상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : (A) Study on the Problems and Improvement Methods of Business Building Lease Protection Act

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The business building lease protection act was enacted in South Korea with the need for stability in the lessee's economic life. This act had somewhat contributed to the stable business of small-scale business tenants in their making profit by setting up a standard to protect their right against the lessor of the business building. However when the act came into effect, they were often not under actual protection due to the issues with the system.
On the other hand, the effectiveness of the business building lease protection act has been questioned since the protection of the lessee is only confined to the small-scale business tenants, the public announcement system depending on business registration is imperfect, and there is no provision about the protection of premium. To solve such issues, this paper suggests improvement schemes as follow:
First, the protection range of this act should be extended to the whole lessee and the protection should be categorized into the small-scale business tenant and the general business tenant in application. Among the main provisions of this act, the direct provisions relating to the security deposit such as opposing power, priority payment right, and super priority payment right are only applied to the small-scale business tenants and the indirect guarantee provisions for the lessee to collect the invested capital are only limited to lease term, contract renewal request and claim for renewal of tenancy, hence it is recommended to extend the application of these provisions to the whole lessee to guarantee their stable business.
Second, for the public announcement system, an extended process is required to protect the third party instead of confining it to the manifestation according to the current business registration. The current act allows the announcement to be accessed by lessee, lessor, fixed collateral holder and stakeholder and as a result, the announcement function is imperfect, thus those having made a lease contract should be approved as stakeholder too.
Third, legislative efforts are needed to protect premium which is physical and abstract business asset formed by the business tenants. For this, considering the feature of premium related to the profit from the location, the collection of the invested capital should get easier through the claim for contract renewal, and the claim for remuneration should be defined not to violate the claim for contract renewal.
Finally, the leaseholder with opposing power and priority payment right should be offered the limited claim for auction. The claim for auction will be given to the leaseholder with opposing power and priority payment right for convenient collection of the security deposit, but for the other leaseholders, only the claim for leasehold registration should be allowed without the claim for auction.

국문 초록 (Abstract)

상가건물임차인 보호가 사회적 문제로 대두되면서 임차인들의 경제생활의 안정을 도모할 필요성이 제기되었다. 상가건물임대차계약에서 발생하는 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 설정상 불이익, 차임 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 반환에 관한 법적 보호의 미흡, 임차건물에 대한 공시제도의 미비 등 각종 형태의 임차인에 대한 불이익을 해소하기 위하여 이 법이 제정되었다.
이 법은 영리를 목적으로 하는 영세상인에 대하여 그 권리의 보호에 관한 기준을 마련함으로써 그들에 대한 안정적 영업에 기여한 바 있으나, 임차인의 불안정한 지위로 인해 그 실질적 보호를 받지 못하고 있을 뿐만 아니라, 시행과정에서도 여러 가지 문제점이 제기되고 있다. 즉 임차인에 대한 보호범위가 영세상인에 국한되고, 사업자등록에 의한 공시제도가 불완전하며, 권리금에 대한 보호규정이 없고 보증금 회수 곤란 등 상가건물임대차보호법의 실효성 문제가 제기되고 있다. 이와 같은 문제점을 해결하기 위하여 본 논문에서는 다음과 같은 개선방안을 제시한다.
첫째, 이 법의 적용대상을 전체 임차상인으로 확대하고, 보호내용을 영세상인과 일반상인으로 구분하여 적용해야 할 것이다. 즉 영세상인은 현행대로 이 법규정을 적용받도록 하고, 임차인의 안정적 영업활동 보장을 위한 법 규정인 임대차기간, 계약갱신청구권, 차임증감청구권 등은 일반상인 전체로 확대적용해 나가는 것이 바람직하다.
둘째, 공시방법과 관련하여 사업자등록부의 열람제한을 완화해야 할 것이다. 세법상의 사업자등록제도는 국가의 행정목적을 달성하기 위하여 도입한 제도로써 이를 대세적 효력으로의 근거로 삼기에는 적합하지 않지만, 절차의 간편과 비용의 절감을 위해 부득이한 측면이 있으므로 공시기능을 원활하게 할 수 있도록 극히 제한적인 열람요건의 완화가 필요하다.
