商街建物 賃借人 保護에 관한 硏究 : 竸賣節次를 中心으로 = Survey on the protection of lessee of commercial building : on the basis of public sale procedures

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. Separation between ownership and use of the real estate is often presented as using the asset belongs to other as space for residential and economic activities. Rental of commercial building that use commercial building belongs to other people became one of very common legal relationships at present, and there is Rental Protection Law for the Commercial Building that is established recently as a legal measure for responding to it, other than Civil Laws. Rental Protection Law for the Commercial Building was resolved at the National Assembly in the form of Special Law and promulgated(No. 6542) in December 29, 2001, in order to stabilize national lives by protecting lessees, the social and economical weak.
This law caused severe denunciation at the time of establishment.
Although it could be said that the lessee of the commercial building is fallen into weak status, there were some disagreements regarding whether should they are protected by special law. That is, protection by special laws, not civil laws, should be restricted to minimum, because it could relatively infringes rights of lessor or interested party. Therefore, status of the lessor should be considered, as well as protection of lessee of the commercial building.
2. There are such systems for protecting lessee of the commercial building as counteraction that allows the lessee to claim right of lease even though ownership of the commercial building would be changed, preferred right of repayment and the most preferred right of repayment that allow lessee to collect guaranty money when the building would be sold by auction, right of demand to guaranty minimum contract period (1 year) and right of demand to update (5 years) that allow invested money to be collected, control of increase and decrease of lease fee, and Right of Lease Registration Order that maintains counteraction at completion of the lease.
Examining exemplary applicable laws of foreign countries, they are stipulated on the commercial law for France, on the lease law and asset law for Germany, and on the Land and Building Lease Law, respectably. Main contents for protection of the lessee on the foreign exemplary laws are acknowledge of counteraction by lessee, guarantee of continuance period, and control of lease fee, etc. Rental Protection Law for the Commercial Building in Korea acknowledges preferred right of repayment and the most preferred right of repayment, other than protection system for the lessee that is acknowledged common to other countries. However, preferred right of repayment and the most preferred right of repayment above, those are acknowledged in Korea only, have problematic potential of conflict against rights of lessor or interested party.
3. The important point is how to protect lessee of the building when it would be sold by public sales, and there are such measures as counteraction that allows lessee to demand content of the right of lease (Period, guaranty money) as is, preferred right of repayment that allows lessee to be repaid guaranty money first under premise of completion of rental, and the most preferred right of repayment that allows lessee to be repaid specific amount of the guaranty money of the auction price first. The key point of the article is deep review and investigation on these rights. Requirement of counteraction should be established before counteraction and preferred right of repayment could be acknowledged. Once these requirements of the counteraction are prepared, they should be interpreted rigorously, since they protect lessee so powerfully. Hence, Business Registration under name of family of the lessees, or their representative occupier, not under name of the lessee, should not be acknowledged as the registration of the lessee.
4. Once public sale begins for the commercial building, the purpose of the lease, the lessee who registered right of lease, or the lessee who reported right with requirements of counteraction according to Rental Protection Law for the Commercial Building will be interested party for the public sale. These interested party lessees can deeply intervene across the public sale procedure.
The rights in which lessee can intervenes to the procedure are as following. They can make objection or complaint against decision of public sale from a point of decision to deadline, and can request prevention of infringement to the building that is object of public sale. They have right to be informed fact of share request, and can apply for the bid in bulk. Also, they could be informed deadline of the bid, and can participate at the deadline. And they have right to be informed deadline of award, right to participate in the change of terms and conditions of legal sale, right to make statement regarding award at deadline, and right to appeal against award decision. In addition, they can be informed deadline of share, can make statement regarding preparation of share table, and can make objection against the table at deadline of the share.
At this point, the important right that should be acknowledged for the lessee of commercial building is preferred right of purchase. That’s because preferred right of purchase given to the lessee who occupies and uses the building at the public sale is the best way to protect lessees, as well as solving such problems as name after award and temporary lessee.
