한국의 지가변동 요인에 관한 분석 = (An) analysis on the determinants of changes in the land prices in Korea

국문 초록 (Abstract)

이 논문의 목적은 토지 가격과 여러 거시경제변수들과의 관계를 이론적으로 정리하고 실제 데이터를 가지고 실증적으로 분석하는 것이다.거시경제변수와 지가의 인과관계를 파악하기 위해 그랜저-심스 인과관계 검정을 실시했다. 그 결과 지가에 강한 영향을 미치는 변수는 실질 GDP와 일반물가, 그리고 원달러 환율이었다.다음으로 고려하는 거시경제 변수를 이용하여 벡터자기회귀추정을 했다. 변수의 변화율로 실시한 벡터자기회귀추정에서 GDP와 통화량, 그리고 생산자물가지수의 변화에 지가가 예민하게 반응한다는 결과를 얻었다. 반면 토지와 대체자산으로 고려한 주식과 회사채와 관련하여, 주가와 회사채수익률의 변화에 지가가 반응하는 정도는 비교적 낮은 것으로 나타났다. 총유동성의 변화율은 3분기 후 지가 변화율을 하락시켰는데 이것은 과도한 재량적 통화정책이 토지시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 것을 보여준다. 건설활동수준 혹은 부동산시장에 대한 정책변수로서 고려한 건축허가면적은 지가에 GDP나 통화량 보다는 약하지만 대체자산에 의한 영향력보다는 강한 관계를 갖는 것으로 나타났다. 이것으로 정부의 부동산시장에 대한 정책이 실효를 거둘 수 있는 가능성을 볼 수는 있었다. 끝으로 해외부문과의 관계를 생각해 보기위해 원달러 환율과 엔달러 환율을 고려했다. 한국은 소규모 개방경제국가 이고 경제의 세계화와 자유화 추세에서 해외부문이 국내 토지시장에 미치는 영향력은 상당하다는 결과가 나왔다. 두 환율과 지가와의 관계는 환율에 관한 자산시장접근에 의해 이해할 수 있었다.다음으로 충격반응함수를 이용해서 각 경제변수들이 지가에 미치는 영향을 살펴보고 분산분해 분석을 통해 각 거시경제 변수들의 지가 예측력을 알아 보았다. 충격반응 분석결과 유동성 변화율은 3분기 이하의 단기에서는 불확실성에 의해 지가를 하락 시키지만 1년보다 긴 장기에서는 지가변화율을 크게 높이는 요인임을 확인할 수 있었다. 물가변화율의 충격에는 지가변화율이 5분기 까지는 부(-)의 값을 갖다가 그 이후에는 양(+)의 값으로 전환되었다. 주가지수변화율의 충격은 지가변화율을 상승시켰는데 이것은 부의효과(wealth effect) 때문이라고 생각한다. 원달러 환율 변화율과 엔달러환율 변화율의 충격에는 벡터오차수정추정과 벡터자기회귀추정에서 얻은 결과와 같이 원달러 환율변화의 충격은 지가변화율을 떨어뜨리고 엔달러환율 변화율의 충격은 지가변화율을 상승시켰다. 분산분해 분석을 통해서는 지가변화율을 예측하는 중요한 변수로 원달러환율 변화율과 실질GDP변화율이라는 것을 알 수 있었다. 2년 이상의 장기에서는 이자율 변화율과 주가변화율도 지가변화율을 예측하는데 영향을 미치는 것으로 나타났다.마지막으로 정부의 부동산 정책 발표가 지가상승율에 미치는 영향을 GARCH를 통해 살펴보았다. 결과적으로 발표일의 변동성 지속성과 비발표일의 변동성 지속성에는 큰 의미를 부여할 수 없었는데 이러한 결론에 대한 가능한 해석은 다음과 같다. 우리 나라에서는 정부의 부동산 정책 발표라는 정보가 완전 정보로서의 특성을 많은 부분 상실했기 때문에 사적 정보 혹은 개인 정보와 크게 다를 바 없다는 해석을 내릴 수 있었다.이와 같은 전반적인 실증분석 과정을 통해 한국 토지시장은 거시경제의 실물, 금융 및 해외부문과 밀접한 연계를 가지면서 서로 영향을 주고받는다는 사실을 알 수 있었다. 이것은 토지시장에 대한 분석이나 정책들이 거시경제와의 연계성을 제대로 고려하지 못할 경우에는 토지시장을 제대로 파악하지 못할 뿐만 아니라 토지관련 정책들이 실패할 수 있음을 말해준다. 동시에 거시경제에 대한 분석이나 정부정책에 있어서도 토지시장과의 연계성이 충분히 검토되지 않을 경우, 거시경제의 흐름에 대한 정확한 파악을 할 수 없을 뿐만 아니라 각종 거시경제정책 역시 기대하는 정책효과를 거둘 수 없음을 말해준다고 하겠다