주상복합아파트의 공개공지를 통한 공공성 증진에 관한 연구 = (A) study to increase public spirit for the public open Space on mixed-use apartment

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 1970's, converting the building into large scaled, multistoried, and complex used were progressed in order to solve urbanization, concentration of population, and insufficiency of land. While total area of the center of a city was drastically on increase, necessity of the outer space secure was raised as the open space of a city. The system improving urban environment was requested through managing and controlling this outside open space appropriately.
The system securing opened public domain through revision of the construction law (Article 67 of the law, Article 113 of the enforcement ordinance in 1992) in 1991 with mandatory clauses for the building more than certain scale was prepared by these social demand.
However problem that opened public domain prepared in the city was unable to play a role of being enough for the rest area for citizens or promotion factor of downtown area environment after introducing this system of opened public domain had been being constantly raised. This is due to economic reason of the owner and the consciousness of related permission department personnel in charge who considers whether legal requirement is satisfied or not. However, the most fundamental reason is the lack of awareness of the designer, lack of understanding about actual utilization and preference of users, and lack of access. It is regarded that minute analysis regarding this aspect should be made for grasping the specificity of opened public domain actually.
Therefore, the purpose of this research was that actual condition and preparing status of the opened public domain were grasped for 'residential-commercial mixed use apartment' controlling the environmental quality of Seoul city recently, and useful data for preparing improving method of publicity through opened public domain of 'residential-commercial mixed use apartment' in the future was presented by comparing and analyzing preference of users, planning intention of designers, and consciousness of the public official who actually manages an administration about various matters of opened public domain.
Problems appearing in composition status and actual condition of opened public domain, and the result of consciousness investigation for users, designers, and public official can be outlined as follows;
Firstly, there was the problem resulted from proximity to a sidewalk, no existence of identifiable guide mark, and cutting off the sight line by obstacles such as excessive height of landscape architecture plant in the identity of opened public domain. According to the consciousness survey result, both of designers and users recognized the proximity to the sidewalk as the most important factor in the identity of opened public domain.
Secondly, as to the matters of the accessibility to opened public domain, pedestrial problems including level difference with a sidewalk, mixed loading of a pedestrian and vehicle road, approach interception by an obstacle between opened public domain and pedestrian, location of opened public domain, and etc were shown. According to the investigation of awareness, both of designers and users preferred to opened public domain formed transversely with the road. Designers realized the significance on the close distance at a sidewalk, on the other hands, users showed a concern in the safety to the vehicle.
Thirdly, in the connective aspect, there were problems including lack of connection with neighboring public domain, with public transportation facility, and with open spaces and convenient facilities. According to the investigation of awareness, whereas connection with neighboring public domain (park, and etc) was made much of in the case of designers, the significance was recognized in the case of users on the connection with the public transport.
Fourthly, in the comparing and analyzing overseas·national system of opened public domain at the law · systematic aspect, there were problems that improving the quality of opened public domain was impossible due to the lack of detail and concrete guideline, conducing spontaneous participation of private developer was difficult due to the deficit of incentive diversity and fairness which gives incentive, and private developers were unable to feel the necessity of the incentive from offering opened public domain because standard floor space index was so highly allowed. According to the investigation of awareness, public official and designer required graded payment of an incentive, diversification of the incentive kind, and detailed and realistic compensation system such as reducing the tax, providing subsidy and etc. according to establish opened public domain. Moreover, designers recognized about the subject of managing opened public domain after developing that owner of building or the resident has to administer with receiving government subsidies, while users recognized that the city or the ward office has to control strictly.
Through this problems in the aspect of identification of opened public domain, accessibility, connection, and the law·system, improvement plans for publicity promotion classified into the aspect of system, expert, and owner·user are as follows.
Firstly, for systemic aspect, compensation and financial support which can be operated flexibly by integrating other legal standard along with relaxation of the construction standard enforced currently should be variously operated as tax-relief, tax increment support, land compensation, and etc. Detailed guideline should be established through design guideline on the construction ordinance which non-coherency is worried in the application, diversification and grading application of incentive according to a type or a fixture. And the clause which can evaluate performance of opened public domain and facility level should be prepared. The method of maintenance · management after developing opened public domain can be proposed as forms which the city or the ward office manages directly, and owners of construction or the resident has responsibility with receiving financial support according to the supervision of the government.