5. The lessee, who is applied by Rental Protection Law for the Commercial Building, will be protected against procedure of public sale, but since requirement of counteraction and lessee obtained preferred right of repayment will not be published in same manner with registration according to the Rental Protection Law for the Commercial Building, is could be a factor that hinges stability of the public sale procedure. Therefore, accurate entry of detailed statement of the object to be sold by public auction is strongly demanded, and honest investigation on the sold material is necessary as well. This could be a way of prevent temporary lessees that cause problems continuously at the public sale procedure.
6. The lessees having requirements of counteraction and preferred right of repayment will be strongly protected at the public sale procedure. Counteraction and preferred right of repayment of the lessee will be important matter at the procedure. Counteraction of the lessee is that the lessee asserts continuance of the right of lease against a party who is awarded the purpose at the procedure. The counteraction is obtained from next day of applying occupation of the building and Business Registration. The most important things regarding counteraction at the procedure could be standard point of obtained counteraction. Lessee of the commercial building should prepare 'Transfer and Business Registration’, the requirement of the counteraction, before the seizure is effectuated, in order to enforce the counteraction at the procedure. However, in a case collateral right is specified to the building already, the lessee who failed to prepare requirements for the counteraction before the time of the collateral right cannot counter against successful bidder. But if the collateral right at high priority would be terminated before payment, a point where successful bidder obtain ownership, the lessee at lower priority can asserts right of lease against successful bidder. Thereby, the lessee could secure own counteraction by subrogating collateral right at high priority before the successful bidder pay the price.
Also, Transfer and Business Registration, the requirements of this counteraction that allows successful bidder to asserts right of lease, is requirement of continuance for enforce counteraction. Lessee should maintain those requirements until awarded price is paid, in order to assert the counteraction. In addition, continuance of the counteraction obtained by existing lessee(Sublessor, transferor) could be problematic if right of lease is subleased or right of lease is transferred, and in this case, continuance of the continuance should be acknowledged when transfer relationship is stipulated on the Business Registration only.
7. Also, preferred right of repayment for collecting rental guaranty money of the lessee is acknowledged at the procedure. Preferred right of repayment is a right that allows lessee to be repaid rental guaranty money from paid price for the purpose of lease, under premise of completion of rental. The lessees should have requirements of counteraction and obtain appointed day on the rental contract, in order to collect guaranty money first. Requirements of counteraction for the preferred right of repayment should be prepared until deadline of demand share. Also, the lessee should compete with other collateral right holder if there are number of interested parties(Creditors), even though there is preferred right of repayment for the lessee according to the priority at the procedure. That is, the priority is specified based on the next day of obtaining priority of registration and appointed day for the collateral right holders.
8. Lessee of small amount could be repaid specific amount first, compared with other collateral right holders. This is a system that was established in order to protect lessees of small commercial building at the social security level. For Seoul, guaranty money coming under small amount lessee is 45 million Won, of which 13.5 million Won should be paid at first. The small amount lessee should prepare requirements of counteraction before registration of public sale in order to obtain the most-preferred right of repayment, but there often cases in which owner of the building and the lessee receive small amount guaranty money by reporting as if they have requirements of small lessee just before applying for the public sale, in collusion with each other. Also, the most-preferred right of repayment makes right of collateral right holder of real estate null, by obtaining preferred share than the holder of higher priority.
Small lessee system that causes temporary lessees and makes collateral system null should be abolished fundamentally.
9. In addition, the lessee who obtained both of counteraction and preferred right of repayment can asserts right of lease with balance if he/she does not repaid full amount of guaranty money against successful bidder, even though they received shares by selecting preferred right of repayment. Also, it should be considered that the lessee failed to be repaid full share in spite of enforced preferred right of repayment at the 1st procedure could enforces preferred right again at the 2nd procedure, since the rental contract is still active, unless full amount of guaranty money is repaid.

