부동산등기 전산화에 관한 연구 : 전자등기신청을 중심으로 = (A) Study on Computerization of Real Estate Registration:-With Emphasis on Electronic Application for Registration-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Computerization of real estate registration refers to computerization of local recorders' various affairs relevant to real estate registration, including applications, processing, issuing attested copies, accessing ledgers, statistical analysis, and preservation of ledgers. Application for real estate registration has dramatically increased since the 1990s as real estate transfers increased with economic growth. However, it took much time to process real estate registration as everything was recorded manually on paper ledgers.
This caused errors, delays, and problems with incomplete registration. Therefore, the Supreme Court decided to computerize the registration process in August 1990 and developed the application systems in 1994.
The computerization systems were installed at every recorder's offices in Korea by September 2002 and the massive quantity of ledgers for 45 million lots were transferred to computerized databases. Finally, real estate registration electronic application system was spread to every recorder's offices in Ulsan, Chungbuk, Jeonbuk, and Gyeongnam as of Jun 2, 2008.
The types of registrations available for electronic registration also expanded. Paper-based application for registration required the registering person to appear at the recorder's office, but the electronic application process did not require him/her to be present. Personal identification is verified by official authentication and user registration. Also, the principle of written documents has been replaced with electronic documents and the documents issued by administrative offices have been allowed to be transmitted electronically. Paper-based forms submitted by applicants and their power of attorney must be officially authenticated by applicants. Other online applications require all applicable taxes to be paid. Taxes and other duties are also accepted electronically. Real estate registration system publicly notices real rights accurately and timely for the security of real estate transfers and the protection of property rights.
The mission of real estate registration is to make accurate public notices that correspond to the actual real estate rights and ownerships. If registration cannot reflect the actual real estate rights and transfers, it will jeopardize the security of transfers and the rights of true owners. Therefore, it is important to maintain a ledger that matches the actual transfer of rights and prevent creating fraudulent ledgers that do not match the facts.
The current Real Estate Registration Law requires written applications and formal deliberation of recorders for fast and reliable registration procedures. There are other regulations to prevent fraudulent registrations that may be caused in the process of formal deliberation by recorders. In other words, registers are required to submit applications in person so they can prevent disadvantages caused by fraudulent registration.
When applying for a registration, applicants must submit an application, written grounds (certificate of reason), registration stamp of applicant, a third person's written approval, consent, or agreement if necessary, and applicant's certificate of official seal. The application form must indicate what is required under Article 41 of the Real Estate Registration Law. However, applicant's certificate of official seal and registration stamp are deliberated as written documents to cause problems with verification of personal identification, clarification of applicant's decision, and evaluation of factuality. In addition, the current power of attorney for real estate registration is limited to the application process, making it difficult for commissioned persons to review the factual backgrounds before applying for real estate registration.
The problems with personal identification, factuality of the certificate of reason, and deliberation of recorders still occur in the process of electronic application for registration. Solutions for the personal identification problem could be ① providing personal identification information through commissioned person, ② improving the electronic signature system, and ③ having recorders verify the identity of applicants. For the factuality of the certificate of reason, I reviewed limitations in adopting notarized certificates and possibilities in introducing authentication of the certificate of reason. As for the limitations of electronic application for real estate registration, I discussed problems with official authentication, legal professionals' use of online tax payment services (WeTAX), and transfer agreement deliberation, and proposed solutions to revitalize the electronic application system. Application for real estate registration is critical for the citizens' ownerships and rights with real estate properties and there must be measures to monitor unauthorized persons' applications without permission of true owners. Online registration must be strictly regulated to verify the identification of applicants and to ensure security of electronic ledgers.

국문 초록 (Abstract)

不動産登記의 電算化는 등기신청 및 사건의 처리, 登記簿 등(초)본의 발급, 등기부의 열람, 각종 통계의 수집․분석․등기부의 보존 등 일선 登記所에서 이루어지는 각종 不動産登記와 관련된 업무를 전산화하는 것을 말한다. 부동산등기신청은 1990년대 경제성장과 더불어 부동산거래가 크게 확대됨에 따라 급격히 증가하였다. 그라나 등기업무는 종이등기부 기반 하에 수작업으로 처리되었기 때문에 급증하는 업무량에 신속하고 정확한 대처가 어렵게 될 뿐만 아니라등기업무의 지연이나 不實登記 등의 문제가 나타났다.