Secondly, the guide and promotion about substantial usage and management method for users and residents are necessary in the case of the public official as the expert side. And preparing concrete guideline which fits for each district such as regulation about selecting location of opened public domain in the region, differencing of the content of opened public domain according to the purpose of the building, developing the type of opened public domain design, and setting up installation limit of opened public domain by the width. In the case of designers, large-scale rest area should be organized by centralizing dispersed outer spaces connected public transport, neighboring public spaces(part, and etc) through sufficient examination about current status of the subject area before planning, or availability of users should be raised by enhancing effectiveness of usage. Moreover, setting up the parking place entrance adjoining to the opened public domain should be avoided or separating pedestrian and vehicles road should be certainly done. If opened public domain is developed at the area adjacent to the main exit of the building, general pedestrian can easily use and approach, and residents of buildings and users can also approach and use, therefore the plan which can make users harmonized naturally is necessary.
Thirdly, for the aspect of user·owner, recognition should be changed so that opened public domain should not be owned privately for residents of complex only by not blocking with garden, advertisement establishment, and etc. in the case of owners. And the role of managing opened public domain should be simultaneously performed through continued assembly of residents. In the case of users, recognition and behaviour using opened public domain should be changed. Users should not do behaviors such as damaging establishment, refusing trash, or etc. in the usage of opened public domain with the recognition that opened public domain is public property.

국문 초록 (Abstract)

1970년대 이후 산업화에 따른 도시화, 그로인한 인구 집중 현상과 토지부족을 해결하기 위하여 건축물의 대규모화, 고층화, 복합용도화가 진행되었으며 도심의 연면적이 대폭 증가하면서 도시의 개방공간으로써 외부 공간 확보의 필요성이 제기되었고, 이러한 외부 개방공간을 적절하게 통제관리하면서 이를 통하여 도시 환경을 증진시키려는 제도가 요구되었다.
이런 사회적 요구에 의해 1991년 건축법(법 67조, 1992년 시행령 113조)의 개정을 통해 일정 규모이상의 건축물에 대한 의무조항으로 공개공지를 확보하는 제도를 마련하였다.
하지만 이러한 공개공지 제도 도입 이후에도 도시에 조성된 공개공지가 시민을 위한 휴식공간이나 도심 환경증진 요인으로 충분한 역할을 하지 못한다는 문제점은 꾸준히 제기되어 왔다. 이는 건축주의 경제적인 이유와 법적 요건의 만족 여부만을 고려하는 관련 허가 부서 담당자의 의식도 문제가 되지만, 근본적으로는 공공성에 대한 설계자의 인식부족과 사용자의 이용실태 및 선호도에 대한 면밀한 이해부족과 접근부족이 주원인이라 할 수 있다. 이러한 측면에 대하여 면밀한 분석이 이루어져야 공개공지의 특수성이 실질적으로 파악되리라고 생각된다.
따라서 본 연구는 최근에 서울시 도시환경의 질을 좌우하는 주상복합 아파트를 대상으로 공개공지의 조성현황 및 실태를 파악하고, 이를 바탕으로 공개공지의 제반사항에 대하여 실질적으로 행정을 담당하는 공무원의 의식, 설계자의 계획의도와 이용자의 선호도를 비교분석하여 향후 주상복합 아파트의 공개공지를 통한 공공성 증진 방안을 마련하는데 유용한 자료 제시를 목적으로 하였다.
연구방법은 먼저 이론 고찰을 통하여 공개공지의 개념, 특성, 관련제도 등의 제반사항을 파악한 후 선행연구를 토대로 공개공지의 평가항목을 분석하여 유형분석 및 조성현황 분석, 의식조사를 위한 이론적 근거를 마련하였다. 이를 바탕으로 준공 완료된 건물은 현장을 직접 방문하여 공개공지의 조성 및 이용현황을 관찰하고 사진촬영을 병행하였다. 이후 의식조사는 이론적 내용과 조성현황 분석을 근거로 하여 공개공지와 직접적으로 관련된 공무원 및 설계자, 이용자를 대상으로 공개공지에 대한 인식, 문제점, 개선방안 등에 관한 사항들로 이루어졌다.
사례대상지는 2000년대 이후 서울시에 건립된 주상복합 아파트를 대상으로 선정하였으며, 이유는 주상복합 아파트가 도시환경의 질을 좌우하고 있고, 또한 주상복합 아파트의 공개공지의 경우 용적률, 높이제한, 조경면적 등의 인센티브를 받기 위해 의도적으로 설치되는 예가 많아 공개공지 질의 저하로 많은 문제점을 나타내고 있기 때문이다. 특히 의식조사의 경우 공무원의 경우는 사례대상지를 관할하고 있는 강남구, 양천구, 영등포구청 등에서 실질적으로 행정을 담당하는 공무원을 대상으로 인터뷰를 하였고, 설계자는 주상복합 아파트를 다수 설계한 경험이 있는 서울지역 건축사사무소를 방문하여 실제 설계를 담당하고 있는 실무진을 대상으로 이루어졌으며, 이용자에 대해서는 건립된 주상복합아파트의 공개공지 현장에서 거주자, 사용자, 보행자 등을 대상으로 이루어졌다.
