주택정책이 수도권 아파트시장의 가격 및 거래량에 미친 영향 : 보금자리주택 공급 및 DTI 규제를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 주택정책이 수도권 아파트시장을 대상으로 가격 및 거래량에 미친 영향을 분석하는 것이며, 보금자리주택 공급 및 DTI 규제 정책에 초점을 두었다. 먼저 주택정책이 가격과 거래량의 관계에 미친 영향을 살펴본 후, 이를 바탕으로 가격과 거래량에 각각 어떤 영향을 미쳤는지를 살펴보았다. 시계열 및 패널데이터 분석을 이용한 주요 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 보금자리주택 공급 및 DTI 규제 확대 이전보다 이후에 주택가격과 거래량 간 인과관계가 약화되었다. 특히 주택거래량이 가격에 미친 영향이 많이 감소한 것으로 나타났고, 주택가격과 거래량의 선·후행관계도 가격이 선행하거나 대부분 유의하지 않게 나타났다. 또한 이전과는 달리 주택가격(거래량)의 충격에 거래량(가격)이 불규칙적인 패턴을 나타냈고, 주택가격(거래량)은 거래량(가격) 요인보다 그 자신의 충격에 영향을 더욱 많이 받은 것으로 나타났다.
둘째, 보금자리주택 공급 및 DTI 규제 확대 이전보다 이후에 주택가격과 거래량이 모두 상대적인 하락과 감소를 나타냈는데, 보금자리주택의 청약 대기수요가 기존 주택시장에 부(-)의 영향을 미침과 동시에 DTI 규제가 수도권 주택수요의 구매력에 부(-)의 영향을 미친 것으로 판단된다. 특히 중소형주택 이하의 거래량에 더욱 많은 영향을 미친 것으로 나타났는데, 보금자리주택이 소형 이하와 중소형주택으로 공급될 뿐만 아니라, DTI 규제도 예전과 달리 상대적으로 저가인 주택의 수요에도 영향을 미칠 수 있을 만큼 강화되었기 때문인 것으로 보인다.
셋째, 분양가상한제와 거래세율도 주택가격과 거래량에 부(-)의 영향을 미친 것으로 나타났고, 소형 및 중소형주택의 거래량에 영향을 많이 미친 것으로 나타났다. 분양가상한제는 향후 분양가 인하에 대한 기대감, 분양가상한제 적용주택의 전매제한, 청약규제 등이 주택시장에 부정적인 영향을 미친 것으로 판단된다. 한편 정책변수의 영향을 대부분 받지 않았던 대형주택 거래량은 고가 및 다주택자에게 적용된 거래세 감면 축소에는 유의한 부(-)의 부호를 나타냈다.
넷째, 주택가격 모형에서 시차종속변수는 정(+)의 영향을 미친 반면, 주택거래량(전체) 모형에서 시차종속변수는 유의하지 않게 나타났다. 그러나 주택규모별 거래량 모형에서 전기 거래량은 당기의 거래량에 대부분 정(+)의 유의한 영향을 미친 것으로 나타났다(소형 제외). 이는 과거의 주택가격(거래량)이 현재 가격(거래량)의 선행지표가 될 수 있음을 의미한다.
다섯째, 주택가격 모형에서 전기 거래량은 정(+)의 영향을 미치고, 특히 중형주택 이상의 전기 거래량이 주택가격에 영향을 더욱 많이 미친 것으로 나타났다. 주택거래량 모형은 전기뿐만 아니라 당기의 가격 변동률도 고려하였는데, 전기는 거래량에 부(-)의 영향, 당기는 정(+)의 부호를 보였다. 이는 주택규모별 거래량 모형에서도 동일하게 나타났고, 특히 소형, 중소형주택의 거래량이 전기 및 당기의 가격 변동률로부터 상대적으로 영향을 많이 받은 것으로 나타났다.
분석 결과를 바탕으로 시사점을 제시하면, 첫째, 보금자리주택 공급 및 DTI 규제 확대 이후 주택가격과 거래량의 상호 간 영향도 약화되었지만, 특히 거래량이 가격에 미친 영향이 약화되었다. 이는 동 기간 동안의 주택거래 활성화 대책이 시장에 미친 효과가 미미했음을 의미한다. 또한 주택가격(거래량)이 미치는 충격에 거래량(가격)이 불규칙적인 움직임을 보였는데, 시장이 불안했을 뿐만 아니라 정책들이 주택시장의 전체적인 흐름에 영향을 주지 못하였음을 의미한다.
둘째, 보금자리주택 공급 및 DTI 규제 확대는 주택가격과 거래량에 동시적으로 부(-)의 영향을 미친 것으로 나타났다. 보금자리주택의 대량 공급이 2012년 내 모두 예정되어 있는 상황에서의 DTI 규제는 시장에 더욱 큰 영향을 미칠 수 있으며, 이 시기 이후 정부정책이 주택거래 활성화에 초점이 맞춰져 있었다는 점에서 볼 때 거래 활성화를 저해하는 요소로 작용하였음을 의미한다.
셋째, 분양가상한제 변수도 주택가격과 거래량에 강한 부(-)의 영향을 미친 것으로 나타났다. 수도권 주택시장의 침체는 보금자리주택 공급 및 DTI 규제 확대 정책뿐만 아니라, 분양가상한제 등과 같이 시장과열기에 도입된 규제가 그대로 남아 있기 때문인 것으로 판단된다. 따라서 시장과열기에 도입된 규제는 상황 변화에 맞게 탄력 운용하는 것이 바람직하다고 판단된다.
