부동산경매 참여자의 의사결정특성 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to investigate the characteristics of decision making inherent in the real estate auction. That is, it attempted to identify the stepwise decision making characteristic of the auction procedures for the participants in the auction to need to determine the bid.
This study attempted to analyze the tendency to make a reasonable decision and the characteristic factor of real estate for sale at auction, the object of sale by systematically identifying the characteristic factor required each stage of progressing the procedures for the auction.
The real estate auction market is gradually expanding and changing, this study attempted to investigate the decision making characteristic by classifying the diverse Decision making Characteristic of participants in the bid as the risk factor and dividing the characteristic of article for sale at auction into the internal factor and the external factor of the auction.
An attempt was made to investigate the stepwise decision making characteristic over the whole process of participation in the bid for the auction. And an attempt was made to identify the result of finishing the real estate auction by reflecting each characteristic factor in making a decision on participation in the bid, decision on the bid and a decision on the winning bid according to the factor perceived as major at each stage of participation in the bid.
This study attempted to analyze the reasonable decision making characteristic required to participate in the bid for the real estate auction by dividing it into participation in the bid, the decision making characteristic of the winning bid.
The introductory stage of analysis attempted to analyze the risk factor of real estate auction to participate in the bid by systematically summarizing the contents understood as the factors impedimental to participation in the bid. AHP analysis was conducted by classifying the risk factor of participation in the auction into the internal risk factor of real estate auction, the external risk factor of real estate auction, and the risk factor of the individual participant's propensity and selecting 29 third-item subfactor.
In turn, an attempt was made to analyze the factor of deciding on the successful bid in 518 auction cases at the particular date when the participant selected the article for sale at auction and decide to make a bid. 17 independent variables explaining the decision on the successful bid were selected by logistic regression analysis with the presence or absence of the successful bid as the dependent variable.
In the final stage, an attempt was made to analyze the decision making characteristic of the winning bid with the winning bid as the dependent variable and with the internal factor of the auction and the external factor of the auction as the independent variable in 353 cases of residential real estate in which the successful bid was determined and the winning bid was formed.
The results of study on the stepwise decision making characteristic of participation in the auction are as follows:
First, it is necessary to make a decision on the bid by harmonizing the internal, external factor of the auction and the individual propensity of the participation property in order to participate in the bid for the real estate auction. Analysis of the decision making characteristic of participation in the bid for the real estate auction showed that the contents of the systematic risk had a high influence in relation to the external risk factor of the real estate auction and the individual propensity of the participant.
Second, an attempt was made to analyze the decision making characteristic of the successful bid in relation to the case of the successful bid and the case of non-sale at auction. As a result, it was found that the successful bid was determined as the internal factors of the auction acted as a major factor. That is, the real estate auction is a method of sale in the court to acquire real estate, and the action of acquiring real estate, the decision on the successful bid, occurs by reflecting the internal factor of the auction much.
Third, the winning bid is formed by the individual factor of real estate. That is, it was found that the variable explaining the external factor of the auction, of 19 independent variables, were the factors of determining the winning bid. A decision was made to select real estate by the external factor of the auction. This is the result that the general factor proper to real estate is reflected in the successful bid of the auction.
In summary, participants in the real estate auction focused much on the systematic risk in making a decision on participation in the auction.
In making a decision on whether to make a successful bid for the acquisition of real estate, they make a decision with a focus on the contents of the internal factors of the auction.

국문 초록 (Abstract)

부동산경매는 담보가치를 지닌 부동산에 채권자와 채무자간의 분쟁이 발생하면 법원이 채권회수를 목적으로 집행하는 강제처분절차이다. 이런 법적 매각방식에 관한 정보제공의 불확실성이나 권리분석에 관한 부담이 일반인들에게는 장애요인이나 위험으로 인식되고 있다. 이로 인해 법원부동산경매의 위험에 따른 수익률에 대한 기대감은 투자 의사결정에 주요한 사항으로 인식되었다.