국문 초록 (Abstract)

1. 부동산의 소유와 이용의 분리현상은 타인 소유의 부동산을 자신의 주거생활 및 각종 경제활동의 공간으로 이용하는 것으로 나타난다. 부동산 중 타인 상가건물을 이용하는 상가건물 임대차는 오늘날 매우 보편적인 법률관계의 하나가 되었고, 이를 규율하기 위한 법적 수단으로 민법 이외에도 상가건물임대차보호법이 있다. 즉 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 국민 경제 생활의 안정을 기하기 위해 ‘상가건물임대차보호법’이 2001년 12월 29일 특별법 형식으로 국회에서 의결되어 법률 제6542호로 공포된 것이다.
이 법은 제정 당시부터 찬반 논란이 심하였다. 상가건물 임차인이 건물 소유자에 비하여 약자의 지위에 있다고는 하지만 그렇다고 특별법까지 제정하여 보호해야 하는지에 대해 논의가 있었다. 즉, 민법이 아닌 특별법에 의한 보호는 상대적으로 상가건물의 임대인이나 이해관계인의 권리를 침해할 수도 있으므로 필요최소한도에 그쳐야 한다는 것이다. 따라서 이 법의 적용, 해석에 있어서는 상가건물의 임차인의 보호뿐만 아니라 임대인의 지위도 고려되어야 할 것이다.
2. 상가건물임대차보호법에서 상가건물 임차인을 보호하기 위해 제도로는 상가건물의 소유자가 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 대항력, 상가건물이 경매되었을 때 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권과 최우선변제권, 투하자금을 회수할 수 있는 최소계약기간보장(1년) 및 계약기간 갱신요구권(5년), 차임 등의 증감 통제, 임대차 종료시에서 대항력을 유지시켜 주는 임차권등기명령제도 등을 들 수 있다.
한편, 상가건물 임차인의 보호제도에 관련하여 외국의 입법례를 살펴보면 프랑스는 상법에, 독일은 민법에, 영국은 임대차법과 재산법에, 일본은 차지차가법에 각각 규정을 두고 있다. 외국의 입법례에서 상가건물 임차인을 보호하기 위한 주요 내용으로 임차인의 대항력 인정, 존속기간의 보장, 차임의 통제 등을 들 수 있다. 우리나라의 상가건물임대차보호법은 외국의 입법례에서 공통적으로 인정되는 임차인 보호제도 외에 우선변제권과 최우선변제권을 인정하고 있다. 그러나 우리나라에서만 인정하고 있는 위 우선변제권과 최우선변제권은 한편으로는 상가건물의 임대인이나 이해관계인의 권리와 상충될 수 있는 문제점이 있다.
3. 상가건물이 경매 되었을 경우에 상가건물 임차인을 어떻게 보호할 수 있을지가 문제되는데 그 해결을 위하여 상가건물임대차보호법은 임차인이 새로운 낙찰자에게 임차권의 내용(기간, 보증금)을 그대로 주장할 수 있는 대항력과 임대차의 종료를 전제로 상가건물의 경매대금에서 보증금을 우선변제 받을 수 있을 우선변제권 및 일정보증금액을 최우선적으로 변제받을 수 있는 최우선변제권을 규정하고 있다. 이러한 권리들에 대한 심층적인 연구가 본 논문의 핵심이다. 대항력과 우선변제권이 인정되기 위해서는 상가건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건이 갖추어져야 한다. 이러한 대항요건을 갖추면 임차인이지만 전세권자처럼 강력한 보호를 받기 때문에 대항요건은 엄격히 해석하여야 한다. 따라서 임차인 명의가 아닌 가족(배우자, 형제, 자매)이나 점유보조자 명의의 사업자등록이 임차인의 사업자등록으로 인정되어서는 안 될 것이다.
4. 임대목적물인 상가건물에 대하여 경매절차가 진행되면, 임차권을 등기한 임차인 또는 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖춘 후 권리신고를 한 임차인은 경매절차의 이해관계인이 된다. 이러한 이해관계인인 임차인은 경매절차 전반에 걸쳐서 자신의 이익을 위하여 깊이 관여할 수 있다.
