정비사업에서의 갈등해소를 위한 감정평가제도 개선에 관한 연구 : 주택재개발사업을 중심으로 = A Study on the Improvement of Appraisal Method for Conflict Resolution in Urban Renewal Project : Focusing on the appraisal method in urban redevelopment

국문 초록 (Abstract)

주택공급 및 도심지역의 재활성화, 성장 공간으로서의 재도약을 위한 정책적 목적과 함께 토지이용의 효율화를 통한 개발이익의 향유라는 토지등소유자의 경제적 이유로 최근 정비사업이 활발하게 추진되고 있으나 정비사업 참여주체별로 이해관계가 상이하고 특히, 조합원간 개발이익의 배분을 둘러싼 갈등이 증폭되고 있다.
정비사업 시행으로 인한 개발이익은 감정평가를 통한 관리처분계획에 의거 최종적으로 배분되게 되는 바 본 연구는 정비사업의 다양한 갈등요인 중 감정평가업자의 관점에서 정비사업의 갈등유형을 분석하고 현행 감정평가방법의 주요 쟁점사항과 개선방안을 제시함으로서 감정평가업자가 갖는 갈등중재자로서의 사회적 역할에 부응하기 위한 데 목적을 두고 있다.
특히, 재개발사업에서의 감정평가 중 법적, 이론적 근거가 명확하지 않아 논란의 대상이 되고 있는 정비기반시설의 설치를 위한 국ㆍ공유지의 무상양수도를 위한 감정평가와 종전자산의 감정평가, 분양예정자산(종후자산)의 감정평가를 중심으로 살펴보았다.
정비기반시설의 설치를 위한 국ㆍ공유지의 무상양수도를 위한 감정평가에서는 최근 서울시에서 제정한 정비기반시설 설치비용 산정 및 국ㆍ공유재산 무상양도시 업무처리기준을 중심으로 조합과 행정기관간의 갈등사례에 대한 검토 및 분석을 하였으며 종전 및 종후자산에 대해서는 감정평가관련 민원의 내용을 유형화하여 그에 대한 해결방안을 모색하였다.
첫째 무상양수도 관련 평가에서는 평가시기와 가격시점간의 불일치로 인한 혼란을 없애기 위해 가격시점을 감정평가의 일반적인 원칙에 따라 현장조사완료일로 하는 방안과 사업시행인가 신청시에는 정비기반시설의 설치부분만을 명시하고 사업시행인가 이후에 감정평가를 실시하는 방안을 제시하였으며, 평가대상물건의 범위와 관련해서는 서울시 정비조례 시행규칙을 일부 보완하여 토지만을 평가대상으로 할 것을 제시하였다. 또한, 용적률 인센티브 적용 면적에 대한 공제 여부에 대하여는 분양가상한제하에서는 용적률 상승으로 인한 준공 후 자산가치의 하락이 예상되어 실질적인 인센티브라고 볼 수 없어 재고되어야 할 것이며 공사비의 과다산정에 대한 논란은 행정기관에서 직접 용역을 발주하여 투명성을 제고시킬 것을 제시하였다.
둘째, 종전자산 평가와 관련해서는 종전자산의 평가방법을 살펴본 후 논란의 되고 있는 개발이익의 반영여부에 대한 논의와 함께 평가대상물건의 범위에 대한 검토를 하였다. 종전자산 평가의 의의가 조합원간 출자지분 정산이라는 점을 감안할 때 개발이익을 배제하여 평가할 이유가 없으며 따라서 사업시행인가고시일 현재 실현되고 측정 가능한 개발이익은 반영하여 평가할 것을 제시하였다. 개발이익에 대한 반영 방법은 나지를 상정하여 평가할 것과 지대(地帶) 개념을 도입한 평가방법을 제시하였다. 평가대상물건의 범위는 법령 및 조례에서 규정되어 있는 바와 같이 토지 및 합법 건축물로만 한정하되 갈등의 소재를 없애기 위해 사업 초기 단계에서부터 정관 등에 구체적으로 명시할 것을 주장하였다.
셋째, 종후자산(분양예정자산)에 대한 평가에서는 종후자산의 평가방법을 제시하고 비교방식의 적용가능성 및 원가의 구분가능성에 대해 검토하였다.
