재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구 : 주택재개발사업을 중심으로 = (A) stydy on preliminary feasibility analysis(PFA) for revitalization of renewal project : focusing on the housing redevelopment project

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 공공의 역할이 강조된 재정비촉진사업이 향후 지속가능한 도시정비수단으로 활성화되기 위해서는 적정사업성 확보가 필요하다는 시각에서 시작되었다. 특히, 주택재개발사업과 같이 많은 이해관계가 얽혀 있는 개발사업에서는 더욱 그러하다. 사업시행을 전제로 수립하는 ‘계획’은 공공성을 강조하면서도 주민들이 개발을 통해 기대하고 있는 최소한의 이익이나 개발로 인해 발생할 수 있는 손실을 적정하게 보상해줄 수 있을 정도의 사업성을 가져야 한다. 계획에서 요구하는 공공성의 확보가 주민의 개인 재산을 담보로 하기 때문에 적정 사업성을 확보하지 못하게 되면, 계획은 시행자체가 어려워질 수 있기 때문이다.
도시계획 패러다임이 도시외곽의 신개발에서 도시내부 공간의 정비로 변화되면서 공공성과 사업성의 조화는 더욱 강조되고 있다. 기존의 정비사업은 지나치게 사업성을 강조하면서, 기반시설 설치의 한계, 아파트 단일 용도 중심의 고층․고밀화된 주거지 형성과 그로 인한 도시내부 공간의 왜곡 현상, 원주민 재정착 실패, 커뮤니티 붕괴 등의 문제를 발생시켰다. 그로 인해 서울시는 소위 뉴타운사업이라고 하는 새로운 정비방식을 도입하였지만, 주민이나 사업시행자에게 배분될 수 있는 적정사업성 확보가 어렵게 됨에 따라 사업추진에 많은 차질을 빚고 있다. 이러한 점에서 볼 때, 공공성이 강조된 ‘재정비촉진사업’은 시행하는 과정에서 공공성을 실현할 수 있을 정도의 적정사업성이 보장되어야 한다. 그렇지 않으면 기존 정비방식들이 추진단계에서 직면했던, 사업성 결여에 따른 사업추진의 위축이라는 문제를 재연할 수 있기 때문이다.
따라서 본 연구의 목적은 재정비촉진사업이 공공성을 유지하면서 적정사업성을 확보하여 활성화할 수 있는 방안을 모색하는 것이다. 이러한 목적을 수행하기 위해 첫째, 재정비촉진사업의 도입배경과 재정비촉진계획의 중요성, 재정비촉진계획 수립단계에서의 사전사업성분석의 필요성과 방법에 대해 고찰하였다. 둘째, 실증적 관점에서 재정비촉진사업의 사전사업성분석을 통해 순이익률을 도출하고, 순이익률의 규모 및 성격을 규명하기 위한 모형을 제안하였다. 셋째, 순이익률 모형을 토대로 이익률을 증가시켜 적정사업성을 확보할 수 있는 방안을 제시하기 위해 시뮬레이션을 하였다. 마지막으로 시뮬레이션 결과를 토대로 계획조정이 가능한 경우와 계획조정이 불가능한 경우로 구분하여 사업 활성화 방안을 제안하였다.
43개의 재정비촉진사업구역을 대상으로 사전사업성분석을 한 결과, 사업성 지표인 순이익률은 사업구역에 따라 큰 차이가 있는 것으로 분석되었으며, 순이익률에 영향을 미치는 주요 요인은 미실현용적률, 세대밀도, 토지가격으로 밝혀졌다. 이 중에서 미실현용적률이 가장 커다란 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한 사업구역의 사업시행 가능성을 판단해보기 위해 순이익률을 사업기준선(시장금리 5.7%)과 비교해 본 결과, 20개 구역이 사업기준선보다 낮은 수익성을 갖는 것으로 분석되었다. 이것은 사업구역의 절반 정도가 사업시행단계에서 적정사업성을 확보할 수 없어 사업지연이 발생할 수 있음을 의미한다.
수익성이 낮아 사업지연이 예상되는 구역들이 미실현용적률, 세대밀도, 토지가격 측면에서 어떠한 특성을 갖고 있는가를 분석한 결과는 다음과 같다.

첫째, 미실현용적률과 세대밀도는 재정비촉진계획의 변경을 통해서 조정이 가능하지만, 토지가격은 불가능하다. 둘째, 지나치게 높은 과밀계획이나 저밀계획은 순이익률에 부정적인 영향을 미쳐, 사업지연예상구역으로 남게 한다. 재정비촉진계획 수립시 적정 세대밀도는 200세대/ha(184~219세대/ha) 정도이다. 셋째, 미실현용적률의 발생은 사업성을 악화시키는 요인이 되므로 발생하지 않도록 계획을 수립해야 한다. 미실현용적률 9.5%의 감소는 순이익률 1%의 증가 효과가 있다. 넷째, 토지가격이 높아 사업성이 낮은 구역은 계획적 지원이 불가능하므로 정책적 지원이 선행되어야 한다. 다섯째, 사업성이 낮은 구역들은 3가지의 영향요인이 복합적으로 나타나는 경향이 크므로, 단일 지원책보다는 복합적인 지원책을 마련할 필요가 있다.
이상의 분석결과를 토대로 사업성이 낮은 구역의 사업을 촉진하기 위해 공공이 어느 정도로 계획과정에 참여하여 지원해야 하는 것이 바람직한가를 살펴보았다. 재정비촉진계획을 조정하여 적정사업성을 확보 할 수 있는 경우는 공공의 직접적인 개입 없이 재정비촉진계획상의 계획지표(미실현용적률, 세대밀도)를 조정하여 사업을 활성화시키고, 그렇지 않은 경우는 공공이 적극적으로 개입하여 지원할 필요가 있는 것으로 분석되었다.
계획조정이 가능한 경우 사업성을 증가시킬 수 있는 방안으로는 ⅰ) 미실현용적률의 발생 방지를 위한 순부담 비율 조정, ⅱ) 적정 세대밀도 계획을 통한 주택규모 건설비율 관련 특례조항의 활용, ⅲ) 재정비특별법에서 정한 상한용적률의 활용이 가능하다.
계획조정이 불가능한 경우 사업성을 증가시키기 위해 활용 가능한 제도로는 ⅰ) 시

