아파트 재건축과 리모델링의 수익성 비교분석에 관한 연구 : 강남권 고밀도 아파트를 중심으로 = A study on the comparison of feasibility between reconstruction and remodeling of apartment buildings|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Once the recinstruction was much touted for its positive effects such as the improved living environment. However, the recent changes in laws and regulations put it in the straitjacket as it has been accused of real estate speculation and wasted resources. Remodeling, an alternative to the reconstruction, has not received much attention in the market due to lacj of relevant laws and uncertainties and has been sluggish.
Accordingly, this study defined the concipts of remodelling and reconstruction, and analyzed profitability by comparing scenarios of recinstruction and remodelling allowable under the current regulations.
The profitabilitu analysis brought us to the cinclusion as fallows.
First, it is impossible in reality to recinstruct a apartment complex which cannot increase its Floor Area Ratio, FAR by 20%P because some home owners ahe assigned smaller lots than their before-reconstruction lots. Any complex with an increase of over 20%P is estimated at over 1 of profitability rate, which indicates ample profitability.
Despite the fact that unlike previous studies, this study adopted market prices higher than reconstruction cost, profitacility showed over 1, which is thought to present good business opportunities for remodelling contrary to mafket concern.
Second, the profirability of the reconstruction increases in commensurate to the rise by 10%P in the difference between floor area ratios before and after recinstruction. However, the remodelling creates constant profits because the increase in the space is not based on the floor area ratio but on the existing lot space.
When the allowable floor area ratio for the reconstruction of an apartment complex is 20%P higher than the before-reconstruction FAR, there seems no difference in profitability of remodelling and reconstruction. When the gap in allowable FAR is mucj higher than 20%P, reconstruction proves more advantageous.
with the profit analysis, the folliwing conclusions are reached.
The owners in an apartment complex may reach reasonable conclusion with the result of tje study. Currently, it is a transitional period from reconstruction to remodelling. Therefore, rather than pushing remodelling for public good, profitability should be given highest proprity. In addition, in preparation for the time when housing reconstruction becomes impossible in a housiong life cycle, any complex for which reconstruction is most advantageous should pursue reconstruction while the favorable conditions including interior design, architectural structure and wiring should be selected for the future possible remodelling of a newly reconstructed complex.
On the other hand, the goverment should stop pouring out new regulations and rescind all the regulations in place relating to the reconstruction. If it strengthens the limit on floor area ratios to make remodelling more attractive and offers economic incentives such as tax reductions, the market will move toward the remodeling even without regulations on reconstruction. In addition, as the complexes completed after 1990s are usually high-rise, high-dense buildings, many of them have little room in floor area ratios. Therefore, reconstruction for such complexes is not a good idea. They will inevitably opt for remodeling. But, given the fact that remodeling an old complex does not increase the supply of housing units, the proces cannot help going up. What is more, when remodelling is not attractive enough, the owners are expected to select the worse scenario where their lot space is reduced and cost burden increases in order to pursue reconstruction. In such case, increased burden will be transferred to housing prices. Such sharp increase in housing prices resulting from the market conditions can hardly be controlled by the regulations and policies of the government. Therefore, the government should focus on the economic and institutional incentives and market revitalization mesures for housing remodelling. It should also be prepared for the problems resulting from the shortage in supply of housing units in downtown areas caused by the impossible reconstruction.

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국문 초록 (Abstract)

