공동주택 주거환경 요소의 중요도 가중치를 고려한 의사결정 지원 모델 개발 = Decision support model development for deriving the weight of residential environment factors

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the construction of Mapo Apartment Complex in 1962, apartment buildings have kept almost the same appearance as if their shapeless forms would not change forever. However, as all life forms in the planet have evolved, Korean houses have gradually changed without our knowledge, not only in their appearance but also in their underlying meaning and culture, reflecting societal change.
Today's residence type has been formed passively by the changes of society and system, not reflecting residents' needs for quality life. Both academia and industry have been trying to solve problems related to this trend through various research and development. It can be said that current residential forms are in the transitional period.

This study is conducted to present the rationale, based on this historical background, for why the needs of residents should be reflected on the future development of residence.
Houses provide a physical place for life, and they can be considered as one of the commodities traded in the market. Minimizing the difference between the amount residents willing to pay and the price suggested by suppliers, and improving both the quality of residential environment and the function of market can lead to improved residents' satisfaction as well as suppliers' more effective distribution of resources. In this study, a decision-making support model reflecting residents' preference will be developed to derive an empirical data applicable to residential development.

Evaluating the value of complex and various elements of residential environment can be limited. In previous studies, as methods of evaluating environmental value, the hedonic price model (HPM) as a simple quantitative analysis is used to estimate potential value of each factor, or a Likert scale of a qualitative analysis is used for statistical analysis. Because a house is closely related to human life, and it is a relatively big investment, establishing a reliable and objective system for evaluating the value of residential environment is imperative in order to use limited resources effectively. To overcome the limitations of previous research, this study is conducted as follows:

1. Quantitative Analysis : Value Analysis of Residential Environment Factors
In this study, residential environment factors are classified into indicator factors and planning factors, and the intrinsic value of each factor is analyzed as follows:
First, the analysis of indicator factors, which have various characteristics in a broad range, is done from an aspect of housing suppliers. Due to various types, these factors cannot be measured physically and cannot be compared in terms of relative sizes, so in stead of measuring microscopic value of each factor, factors with similar characteristics are grouped as one indicator, and the changing pattern and the relative ratio of indicators are compared.
Second, because the planning factors of residence are composed of price-characteristic factors that can affect price, the value of each factor is measured using HPM. As a result, 14 value factors are derived, and they are presented as a foundation for the analysis of residents.

2. Qualitative Analysis : Weight of Residential Environment Factors
Quantitative analysis estimates the intrinsic value of planning factors that are included in the currently new housing market, whereas qualitative analysis is to derive residents' preferential weight. The objective characteristics of housing is ultimately formed by resident's subjective attitude. Therefore, to understand the characteristics of a house, it is essential to investigate residents' subjective attitude toward the services provided by the house.
In this study, as a qualitative analysis, the analytic hierarchy process (AHP) is used to derive residents' more concrete and hierarchical weight. In addition, using AHP, useful results are derived not only from the weight of overall factors, but from the weight of each hierarchy.
From the analysis of indicator factors, factors of amenity and health are found to be important. From the analysis of planning factors, a location factor is found to be the most important economic factor, and among location factors, the distance from school and the accessibility of road and amenities are found to be the most important in the order mentioned. For architectural factors, south facing house, landscape, floor, and size are found to be important in the order stated. Among design factors, interior factor is found to be the most important. These results can be used as data applicable to decision making when distributing resources with similar characteristics.

3. Comparison of Quantitative Analysis & Qualitative Analysis
This comparison is a very important process. Due to intrinsic limitations of each analysis and the indices used for analyses, the results obtained from the two analyses are different. That is, when assuming that the results of an quantitative analysis are the relative implicit price, and the residents' weight by a qualitative analysis is the absolute implicit price, tow kinds of value have different meanings depending on measurement methods. Therefore, instead of interpreting the results only with one analysis, evaluating the value of residential environment factors by combining two analyses will lead to a more accurate interpretation.
As a result, the importance of economic factors, such as region, moving-in time, and brand name of residence, is found to be increased. For location factors, education and transportation still have important value, and the factor of a distance from amenities is found to have increased value. As architectural factors, the importance of landscape and the planning of apartment complex is found to be increased, and the value of the floor factor along with landscape is increased. On the contrary, the value of physical characteristics such as size, the number of households, and floor area ratio is found to be decreasing. This is because the characteristics determining house value are changing, from the factors determining house size in the past, to the factors determining the quality of residential environment.
Based on these results, it can be concluded that the residential environment factors determining value are gradually moving to environmental factors that can increase amenity.

