해외 고층주거단지 재생 분석을 통한 국내 노후 고층주거단지 재생 방안 연구

국문 초록 (Abstract)

현재 한국의 주택 재고 중 아파트가 차지하는 비율은 50%에 이르고 있다. 아파트가 한국의 대표적 주거유형이 되기까지 고층고밀화의 재건축이 큰 역할을 하였다. 그러나 이러한 고층주거단지는 노후화와 함께 재생의 대비책이 마련되어야 함에도 불구하고, 법적 용적률 상한선을 모두 채워, 그동안 일반적으로 시행되어 왔던 고층고밀화 재건축이나 면적 증가형 리노베이션의 시행이 불가능하게 되었다. 따라서 노후 고층주거단지의 재생 방안을 준비하는 것이 필요하다고 판단된다.

본 연구는 공동주거단지의 계획-건설-노후화-재생의 단계를 모두 겪은 해외 고층주거단지 사례의 재생 전략을 파악하여 재생 특성을 분석하고, 이를 토대로 국내 고층주거단지의 재생 방안과 기본 방향을 제시하는 것을 목표로 하였다.
재생의 변천 분석에서는 사회적, 제도적 관점에서 고찰하였고, 물리적 재생 전략 분석에서는 단지, 주동, 주호의 3가지 측면에서 재생 전략을 분석하고 유형화 하였다.

본 연구를 통해 도출된 결론을 국내 시사적 관점에서 기술하면 다음과 같다.

첫째, 고층주거단지의 재생은 시행 주체가 공공인지, 민간인지에 따라 다른 양상을 보여주었다. 따라서 재생 주체에 따른 특성을 알고 이에 대한 준비를 해야 한다. 본 연구에서는 민간과 소유자의 힘으로 재생이 시행될 수 있는 ？자력 재생？의 경우와 재생으로 인해 수익이 발생하지 않으므로 자력 재생이 불가능 하여 공공의 지원이 필수적으로 수반되어야 하는 ？자력 재생？으로 나누어 분석하였다.

해외 고층주거단지 사례 중 영국의 Park Hill은 자력 재생에 해당한다. 노후화가 슬럼화로 이어진 주거단지 중에서 개선의 가능성이 높아 재생 대상으로 선정되어 민간자금으로 재생이 추진된 사례다. 이와 같이 노후화가 심각해진 경우에도 단지 여건상 개선 가능성과 수익성 창출 가능성이 있을 경우 면적 증가분의 수익이 없더라도 재생이 추진될 수 있다.

해외 고층주거단지 사례 중 프랑스의 La Caravelle, 싱가폴의 Ang Mo Kio, 독일의 Clarenberg는 지원 재생에 해당한다. 모두 40년 정도의 건축 연한을 가지고 있어서 재생이 시급한 상황이었으나 재생 수익성이 없어 공공의 자금이 대량 투입되어 재생된 사례다. 국내 상황을 고려해 보면, 법적 용적률 상한선에 가까워 면적 증가가 힘들기 때문에 수익성이 없어 재건축이나 리노베이션을 시행하지 못하는 대부분의 고층주거단지가 이에 속할 것이다. 이러한 상황의 고층주거단지는 지금부터라도 재생 비용을 적립하여야 하며 그렇지 않다면 일부 도심 외곽의 고층주거단지는 주거단지로서의 매력을 잃게 되어 슬럼화 되고 사회적 문제를 일으킬 수 있다.

두 번째, 해외 고층주거단지의 물리적 재생 전략 분석을 통해 단지 측면, 주동 측면, 주호 측면의 재생 전략을 유형화 하여 분석하였다.

재생 전략의 단지 측면 유형은 부분철거&부분신축, 외부공간, 상점 유닛, 아이덴티티, 단지 접근성으로 이루어진다. 부분철거&부분신축은 길고 규모가 큰 주동의 일부를 철거하고 다양한 입면 등의 변화를 위해 부분 신축을 시행하는 전략이다.
재생 전략의 주동 측면 유형은 입면의 다양화, 커뮤니티 개선, 현관 앞 공간화, 코어의 교체 및 추가로 이루어진다. 커뮤니티 개선을 위한 층 유닛은 세 개 층을 하나의 층 유닛으로 묶어 세 개 층의 현관이 가운데층의 복도에 모두 면하는 것이다. 이것은 복도가 마치 길의 기능을 할 수 있게 만들어 준다.
재생 전략의 주호 측면 유형은 실의 재구성, 내부 마감 교체, 발코니로 이루어져 있다. 실의 재구성은 현대의 주거요구에 맞추어 실을 통합하거나 통합 후 재구성 하는 것이다. 협소한 발코니의 면적을 증가시키거나 발코니를 신설하는 것이다.

많은 도시들이 노후화되고 슬럼화된 주거지를 매력적인 주거지로 만들기 위해 정교한 재생 프로그램을 만들어 추진하고 있다. 성공적인 재생 사례에는 공공의 개입이 있었다. 본 연구의 해외 고층주거단지 사례는 자력 재생, 지원 재생의 구분 없이 공공의 개입이 있었다.
매력적인 주거지를 만들기 위해서는 끊임없이 돌보는 과정이 필요한 것이다.