본 연구는 합리적이고 형평성 있는 감정평가를 통하여 개발이익 배분과 관련된 갈등의 최소화를 도모하기 위한 새로운 시각의 감정평가방법을 제시하였으나 현행 감정평가방법 및 법령에 일부 적합하지 않는 측면도 있고 분양가상한제하에서의 택지비평가가 본격적으로 이루어지지 않은 만큼 제시된 방법에 대한 구체적인 검증이 이루어지지 못했다. 따라서 본 연구는 정비사업에서의 감정평가를 참여주체별 형평성 제고의 차원에서 문제를 제기하는 데에 의미를 부여하고 앞으로 실증적 연구를 통한 보완과 제시된 대안이 제도적으로 정착할 수 있도록 깊이 있는 연구가 활성화되기를 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Despite of many benefits of the urban redevelopment, various conflicts among the redevelopment participants make it slow progress.
Conflicts in the urban redevelopment are mainly caused by allocation of the profits made from urban redevelopment. So in this study how can we reduce the conflicts caused by profits allocation from the viewpoint of appraiser
In the first chapter of this study, it explains the necessity and the means of this study and examine the preceding study thorouhgly.
In the second chapter, it explains the meaning of the urban renewal project including urban redevelopment, examines each procedeurs of urban redevelopment, and analyzes the conflicts among the participants.
In the third chapter, it talks about the current status and issues of appraisal methods in urban redevelopment. Concretely it explains the main kinds of appraisal in urban redevelopment - ① the appraisal of the exchange the land for building the infrastructure by government and redevelopment combination, ② the appraisal of previous property and ③ the appraisal of new building after the project (ex, apartment or shopping store)
Especially, the appraisal for exchange introduce the new policy for renewal project of the Seoul Metropolis and anticipate the effects of the new policy.
Concerning the appraisal of previous property, it states that the development profits, a major issue of previous property appraisal.(compare urban redevelopment with public development.)
As a conclusion, the most effective appraisal method for reducing conflict is summarized as follows.
① The appraisal of the exchange the land for building must confirm the date of appraisal and suggest that the policy for renewal project of the Seoul Metropolis must be adjusted
② The appraisal of previous property must reflect the actualized and measurable development profits, that reduce the conflict between the participants. Concretely, appraisers must regard the land as the best and higher use and zonig based
The fourth chapter, as a conclusion, it talks about the new appraisal methods for increasing eqilibrium among the participants and reducing the conflict in urban redevelopment.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 선행연구 검토 및 시사점 = 6
• 1. 선행연구의 검토 = 6
• 2. 선행연구의 시사점 = 12
• 제2장 재개발정비사업에서의 감정평가와 갈등의 유형 = 14
• 제1절 정비사업의 개요 = 14
• 1. 정비사업의 종류 = 14
• 2. 정비사업의 절차 = 18
• 3. 정비사업의 참여주체 = 29
• 제2절 재개발정비사업에서의 감정평가 = 35
• 1. 재개발정비사업 관련 감정평가의 종류 = 35
• 2. 재개발정비사업 관련 감정평가의 성격 = 38
• 3. 재개발정비사업에서의 비례율과 감정평가 = 39
• 제3절 재개발정비사업에서의 갈등의 유형 = 43
• 1. 개요 = 43
• 2. 재개발정비사업에서의 갈등의 유형 = 43
• 제3장 재개발정비사업 관련 감정평가의 실태분석과 주요 쟁점 = 50
• 제1절 국ㆍ공유지의 무상양수도를 위한 감정평가 = 50
• 1. 법적 근거 = 50
• 2. 감정평가기준 = 50
• 3. 주요 쟁점사항 = 51
• 4. 갈등사례 = 53
• 제2절 종전자산의 감정평가 = 56
• 1. 법적 근거 = 56
• 2. 종전자산의 감정평가방법 = 56
• 3. 주요 쟁점사항 = 61
• 제3절 분양예정자산(종후자산)의 감정평가 = 74
• 1. 법적 근거 = 74
• 2. 종후자산의 감정평가방법 = 74
• 3. 주요 쟁점사항 = 82
• 제4절 현행 재개발사업에서의 감정평가에 대한 종합적 검토 = 83
• 1. 개요 = 83
• 2. 개별조합원의 부담금 결정 방식 = 84
• 3. 재개발사업관련 감정평가의 주요 쟁점사항에 대한 종합적 검토 = 85
• 제4장 재개발정비사업 관련 감정평가의 개선방안 = 91
• 제1절 국ㆍ공유지의 무상양수도를 위한 감정평가 = 91
• 1. 갈등사례에 대한 분석 = 91
• 2. 조합과 행정기관의 갈등해소를 위한 무상양수도 평가의 개선방안 = 93
• 제2절 종전 및 종후자산의 감정평가 = 97
• 1. 갈등사례에 대한 분석 = 97
• 2. 조합원간 갈등해소를 위한 종전자산 평가의 개선방안 = 99
• 3. 종후자산 평가의 개선방안 = 107
• 제5장 결론 = 110
• 【 참고문헌 】 = 115
• ABSTRACT = 117