셋째, 관행적으로 이루어지고 있는 상가건물의 권리금에 대한 실질적인 보호방안을 강구해야 할 것이다. 사실상 권리금은 관행화 되어 있음에도 불구하고 이를 보호하기 위한 제도적 장치가 없기 때문에 잦은 분쟁이 발생하고 있다. 권리금은 이 법의 제정당시부터 입법적으로 보호하자는 의견이 지속적으로 제기되어 왔으나, 판례는 임대인이 직접 받은 경우가 아닌 경우에는 권리금 자체를 보호해 주지 않고 있으며, 또한 권리금은 임대인이 받은 것이 아니라 전(前)임차인이 받았음에도 그것을 임대인에게 그 책임을 지우게 하는 것은 형평의 원칙에도 반하게 된다고 하여 부정적인 입장이지만, 종국적으로 권리금은 임차인이 투하한 자본을 자신이 일정기간 영업을 하게 되면 그것을 회수할 수 있다는 기대가 있기 때문에 적정한 임대기간을 보장받으면 된다고 생각하고 계약갱신을 통하여 권리금의 문제를 해결하려 하고 있다. 따라서 상가건물임대차에 있어서 가장 쟁점이 되었던 권리금에 대하여 이 법이 규정하지 아니한 것은 입법의 불비라고 볼 수밖에 없지만, 현 시점에서 계약갱신을 통한 임대기간의 확보가 최선의 방안이라고 본다.
넷째, 임차인의 조속한 임차보증금 회수를 위하여 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 임차권등기신청에 의한 임차권신청등기를 경료한 경우에는 경매신청권을 부여해야 할 것이다. 임차권등기명령제도 임대차계약이 종료된 임차인의 임차보증금의 회수를 위해 도입한 제도로써 그 제도의 실효성을 높이기 위해서는 임차권등기명령에 기한 경매신청권을 부여할 필요가 있다. 다만, 임대인의 재산권 행사 제한의 최소화를 위해 대항력과 우선변제권을 갖춘 1순위의 등기된 임차권자에 한하여 제한적으로 경매신청권을 부여해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• Ⅰ. 연구목적 1
• Ⅱ.연구방법 및 범위 3
• 제2장 상가건물임대차보호법의 입법경위와 내용 6
• Ⅰ. 서설 6
• Ⅱ. 입법경위 7
• 1. 입법배경 7
• 가. 입법당시의 현실 7
• 나. 상가건물임대차보호운동의 전개 8
• 2.입법과정 9
• 가. 제정 찬성론 11
• 나. 제정 반대론 12
• 3.입법상의 특징 14
• Ⅲ. 주요내용 15
• 1.적용대상과 범위 15
• 가. 상가건물의 임대차 15
• 나. 일정 보증금 이하의 임대차 17
• 다. 임차인의 사업자등록 18
• 라. 상가건물임대차보호법 시행 이후의 상가임대차계약 20
• 2.보증금의 확보 21
• 가. 임차권의 대항력 22
• 나. 우선변제권 27
• 다. 최우선변제권 33
• 라. 임차권등기명령 37
• 3.임대차계약의 실효성 확보 40
• 가. 임대차 기간 40
• 나. 계약갱신청구권 42
• 다. 차임증감청구권 49
• 4. 기타 특성 55
• 가. 강행규정 55
• 나. 소액사건심판법 준용 56
• 다. 등록사항의 열람⋅제공 57
• 라. 경매에 의한 임차권의 소멸 59
• 마. 전대차관계 61
• 바. 일시사용을 위한 임대차 63
• 사. 미등기전세에의 준용 65
• Ⅳ. 소결 66
• 제3장 각국의 상가임대차에 관한 법제도 68
• Ⅰ. 프랑스 69
• 1. 서설 69
• 2. 특징 70
• 가. 영업재산의 보호 70
• 나. 상사임대차와 영업재산의 임차권의 구별 71
• 다. 보증금과 권리금 72
• 3. 내용 73
• 가. 적용범위 73
• 나. 임대차기간과 계약해지 74
• 다. 계약갱신청구권 76
• 라. 차임 78
• Ⅱ.영국 80
• 1. 서설 80
• 2. 특징 81
• 가. 갱신청구권과 차임제도의 규범적 일체성 81
• 나. 계약체결방법 82
• 다. 이익권 82
• 라. 보증금과 권리금 83
• 3. 내용 83
• 가. 적용범위 83
• 나. 임대차기간과 계약해지 84
• 다. 계약갱신청구권 86
• 라. 차임 87
• Ⅲ. 독일 87