4. The Meaning of Results and Their Applicability
When analyzing the value of residential environment factors, previous studies used only one analysis, either a quantitative analysis or qualitative analysis. However, in this study, by analyzing residents based on the results of a quantitative analysis, a value evaluation is done by a more diverse system, and this is suggested as a decision-making model. In addition, the analysis of the characteristics of Seoul city's new housing market, which is selected as a research model, is used for constructing a decision-making model. This is another accomplishment of this study. It can be said that Seoul city's new housing market represents the appearance of Korea's current houses, and the results of analysis will be applicable to future residential development.

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 공동주택은 1962년 마포 아파트가 도입된 후로부터 마치 불변할 것 같고 무형(無形)의 형태와 같은 그 모습을 계속 유지해왔다. 그러나 지구상에 생명체가 진화해 오듯이 인식하지 못하는 가운데 조금씩 변형을 취해온 우리의 주택은 단지 외형뿐만이 아니라 그 안에 내재된 많은 의미와 문화까지도 사회적 변화를 반영하며 적지 않은 진화의 과정을 거쳐 왔음을 알 수 있다.
그러나 오늘날의 주거의 형태는 거주자가 추구하는 진정한 삶의 가치를 구현하기 보다는 다변화하는 사회 · 제도적 환경에 의해 수동적으로 형성되어 왔다고 할 수 있다. 여기서 파생되는 많은 문제점을 해결하기 위해 학계와 산업계에서는 다양한 연구와 개발이 시도되고 있으며, 그 결과 현재의 주거 형태는 보다 나은 주거의 의미를 실현하고자 하는 과도기적 시점에 있다고 할 수 있다.

본 연구는 이러한 시대적 배경 하에 미래의 주택을 개발함에 있어서 거주자의 주(住)요구가 적극적으로 반영되어야 할 당위성을 제시하였다.
주택은 삶의 터를 제공하는 물리적인 공간의 의미와 더불어 시장 내에서 거래되는 하나의 재화라 할 수 있다. 그러므로 거주자의 지불용의액(Willing-to pay)과 공급자가 제시하는 제품의 차이를 최소화하면서, 주거환경의 질적 향상과 시장 기능의 향상을 동시에 도모하는 것은, 거주자 측면에서는 주거만족도의 향상을 가능하게 하며 공급자 측면에서는 효율적인 자원배분을 가능하게 하는 결과라 할 수 있다. 본 연구는 그 방법론으로써 주택 개발에 적용 가능한 실증적인 데이터를 도출하기 위해 거주자 중요도 가중치를 고려한 의사결정 지원 모델을 개발하고자 하였다.

주택을 구성하는 복합적이고 다양한 주거환경 요소의 가치를 평가하는 것은 많은 한계가 내포되어 있다. 선행연구에 있어서 주거환경 요소의 가치를 평가하는 방법은 단순히 정량적 분석으로서 헤도닉가격함수법(Hedonic Price Model : HPM)을 통해 각 요소의 잠재적인 가치를 추정하거나, 또는 정성적 분석으로서 리커르트 척도에 의한 통계적 분석이 주를 이루고 있다. 그러나 주택은 그 어느 재화보다도 인간의 삶에 밀접한 관련이 있으며 또한 투입되는 자원과 자산의 크기가 매우 크다고 할 수 있다. 그러므로 제한된 자원을 효과적으로 사용하기 위해서는 객관적이고 신뢰할 수 있는 주거환경 가치 평가체계를 수립하는 것이 필수적이라 할 수 있다. 본 연구는 이러한 선행연구의 연구방식의 한계를 극복하기 위해 다음의 과정을 통해 연구를 진행하였다.

1. 정량적 분석 - 주거환경 요소의 가치 분석
본 연구에서는 주거환경 요소를 지표요소와 계획요소로 구분하여 다음과 같이 각각의 내재가치를 분석하였다. 첫째, 광범위하고 다양한 특성을 내포하고 있는 지표요소의 분석은 주택 공급자 측면의 분석으로서, 그 종류가 매우 다양하며 물리적 측정에 의해 상대적 크기의 비교가 불가능한 요소들로 구성되어 있으므로 각각의 요소들에 대한 미시적 가치를 측정하는 것보다는 유사한 특성들로 지표를 구분하여 주택에 반영되고 있는 각 지표들의 변화양상과 상대적 비중의 크기를 비교하였다. 둘째, 주택의 계획요소는 가격에 영향을 미치는 가격특성 요소들로 구성되어 있으므로 헤도닉가격함수법(HPM)을 이용하여 각 요소들의 가치를 측정하였다. 그 결과 가치를 내포한 14가지의 요소가 도출되었고, 그것은 다음 단계의 거주자 분석의 근거로서 제시되었다.