임차인이 경매절차에 관여할 수 있는 권리들은 다음과 같다. 경매개시결정단계에서 매각(입찰)기일까지는 경매개시결정에 대한 이의신청 및 항고를 할 수 있고, 경매개시결정이 행해진 건물에 대하여 침해방지를 신청할 수 있다. 배당요구사실 등을 통지받을 권리가 있고, 일괄매각을 신청할 수 있다. 또한 매각기일에 통지를 받고 매각기일에 참여할 수 있다. 그리고 매각결정기일부터 경매종결시까지는 매각결정기일의 통지를 받을 권리, 매각결정기일에 매각허부에 관한 의견을 진술할 권리 및 매각허부결정에 대한 항고를 할 권리가 있다. 뿐만 아니라, 배당기일의 통지를 받을 수 있고, 배당표 작성에 대하여 의견진술 및 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 할 수 있다.
여기에서 입법론적으로 상가건물 임차인에게 인정되어야 할 중요한 권리는 우선매수권이다. 상가건물의 경매시 이를 점유 사용하고 있는 임차인에게 우선매수권을 부여한다면 낙찰 이후의 명도문제, 가장임차인의 문제를 해결할 수 있을뿐더러 임차인의 보호에도 가장 충실할 수 있기 때문이다.
5. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 경매절차에서 보호를 받게 되지만, 그 반면 상가건물임대차보호법상 대항요건 및 우선변제권을 취득한 임차인의 존재는 등기와 같은 방법으로 공시되지 않기 때문에, 경매절차의 안정성을 해치는 요인이 되기도 한다. 따라서 상가건물의 경매절차에 있어서 경매절차에 참가하는 자들에게 임차권에 관한 정확한 정보를 제공하기 위해서는 매각물건명세서의 정확한 기재가 강하게 요구되면서 결과적으로 매각물건에 대한 충실한 조사 역시 필요하다. 이는 경매절차에서 계속 문제가 되고 있는 가장임차인을 저지할 방안이 될 수도 있을 것이다.
6. 경매절차에서 대항력과 우선변제권의 요건을 갖춘 임차인은 강력한 보호를 받게 된다. 임차인이 갖는 대항력과 우선변제권은 상가건물임대차보호법의 주요 내용일 뿐만 아니라 경매절차에서도 중요한 문제가 된다. 경매절차에서 임차인이 갖는 대항력은 목적물을 낙찰받은 자에 대하여 임차권의 존속을 주장하는 것이다. 대항력의 취득시기는 상가건물의 점유와 사업자등록신청을 한 다음날부터이다. 경매절차에서 대항력과 관련하여 가장 중요한 것은 대항력 취득여부의 기준 시점이라 할 수 있다. 상가건물 임차인이 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 ‘인도와 사업자등록’을 경매개시결정에 의한 압류의 효력이 발생하기 전에 구비하면 된다. 그러나 경매 건물에 이미 담보물권 등이 설정되어 있는 경우에는 그 담보물권 보다 뒤에 대항요건을 구비한 임차인은 낙찰자에게 대항 할 수 없다. 그런데 선순위의 담보물권이 낙찰자가 소유권을 취득하게 되는 낙찰대금 납부시점 전에 소멸하게 되면 후순위의 임차인이 낙찰자에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. 따라서 임차인은 낙찰자의 대금납부전까지 선순위의 담보물권을 대위변제함으로써 자신의 임차권에 대항력을 확보할 수 있을 것이다.
또한 인도(점유)와 사업자등록은 대항력을 행사하기 위한 존속요건이기도 하다. 임차인은 대항력을 주장하기 위해 그 요건을 낙찰대금 납부시까지 존속하고 있어야 한다. 그리고 임차권이 전대되거나 임차권이 양도된 경우 기존의 임차인(전대인, 양도인)이 취득한 대항력이 존속할 수 있는지 여부가 문제인데 이 경우 사업자등록에 전대나 임차권 양도 관계가 명시되어 있는 경우에만 대항력이 존속하는 것으로 인정하여야 할 것이다.
