 건축물 시가표준액 45
• 3. 재산세 46
• 1) 과세표준 개요 46
• 2) 주택과 건물에 대한 과세표준액 46
• 3) 토지에 대한 과세표준액 48
• 제3장 주요국가의 부동산 평가제도와 시사점 50
• 제1절 미국의 부동산 평가제도 50
• 1. 개관 50
• 2. 평가주체 및 평가자 51
• 3. 재산의 평가방법 52
• 1) 평가방법의 종류 52
• 2) 종합검토 54
• 4. 세법상 부동산의 평가방법 55
• 1) 유산세(Estate Tax)에 있어서의 평가방법 55
• 2) 증여세(Gift Tax)에 있어서의 평가방법 56
• 3) 재산세(Property tax)에 있어서의 평가방법 56
• 5. 재산세 과세표준 평가의 매뉴얼: 메릴랜드주의 경우 61
• 1) 개관 61
• 2) 재산의 평가 및 세율 62
• 3) 평가방법 63
• 4) 주택의 평가 64
• 5) 재산평가의 절차 65
• 6) 평가표 66
• 7) 평가에 대한 이의제기 68
• 8) 재산소유자의 권리 70
• 9) 재산세의 감면 70
• 제2절 일본의 부동산 평가제도 72
• 1. 개관 72
• 2. 평가주체 및 평가자 73
• 3. 세법상 부동산의 평가방법 75
• 1) 지가공시제도와 도도부현 지가조사 75
• 2) 고정자산세의 평가 77
• 3) 상속재산의 평가 80
• 제3절 영국의 부동산 평가제도 90
• 1. 개관 90
• 2. 평가주체 및 평가자 91
• 3. 평가방법 92
• 1) 의회세에 있어서 평가방법 93
• 2) 비주거용레이트에 있어서 평가방법 95
• 4. 부동산 평가 관리체계 97
• 제4절 독일의 부동산 평가제도 99
• 1. 개관 99
• 2. 부동산 가격공시제도 100
• 1) 공시지가(Bodenrichtwert) 100
• 2) 통일가격(Einheitswert) 101
• 3. 평가주체 및 평가자 103
• 4. 재산의 평가원칙 103
• 1) 통상가액평가원칙 및 다른 평가규정의 우선적용 104
• 2) 과세가치의 기본산정과 조정 104
• 5. 부동산의 평가 105
• 1) 건축물이 없는 부동산 105
• 2) 건축부동산 106
• 3) 기타 특별 규정 112
• 제5절 주요 국가의 부동산 평가방법의 시사점 115
• 제4장 조세법상 부동산 평가방법의 문제점과 개선방안 121
• 제1절 부동산 평가제도 및 가격공시제도의 문제점과 개선방안 121
• 1. 부동산 평가제도 및 가격공시제도의 문제점 121
• 1) 부동산 감정평가제도의 문제점 121
• 2) 가격공시제도 자체의 문제점 124
• 3) 공적가격 관리의 문제점 129
• 2. 부동산 평가제도 및 가격공시제도의 개선방안 134
• 1) 부동산 가격유형의 단순화 134
• 2) 세법 개정·공시가격의 현실화 134
• 3) 공시지가와 주택가격의 조사기관 및 공시일 일치 136
• 4) 공적가격 관리청 일원화(중앙정부) 137
• 제2절 유형별 부동산 평가방법의 문제점과 개선방안 139
• 1. 유형별 부동산 평가방법의 문제점 139
• 1) 계획시설 편입용지 보상평가액과 공시가격의 현저한 차이 139
• 2) 비주거용 건축물 평가의 문제점 147
• 3) 표준지와 표준주택가격의 비현실화 152
• 4) 공시기준일과 조세의 부과시점간 가격변동 미반영 문제 154
• 2. 유형별 부동산 평가방법의 개선방안 157
• 1) 공법상 제한을 받는 토지의 지가산정방법 개선 157
• 2) 비주거용 부동산 일괄 고시제 도입 158
• 3) 공시가격의 현실화 159
• 4) 지가변동율 활용 공시가격 탄력 운영 162
• 제3절 개별 세법상 부동산 평가방법의 문제점과 개선방안 164
• 1. 상속세와 증여세에 있어서 평가방법의 문제점과 개선방안 164
• 1) 경매가액 및 공매가액의 문제점과 개선방안 165
• 2) 유사매매사례가액의 문제점과 개선방안 167
• 2. 양도소득세에 있어서 평가방법의 문제점과 개선방안 171
• 1) 양도소득세에 있어서 평가방법의 문제점 171
• 2) 양도소득세에 있어서 평가방법의 개선방안 173
• 3. 취득세에 있어서 평가방법의 문제점과 개선방안 176
• 1) 취득세에 있어서 평가방법의 문제점 176
• 2) 취득세에 있어서 평가방법의 개선방안 179
• 4. 재산세에 있어서 평가방법의 문제점과 개선방안 181
• 1) 재산세에 있어서 평가방법의 문제점 181
• 2) 재산세에 있어서 평가방법의 개선방안 188
• 제5장 결론 192
• 참고문헌 196
• ABSTRACT 202