재건축 사업은 기존의 노후 아파트로 인한 주거환경 문제를 개선할 수 있는 긍정적인 효과로 인해 활성화 되었으나 부동산 투기, 자원의 낭비 등의 문제를 초래하면서 최근 관계법령의 강화를 통해 많은 규제를 받게 되었다. 이러한 주거환경 개선에 대한 대안으로 제시된 리모델링 사업은 정부의 활성화 의지에도 불구하고 관계법령의 부족이나 불확실한 사업성으로 인해 시장의 냉담한 반응을 받고 있고 크게 활성화되고 있지 못한 현실이다.
이에 본 연구는 재건축과 리모델링의 개념에 대하여 정립하고, 현 법규 하에서 가능한 재건축과 리모델링 사업의 사업 시나리오를 작성하여 이에 대한 수익성 분석을 하였다. 이 수익성 분석을 통해 다음과 같은 결론을 내릴 수 있었다.
첫째, 단지의 여건상 기존 주택보다 20%P 이상의 용적률 증가를 할 수 없는 아파트 단지는 소유자들이 기존 평형보다 작은 평형을 배정받기 때문에 실질적으로 재건축 사업의 진행이 불가능하다고 볼 수 있다. 20%P 이상의 용적률 차이를 지니고 있는 단지는 수익성 검토결과 모두 수익률 1 이상을 나타내므로 충분히 사업가능성이 있는 것으로 평가된다.
리모델링 사업 역시 기존의 연구들과 달리 시장에서 실제로 제시되고 있는 도급단가를 적용하여 재건축 이상의 공사비를 적용하였음에도 불구하고 모두 수익률 1 이상을 나타내고 있어 시장의 우려와 달리 충분히 사업의 가능성을 가지고 있는 것으로 보인다.
둘째, 재건축은 기존 용적률과 신축 용적률이 차이가 10%P씩 증가될 때마다 사업수익도 비슷한 비율로 증가되며, 리모델링은 면적 증가에 대한 기준이 허용용적률이 아니라 기존 면적이 기준이기 때문에 기존 용적률과의 차이와 관계없이 사업수익은 일정하다.
아파트 단지의 재건축 허용용적률이 기존 용적률과 20%P의 차이를 가질 때는 재건축 사업과 리모델링 사업의 수익성이 비슷한 것으로 나타났으며, 이 보다 큰 용적률 차이를 가지는 단지는 재건축의 수익성이 더욱 높은 것으로 나타났다.
이처럼 재건축 사업과 리모델링 사업에 대한 수익성 분석을 통해 다음과 같은 방향을 제시하고자 한다.
아파트 소유자들은 본 연구의 결과에 따라 합리적인 사업방향 결정을 할 수 있을 것으로 보인다. 지금은 재건축에서 리모델링으로 시장이 전환되고 있는 과도기이기 때문에 공공의 이익을 위해 리모델링을 강요하기 보다는 수익성을 고려하여 유리한 방향으로 진행을 하되 주택의 Life Cycle 이 한바퀴 더 돌아 재건축이 불가능한 상황을 예측해야 하므로 재건축이 유리하다고 판단되는 아파트는 재건축을 추진하면서 신축된 주택이 다시 리모델링을 실시할 때 유리할 수 있는 구조체 및 평면계획, 배관 등의 설비계획 등을 충분히 고려해야 할 것이다.
정부당국도 매일같이 쏟아져 나오는 각종 재건축 규제 정책을 다 철폐해 버리고, 재건축 사업의 수익성이 리모델링 사업의 수익성보다 낮아지도록 용적률 제한을 강화하는 것과 함께 리모델링이 활성화 될 수 있도록 세금 등의 감면을 통해 경제적 지원을 해 준다면 별다른 규제 정책 없이도 시장논리에 의해 재건축 사업이 자연스레 리모델링 사업으로 전환될 것으로 보인다.
또한 1990년대 이후 공급된 아파트는 초고층의 초고밀로 건설되었기 때문에 이미 허용용적률과 거의 차이를 보이지 않는 단지들이 많으므로 정부의 규제가 없어도 시장논리로 인해 재건축이 어려울 것으로 보인다. 이 경우 주택 노후에 대한 개량은 자연스레 리모델링을 통해 이루어질 것으로 기대되나, 리모델링은 재건축을 통해 공급을 늘려왔던 효과를 가지고 있지 못하므로 수요공급의 법칙에 의해 기존의 아파트들은 가격이 상승할 수밖에 없을 것이다. 게다가 리모델링 사업이 제대로 시장에 자리 잡지 못할 경우에는 기존의 아파트 소유자들은 기존 평형을 줄이고 비용부담을 늘리는 최악의 선택을 해서라도 재건축을 추진하는 것을 예상할 수 있으며 이 비용은 고스란히 주택가격에 전가될 수밖에 없을 것이다. 이런 시장의 논리에 의한 주택가격의 급상승은 정부의 인위적인 규제로도 막기 힘들 수 있으므로 정부당국은 재건축 시장의 규제 강화에 전력을 다하기 보다는 리모델링 사업의 제도적, 경제적 지원을 마련하는 등 시장의 활성화를 위한 대책을 세우고, 재건축의 불가로 인해 도심지역의 신규 주택공급의 차질에서 생기는 문제점에 대한 대책도 장기적인 안목을 가지고 세워야 할 것으로 보인다.

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재건축 사업은 기존의 노후 아파트로 인한 주거환경 문제를 개선할 수 있는 긍정적인 효과로 인해 활성화 되었으나 부동산 투기, 자원의 낭비 등의 문제를 초래하면서 최근 관계법령의 강화...

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