대상 공개공지에 대한 조성현황 및 실태조사에 나타난 문제점과 공무원 및 설계자, 이용자를 대상으로 한 의식 조사 결과는 다음과 같이 요약될 수 있다.
첫째, 공개공지 식별성에 관한 사항으로 보도에서의 인접여부, 인식 가능한 안내표식 부재, 조경플랜트의 과도한 높이 등 장애물에 의한 시선차단으로 문제점이 나타났다.
의식조사에 의하면 설계자, 이용자 모두 보도에서의 인접성이 공개공지 식별성에서 가장 중요한 요소로 인식하였다.
둘째, 공개공지로의 접근성에 관한 사항으로 보도와의 단 차이, 보행자와 차량동선의 혼재, 공개공지와 보도사이에 장애물에 의한 접근 차단, 공개공지 위치 등의 보행상 문제점이 나타났다.
의식조사에 의하면 설계자, 이용자 같이 도로에 따라 형성된 가로형 공개공지를 접근적인 면에서 가장 선호하였다. 설계자가 보도에서의 접근거리에 중요성을 인식하는 반면 이용자는 차량에 대한 안전성에 관심을 나타냈다.
셋째, 연계적 측면에서는 주변공지와의 연계부족, 대중교통 시설과의 연계 부족, 대지 내 오픈스페스 및 편의시설과의 연계가 문제점으로 나타났다.
의식조사에 의하면 설계자의 경우 주변공지(공원 등)와의 연계성을 중요시 한 반면, 이용자의 경우는 대중교통수단과의 연계성에 중요성을 인식하였다.
넷째, 법 제도적 측면에서의 국외⋅국내 공개공지 제도의 비교⋅분석에서는 세부적이며 구체적인 가이드라인의 부족으로 공개공지의 질을 향상시키지 못하는 문제점 및 인센티브의 다양성과 인센티브를 부여하는 형평성이 민간 개발자로 하여금 자발적이 유도가 어려우며, 기준용적률이 너무 높게 허용되고 있어 민간 개발자들이 공개공지 제공으로 인한 인센티브의 필요성을 느끼지 못한다는 문제점으로 나타났다.
의식조사에 의하면 공무원 및 설계자는 인센티브의 차등지급, 인센티브 종류의 다양화가 필요하며, 공개공지 설치에 따른 세금감면, 보조금 지급 등 구체적이고 현실적인 보상제도가 요구된다. 또한 공개공지 조성 후 관리 주체에 관해서 설계자는 정부의 보조금을 받고 건물주나 입주자가 관리해야 한다는 인식을 하였고, 이용자는 시나 구청에서 관리해야 한다는 인식을 하였다.
이러한 부분에 대한 공개공지 식별에 관한 측면, 접근성에 관한 측면, 연계성 측면과 법제도적 측면 등에 관한 문제점을 통하여 공공성 증진을 위한 개선방안으로 제도적 측면과 전문가적 측면, 소유자⋅이용자적 측면으로 나누어 살펴 보면 다음과 같다.
첫째, 제도적 측면으로는 현재 시행하고 있는 건축기준완화와 더불어 다른 법적 기준과 연동되어 탄력적으로 운영될 수 있는 보상과 재정적 지원으로 조세감면, 세금 증가분 지원, 토지보상 등으로 다양하게 운영되어야 하며, 유형이나 설치물에 따른 인센티브 제도의 다양화 및 차등화 적용, 적용에 비일관성이 우려되는 건축조례 사항에 대해 디자인 가이드라인을 통해 세부적인 지침을 만들며, 공개공지 성능을 평가하고 시설수준을 평가할 수 있는 조항을 마련해야 된다. 또한 공개공지의 책임감 있는 관리를 위해 공개공지 관리카드 등으로 시에서 관리감독 하는 등 공개공지의 관리주체가 선정되어야하며, 공개공지를 조성 한 후 공개공지 유지⋅관리부분은 시나 구에서 직접 관리하는 방식이나, 보조금 등 일정비용을 건축주나 입주자에게 지불하고, 건축주나 입주자의 책임을 가지게 한 후, 관에서는 감독하는 방식 등을 제안 할 수 있다.
