재개발사업 종전자산평가의 문제점과 개선방안 = A Study on the Improvements of Former Property Appraisal in Housing Redevelopment Project

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 현행 정비사업에서 종전자산평가제도의 문제점을 지적하고 개선방안을 제안하는 것을 목적으로 하였다. 문제점으로는 첫째, 토지의 종전자산평가에 있어 기준이 되는 표준지공시지가가 개발이익을 제대로 반영하지 못하고 있다는 점을 지적하였다. 이로 인해 공시지가 자체의 신뢰성을 떨어뜨리고, 가격평가의 객관성마저 저해한다는 것이다. 둘째, 정비구역내 건물에 대한 종전자산가치 산정시 주택공시가격을 기준으로 활용하지 않고 건물 유형에 따라 다른 평가방식을 적용함으로써 평가과정이 불투명하고 이해하기 어렵다는 점을 지적하였다. 그리고 이러한 이유로 종전자산가치를 사전에 예측할 수 없어 투자의 불확실성이 커지고 투기가 조장될 수 있다는 점도 지적하였다. 이와 같은 종전자산평가의 문제점을 해결하기 위해서는 관리처분계획 이전에 종전자산가치를 예측할 수 있어야 한다. 이에 본 연구는 지금의 공시가격 산정방식과 정비구역내 종전가치 산출 방식을 검토하였으며, 결과적으로 종전자산평가방식과 공시가격 산정방식을 개선할 것을 제안하였다. 즉 1)토지공시가격은 정비사업으로 인한 개발이익이 제대로 반영될 수 있도록 건물의 종전가치총액과 정비사업의 수입․비용항목을 적절히 예측해서 산출할 것, 2)종전자산평가의 기준이 되는 토지공시가격은 정비구역 지정시점에 공시하고 개발이익이 변동될 때마다 즉시 반영하여 재공시할 것, 3)종전자산평가에서 구역내 모 든 건물은 토지와 별도로 평가할 것, 4)건물부분은 원가법을 적용하여 평가하고 건물의 가격산정기준을 공개할 것을 말한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is aimed to pose the problems of former property appraisal and to propose the improvements. The problems are that; 1)the officially assessed standard land price which is refered to for former property appraisal doesn t reflect development profit properly 2)when appraising former building property, the officially assessed housing price is not used and various appraisal methods are used. So former property value cannot be estimated in advance, and this might cause many civil complaints. To solve these problems, we should be able to estimate former property value before management disposal plan. So this study performed a literature review related existing valuation criteria for public announcement system of real estate price and for former property appraisal. As a result, this study suggest reforming price estimation methods for real estate in redevelopment zone. Suggested improvements are as follows; 1) the public announced land price should be estimated by anticipating project incomes and expenses 2) the standard land price, the criteria of former land appraisal, should be announced when determining a redevelopment zone and whenever development profit change 3) to appraise former properties, land and buildings should be assessed separately 4) we should assess all buildings price by cost method and make public the valuation criteria.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 Ⅱ. 이론적 고찰 1. 재개발사업의 부동산가격 평가 2. 종전자산평가 관련 선행연구 검토 Ⅲ. 종전자산평가방식의 문제점 1. 개발이익의 반영 문제 2. 평가기준의 문제 3. 투자의 안전성 문제 Ⅳ. 종전자산평가의 개선방안 1. 종전자산평가의 개선 방향 2. 토지 가격 3. 건물 가격 Ⅴ. 결론

참고문헌 (Reference)

1 안창환, "주택재개발정비구역내 자산 감정평가 연구 : 종전자산 감정평가를 중심으로" 부산대학교 환경대학원 2006

2 강선호, "정비사업에서의 갈등해소를 위한 감정평가제도 개선에 관한 연구 : 주택재개발사업을 중심으로" 서울시립대학교 도시과학대학원 2008

3 김윤식, "정비사업 개발이익 적정배분을 위한 감정평가방법에 관한 연구" 한성대학교 대학원 2009

4 김덕례, "재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구 : 주택재개발사업을 중심으로" 경원대학교 대학원 2008

5 김윤식, "재개발사업 감정평가의 개발이익 반영 여부에 관한 연구" 한국부동산분석학회 12 (12): 51-64, 2006

6 신동수, "재개발 관리처분의 권리가액에 관한 연구" 한국주거환경학회 5 (5): 2007

7 "서울시 클린업시스템"

8 한국감정원, "도시재개발과 감정평가" 2000

9 류해웅, "도시개발과 정비에 관한 법제해설" 국토연구원 2003

10 장재일, "단독주택지 정비방식의 사업성 비교 연구" 한국부동산학회 (44) : 94-110, 2011