아파트경매시장에서 경매특성변수를 이용한 매각가격결정요인 분석 = Analysis of sale price determinants using auction-specific variables in the apartment auction market

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study classified auction-specific variables into the price-related factor, bid-related factor and the factor related to the tenant's right and analyze the effect of each of them on the sale price. Taking into consideration the general specific variable and the auction-specific variable, this study made and tested the sale price prediction model. And this study was intended to identify the significant effect of these variables on the determination of the sale price of apartment auction.
In the research method, this study conducted correlational analysis as to what relationship there was between the sale price and price-related variables(market price, deposit money for the lease of a house, appraised price) and conducted path analysis to investigate directionality and causal relationship.
Second, this study attempted to identify the validity of the determinants of sale price by including the auction-specific variables in the specific price function model.
Third, the questionnaire research was conducted to investigate the variables considered to determined the sale price. Logistic regression analysis was conducted to investigate what effect the variables determining the sale price had on the successful bid according to the presence or absence of bid or successful bid.
As a result, the following findings were obtained:
First, it was found that the sale price of apartment auction had the strong positive(＋) correlation of more than =0.9 with the sale price at the point in time of the successful bid, deposit money for the lease of a house at the point in time of the successful bid, and the appraised value. It was found that the sale price at the point in time of the successful bid had the greatest effect on the sale price of apartment auction(0.572). But seeing that only the deposit money for the lease of a house did not have an effect on the sale price(0.28, p=0.567), 〔hypothesis 1〕was partially proved.
Second, seeing that the sale price of apartment auction had the explanatory power of 86%(Adjusted =0.859) in case of model II including the general specific variable and the auction-specific variable, 〔hypothesis 2〕was proved.
Third, it was found that the price-related factor, the bid-related factor and the factor related to general characteristics had a significant effect on the determinants of the sale price of apartment auction. But seeing that only the factor related to the tenant's right was not statistically significant(p=0.270), 〔hypothesis 3〕 was partially proved.
Accordingly, this study attempted to test the sale price determination model through an empirical analysis of apartment auction and to find out that the sale price of apartment auction was influenced by the auction-specific variable. It could perform a role in providing the bidder(investor) with the sale price determination criterion with explanatory power, providing the tenant with the means for investment and protection of rights, providing the debtor(owner) with an opportunity for relief of rights and providing the creditor with the means for recovery of the credit. Furthermore, it requests the enforcing court(seller) to the need for institutional improvement of the deficiency of auction materials and government for the institutional complementation of the housing and commercial building tenant protection policy.
In this study, an analysis of the sale price determinants of apartment auction is very useful in that it could identify how far the auction-specific variables had an effect on the determination of the sale price. But this study analyzed cross-sectional data of 2004 by limiting its target area to the jurisdiction of Daejon Local District Court. For this reasons, there is some limitation in applying or generalizing the results of analysis to any other area without due regards to local and temporal characteristics.
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Key words : apartment auction, auction market, sale price, auction-specific factor, sale price determination model