그리하여 大法院은 1990년 8월에 등기업무의 電算化事業을 추진하기 조성사업에 착수하여 1994년에 본격적으로 등기업무 전산화를 위한 응용시스템을 개발하였다. 그 후 2002년 9월에는 전국 등기소에 대한 전산화를 완료하였고, 총 4천5백만 筆地라는 방대한 양의 종이등기부를 전산등기부로 데이터베이스화하였다. 그리고 마침내 부동산등기 전자신청제도가 2008. 6. 2. 자로 울산, 충북, 전북, 경남 지역의 전국 모든 등기과(소)까지 확대 시행되었으며, 전자등기신청이 가능한 등기유형도 추가로 확대되었다. 그리고 부동산등기가 전산화됨에 따라 서면에 의한 등기신청에서는 당사자가 등기소에 출석하여 신청하여야 했으나(出席主義), 전자등기신청절차에서는 출석주의 예외(또는 배제)를 인정하였다. 이에 따른 본인확인절차는 公認認證書와 使用者登錄에 의하여 확인하고 있다. 또한 書面主義의 原則은 신청서 및 일반적인 첨부서면은 電子文書로 대체되고 행정기관 발행의 첨부서면은 連繫書面으로 대체하여 전자적으로 제출하는 방식으로 변화하였다. 그리고 당사자가 제출하는 서면과 대리인을 증명하는 위임장은 당사자가 공인인증을 하여야 한다. 기타 온라인 신청은 등록세 등 과세가 사전에 납부되어야 전자신청이 가능하므로 등록세 등 공과금도 전자적으로 납부하도록 하고 있다.
한편, 부동산등기제도는 물권을 공시하는 수단으로서 실체적 물권변동을 정확하고 신속하게 공시하여 부동산거래의 안전과 국민의 재산권을 보호하는 데 있다. 그리고 부동산등기는 부동산에 관한 권리관계 및 현황을 실체관계와 일치하도록 정확히 공시하는 것을 이상으로 하고 있다.
그런데 등기가 진정한 권리관계 및 부동산 현황을 공시하지 못한다고 하는 것은 거래의 안전과 원활을 해치게 될 뿐만 아니라, 진정한 권리자가 권리를 취득하지 못할 수도 있게 된다. 따라서 등기는 공신력 인정여부를 떠나서 항상 실체적 권리관계와 일치하여야 하고, 등기절차상은 실체관계와 부합하지 않는 등기, 즉 부실등기가 발생하지 않도록 하는 것이 중요하다. 그리고 현행 부동산등기법은 등기의 신속· 원활한 처리를 위하여 신청의 서면주의 및 등기관에게 형식적 심사권을 인정하고 있다. 그리고 형식적 심사권을 인정함으로써 발생할지도 모를 부실등기를 방지하고 등기와 실체관계를 일치시키기 위한 규정들을 두고 있다. 즉, 不實登記를 방지하기 위하여 등기를 함으로써 불이익을 받게 되는 등기의무자를 등기신청인으로 참여케 하는 共同申請主義 · 當事者出席主義의 原則을 취하고 있다, 또한 등기를 신청할 때에는 신청서, 登記原因을 증명하는 서면(등기원인증서), 등기의무자의 등기필증, 등기원인에 제3자의 허가, 동의 또는 승낙을 증명하는 서면이 필요한 경우에는 이를 증명하는 서면 및 등기의무자의 인감증명서 등을 첨부하여야 한다. 그리고 신청서에는 부동산등기법 제41조에 게기한 사항을 기재하도록 하고 있다.
그러나 등기의무자의 인감증명서, 등기필증 등 서면에 의존하여 등기관이 형식적 심사로 등기가 처리되면서 本人確認, 당사자의 登記意思, 登記內容의 眞正性에 대한 검토 장치가 없어 眞正性을 보장에 문제가 있으며, 현행 자격자대리인 신청대리범위는 등기신청에 국한되어 중요한 등기원인의 내용에 대한 실질적 검토 없이 登記申請代行만이 위임되어 있는 현상이어서 등기진정성확보가 어렵다는 문제점이 발생한다. 이는 전자등기신청에서도 등기의 진정성 보장과 관련하여 본인확인문제, 등기원인증서의 진정성 확보의 문제, 등기관의 심사의 한계점이 문제점으로 그대로 나타난다.