7. 또한 경매절차에서 임차인의 임대차보증금 회수를 위한 우선변제권이 인정되고 있다. 우선변제권은 임대차 종료를 전제로 하여 임대차 목적물의 환가대금으로부터 임대차보증금에 대하여 우선적으로 변제받을 수 있는 권리이다. 임차인이 낙찰대금으로부터 우선적으로 보증금을 회수하기 위해서는 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 우선변제권 행사를 위한 요건은 배당요구종기시까지 구비하여야 한다. 그리고 경매절차에서 수인의 이해관계인(채권자)이 있는 경우 임차인의 우선변제권이 있다 하더라도 다른 담보물권자와 경합되게 되는데, 이는 그 순위에 의하게 된다. 즉 담보물권자의 등기 순위와 확정일자를 받은 임차인이 대항요건을 취득한 다음 날을 기준으로 순위를 정하게 된다.
8. 소액임차인은 보증금 중 일정금액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 이는 영세 상가건물 임차인을 사회보장적 차원에서 보호하기 위해 마련된 제도이다. 서울특별시의 경우 소액임차인에 해당하는 보증금은 4,500만원이고 그 중 1,350만원을 최우선 변제 받는다. 그런데 소액임차인이 최우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건을 경매신청 등기 전까지만 구비하면 되는데 이로 인하여 경매신청 직전 건물 소유자와 임차인이 짜고 소액임차인 요건을 갖춘 것으로 신고하여 소액보증금을 배당받아 가는 경우가 상당히 있다. 또한 소액임차인의 최우선변제권은 선순위의 담보권자보다 우선 배당을 받아 부동산 담보권자의 권리를 무력화시킨다. 이러한 가장임차인의 출현 및 담보제도를 무력화시키는 소액임차인제도는 근본적으로 폐지하는 방안을 검토하여야 할 것이다.
9. 그리고 대항력과 우선변제권 둘 다 취득한 임차인은 우선변제권을 선택하여 배당을 받았다하더라도, 보증금 전액을 받지 못한 경우에는 그 잔액으로 낙찰자에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. 또한 보증금 전액이 변제되지 않는 한 임대차는 존속한다고 할 것이므로 제1차 경매절차에서 우선변제권을 행사하였으나 전액 배당받지 못한 임차인은 제2차 경매절차에서 다시 우선변제권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 상가건물 임차인 보호제도의 일반론 = 5
• 제1절 우리나라의 상가건물임대차보호법 = 5
• Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 제정배경 = 5
• 1. 상가건물임대차보호법제정의 필요성에 대한 이론 = 6
• 2. 상가건물임대차보호법제정 반대에 대한 이론 = 7
• Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 주요내용 = 9
• 1. 입법목적과 적용범위 = 9
• 가. 입법목적 = 10
• 나. 적용범위 = 11
• 2. 임대차기간 및 임차인의 계약갱신요구권 = 12
• 가. 임대차기간 = 12
• 나. 계약갱신요구권 = 13
• 3. 차임 및 보증금의 통제 = 15
• 4. 대항력·우선변제권·최우선변제권 = 16
• 가. 대항력 = 16
• 나. 우선변제권 및 최우선변제권 = 17
• 5. 임차권등기명령 = 19
• 6. 등록사항 등의 열람 및 제공 = 20
• Ⅲ. 주택임대차보호법과의 비교 = 21
• 제2절 주요국가의 입법례 = 25
• Ⅰ. 프랑스 = 25
• 1. 개관 = 25
• 2. 임대기간 및 임대차종료원인 = 27
• 3. 차임 = 28
• 4. 임대차의 양도 및 전대 = 29
• 5. 계약의 갱신 및 거절 그리고 퇴거보상 = 30
• 6. 대항력 = 31
• Ⅱ. 독일 = 32
• 1. 개관 = 32
• 2. 임대차기간 및 종료원인 = 34