넷째, 당기의 주택가격과 거래량은 정(+)의 관계가 있는 것으로 나타났는데, 주택가격의 급락(급등)은 거래량의 급락(급등)을 가져와 주택시장이 침체(과열)될 수 있음을 의미한다. 따라서 현재와 같은 침체기에는 주택가격 연착륙을 위한 방안 마련에 초점을 두어야 하며, 실수요자들의 거래뿐만 아니라 가격 안정을 저해하지 않는 범위 내에서 투자수요도 진작할 필요가 있다.
다섯째, 수도권 북부와 인천의 경우 수도권 남부 등에 비해 주택가격이 거래량에 미치는 충격이 상대적으로 크고 장기간 반응하며, 거래량에서 가격의 비중이 높게 분석되었다. 따라서 현재와 같이 주택가격 감소폭이 큰 시기에는 거래 침체에 더욱 많은 영향을 미칠 수 있으므로, 수요자금융의 확대 등 이들 지역의 거래 활성화를 위한 특화된 정책 마련이 필요하다.
여섯째, 특히 소형 및 중소형주택 거래량은 주택가격과 주택정책, 경기 상황에 영향을 가장 많이 받고 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 현황에서도 수도권의 모든 하위시장에서 시기에 상관없이 소형과 중소형주택의 거래량 비중이 높게 나타났는데, 서민 주거안정을 위해 다른 요인은 차치하더라도 정부정책으로 인한 왜곡현상은 최소화되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1 연구의 범위 3
• 2.1.1 시간적 범위 3
• 2.1.2 공간적 범위 4
• 2.1.3 내용적 범위 4
• 2.2 연구의 방법 5
• 3. 연구의 구성 6
• Ⅱ. 주택정책과 주택시장에 관한 이론적 고찰 8
• 1. 주택정책의 수단 및 유형에 관한 이론 8
• 1.1 주택정책의 개념 8
• 1.2 주택정책의 목표 9
• 1.3 주택정책의 수단 및 유형 11
• 1.3.1 주택정책의 수단 11
• 1.3.2 주택정책의 유형 14
• 2. 주택시장의 특징 및 구조에 관한 이론 17
• 2.1 주택시장의 개념 및 특징 17
• 2.2 주택시장의 구조 19
• 2.3 주택시장의 기능 및 시장 실패 20
• 2.3.1 주택시장의 기능 20
• 2.3.2 주택시장의 실패와 정부 개입 21
• 3. 주택가격과 거래량의 결정 및 관계에 관한 이론 23
• 3.1 주택가격과 거래량의 결정 23
• 3.2 주택가격과 거래량의 관계 27
• 3.2.1 가격과 거래량의 관계 27
• 3.2.2 주택가격과 주택거래량의 관계 30
• 4. 선행연구 검토 33
• 4.1 주택정책이 주택시장에 미친 영향에 관한 연구 33
• 4.2 주택가격과 거래량의 관계에 관한 연구 41
• 4.3 본 연구의 차별성 45
• Ⅲ. 주택정책의 변화와 수도권 아파트시장의 가격 및 거래량 현황 47
• 1. 주택정책의 변화 47
• 1.1 시기별 주택정책의 변화 47
• 1.2 보금자리주택 공급 및 DTI 규제 정책의 변화 52
• 1.2.1 보금자리주택 공급 정책의 변화 52
• 1.2.2 DTI 규제 정책의 변화 55
• 2. 수도권 아파트시장의 가격 현황 57
• 3. 수도권 아파트시장의 거래량 현황 65
• 3.1 시기별 거래량 및 변동률 추이 65
• 3.2 주택규모별 거래량의 추이 및 비중 69
• 4. 소결 81
• Ⅳ. 주택정책이 수도권 아파트시장의 가격 및 거래량에 미친 영향 분석 84
• 1. 주택정책이 가격과 거래량의 관계에 미친 영향 분석 84
• 1.1 분석의 틀 84
• 1.2 분석방법 86
• 1.2.1 그랜저 인과관계 검정 86
• 1.2.2 교차상관분석 87
• 1.2.3 충격반응분석과 분산분해분석 88
• 1.3 기초통계분석 및 단위근 검정 93
• 1.3.1 기초통계분석 93
• 1.3.2 단위근 검정 97
• 1.4 실증분석 결과 100
• 1.4.1 그랜저 인과관계 검정 결과 100
• 1.4.2 교차상관분석 결과 103
• 1.4.3 충격반응분석과 분산분해분석 결과 106
• 1.5 소결 118
• 2. 주택정책이 가격과 거래량에 미친 영향 분석 120
• 2.1 분석의 틀 120
• 2.2 분석방법 124
• 2.2.1 패널데이터 분석 124
• 2.2.2 동적 패널모형 125
• 2.3 기초통계분석 및 패널 단위근 검정 127
• 2.3.1 기초통계분석 127
• 2.3.2 패널 단위근 검정 129
• 2.4 실증분석 결과 131
• 2.4.1 주택가격과 거래량 모형 131
• 2.4.2 거래량을 세분화한 주택가격과 거래량 모형 133
• 2.5 소결 138
• Ⅴ. 결론 141
• 1. 연구의 요약 및 정책적 시사점 141
• 1.1 연구의 요약 141
• 1.2 정책적 시사점 143
• 2. 연구의 의의 및 한계 145
• 참고문헌 146
• 부 록 152
• 영문요약 174