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 경매특성변수를 가격관련요인, 입찰관련요인, 임차인권리관련요인으로 분류하여 각 변수들이 매각가격에 미치는 영향을 분석하는데 역점을 두었고, 일반특성변수와 경매특성변수를 함께 고려하여 매각가격예측모형을 만들어 검증하는 동시에, 이 변수들이 아파트경매의 매각가격결정에 의미 있는 영향을 주고 있다는 것을 실증적으로 규명하는데 연구의 목적을 두었다.
연구방법은 첫째, 매각가격과 가격관련변수(매매가격, 전세가격, 감정가격)간에 어떠한 관계가 있는지 상관관계분석을 시행한 후, 방향성과 인과관계를 알아보기 위해 경로분석을 실시하였다.
둘째, 특성가격함수모형에 경매특성변수를 포함시켜 매각가격결정요인의 타당성을 규명하였다.
셋째, 매각가격을 결정할 것으로 여겨지는 변수들에 대해 설문조사를 실시하였다. 입찰경험의 유무와 낙찰경험의 유무에 따라서 매각가격을 결정짓는 변수들이 낙찰을 받는데 어떻게 영향을 미치는지를 알아보기 위해 로지스틱 회귀분석을 사용하여 검증하였다.
이와 같은 과정을 거쳐 얻어진 주요한 연구 성과는 다음과 같다.
첫째, 아파트경매의 매각가격은 낙찰시점의 매매가격, 낙찰시점의 전세가격, 그리고 감정가격과=0.9이상의 강한 정적(＋) 상관관계를 보였으며, 낙찰시점의 매매가격이 아파트경매의 매각가격에 가장 큰 영향(0.572)을 미치고 있는 것으로 나타났다. 그러나 낙찰시점의 전세가격만 매각가격에 영향을 미치지 않는 것으로(0.28, p=0.567) 나타나 〔가설 1〕은 부분적으로 입증되었다.
둘째, 아파트경매의 매각가격은 일반특성변수에다 경매특성변수까지 포함한 모형Ⅱ의 경우에 설명력이 86%(Adjusted =0.859)로 나타나,〔가설 2〕가 입증되었다.
셋째, 아파트경매의 매각가격을 결정짓는 변수 가운데 가격관련요인, 일반특성관련요인, 입찰관련요인에서 유의미한 변수로 나타났다. 그러나 임차인권리관련요인만 통계적으로 유의미하지 않는 것으로(p=0.270) 나타나〔가설 3〕은 부분적으로 입증되었다.
따라서 본 연구에서 아파트경매에 관한 실증분석을 통하여 매각가격결정모형을 검증해 보고, 또 아파트경매의 매각가격이 경매특성변수에 의해 영향을 받고 있다는 것을 확인해 봄으로써, 입찰자(투자자)에게는 설명력 있는 매각가격결정 기준을, 임차인에게는 투자수단 및 권리보호수단의 제공을, 채무자(소유자)에게는 권리구제의 기회를, 채권자에게는 채권회수의 수단을 제공하는 역할을 할 수 있을 것이다. 나아가 집행법원(매도자)에게는 경매자료의 미비점에 대한 제도적 개선의 필요성을 제기하고, 정부에게는 주택 및 상가건물임차인보호정책의 제도적 보완을 요구할 수 있을 것이다.
본 연구에서 아파트경매의 매각가격결정요인을 분석한 것은 경매특성변수들이 매각가격결정에 어느 정도의 영향을 미쳤는지를 파악할 수 있었다는 점에서는 매우 유용하다. 하지만 연구의 대상지역을 대전지방법원 관할지역으로 한정하고 2004년 단기간의 횡단면 자료를 이용하여 분석하였기 때문에, 지역적·시간적 특성을 고려하지 않은 점은 본 연구의 한계이다.
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핵심이 되는 말 : 아파트경매, 경매시장, 매각가격, 경매특성요인, 매각가격결정 모형

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 방법 및 범위 6
• 1) 연구의 방법 및 범위 6
• 2) 선행연구의 검토 10
• Ⅱ. 경매이론과 아파트가격결정이론에 관한 이론적 고찰 13
• 1. 경매의 의의 및 유형 13
• 1) 경매의 의의 13
• 2) 경매유형 14
• 2. 경매절차 20
• 1) 압류단계 21
• 2) 환가단계 21
• 3) 배당단계 24
• 3. 아파트가격결정이론 25
• 1) 가격형성요인 25
• 2) 가격결정기준과 방법 27
• 3) 입찰함수 접근법 31
• 4) 특성가격함수 접근법 33
• 5) 가격결정이론의 비교 평가 34
• 4) 게임이론과 경매 35
• Ⅲ. 분석 모형 43
• 1. 모형의 구축 43
• 1) 매각가격결정 모형 43
• 2) 자료 및 변수의 설명 48
• 2. 연구가설과 검증방법 62
• 1) 연구가설 62
• 2) 검증방법 63
• Ⅳ. 매각가격에 대한 경매특성변수의 영향 분석 64
• 1. 가격관련변수의 영향 분석 64
• 1) 가설1의 검증 64
• 2. 경매특성변수의 영향 분석 67
• 1) 가설2의 검증 67
• 2) 모형의 적합성 검증 69
• Ⅴ. 실증 분석 81
• 1. 조사 설계 81
• 1) 조사방법과 표본선정 81
• 2) 분석방법 83
• 2. 조사 분석 83
• 1) 인구사회학적 특성 83
• 2) 입찰경험유무 특성 85
• 3) 낙찰경험유무 특성 87
• 4) 일반특성 89
• 3. 실증 분석 92
• 1) 매각가격결정요인 92
• 2) 가설3의 검증 97
• Ⅵ. 결 론 106
• 1. 연구결과와 시사점 106
• 2. 연구의 한계 108
• 3. 향후 연구과제 108
• 참 고 문 헌 110
• 부 록 113
• Abstract 124