이에 본 연구는 부동산경매가 부동산을 취득하고 활용하고자 하는 입찰참여자들에게 다양한 의사결정을 요구하므로 경매절차의 단계별 의사결정특성을 규명하고자 하였다. 부동산경매는 부동산이라는 품목에 관한 이해와 평가가 선행되어야 하고, 더불어 법률적인 권리분석이 병행되어야 부동산의 소유권을 이전받게 되는 거래행위이다. 그러므로 경매부동산을 취득하여 활용하는 투자활동을 하기 위해 고려해야 하는 중요한 의사결정요인이 각 단계마다 다양하게 이루어져야 한다.
본 논문에서는 부동산경매의 입찰참여시에 요구되는 합리적인 의사결정요인을 입찰참여, 낙찰결정, 낙찰가격 결정요인으로 구분하여 분석하였다.
분석의 도입단계는 입찰참여에 저해요인으로 인식되는 내용을 체계적으로 정리하여 입찰참여를 위한 부동산경매의 위험요인으로 구분하였다. 경매 참여를 위한 위험요인을 부동산경매의 내부위험요인, 부동산경매의 외부위험요인, 참여자의 개별적 위험요인으로 분류하고 29개의 3차 하위항목을 선정하여 AHP분석을 하였다.
다음단계로 참여자가 물건을 선정하여 입찰을 결정한 특정의 해당기일에 518건의 경매사례로 낙찰을 결정짓는 요인을 분석하였다. 낙찰여부를 종속변수로 하고 로지스틱 회귀분석으로 낙찰결정을 설명하는 독립변수 17개를 선정하였다.
마지막 단계로 낙찰이 결정되고 낙찰가격이 결정된 주거용부동산 354건을 대상으로 낙찰가격을 종속변수로 하고 경매 내부요인과 경매 외부요인을 19개의 독립변수로 하여 낙찰가격의 결정요인을 분석하였다.
경매참여 단계별 참여자 의사결정요인에 관한 연구 결과는 다음과 같다.
첫째, 부동산경매에 입찰참여를 위해서는 경매의 내부위험요인, 경매의 외부위험요인, 참여자의 개별적인 위험요인이 적절하게 조화되어 입찰의사결정을 한다. 이때 입찰참여자가 통제할 수 있는 범위를 벗어나는 위험요인에 대한 대책이 필요하므로 부동산경매의 입찰참여 의사결정요인을 분석한 내용에서 부동산경매의 외부 위험요인과 참여자의 개별적인 요인가운데 체계적인 위험에 관한 내용들의 영향값이 높게 나타났다. 개인으로서 통제하기 어려운 체계적인 위험요인은 경매부동산을 취득하는 투자활동에도 주요한 의사결정요인으로 작용하고 있음을 나타내는 결과가 나타났다.
둘째, 특정기일에 진행되는 부동산경매에서 낙찰된 사례와 유찰된 사례를 대상으로 낙찰결정요인을 분석한 결과 경매의 내부요인들이 주된 요인으로 작용하여 낙찰이 결정되었다. 경매 내부요인 중 낙찰가율이 높고 채권총액이 많이 설정되어있는 경매부동산이나, 최종낙찰회차가 높고 입찰경쟁률이 높은 경매사건은 낙찰결정에 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 즉, 경매도 부동산거래의 방식이므로 부동산을 취득하는 의사결정에서는 자체의 매각방식인 경매 내부요인을 반영하여 낙찰결정이라는 부동산의 취득행위가 성립된다는 결과를 보였다.
셋째, 낙찰이 결정되어 낙찰가격이 형성된 부동산은 취득방식과는 별개로 부동산의 개별적인 일반적 부동산요인에 의하여 가격이 형성된다. 즉, 낙찰가격을 설명하기 위한 19개의 독립변수 가운데 경매의 외부요인을 설명하는 변수가 낙찰가격 결정요인으로 나타났다. 일반 부동산관련 요인들이 반영되어 경매부동산의 낙찰가격을 결정요인으로 나타나 부동산이라는 품목을 선택하는 단계의 의사결정에는 경매의 외부요인이 반영된다는 결과이다.
이를 정리하면 경매참여자들이 입찰을 위한 단계별 의사결정에서 위험으로 인식하는 체계적인 위험에 대한 태도, 부동산을 취득하는 방식에서 고려해야 하는 경매 내부요인에 관한 내용, 부동산이라는 상품을 활용하기 위한 선택에서 고려하는 부동산 고유의 요인들이 조화되어 부동산경매시장의 참여에 관한 의사결정요인이 형성되는 것으로 분석되었다.