• 1. 서설 87
• 2. 특징 89
• 가. 영업용 공간 임대차에 있어서 계약의 자유 89
• 나. 보증금과 권리금 90
• 3. 내용 90
• 가. 적용범위 90
• 나. 임대차기간과 계약해지 91
• 다. 계약갱신청구권의 행사와 제한 93
• 라. 차임 93
• Ⅳ. 일본 94
• 1. 서설 94
• 2. 특징 95
• 가. 영업용건물 임대차에 대한 입법태도 95
• 나. 영업재산으로서 상사임대차 논의 96
• 다. 보증금과 권리금 97
• 3. 내용 98
• 가. 적용범위 98
• 나. 임대차기간과 계약해지 99
• 다. 계약갱신청구권 99
• 라. 차임 100
• Ⅴ. 시사점 100
• 제4장 상가건물임대차보호법의 문제점 103
• Ⅰ. 서설 103
• Ⅱ. 적용범위의 제한 104
• 1. 보호대상의 한정 104
• 가. 적용범위의 문제 104
• 나. 사회⋅경제적 약자인 임차인 보호 106
• 다. 상가임대차의 특수성에서 비롯된 임차인 보호 109
• 2. 사례분석 및 실태 111
• 가. 경매사례 111
• 나. 실태분석 112
• Ⅲ. 공시의 불완전 113
• 1. 사업자등록의 공시기능 미흡 113
• 2. 주택임대차보호법상 공시방법의 원용 114
• 3. 사업자등록부 열람의 제한 116
• 4. 사례분석 및 실태 117
• 가. 경매사례 117
• 나. 실태분석 118
• Ⅳ. 권리금보호 규정의 미비 120
• 1. 권리금 보호의 필요성 121
• 2. 권리금의 거래현실 122
• 가.권리금 분쟁 122
• 나.권리금의 종류 124
• 다.판례의 검토 128
• 3.권리금의 당사자 131
• 가.임대인의 권리금 반환의무 131
• 나.특약에 의한 배제 134
• 4. 안정적 영업기간의 보장 135
• 5. 사례분석 및 실태 136
• 가.경매분석 136
• 나.실태분석 137
• Ⅴ. 임차권등기명령과 보증금회수 139
• 1. 임대차 종료후 등기명령신청 139
• 2. 대항력 없는 임차권의 등기명령신청 140
• 3. 보증금회수의 지체 142
• 4. 실태분석 143
• Ⅵ. 소결 143
• 제5장 상가건물임대차보호법의 개선방안 146
• Ⅰ. 적용범위의 확대 147
• 1. 영세상인의 임차권 보호 147
• 2. 일반상인의 임차권 보호 147
• Ⅱ.공시방법의 개선 150
• 1. 임대차등록부 도입 방안 151
• 2. 등기부 공시방법의 일원화 방안 152
• 가. 임차권의 등기방안 152
• 나. 임차권등기의 단독신청 방안 154
• 다. 부동산 등기부의 별구 신설 방안 156
• 3. 사업자등록부 열람제한의 완화 방안 157
• 가. 주민등록표의 열람 요건 157
• 나. 사업자등록부의 열람요건 158
• 4. 검토 161
• Ⅲ. 권리금의 보호 163
• 1. 권리금의 간접적 보호 165
• 가. 부속물매수청구권에 의한 보장 166
• 나. 비용상환청구권에 의한 보장 168
• 다. 계약갱신청구권을 통한 보장 170
• 2. 권리금의 실질적 보호 175
• 가. 제10조 제1항 제3호의 의의 175
• 나. 제10조 제1항 제3호의 보상청구권으로 입법 176
• 다. 보상청구권의 요건과 범위 176
• Ⅳ. 임차권신청등기권자의 경매신청권 부여 179
• 1. 임차인의 보증금 확보수단 179
• 2. 제한적 경매신청권의 부여 180
• Ⅴ. 소결 182
• 제6장 결론 184
• <부 록>
• [사례 1] 이 법 시행 전 물권취득자에 대항할 수 없는 사례 189
• [사례 2] 공시방법 관련사례(1) 192
• [사례 3] 권리금 관련사례 195
• [사례 4] 확정일자부 우선변제권의 배당사례 197
• [사례 5] 최우선변제권에 의한 배당사례 199
• [사례 6] 적용범위제한 관련사례 201
• [사례 7] 공시방법 관련사례(2) 203
• [사례 8] 권리금 및 최우선배당금 관련사례 205
• 참 고 문 헌 207