그리하여 첫째 본인확인문제점의 해결 방안으로 ① 자격자대리인에 의한 본인확인정보의 제공, ② 전자서명에 의한 본인확인에 대한 개선, ③ 등기관에 의한 본인확인제도방안을 검토하고, 둘째 등기원인증서의 진정성 확보의 방안으로는 우리나라에서 논의되고 있는 등기원인증서의 公證에 대하여 그 도입에 있어 그 제약요인을 살펴보고, 이를 해결하는 방안으로 등기원인증서의 인증제 導入방안을 검토하였다. 그리고 부동산등기 전자신청 제약요인으로 공인인증서 사용의 저조문제, 법무사의 인터넷납부포털서비스(WeTAX)시스템 사용 문제점, 계약서 검인제도의 문제점을 살펴보고, 그에 대한 문제점을 해결하여 전자등기신청의 활성화방안을 찾아보았다. 부동산등기신청행위는 국민의 부동산 등의 권리의무관계에 중대한 영향을 미치는 행위이므로 무단신청 및 무자격자들의 대리 신청의 절차와 방법을 위한 통제방안의 마련이 필요하며, 이에 인터넷 등기신청의 절차와 방법을 엄격히 규제하여 신청인 본인의 온라인상에서의 신원확인절차의 합리적 설정과 전자등기부에 대한 보다 철저한 전자보안 등의 조치가 선행되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 【目 次】
• 第1章 序論 1
• 第1節 硏究背景 1
• 第2節 問題의 提起 6
• 第3節 硏究의 範圍 및 方法 11
• Ⅰ. 연구의 범위 11
• Ⅱ. 연구방법 및 논문의 구성 12
• 第2章 外國의 不動産登記制度 및 電算化 動向 14
• 第1節 序說 14
• 第2節 獨逸 15
• Ⅰ. 서 15
• Ⅱ. 부동산등기제도 17
• 1. 법원 17
• 2. 등기부의 편제 18
• 3. 등기사무의 관할 20
• 4. 등기신청절차 20
• 5. 등기공무원의 심사권 23
• 6. 등기의 공신력 24
• Ⅲ. 부동산등기의 전산화 26
• 1. 개설 26
• 2. 주요내용 26
• Ⅳ. 소결 29
• 第3節 英美法 31
• Ⅰ. 서 31
• Ⅱ. 미국의 부동산등기제도 32
• 1. Recording System 32
• 2. Torrens System 44
• 3. 등기의 전산화 48
• Ⅲ. 영국의 부동산등기제도 55
• 1. 등기제도의 개설 55
• 2. 등기제도의 특징 55
• 3. 등기관청 및 등기신청절차 57
• 4. 등기부의 편제 58
• 5. 전자적 부동산양도 59
• Ⅳ. 소결 61
• 第4節 日本 63
• Ⅰ. 서 63
• Ⅱ. 부동산등기제도 64
• 1. 개설 64
• 2. 법원 68
• 3. 등기사무의 관할 68
• 4. 등기부의 편제 69
• 5. 등기절차 70
• 6. 등기공무원의 심사권 71
• Ⅲ. 부동산등기의 전산화 71
• 1. 개설 71
• 2. 등기제도 전산화의 주요내용 73
• Ⅳ. 소결 85
• 第5節 結語 86
• 第3章 우리나라 不動産登記制度 및 登記申請의 電算化 87
• 第1節 序說 87
• 第2節 不動産登記制度의 變遷 88
• Ⅰ. 문기와 입안 88
• Ⅱ. 증명제도 90
• Ⅲ. 일제강점기의 부동산등기제도 91
• Ⅳ. 현행 부동산등기제도 94
• 第3節 不動産登記制度와 登記申請의 基本原則 95
• Ⅰ. 서 95
• Ⅱ. 부동산등기제도의 특색 95
• 1. 등기사무의 관장기관 95
• 2. 등기부의 편제 96
• 3. 등기부와 대장의 이원화 96
• 4. 등기절차 97
• 5. 등기관의 심사권 97
• 6. 물권변동의 형식주의 99
• 7. 등기의 공신력 문제 99
• Ⅲ. 부동산등기신청의 기본원칙 100
• 1. 공동신청주의 101
• 2. 당사자출석주의 106
• 3. 서면주의 107
• Ⅳ. 소결 121
• 第4節 登記申請의 電算化와 問題點 123
• Ⅰ. 서 123
• Ⅱ. 등기전산화의 전개와 현황 124
• 1. 전개 124
• 2. 현황 129
• Ⅲ. 전자등기신청의 절차 및 내용 130
• 1. 전자등기신청절차 130
• 2. 전자등기신청의 내용 136
• Ⅳ. 등기신청전산화의 문제점 157
• 1. 등기신청 당사자 본인확인의 문제점 157
• 2. 등기관의 심사권의 한계 159
• 3. 등기원인증서 등 정보의 진정성 문제 159
• Ⅴ. 소결 160
• 第5節 結語 162
• 第4章 電子登記申請의 眞正性確保 및 活性化方案 163
• 第1節 序說 163
• 第2節 電子登記申請의 眞正性確保 164
• Ⅰ. 서 164
• Ⅱ. 등기신청인의 본인확인 164
• 1. 본인확인문제 164
• 2. 개선방안 167
• Ⅲ. 등기원인증서의 진정성확보 170
• 1. 서 170
• 2. 등기원인의 의의 172
• 3. 등기원인증서의 공증제 도입의 제약 174
• 4. 등기원인증서의 인증제 도입 187
• Ⅳ. 소결 199
• 第3節 電子登記申請의 活性化方案 200
• Ⅰ. 서 200
• Ⅱ. 부동산등기 전자신청의 제약요인 200
• 1. 공인인증서 사용의 저조 200
• 2. 위택스(wetax)시스템 사용의 문제점 200
• 3. 계약서 검인제도의 문제점 202
• Ⅲ. 부동산등기 전자신청의 활성화 방안 203
• 1. 공인인증서 사용 활성화 방안 203
• 2. 위택스(wetax)시스템 개선방안 206
• 3. 계약서 검인제도의 폐지 208
• 4. 자격자대리인의 스캔문서제출 211
• Ⅳ. 소결 213
• 第4節 結語 214
• 第5章 結論 215
• 【參考文獻】 221
• 【Abstract】 237