• 3. 차임, 보증금 그리고 임대인의 질권 = 37
• 4. 임차권의 양도 및 전대 = 39
• 5. 대항력 = 39
• 6. 비용상환청구권 및 임차인의 수거권 = 40
• Ⅲ. 영국 = 41
• 1. 개관 = 41
• 2. 임대기간 및 임대차종료원인 = 43
• 3. 차임, 보증금 및 권리금 = 44
• 4. 양도 및 전대 = 45
• 5. 대항력, 방해배제청구권 = 45
• 6. 시설물매수청구권 및 비용상환청구권 = 46
• Ⅳ. 일본 = 46
• 1. 개관 = 47
• 2. 임대차기간 및 종료원인 = 48
• 3. 차임, 보증금 및 권리금 = 49
• 4. 양도 및 전대 = 51
• 5. 대항력 = 51
• 6. 계약의 갱신과 갱신거절 등에 의한 보상 = 52
• 7. 조작매수청구권과 비용상환청구권 = 53
• 8. 겸용건물에 대한 영업용 또는 주거용 임대차의 구별 문제 = 54
• Ⅴ. 핵심요약 = 55
• 제3절 상가건물 임차인 보호 제도의 문제점과 개선방향 = 60
• Ⅰ. 임차인의 개념과 관련하여 = 60
• Ⅱ. 적용대상으로서 상가건물의 개념과 관련하여 = 62
• Ⅲ. 적용기준으로서 보증금액의 제한과 관련하여 = 63
• Ⅳ. 개선방향 = 65
• 제4절 소결 = 67
• 제3장 상가건물 경매절차에 있어서 임차인의 지위 = 68
• 제1절 경매절차 개관 = 68
• 제2절 경매절차상 이해관계인으로서의 지위 = 72
• Ⅰ. 이해관계인의 의의 및 권리 = 72
• 1. 이해관계인의 의의 = 72
• 2. 이해관계인의 권리 = 73
• Ⅱ. 이해관계인의 범위 = 74
• 1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자 = 74
• 2. 채무자 및 소유자 = 75
• 3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 = 75
• 4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자 = 76
• 제3절 이해관계인으로서의 임차인의 유형 = 77
• Ⅰ. 임차권등기를 한 임차인 = 77
• 1. 민법상 임차권등기를 한 임차인 = 77
• 가. 민법상 임대차의 등기 = 78
• 나. 권리신고의 要否 = 78
• 2. 상가건물임대차보호법상의 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 한 임차인 = 78
• 가. 임차권등기명령의 요건 = 78
• 나. 임차권등기명령의 절차 = 79
• 다. 임차권등기의 효과 = 81
• 라. 임차권등기명제도의 비판에 대하여 = 82
• Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 대항요건을 취득한 임차인 = 84
• 1. ‘상가건물’의 임차인 = 85
• 가. 상가건물 = 85
• 나. 겸용건물의 문제 = 88
• 다. 상가건물의 ‘임차인’ = 92
• 2. 대항요건의 취득요건 = 93
• 가. 인도 = 93
• 나. 사업자등록 = 94
• 3. 대항요건 취득사실의 신고 = 104
• 제4장 경매개시결정부터 매각(입찰)기일까지의 경매절차에서 임차인의 보호 = 106
• 제1절 서설 = 106
• 제2절 경매개시결정 이후 단계에서 임차인의 참여 = 107
• Ⅰ. 경매개시결정에 대한 이의신청 및 항고권 = 107
• Ⅱ. 침해방지청구권 = 108
• Ⅲ. 배당요구사실 등을 통지받을 권리 및 배당요구 신청 = 108
• Ⅳ. 일괄매각신청 = 109
• Ⅴ. 법정매각조건의 합의에 의한 변경에 참여 = 110
• 제3절 매각 준비 단계에서 경매법원의 임차인 보호 제도 = 110
• Ⅰ. 현황조사시 임대차에 관한 충실한 조사 = 110
• 1. 현황조사명령 = 111
• 2. 현황조사 = 111
• 가. 임대차의 정확한 조사 = 111
• 나. 집행관의 적극적인 조사 = 113