2. 정성적 분석 - 주거환경 요소의 중요도 가중치 도출
정량적 분석이 현재 신규주택시장이 내포하고 있는 계획요소의 내재가치를 파악하는 것이라면, 정성적 분석은 소비자가 인식하는 편익을 직접적으로 추정함으로써 그것에 대한 거주자의 중요도 가중치를 도출하는 것이 목적이라 할 수 있다. 주택의 객관적 특성은 궁극적으로 거주자의 주관적 태도에 의해 형성된다. 그러므로 주택의 특성을 파악하기 위해서는 그 주택이 제공하는 서비스를 이용하는 거주자의 주관적 태도를 파악하는 것이 필수적이라 할 수 있다.
본 연구는 정성적 분석 방법으로서 계층분석적 방법(Analytic Hierarchy Process : AHP)을 사용함으로써 보다 구체적이고 위계적인 거주자 중요도 가중치를 도출하였다. 또한 AHP 분석의 장점으로서 전체 요소의 중요도 가중치뿐만 아니라 계층별 중요도 가중치를 통해 적정한 목적에 따라 적용할 수 있는 유용한 결과를 도출하였다.
그 내용으로서, 지표요소의 분석에서는 쾌적성(Amenity)과 건강성(Health)의 요소가 중요한 요소로 도출되었다. 계획요소의 분석에서 계층별 중요도 가중치는 경제적 요소의 지역요소가 가장 중요하게 나타났으며 입지적 요소는 학교와의 거리와 도로 접근성, 편의시설 접근성의 순으로 나타났다. 건축적 요소는 남향, 조경, 층과 평형의 순으로 중요 우선순위가 도출되었으며, 디자인 요소는 인테리어의 요소가 가장 중요한 요소로 나타났다. 이러한 결과는 유사한 특성을 가진 요소의 자원 배분에 있어서 의사결정을 위한 데이터로서 적용가능하다고 할 수 있다.

3. 정량적 분석과 정성적 분석의 비교분석
이것은 매우 중요한 의미가 있는 과정으로서, 두 분석에 의한 결과는 사용된 척도와 각 분석에 내포된 원천적인 한계로 인해 그 결과에서 차이가 나타난다고 할 수 있다. 즉, 정량적 분석의 결과를 상대적 내재가치(Relative Implicit Price)라 하고, 정성적 분석에 의한 거주자의 중요도 가중치를 절대적 내재가치(Absolute Implicit Price)라고 하였을 때, 이 두 가지의 가치는 그 측정방법에 따라 다른 의미를 내포하고 있다. 그러므로 하나의 분석만으로 그 결과를 해석하는 것 보다, 정량적 분석과 정성적 분석을 통합하여 최종적으로 주거환경 요소에 대한 가치를 평가하는 것이 보다 정확한 해석이라 할 수 있다.
그 결과로서, 지역과 입주시기, 브랜드와 같은 경제적 요소의 중요도가 크게 증가하였음을 확인하였다. 입지적 요소로서는 교육과 교통의 요소가 중요한 가치를 내포하고 있었으며 편의시설과의 거리 또한 그 가치가 증가하고 있었다. 또한 과거에 비해 자연환경에 대한 수요가 증가하였음을 파악할 수 있었다. 건축적 요소로서, 조경 및 단지계획의 중요성이 증가하였고, 층의 요소는 조망의 가치상승과 함께 중요도의 증가를 확인하였다. 그와 반대로, 과거에는 중요한 가치요소로 판단되었던 평형과 총세대수, 용적률과 같은 물리적인 특성을 내포한 요소의 가치가 하락하고 있음이 나타났다. 이것은 최근 주택의 가치를 결정짓는 특성이, 과거에 주택의 규모를 결정짓는 요소들로부터 주거환경의 질적 수준을 결정하는 요소들로 변화하고 있다는 것을 의미한다.
결국, 이러한 결과를 바탕으로 최근의 주거환경 요소의 가치는 환경적 특성이 내포되고 쾌적성을 증가시킬 수 있는 요소들로 가치가 점차 이동하고 있다는 것으로 결론지을 수 있다.

