아파트 분양원가 공개에 대한 설문조사와 합리적 운영 방안에 관한 연구

김갑규 서울산업대학교 주택대학원 2007 국내석사

우리나라는 주택공급의 확대 정책에도 2005년도 기준으로 결혼 후 내 집을 마련하는데 평균 7.7년, 서울시는 8.4년이 소요되어 외환위기 이전인 1997년 소요 기간 8년과 거의 비슷한 수준인 것으로 나타났다. 이렇듯 주택 구입 소요 기간의 단축이 미미한 것은 분양가 자율화 조치가 이루어진 1999년부터 2006년까지 서울시 및 광역시 등 전국 아파트의 분양가격이 전반적으로 두 자리 수 이상의 급격한 상승률을 보였기 때문이다. 특히, 서울지역은 위 해당연도 기간에 연평균 15.93%의 높은 상승률을 기록하였다. 이러한 전국적인 아파트 분양가격의 급격한 상승은 재고 주택의 가격 상승에도 막대한 영향을 끼쳐 매매가격의 상승을 부추기는 악순환이 계속되었다. 분양가격 상승에 따른 주택가격의 불안정은 공공택지 내 제한적인 분양원가 공개의 시행을 가져왔을 뿐만 아니라, 지난 2006년 9월 14일 서울시 산하기관인 SH 공사가 공급하는 은평뉴타운 지구의 분양가격에 대하여 서울시가 집값 상승을 주도한다는 비난을 받자, 전격적으로 후분양제를 시행하게 되었다. 정부는 이러한 고 분양가격의 논란이 지속됨에 따라 2007년 4월 20일 주택법 개정을 통하여 2007년 9월 1일부터 민간택지에도 제한적인 분양원가 공개와 함께 분양가 상한제를 시행하기로 결정하였다. 특히, 정부는 2008년 본격적인 단계별 후분양제 시행을 앞두고 있는 시점에서 서울시의 후분양제 시행에 따른 분양원가 공개에 대하여 주택공급 물량 감소에 의한 기존 주택의 가격 불안 우려와 함께 분양원가 공개 항목의 확대 내지 전면적인 공개에 대한 부담을 안게 되었다. 그러므로 이와 같은 정부와 서울시의 정책 수행에 따라 민영아파트 분양원가 공개 시행에 보다 합리적인 정책 방향의 결정을 제시하기 위한 연구가 절실히 필요하게 되었다. 더욱이 민간택지의 제한적인 분양원가 공개 시행에 즈음하여 이러한 정책의 방향을 도출하기 위해서 앞으로 점진적으로 시행할 예정인 후분양제에 연계되는 분양원가 공개와 분양가 상한제 등 주택의 수급과 가격 결정을 위한 정부, 민간부문 공급자 및 분양수요자 등 각 계층의 의견을 수렴하게 되었다. 따라서 본 연구의 목적은 이와 같은 각 계층의 의견을 수렴하여 참여와 협력을 바탕으로 한 거버넌스(governance)를 통한 분양원가 공개의 확대 내지 전면적인 분양원가 공개를 결정하기 위한 정책 방안을 설정하는 데 있다. 본 논문에서는 이러한 분양원가 공개에 대한 정책 방안이 올바르게 나아갈 수 있는 이정표를 제시하고자 선행연구자의 연구 논문과 학회 학술논문 등에 의한 문헌조사를 통하여 우리나라 주택공급 제도의 변천과 특징 그리고 그간 정부에서 추진하여온 부동산 투기억제 정책의 고찰, 분양원가 공개 논란의 원인이 된 아파트 분양가격에 대한 상승 배경과 원인을 파악하고, 분양원가 공개에 대한 시민단체와 주택건설업체 간 주요 쟁점 사항을 살펴보았다. 또한, 분양원가 공개의 합리적인 운영 방안을 제시하기 위하여 분양원가 공개 제도와 직접적인 관련이 있는 소비자군, 건설업 종사자, 부동산 관련업 종사자로부터 과연, 분양원가 공개에 대하여 어떻게 인식하고 있는지 설문조사를 한 후 통계프로그램인 SPSS를 이용하여 기술분석인 빈도분석(Frequency)과 추론분석인 분산분석(ANOVA) 및 교차검증(χ2-test)을 실시하여 분석하였다. 설문조사의 분석 결과 현재 시행되고 있는 주택공급 제도 중 분양원가 공개에 대한 인식 정도는 전반적으로 “보통 이하 수준”에서 이해하고 있었으며, 2007년 4월 20일 주택법 개정에 따라 2007년 9월 1일부터 시행될 민간택지의 분양원가 7개 항목 공개에 대하여 소비자군은 찬성하고 있는 반면에 부동산 관련업 종사자는 반대하는 것으로 나타났다. 특히, 건설업 종사자는 주택건설업체의 입장을 동조하여 분양원가 공개를 반대할 것이라는 예상과는 달리 의외로 분양원가 공개에 찬성하는 쪽이 더 많은 것으로 나타났다. 분양원가 공개를 찬성하는 이유는 분양원가가 공개되면 분양가격이 하락할 것이라는 인식을 하고 있었으며, 반대로 분양원가 공개를 반대하는 이유는 분양원가가 공개될 경우 아파트 물량이 감소하여 오히려 분양가격이 상승할 것이라는 판단에 근거하고 있었다. 서울시 은평뉴타운 지구의 후분양제에 의한 분양원가 60개 항목 공개에 대하여 자영업자, 공무원 등 소비자군은 물론, 건설업 종사자도 분양원가 60개 항목 공개에 찬성하고 있는 것으로 나타나 서울시의 분양원가 공개 확대 시행에 반대하지 않는 것으로 판단된다. 분양원가 공개와 함께 시행될 분양가 상한제 시행에 대해서도 소득이 적은 계층은 주택가격 안정을 위해서 반드시 필요한 정책이라고 생각하고 있는 반면에 소득 수준이 높은 계층은 부동산 투기가 재현될 것이라는 이유로 회의적으로 생각하고 있는 것으로 분석되었다. 또한, 분양원가 공개와 분양가 상한제 동시 시행이 이중 규제라고 생각하고 있지 않은 것으로 나타나 이 두 제도의 시행에는 무리가 없을 것으로 판단된다. 다만, 이 두 가지 정책 수단으로 발생할 수 있는 기존 재고주택과 시세차익 발생에 따른 문제는 정부가 다양한 정책 수단을 마련하여 분양원가 공개와 분양가 상한제의 정책 취지를 살림으로써 저렴한 고품질의 아파트가 소비자에게 공급될 수 있는 주택 정책이 구현될 수 있도록 거버넌스를 통한 정책의 개발과 운영으로 한층 발전하는 정책 수행 과정을 이끌어야 할 것이다. 본 연구 결과는 서울시라는 공간적 한계와 설문조사 시점에 따른 시간적 한계가 존재하며, 논문의 설문응답자 이외 비 참가자의 의견에 따라 상이하게 나타날 수 있다. 또한, 분양원가 공개를 공공부문에만 제한하여 운영하거나 분양원가를 전혀 공개하지 않는 경우 등 정부 정책에 따라 달라질 수 있음을 밝혀둔다. 다만, 2007년 9월 1일부터 민간택지에 대한 분양원가 공개가 결정된 시점에서 앞으로 분양원가 공개의 확대 내지 전면적인 분양원가 공개에 따른 분양가격 하락 효과에 대한 검증 등 후속 연구가 필요할 것으로 사료된다. Despite a policy of expanding housing supply, it was reported that as of 2005 it took 7.7 years on average or 8.4 years in case of Seoul City for couples to buy their own houses after they had got married. These data are almost similar to those of 1997 before the financial crisis. At that time it took 8 years. This slight reduction in the time necessary for married couples to purchase their houses results from the fact