둘째, 전문가적 측면으로는 행정을 담당하는 공무원과 설계를 직접 담당하는 설계자는 공익을 최우선으로 생각하고 이용자의 입장에서 시설이나 공간의 디자인 및 유지관리를 해야 할 것이다. 공무원의 경우에는 이용자 및 입주자들을 대상으로 하는 실질적인 이용 및 관리대책에 관한 안내 및 홍보가 필요하며, 가로별 공개공지 설치한계선 설정, 공개공지의 디자인 유형 개발, 보행자량과 부지주변 여건 및 접근성에 의한 공개공지 위치 및 규모 결정, 건축물의 용도에 따른 공개공지 내용의 차별화, 대지 내 공개공지 위치선정에 대한 규제 등 각 지역에 맞는 구체적인 가이드라인 마련이 필요하다. 설계자의 경우에는 건물을 배치하고 자투리 땅에 공개공지를 계획하기 보다는 이용자들이 원하는 공간이 무엇인지에 대한 면밀한 검토와 연구가 필요하다. 또한 계획 전 충분한 대상지 현황 조사를 통해 주변의 공지(공원 등), 대중교통수단 등과 연계되어 분산된 외부공간을 집중시켜 대규모 휴식공간을 구성하거나 이용의 효율성을 증대 시켜 이용자에게 활용성을 높일 수 있도록 해야 될 것이다. 또한 보차분리를 확실히 하거나 공개공지와 인접하여 (지하)주차장 출입구를 설치하는 것을 피해야 할 것이며, 건물의 주출구와 인접하여 공개공지를 조성하면 일반 보행자가 쉽게 접근하고 이용할 수 있으며, 건물 입주자나 사용자도 편리한 접근 및 이용이 가능하여 자연스럽게 이용자들이 어우러질 수 있도록 계획이 필요하다.
셋째, 소유자 ⋅이용자적 측면으로는 소유자의 경우는 공개공지가 화단, 광고시설물 등으로 차단하여 단지 내 입주자만을 위한 사유화가 되지 않도록 인식을 전환 하여야 하며, 주민들의 지속적인 모임을 통해 공개공지를 관리하는 역할을 동시에 해야 한다. 이용자의 경우, 인식과 공개공지를 이용하는 행위가 바뀌어야 할 것이다. 공개공지가 공공의 소유라는 인식을 가지고 공개공지 이용에 있어서도 시설물 파손이나 쓰레기를 함부로 버리는 행위 등은 하지 말아야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 1장 서 론 2
• 1.1 연구의 배경 및 목적 2
• 1.2 연구의 방법 및 범위 3
• 1.3 연구절차 및 흐름도 4
• 1.4 선행연구에 대한 분석 6
• 2장 이론적 고찰 10
• 2.1 공공성의 의미 10
• 2.1.1 공공성의 개념 10
• 2.1.2 도시건축 관점의 공공성 10
• 2.2 공개공지의 의미 12
• 2.2.1 공개공지의 개념 12
• 2.2.2 공개공지의 특성 및 역할 14
• 2.2.3 공개공지의 유형 15
• 2.3 공개공지 제도 및 운영 19
• 2.3.1 미국의 공개공지 제도 19
• 2.3.2 일본의 공개공지 제도 25
• 2.3.3 국내의 공개공지 제도 33
• 2.3.4 국내·국외의 공개공지 제도 비교·분석 38
• 3장 공개공지 조성현황 및 실태 분석 42
• 3.1 분석의 개요 42
• 3.1.1 조사 대상 선정 42
• 3.1.2 대상지 현황 분석 44
• 3.1.3 공개공지 조성량 분석 47
• 3.2 공개공지 유형분석 51
• 3.3 공개공지 조성현황 및 실태 분석 56
• 3.3.1 조사 분석 내용 56
• 3.3.2 조성현황 및 실태분석 59
• 3.4 소결 70
• 4장 공개공지 조성 및 공공성 증진을 위한 의식조사 76
• 4.1 의식조사 개요 76
• 4.1.1 조사항목 76
• 4.2 공무원 의식조사 77
• 4.2.1 인터뷰 현황 77
• 4.2.2 인터뷰 내용 77
• 4.2.3 인터뷰 결과 분석 78
• 4.3 설계자 및 이용자 의식조사 81
• 4.3.1 설문 현황 81
• 4.3.2 조사대상자의 일반사항 81
• 4.3.3 설문 결과 비교·분석 85
• 4.4 소 결 92
• 5장 공개공지를 통한 공공성 증진을 위한 대안 96
• 5.1 공개공지 식별에 관한 측면 96
• 5.2 공개공지 접근에 관한 측면 97
• 5.3 공개공지 연계에 관한 측면 99
• 5.4 공개공지 법제도에 관한 측면 101
• 6장 결론 104
• 6.1 연구의 종합 104
• 6.2 연구의 한계 109
• 참고문헌 111
• 영문요약 114
• 부 록 121
• 감사의글 132