• 3. 정확한 현황조사보고서의 작성 = 113
• 4. 현황조사보고서의 비치 = 115
• Ⅱ. 매각물건명세서에 임대차 내용의 정확한 기재 = 115
• 1. 매각물건명세서의 의의 및 기능 = 116
• 2. 매각물건명세서의 기재 사항 = 117
• 3. 기재사항의 정정 = 118
• Ⅲ. 적절한 최저매각가격의 결정 = 120
• 1. 서설 = 120
• 2. 최저매각가격의 결정 방법 = 121
• 3. 현행 민사집행법의 규정 및 검토 = 122
• 제4절 매각기일에서의 임차인 참여 = 124
• Ⅰ. 매각기일의 통지를 받을 권리 = 124
• Ⅱ. 우선매수권의 부여 문제 = 125
• 제5장 매각결정기일부터 경매종결시까지의 절차에서 임차인 보호 = 127
• 제1절 서설 = 127
• 제2절 매각결정기일 이후의 경매절차에서 임차인 참여 = 127
• Ⅰ. 매각결정기일에서의 참여 = 127
• 1. 매각결정기일의 통지를 받을 권리 = 127
• 2. 매각결정기일에서의 의견진술 = 128
• 3. 매각허부결정에 대한 즉시항고 = 128
• Ⅱ. 배당절차에서의 참여 = 129
• 1. 배당기일의 통지를 받을 권리 = 129
• 2. 배당기일 출석 및 배당표 작성에 대한 의견진술 = 130
• 3. 배당표에 대한 이의 = 130
• 제3절 대항력 = 132
• Ⅰ. 총설 = 132
• Ⅱ. 취득요건 = 133
• 1. 인도 = 133
• 2. 사업자등록 = 134
• Ⅲ. 취득시기 = 134
• 1. 임차권등기를 한 임차인의 경우 = 134
• 2. 상가건물임대차보호법상 대항요건을 취득한 임차인의 경우 = 135
• 가. 사업자등록을 ‘신청한 때’ = 135
• 나. ‘그 다음 날’부터 발생 = 136
• 3. 점유개정에 의해 종전 소유자가 임차인이 된 경우 = 137
• Ⅳ. 경매와 대항력 취득 여부의 기준시점 = 138
• 1. 상가건물에 선순위자(저당권, 가압류, 압류)가 있는 경우 = 138
• 가. 원칙 = 138
• 나. 선순위 권리를 후순위 임차인이 대위변제하여 말소시킨 경우 = 139
• 다. 선순위가 이미 소멸하였음에도 불구하고 등기부상 그대로 있는 경우 = 142
• 2. 상가건물에 선순위자가 없는 경우 = 142
• 3. 가처분 또는 가등기권자와의 문제 = 143
• Ⅴ. 대항력의 존속 = 143
• 1. 대항력의 존속요건 = 143
• 2. 대항력의 존속시기 = 144
• 3. 사업자등록의 말소와 대항력 = 145
• 가. 사업자의 신고에 의한 사업자등록의 말소 = 146
• 나. 직권에 의한 사업자등록의 말소 = 147
• 4. 주택임대차보호법상 판례의 태도 = 147
• Ⅵ. 전대 또는 임차권의 양도 = 149
• 1. 전대 = 149
• 2. 임차권의 양도 = 152
• 3. 주택임대차보호법상 전대 및 임차권의 양도의 경우 = 153
• Ⅶ. 효과 = 154
• 1. 임대인의 지위 승계 = 154
• 가. 상가건물임대차보호법 제3조 제2항 = 154
• 나. 임대인 지위를 승계한 자 = 154
• 2. 구체적으로 승계되는 내용 = 155
• 가. 차임 등 = 155
• 나. 임대차보증금 반환채무 = 156
• 다. 존속기간 = 157
• Ⅷ. 대항력 있는 임차인이 있다는 것이 누락되었거나 이를 간과하고 낙찰받은 낙찰자의 구제방법 = 157
• 1. 매각허가 당시 구제방법(매각불허가, 항고) = 158
• 2. 잔금납부시 구제방법(담보책임) = 159
• 제4절 우선변제권 = 161
• Ⅰ. 확정일자 임차인의 우선변제권 = 161
• 1. 우선변제권 행사의 요건 = 161
• 가. 법 제 3조 제1항의 대항요건을 갖출 것 = 161
• 나. 확정일자 = 162
• 다. 경매에 의한 상가건물의 매각 = 163
• 라. 배당요구 = 163
• 마. 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 경우 임대차의 종료 여부 = 164