that sale price of new apartment units around the country including Seoul City and metropolitan cities has sharply increased by over ten percents until 2006 since a housing policy of deregulation of sale price was enacted in 1999. Particularly, Seoul recorded an average 15.93% annual growth in sale price during the period. The sharp growth in sale price for new apartment units around the country had enormous effects on an increase in price of housing stock, which has stirred up the increase in sale price. The instable housing price caused by the increase in sale price for new apartment units brought about the implementation of limited disclosure of the original costs of apartment units in public housing lots. In addition, when Seoul City was blamed for leading the growth in sale price of new apartment units in Eunpyeong New Town which were supplied by SH Corporation, a subsidiary of Seoul City, the post-construction sale system was implemented. As the controversial on the high sale price for new apartment units continued, the government amended Housing Act in April 20th, 2007, and decided to unveil the original costs of apartment units in private housing lots as well and to set a price limitation on new apartments since September 1st, 2007. Especially, at the point of time when the post-construction sale system is going to be introduced by steps in 2008, the government has to bear the anxiety of instable prices of existing housing caused by a decrease in housing supply and the burden of expanding items supposed to be disclosed or fully disclosing the original costs of apartment units. Therefore, it is necessary to conduct a study to present the direction for more rational policy when the government and Seoul City implement such policies. when the disclosure of original unit cost of private apartment is carried out, it is necessary to collect public opinions from various classes including public and private housing suppliers, and housing consumers in terms of the price limitation system and the disclosure of the original unit cost of apartment connected to be the post-construction sale system which is supposed to be implemented gradually. The purpose of this study is to establish a direction for a housing policy of expanding the range of the disclosure or fully disclosing the original unit cost of apartment for sale, based on participation and cooperation through governance. In order to present a milestone leading to a right direction of the policy of the disclosure, therefore, this study considered history and characteristics of Korean housing supply system and the governments' policies of controling speculation in real estate, analyzed the background and reasons of the increase in sale price for new apartments which became the cause of the controversy on the disclosure of the original costs for construction, examined main issues of civil groups and housing construction companies, and reviewed literature including previous researchers' theses and experts' opinions recorded in the academic journals. Moreover, targeting housing consumers group, those who engage in construction business, and those who engage in real estate business, a questionnaire survey was conducted on their opinions about the disclosure of the original costs for construction to provide rational operation methods of disclosing the original costs of apartment units. The results of the survey was