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 = 5
• 1.3 연구의 방법 = 6
• 1.4 연구의 흐름 = 9
• 1.5 용어의 정의 = 11
• 제2장 이론적 고찰 = 14
• 2.1 도시계획패러다임의 변화와 도시정비의 필요성 = 14
• 2.1.1 도시정비의 필요성 = 14
• 2.1.2 도시정비의 시장실패와 공공성 강화 = 17
• 2.1.3 공공의 개입과 지원 = 24
• 2.2 재정비촉진사업의 도입과 특징 = 33
• 2.2.1 재정비특별법의 제정배경 및 주요내용 = 33
• 2.2.2 재정비촉진사업 촉진을 위한 특례조항 = 37
• 2.2.3 재정비촉진사업의 추진현황 및 문제점 = 45
• 2.2.4 재정비촉진사업방식과 유사사업방식의 비교 = 51
• 2.3 사전사업성분석의 개념 및 필요성 = 61
• 2.3.1 사전사업성분석의 개념 = 61
• 2.3.2 재정비촉진계획수립시 사전사업성분석의 필요성 = 65
• 2.3.3 재정비촉진사업의 사전사업성분석 방법 = 70
• 2.4 선행연구 검토 = 75
• 2.4.1 재정비촉진사업에 관한 연구 = 75
• 2.4.2 주택재개발사업의 사업성에 관한 연구 = 76
• 2.4.3 선행연구의 종합 및 한계 = 79
• 제3장 분석의 틀 = 82
• 3.1 연구문제 및 가설설정 = 82
• 3.1.1 과학적 연구를 위한 본 연구의 처리방안 = 82
• 3.1.2 연구문제의 설정 = 85
• 3.1.3 가설의 설정 = 87
• 3.2 연구단계 설정 및 연구모형 = 89
• 3.2.1 연구단계 = 89
• 3.2.2 연구모형 = 90
• 3.3 연구설계 = 91
• 3.3.1 분석의 전제 = 91
• 3.3.2 수입항목 결정 및 산정방법 = 95
• 3.3.3 비용항목 결정 및 산정방법 = 99
• 3.3.4 수익성 분석지표 설정 = 103
• 3.3.5 사업기준선 설정 = 104
• 제4장 재정비촉진사업의 순이익률 산정 및 분석 = 106
• 4.1 분석대상지구 특성 = 106
• 4.1.1 분석대상지구의 계획목적 및 주요지표 = 106
• 4.1.2 분석대상지구의 계획적 특성 = 109
• 4.1.3 분석대상구역의 계획적 특성 = 113
• 4.2 순이익률의 산정 = 117
• 4.2.1 총 수입의 산정 = 117
• 4.2.2 총 비용의 산정 = 118
• 4.2.3 순이익률의 산정 = 119
• 4.3 순이익률의 지구별·구역별 차이 검정 = 122
• 4.3.1 순이익률의 재정비촉진지구별 차이 검정 = 122
• 4.3.2 순이익률의 재정비촉진구역별 차이 검정 = 124
• 4.4 재정비촉진사업의 순이익률 모형 = 127
• 4.4.1 순이익률에 영향을 미치는 요인 선정 = 127
• 4.4.2 순이익률과 영향인자간의 관계 모형 = 133
• 4.5 소결 = 139
• 제5장 순이익률을 고려한 사업 활성화 방안 = 142
• 5.1 순이익률에 따른 재정비촉진사업 구역의 특성 분석 = 142
• 5.2 재정비촉진사업 구역의 순이익률 변화 분석 = 148
• 5.2.1 미실현용적률 변화에 따른 순이익률의 변화 = 148
• 5.2.2 세대밀도 변화에 따른 순이익률의 변화 = 150
• 5.2.3 사업지연예상구역 특성별 순이익률의 변화 = 152
• 5.3 순이익률을 고려한 사업 활성화 방안 = 154
• 5.3.1 사업지연예상구역의 유형화 및 활성화 방향 설정 = 154
• 5.3.2 계획조정이 가능한 경우의 활성화 방안 = 158
• 5.3.3 계획조정이 어려운 경우의 활성화 방안 = 162
• 5.4 소결 : 분석결과에 대한 논의 = 168
• 제6장 결론 = 177
• 6.1 연구요약 = 177
• 6.2 연구의 의의 및 정책적 시사점 = 182
• 참고문헌 = 185
• 부록 = 193
• Abstract = 242
• 감사의글 = 247