4. 연구결과의 의미 및 적용 가능성
기존의 선행연구가 주거환경요소의 가치를 분석하는데 있어서 정량적, 또는 정성적 가치만을 분석하고 있다면 본 연구에서는 정량적 분석의 결과를 토대로 정성적 분석을 함으로써, 보다 다양한 체계를 통해 가치평가를 진행하였으며 그것을 하나의 의사결정 모델로 제시하였다는 것에 의미를 둘 수 있다. 또한 연구모형으로 선정된 서울시 신규주택시장의 특성 분석은 의사결정 모델의 구축과 더불어 본 연구의 또 하나의 결과물이라 할 수 있다. 즉, 서울시 신규주택시장은 현재의 우리나라 주택의 모습을 대변하고 있는 집단이며, 그 분석 결과는 향후의 주택개발에의 적용가능성이 크다고 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서 론
• 1.1 연구의 배경 및 목적 3
• 1.2 연구의 의미 5
• 1.3 연구의 범위 6
• 1.4 연구의 방법 및 내용 6
• 제 2장 주택 및 소비자 특성과 분석 방법론
• 2.1 분석 방법론(Analytics)의 배경 11
• 2.2 주택시장의 특성 13
• 2.2.1 주택 패러다임(paradigm)의 변화 13
• 2.2.2 주택시장의 특성 및 구조의 변화 20
• 2.2.3 주택시장의 가격특성 21
• 2.3 소비자 행동이론 25
• 2.4 가치측정 방법론 30
• 2.4.1 진술선호법(SP) 31
• 2.4.2 현시선호법(RP) 32
• 2.5 거주자 평가 방법론 37
• 2.5.1 선호도 조사이론 37
• 2.5.2 계층분석적 의사결정(AHP)의 이론 39
• 제 3장 주거환경 요소의 의사결정 지원 모델 개발
• 3.1 분석의 방법 및 체계 54
• 3.1.1 의사결정 모델의 구축 54
• 3.1.2 연구의 분석체계 및 용어정리 57
• 3.1.3 비교분석을 위한 하위시장의 구분 및 근거 58
• 3.2 정량적 분석을 위한 분석모형 구성 62
• 3.2.1 분석모형의 범위 및 의미 62
• 3.2.2 자료수집 및 조사방법 65
• 3.3 정량적 분석의 방법 및 요소 선정 68
• 3.3.1 지표요소의 분석 68
• 3.3.2 계획요소의 분석 73
• 3.4 정성적 분석의 거주자 조사방법 86
• 3.4.1 표본설계 및 조사방법 86
• 3.4.2 분석요소 및 계층구성 92
• 제 4장 주거환경 요소의 정량적 가치 분석
• 4.1 주거환경 지표요소의 가치분석 100
• 4.1.1 주거환경 지표요소의 지표별 현황 101
• 4.1.2 물리적 지표에 의한 지표요소의 분석 104
• 4.1.3 개념적 지표에 의한 지표요소의 분석 108
• 4.1.4 친환경 요소의 분석 113
• 4.1.5 소결 117
• 4.2 주거환경 계획요소의 가치 분석 121
• 4.2.1 주거환경 계획요소의 특성 122
• 4.2.2 평가요소의 하위시장의 차이 분석 128
• 4.2.3 평가요소간의 상관관계 분석 133
• 4.2.4 주거환경 계획요소의 가치 분석 138
• 4.2.5 소결 144
• 제 5장 주거환경 요소의 정성적 중요도 분석
• 5.1 주거환경 지표요소의 거주자 중요도 분석 150
• 5.1.1 지표별 중요도(Priority) 151
• 5.1.2 거주자 특성별 중요도 분석 152
• 5.2 주거환경 계획요소의 거주자 중요도 분석 153
• 5.2.1 주거환경 계획요소의 상위계층별 중요도 분석 154
• 5.2.2 주거환경 계획요소의 하위계층별 중요도 분석 155
• 5.2.3 하위계층요소 전체의 중요도 분석 166
• 5.2.4 선행연구와의 비교 171
• 5.3 소 결 173
• 5.3.1 주거환경 지표요소의 거주자 중요도 분석 173
• 5.3.2 주거환경 계획요소의 거주자 중요도 분석 173
• 제 6장 연구의 종합
• 6.1 거주자 중요도 가중치의 의미 및 적용 가능성 179
• 6.1.1 주거환경 지표요소의 중요도 가중치 179
• 6.1.2 주거환경 계획요소의 중요도 가중치 181
• 6.2 정량적 분석과 정성적 분석의 비교 183
• 6.2.1 지표요소의 정량적 분석과 정성적 분석의 비교 183
• 6.2.2 계획요소의 정량적 분석과 정성적 분석의 비교 185
• 6.3 선행연구와의 차별화 및 분석방법의 제안 196
• 6.3.1 선행연구와의 차별화 196
• 6.3.2 분석방법의 제안 199
• 제 7장 결 론
• 7.1 분석의 내용 203
• 7.1.1 의사결정 모델의 개발 203
• 7.1.2 신규주택의 특성 및 가치분석 205
• 7.2 연구결과의 적용 가능성 208
• 7.3 주택개발의 방향 예측 210
• 7.4 연구의 한계 및 향후 과제 212