analyzed by SPSS for Frequency ANOVA and χ2-test. The analysis of the survey revealed that the respondents' understanding of the disclosure was below the normal in general. In terms of the disclosure of 7 items out of private apartments' orignal costs, which will be carried out from September 1st, 2007 according to the amendment of Housing Act in April 20th, 2007, the result of the analysis showed that the consumer group approved of it, while those who engage in the real estate business opposed it. In case of those who engage in the construction business, it was expected that they would be against the disclosure in line with the position of housing construction companies. Unlike the expectation, however, more than half of them were for it. They approved of the disclosure, on one hand, because they perceived that the disclosure of the original costs for construction would make sale prices for new apartments fall. On the other hand, the reason why they were against it was based on their opinions that the disclosure of the original costs of apartment units would cause a decline in the amount of apartments, and that sale prices would increase as a result. With regard to the disclosure of 60 items out of the original costs in accordance with post-construction sale system in Eunpyeong New Town, Seoul, those who engage in construction business as well as the consumer group including self-employed persons and government officials approved of the disclosure. It means that they do not opposite the expanded cost disclosure policy of Seoul City. In terms of the implementation of the price ceiling system, the low-income class thought of it as an essential policy for stable housing price, while the high-income class viewed it skeptically because speculation in real estate would reappear. In addition, the result showed that the respondents did not think the simultaneous implementation of the disclosure of the original costs of apartment units and the price ceiling system would be double regulation. It seems to be possible to implement the two systems at a time. However, the problems of possible differences in prices between the existing housing and new apartment units caused by the two policies should be solved by providing various policy means and maximizing the purpose of the disclosure of the original costs for construction and the price ceiling system. In this way, the government must lead the process of implementing the policies by developing and operating policies through governance so that stable housing policy can be shaped and inexpensive but high-quality apartment units can be supplied for consumers. The result of this study has limitations in that it was conducted only in Seoul City and at a specific point in time. In addition, the result can vary depending on the opinions of people who did not participate in the questionnaire survey. It can be also different by the government policies including the cases where the disclosure is limited to the public sector or the original costs are not disclosed at all. At the moment it was determined that the original costs of apartment units built by the private sector would be disclosed from September 1st, 2007, It is considered that further study is necessary to clarify whether the expansion of the disclosure or the complete disclosure of the original costs of apartment units would have positive effects on a fall in sale price.