• 2. 행사요건의 구비시기 = 166
• 가. 개요 = 166
• 나. 주택임대차보호법에서의 학설과 판례 = 166
• 다. 상가건물임대차보호법에서의 판례 및 소결 = 168
• 3. 효과 = 169
• 가. 보증금의 우선변제 = 169
• 나. 임차건물의 인도 = 172
• Ⅱ. 임차권등기를 한 임차인의 우선변제권 = 173
• 1. 요건 = 173
• 가. 임차권등기 = 173
• 나. 경매에 의한 상가건물의 매각 = 174
• 다. 배당요구 = 174
• 라. 임대차의 종료 여부 = 174
• 2. 효과 = 175
• 가. 보증금의 우선변제 = 175
• 나. 임차건물의 인도 = 175
• Ⅲ. 우선변제권이 있음에도 배당받지 못한 임차인의 배당받은 자에 대한 반환청구 = 176
• 1. 총설 = 176
• 2. 배당요구를 하지 않았을 때 = 176
• 3. 배당요구를 하였어도 배당받지 못하였을 때 = 177
• 가. 배당이의를 하고 배당이의 소 제기 = 177
• 나. 배당이의를 하지 않은 경우 부당이득반환청구의 가부 = 178
• 제5절 소액임차인의 최우선변제권 = 180
• Ⅰ. 소액임차인의 기준 = 180
• 1. 소액임차인에 해당하는 소액보증금의 범위 = 180
• 2. 판단시점 = 181
• 3. 채권회수목적의 임차인인 경우 = 181
• 4. 전차인도 소액임차인으로 인정되는지 여부 = 182
• 5. 임차권등기 후의 소액임차인 = 183
• 6. 미등기 상가건물 임차인의 경우 = 183
• Ⅱ. 최우선변제권의 요건 = 184
• 1. 법제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것 = 184
• 2. 임차건물이 경매에 의하여 매각되었을 것 = 186
• 3. 배당요구 = 186
• 4. 임대차의 종료 여부 = 186
• Ⅲ. 최우선변제권의 내용 = 186
• 1. 보증금 중 일정액의 최우선변제 = 187
• 가. 우선변제액 = 187
• 나. 우선변제의 순위 = 188
• 2. 임차건물의 인도 = 188
• 제6절 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인 지위 = 189
• Ⅰ. 대항력과 우선변제권의 병존 여부 = 189
• 1. 문제의 제기 = 190
• 2. 주택임대차보호법에서의 학설 및 판례 = 190
• 가. 긍정설 = 190
• 나. 부정설 = 190
• 다. 판례 = 191
• 3. 소결 = 191
• Ⅱ. 대항력과 우선변제권의 선택적 행사 여부 = 191
• 1. 문제의 제기 = 192
• 2. 주택임대차보호법에서의 학설 및 판례 = 192
• 가. 긍정설 = 192
• 나. 부정설 = 192
• 다. 판례 = 193
• 3. 소결 = 193
• Ⅲ. 우선변제권을 행사하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 임차인의 보호 = 194
• 1. 낙찰자에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위 = 194
• 가. 문제의 제기 = 194
• 나. 주택임대차보호법에서의 판례 = 194
• 다. 소결 = 195
• 2. 임차인이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 점유하는 것이 부당이득이 되는지 = 195
• 가. 문제의 제기 = 195
• 나. 주택임대차보호법에서의 판례 = 196
• 다. 소결 = 197
• 3. 다른 경매에서 다시 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 = 197
• 가. 문제의 제기 = 197
• 나. 주택임대차보호법에서의 학설과 판례 = 198
• 다. 소결 = 200
• 제6장 결론 = 202
• 참고문헌 = 206
• Abstract = 220