일반 사람들은 경매처분이라는 강제집행방식에 치우쳐, 거래되는 상품이 부동산이라는 사실을 간과한 채 규모가 큰 부동산자산의 거래이고 부동산의 투자방식으로 인식한다.
그러나 부동산을 활용하는 환경이 다양하게 변하여 부동산이 상당한 담보력을 가지는 것이 일반화되었다. 이렇게 담보가치가 증가 된 부동산은 채권ㆍ채무관계에 노출되기 쉽고, 담보된 부동산을 지키거나 나아가 적극적으로 활용하는 능동적인 대처방안이 요구된다.
경매의 입찰참여를 위한 전 과정에 걸쳐서 단계적인 의사결정요인에 관한 연구를 시도하였다. 본 연구를 통해 입찰참여의 각 단계마다 주요하게 인식되는 요인에 따라 고려된 내용들이 입찰참여, 낙찰결정, 낙찰가격의 의사결정에서 각각의 특성요인을 반영하여 부동산경매가 마무리되는 결과를 규명하였다.
본 연구는 경매의 입찰참여자가 진행단계마다 요구되는 다양한 특성을 체계적으로 파악하여 합리적인 의사결정요인과 경매부동산의 낙찰결정요인, 낙찰가격 결정요인에 관하여 분석하였다.
부동산 경매시장이 점차 확대되고 변화하는 상황에서 입찰참여자들의 다양한 의사결정의 요인을 위험요인으로 분류하고, 매각대상물의 특성을 경매의 내부요인과 경매의 외부요인으로 구분하여 의사결정요인을 연구하였다. 이로써 부동산경매의 입찰참여에 관련된 종합적인 의사결정요인을 체계적으로 규명한 것에 본 연구의 시사점이 있다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 3. 연구의 방법 및 범위 4
• 1) 연구의 방법 4
• 2) 연구의 범위 5
• 3) 용어의 정리 6
• 4. 선행연구 고찰 8
• 1) 권리분석 관련 연구 9
• 2) 의사결정 관련 연구 11
• 3) 매각가격특성에 관한 연구 13
• 4) 선행연구와 차별성 14
• Ⅱ. 부동산경매와 분석모형 16
• 1. 부동산경매와 환경변화 16
• 1) 개념과 진행단계 16
• 2) 부동산경매 환경의 변화 19
• 2. 의사결정이론과 부동산경매의 위험 27
• 1) 행동특성이론 27
• 2) 부동산경매의 위험이론 29
• 3. 부동산경매와 투자 32
• 1) 부동산경매와 투자수익률 33
• 2) 부동산경매와 투자결정 35
• 3) 부동산경매와 게임이론 36
• 4. 분석모형의 설계 39
• 1) 분석모형 39
• 2) 분석방법 41
• Ⅲ. 분석 설계 48
• 1. 입찰참여 위험요인의 분석설계 48
• 1) 조사의 대상 및 방법 48
• 2) 위험요인 변수선정 49
• 2. 낙찰결정요인의 분석설계 57
• 1) 분석자료 수집 57
• 2) 변수선정 60
• 3. 낙찰가격결정요인의 분석설계 67
• 1) 표본 선정 67
• 2) 변수선정 69
• Ⅳ. 분석 결과 76
• 1. 입찰참여 위험요인 76
• 1) 위험요인의 일관성 검증 76
• 2) 위험요인의 중요도 분석 79
• 3) 위험요인의 영향값 분석 86
• 4) 소결 88
• 2. 낙찰결정요인 90
• 1) 기술통계 90
• 2) 모형의 적합도 91
• 3) 낙찰결정요인의 분석 92
• 4) 소결 96
• 3. 낙찰가격결정요인 98
• 1) 기초통계 98
• 2) 상관분석 99
• 3) 다중회귀분석 103
• 4. 분석결과 요약 110
• Ⅴ. 결 론 112
• 1. 연구결과의 요약 112
• 2. 한계 및 과제 114

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66. 주택담보대출에 대한 건전성강화가 일반은행의건전성강화에 미치는 영향, 최건호, , 2007