開城工業地區의 共同住宅 供給에 관한 硏究

이현재 서울産業大學校 住宅大學院 2004 국내석사

북한에 대한 주택부문에 대한 연구는 나름대로 지속적으로 이루어지고 축적되고 있으나 많은 연구가 통일 후에 발생될 주택문제에 대한 거시적인 접근이 주류를 이루고 있어 분단 상황에서의 주택공급방안이나 경협을 통한 주택공급방안 등에 연구가 부족한 것으로 생각하였다. 최근 남북은 경제협력의 일환으로 개성공업지구를 개발하기로 하고 한 시점에서 좀더 미시적인 도시와 주택에 대한 연구가 필요한 것으로 판단되어 개성공업지구의 배후도시에 대한 개발방향을 제시하고 동지역에서 소요될 것으로 생각되는 주택소요량과 주택공급제도 등에 대하여 검토하였다. 개성공업지구가 경제특구라고 하나 행정구역상 북한지역이고 개성공업지구에서 일할 대부분의 근로자도 북한주민이므로 북한의 도시와 주택에 관한 현황과 실정을 알아볼 필요가 있어 검토해 본 결과 북한은 주택의 절대적 부족, 주택기술의 퇴보, 건설자재 및 에너지 등 주거생활 매우 낙후되었으며, 지역 · 계층간 주거수준 차별화가 심하였다. 개성신도시는 산업, 주거, 상업, 유통, 위락, 관광이 자유로운 경제특구로서 환경친화적이고 국제비지니스의 복합적 기능을 갖춘 국제도시를 건설할 예정으로 도시유형은 복합기능도시이며 신도시형 할 수 있겠는데 도시규모는 시설기준으로 자족성을 갖기 위해서는 100만 이상의 도시인구를 갖는 것이 바람직하며, 최소한 50만 이상의 도시는 되어야 하겠으며 환경친화적인 국제도시로 발전하기 위해서는 인구밀도가 선진국 수준을 유지할 수 없다 해도 국내의 평균 순밀도인 400인/ha을 유지하는 것이 바람직한 것으로 판단하였다. 개성신도시의 경우 주거지비율 국내수준과 비교하여 적정한 것으로 판단되었으나 공업용지비율이 매우 높은 반면 교통운송용지와 공공서비스시설용지는 매우 낮은 것으로 분석되어 국제비지니스 중심도시와 동북아 물류중심도시로 나가기 위해서는 이러한 용지비율을 높이는 노력이 필요한 것으로 판단되었다. 개성신도시의 주택소요량을 추정해 보면 기초적 자족규모로 보면 최고 30만호의 주택소요량이 필요한 것으로 추정할 수 있겠으며 개발계획을 기준으로 건축연면적을 계산해 보면 연면적은 10,092,437㎡으로 총 154,428호가 추정되며 주택건설소요비용은 최소 3조 8천억 정도의 재원이 필요한 것으로 추정되었다. 개성신도시에 주택공급유형은 북한이 아직까지 주택시장이 초보적이고 주민들의 낮은 소득수준을 감안하면 임대주택 위주로 공급해야 할 것으로 근로자를 위한 사원임대주택이 많이 필요할 것으로 판단된다. 정상적인 주택건설 및 공급체계를 만들기 위해서는 가칭 '개성신도시 주택건설 및 공급에 관한 규정'의 제정이 필요하며 그렇지 않을 경우 북한 정부의 지나친 간섭으로 개성신도시의 개발이 왜곡될 여지가 있고 임대주택을 간부나 관리들에게 우선 배정함으로써 근로자나 일반주민이 소외될 우려가 크며, 이러한 무질서는 불법 전매 · 전대등으로 개성신도시에서도 남한과 같은 불법투기 등의 주택문제가 나타날 수 있을 것으로 예상되었다. 임대주택의 지속적인 건설을 위해서는 막대한 주택건설비용등을 조달하고 건설인력을 육성할 수 있는 기관이 필요하고 주택건설비용의 조달 방안도 구체적으로 북한의 자원을 현물로 지급받는 현실적인 대안도 필요한 것으로 판단되었다. 연구의 한계로는 연구대상지로 선택한 개성공업지구 역시 전체적인 도시건설과 주택공급에 대해서는 구상단계에 있고 북한의 자료와 통계를 수집하기가 어려웠고 그 신빙성에서도 한계를 갖고 있는 것 같아 연구가 실증적이지 못하였음을 시인하지 않을 수 없었다. A number of researches on North Korean housing sector have consistently been conducted and accumulated. The majority of these researches, however, are concentrated on the macro-perspective and approach to the housing problems that are expected to occur after the reunification. Therefore, it is believed that inadequate researches have been performed on housing supply methods through Inter-Korean economic cooperation under current situation of the Korean peninsula. Recently the two Koreas have agreed to develop an industrial zone in Kaesung as a part of economic cooperation. Therefore, microperspective research on the city and housing in Kaesung is believed to be necessary. In this thesis, I suggested appropriate development direction for the vicinal city of the industrial zone and investigated expected demand on residential housing and housing supply system. Although Kaesung Industrial Zone was designated as a special economic zone, the city still belongs to North Korean administrative district and the most workers in the site are supposed to be North Koreans. In this connection, the research on the present condition of urban development and housing system was performed, which shows that North Korea suffers from absolute housing shortage, poor housing construction system, fallen behind residential environment and significant gap in residence level by region and class. Kaesung New Town will be in type of multi-functioning town. The city is planned to be developed as an eco-friendly international city with multiple function of international businesses in the fields of industry, residence, commerce, distribution, entertainment and tourism. Regarding the scale of the city, it is believed that the optimal number of population is more than one million or no less than half a million residences to maintain sustainability on facility basis. Moreover, to become an eco-friendly international city, population density ought to be maintained in 