부동산 유동화시장에서 대형할인매장에 대한 투자자 선호특성에 관한 연구 = A Study on the ivestotr characters of hypermaket preference factor in Real Estate Securitization market

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 대형할인매장(이마트, 홈플러스, 롯데마트 등 대형할인점을 통칭함)을 기업이 직접 소유 및 운영 형태에서 세일앤리즈백(Sale & lease back) 방식을 통한 자산유동화가 최근 활성화 되고 있다. 기업이 매각하는 이유는 보유자산 매각을 통해 확보한 자금으로 부채를 축소하여 재무상태를 개선하거나 사업확대를 위한 신규사업에 투자하여 활할 목적이다. 투자자 측면에서 보면 우리나라는 IMF 이후 오피스와 같은 대형빌딩을 중심으로 리츠 또는 펀드를 통해 투자가 이루어졌으나, 글로벌 금융위기 이후 금융시장이 안정화되면서 시중의 풍부한 유동성을 바탕으로 투자기관들이 다양한 투자대상을 찾기 시작하였다. 이렇듯 대형할인매장의 매각물건 공급 및 수요 증가로 시장이 활성화되면서 많은 관심을 갖게 되었다. 이중 수요자인 투자기관의 투자의도에 관한 모형을 구축하여 대형할인매장의 투자요인을 도출하고, 선호특성을 분석하였다. 이러한 선호특성을 조사하기 위해 투자기관에 종사하는 전문가들을 대상으로 설문을 실시하였으며, 이 설문을 기초로 부동산 유동화 대형할인점의 특징과 투자자들의 투자대상에 대한 인식성향과 선호도 요인, 투자자의 특성분석을 하였다. 본 연구의 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 투자인식 성향과 관련하여, 투자자는 대형할인매장 유동화자산의 수익에 대한 기대인식 조사결과 대형할인매장에 대한 투자가 여러 부동산 중 월등하지는 않지만, 부동산투자와 함께 다른 투자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 것으로 나타났다. 부동산 투자시 수익성과 함께 투자의 안정성이 중요한 요인이라고 할 수 있는데, 부동산 투자에 대한 신뢰가 높은 집단일수록 부동산 투자가 다른 투자대안 보다 더욱 안정적인 것으로 인식하고 있음을 알 수 있다. 대형할인매장 유동화자산 투자선호도 특성분석결과 투자자는 오피스빌딩과는 달리 안정적인 수익보장을 위해 적정임대수익 보장이 되어야 투자를 결정하게 된다. 이를 위해서 임차인의 장기임대차 여부 즉, 책임임대차를 통해 안정적인 수익실현을 할 수 있다. 그리고 투자방식에 있어 지분(Equity)과 대출(Loan) 중에는 대출(Loan) 투자방식을 선호하고 있으나, 이를 혼합한 혼합방식을 많은 투자기관들이 선호하고 있는 것으로 조사되었다. 이는 한가지 투자방식을 고집하기 보다 2가지 투자방식을 동시에 하게 되면 대출을 통해 원금보전 손실리스크를 줄일 수 있고, 지분에 대해서는 투자대상 부동산의 임대수익 상승 및 매각차익 실현시 수익성 상승효과를 얻음으로써 수익 및 리스크 헷지를 동시에 기대하고 있음을 알 수 있다. 지분(Equity)투자나 대출(Loan)참여 또는 혼합투자방식 중 어떠한 투자방식을 선택하여도 공통적인 투자조건은 투자기간이 장기간이라는 점이다. 그리고, 투자기간 중 안정적인 이익실현을 위해 투자자의 투자기간보다 대형할인점을 운영하는 임차기관의 책임임차기간이 더 길어야 하고 이러한 조건이 투자검토시 충분히 반영되어야 투자자들의 참여로 이어질 것으로 예상된다. 대형할인매장 유동화자산 투자자 태도분석 결과 우리나라의 부동산 간접시장은 리츠와 같이 일반인이 참여할 수 있는 여건은 마련되어 있으나 아직까지 일반화되지 않고 기관투자기관들에 의해 투자가 이루어지고 있다. 이러한 점에서 개인투자가와 다른 점을 발견할 수 있었는데, 즉, 투자의사 결정시 개별대상의 투자이익뿐만 아니라 투자자산구성(포트폴리오)를 중요시 여기고 있음을 알 수 있었다. 이러한 점은 설문대상자가 투자전문기관에 속해있는 전문가라서 일반인과 달리 많은 종류의 부동산을 고액을 투자할 수있는 자금력과 정보 등 전문성을 갖추고 있기에 가능할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

tribute sales to investors to engage in work-related agencies survey targeted at professionals. Investors prefer to determine the characteristics of the investment destination for investors of factors perceived tendencies, preferences, and characterization. Investment of an investor of a hypermarket for this preference of investors and investment determinants are largely aware of tendencies and preferences for investment factors, the investor s characteristics were analyzed. There is a way investment scheme, Equity investment scheme and loan investment approach and a mixed approach of these two methods can be divided into the large, Investors should gains can be obtained with higher margins at sale and lower risk because of the advantage of the hybrid investment preferences.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1. 연구의 배경 및 목적 2. 연구법위 및 방법 Ⅱ. 이론적 고찰 1. 대형할인매장의 개념 및 현황 2. 대형할인매장의 유동화요인및 특징 Ⅲ. 대형할인매장 자산유동화시 투자자선호도와 투자결정요인 분석 1. 조사분석의 방법 2. 조사분석의 내용 3. 대형할인매장 자산유동화시 투자선호도와 투자결정요인 분석로마 1) 대형할인매장 유동화자산 투자특성 2) 대형할인매장 자산유동화 투자구조 3) 대형할인매장 유동화자산 투자인식 4) 대형할인매장 유동화자산 투자 선호도 특성 5) 대형할인매장 유동화자산 투자자 태도분석 Ⅳ. 결론 1. 연구결과의 요약 및 시사점 2. 연구의 한계 및 향후 과제

참고문헌 (Reference)

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6 김지현, "상업용부동산 저당채권 유동화증권(commercial Mortgage-Backed Securities)의 발행 및 유통 활성화에 관한 연구" 한국부동산분석학회 11 (11): 33-50, 2005

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13 박삼철, "부동산 간접투자의 현황과 과제’" 2010

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15 박종민, "거시경제가 부동산펀드 설정규모에 미치는 영향" 한국부동산연구원 22 (22): 79-107, 2012

16 Americas's top stores, "Cunsumer Report" 2010