商業用不動産의 投資要因에 관한 硏究 : 近隣商街를 中心으로 = (A) study on the investment factors of commercial real estate : focused on the neighbourhood commercial center

국문 초록 (Abstract)

부동산시장은 크게 주거용과 수익형부동산 시장으로 분류되며 수익형부동산은 대형쇼핑센터와 근린상가를 포함하는 상업용부동산과 오피스빌딩으로 대변되는 업무용부동산으로 구분할 수 있다. 그 중 상업용부동산은 운영수익을 제공하는 수익형부동산의 특징에 의해 이용, 구입, 판매 및 관리 등의 활동 등을 수반하기 때문에 이익창출 및 임대수익, 고용 등과 직결되어 있어 지역의 상권 활성화와 지역 경제에 미치는 영향이 매우 크다.
우리나라는 2000년대 들어서면서 부터 시작된 저금리의 지속으로 시중은행금리보다 높은 수익을 제공하는 새로운 투자 상품에 대한 수요가 증가하고 있다. 또한 우리나라의 인구구성에서 큰 부분을 차지하고 있으며, 금년부터 은퇴가 시작되는 베이비부머(Baby Boomer)세대는 연금제도의 미성숙 등으로 안정적 노후생활자금의 확보가 가장 중요한 고려사항이 되고 있다. 따라서 베이비부머세대는 과거 매매차익에 따른 자본이득을 추구하는 부동산 투자보다 운영기간 동안 지속적인 현금흐름을 발생시키는 수익형부동산 투자에 높은 관심을 보이고 있다. 비교적 소액으로 투자가 가능하며 안정적 운영이익 혹은 임대수익이 제공되는 근린상가에 대한 투자의도가 가장 높게 나타나고 있다. 따라서 근린상가의 활성화는 지역경제에 긍정적 영향을 미칠 뿐만 아니라 고령화 사회를 맞아 문제화 되고 있는 고령자들의 삶의 질 향상에도 기여할 수 있을 것이다.
그러나 현재 국내의 근린상가 개발사업은 전반적으로 침체상태에 있는바 일부 사업장의 파산이나 운영관리 실패로 많은 수의 피분양자와 개발 참여자들의 피해가 발생되고 있으며, 지역경제에도 부정적영향이 나타나고 있다. 이러한 근린상가 분야의 침체는 부동산시장에 대한 정부의 지속적인 규제강화 정책과 내수경기의 약화에서 그 원인을 찾는 경우가 많다. 그러나 보다 근본적인 원인은 과거 만성적 초과수요로 인해 공급자주도의 시장이었던 부동산시장이 공급확대정책에 의해 수요자주도의 시장으로 전환되었으나, 이러한 변화를 고려하지 못한 공급자주도의 공급형태의 지속이 가장 큰 요인이라고 볼 수 있다. 즉, 시장의 주도자 역할이 소비자로 넘어가면서 성공적인 근린상가개발 사업을 위해서는 개발사업의 최종소비자인 투자자(피분양자)의 욕구를 충족시켜야 하기 때문에, 근린상가 공급주체는 최종 소비자의 투자선호특성을 개발과정에 적극 반영하여 개발하는 것이 필요하게 되었다.
이러한 인식하에 본 연구는 공급자 측면이 아닌 근린상가의 최종소비자인 투자자의 근린상가 투자 시 선호요인과 투자자들의 인구통계학적 특성에 따른 선호특성의 차이를 분석하는데 그 목적을 두고 있다. 연구에서 도출된 분석결과는 정부측면에서는 근린상가의 활성화를 위한 정책적 방안들에 대한 시사점을 제공해 줄 수 있고, 개발공급자에게는 투자자가 선호하는 근린상가를 건설하고 효율적인 마케팅 방안을 수립하여 근린상가의 분양률을 높일 수 있는 시사점을 제시해 줄 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구의 검토 6
• 1. 상업용부동산 관련 선행연구 6
• 2. 근린상가 관련 선행연구 7
• 제2장 근린상가와 부동산 투자의도에 관한 이론적 고찰 13
• 제1절 근린상가의 의의 및 현황 13
• 1. 부동산의 유형 및 특성 13
• 2. 수익용 부동산의 개념과 유형 18
• 3. 상가부동산의 개념 및 분류 20
• 4. 근린상가의 개요 및 공급현황 27
• 제2절 상업용 건축물의 분양 35
• 1. 분양의 정의 및 관련법규 35
• 2. 분양의 유형 44
• 제3절 상업용부동산 투자의 결정요인 46
• 1. 부동산 투자의 개념 46
• 2. 부동산 투자의 특징 48
• 3. 부동산 투자결정 과정 및 준거 50
• 4. 부동산투자 의사결정에 영향을 미치는 요인 53
• 제3장 연구가설 및 표본분석 65
• 제1절 연구가설 65
• 1. 근린상가 투자 시 선호요인 및 영향에 관한 연구가설 65
• 2. 인구통계학적 변수와 투자요인 선호특성 연구가설 69
• 제2절 분석방법 및 자료의 특성 69
• 1. 분석방법 69
• 2. 표본설계 및 자료수집 70
• 3. 설문지의 구성 및 측정독립변수 71
• 4. 설문대상자의 인구통계학적 특성 71
• 제4장 근린상가의 투자의도 모형 및 투자자 선호특성 분석 74
• 제1절 분석결과 74
• 1. 근린상가의 투자의도 모형의 검정 74
• 2. 회귀분석결과 74
• 제2절 인구통계학적 변수에 의한 선호특성분석 76
• 1. 성별에 따른 선호요인(선호특성)의 중요성의 인식차이 77
• 2. 연령에 따른 근린상가 선호요인 중요성의 인식차이 78
• 3. 소득에 따른 근린상가 선호요인 중요성의 인식차이 79
• 4. 학력에 따른 근린상가 선호요인 중요성의 인식차이 80
• 5. 직업에 따른 근린상가 선호요인의 중요성의 인식차이 81
• 제3절 근린상가에 대한 인식성향 82
• 1. 근린상가에 대한 일반적 인식성향 82
• 2. 근린상가의 분양제도 및 법에 대한 인식성향 87
• 3. 소결론 90
• 제5장 결론 92
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 92
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 94
• 참고문헌 96
• 부록 102
• ABSTRACT 143