400people/ha, the national average population density, even ifit is impossible to meet the average level of developed countries. In case of Kaesung New Town, the portion of residential area is considered to be reasonable when it compared with South Korea. However, it is analyzed that the portion of manufacturing site is comparatively much higher than the portion of land devoted to transportation facilities and pubic services. Therefore, in order to develop Kaesong into an international business city and Northeast Asian logistics hub, the portion for transportation facilities and public service sectors should be increased. On basic self-sufficiency scale, Kaesung New Town expects the demand of maximum 300thousand housing units. When it calculates the scale of construction total floor area in accordance with the development planning, it is expected to be able to construct 154,428 housing units on the total floor area of 10,092,437 m, and the estimated construction cost will be minimum 3trillion and 800bi11ion Korean Won. Considering the weak housing market and low income level of North Korea, the proper house supply method in Kaesung New Town is necessary to provide rental housing especially for urban workers. In order to establish suitable housing construction and supply system, a certain regulation such as 'Legislation on housing construction and supply in Kaesong New Town' is required to prevent possible distortion of the development by excessive intervention of North Korean government. Without such preventive tools, there is high possibility for ordinary workers and residents to be marginalized by distributing rental houses to party hierarchy members and government officials with first priority Furthermore, such disorder is expected to cause housing market problems including illegal resale, sublease and speculative short-term trade that are observed in South Korean housing market. It is believed that an organization which can cover considerable sum of construction cost and support construction workers is necessary so as to secure stable provision of rental housing. At the same time, realistic alternative is essential such as getting paid construction cost in kind including North Korean natural resources. The limits and of this research cannot but be admitted in view that Kaesung Industrial Zone Development Plan just entered an initial phase of urban development and housing provision, and it was difficult to collect reliable documents and statistics established by evidence.

국민임대주택단지의 자족성 확보에 관한 연구

남상오 서울산업대학교 주택대학원 2007 국내석사

우리나라의 경제가 발전하고 국력도 증가하면서 이제는 저소득계층의 주거복지 향상에도 많은 관심을 갖게 되었다. 정부는 전ㆍ월세가구 등 저소득계층의 주거안정과 최저주거기준미달가구의 주거문제를 국민임대주택을 통해 해결하기 위하여 2012년까지 100만호 건설계획을 과감히 추진하고 있다. 국민임대주택은 입주자의 자격이 무주택세대주이며, 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하 가구를 대상으로 한다. 국민임대주택 입주민들은 주거유형에 따라 다소 차이가 있지만 제도권 교육의 참여가 낮고 가족의 해체와 자녀양육 부담, 단순노무직 등 저임금 노동조건과 영세사업의 실패 등 지속적인 빈곤, 불안정한 주거, 빈곤의 세대 전이 등 신체적, 경제적, 사회적 약자가 많다. 그리고 국민임대주택단지가 집중적으로 공급된 지역은 빈곤의 섬(poverty island)을 조장하여 단지에 대한 사회적 편견과 주민의 열등의식, 사회적 갈등을 유발하고 있다. 임대단지에 대한 사회적 배제현상은 주민 스스로 사회적 건강성을 상실하게 만들어 자족적 공동체, 커뮤니티 활성화를 어렵게 하고 있다. 따라서 정부는 국민임대주택단지내에 충분한 고용기반(경제활동)과 편리한 생활기반(기반시설), 쾌적한 환경기반(환경)을 조성하여 입주민의 직주근접 제고와 소득부족분 보충, 생활안정, 공동체 활성화 등을 도모할 수 있는 방안을 연구할 필요성이 있다. 본 연구의 목적은 국민임대주택단지의 자족성 개념을 정립하고 설문조사한 내용을 토대로 입주민의 인구특성과 성별에 따른 자족 요구가 어떻게 나타나는지를 밝히고 자족지원시설 공급제도의 개선 제시와 함께 사회적 일자리사업 사례의 시사점을 통하여 국민임대주택단지 입주민의 주거안정과 경제적 안정, 사회적 통합을 이룰 수 있는 방안을 모색하는데 있다. 본 연구의 조사대상은 대한주택공사에서 건설ㆍ공급하여 입주 완료한 국민임대주택단지 중 김포양곡, 수원매탄, 옥천장야, 청주가경 등 4곳을 2005년 11월22일부터 12월 3일까지 조사한 것을 활용하였고 또한 동질성검증 및 교차분석을 통해 입주민의 연령별, 소득별 자족성 수요분석을 실시하였다. 조사내용의 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 조사지역 국민임대단지의 자족경제지수는 지구단위 0.020-0.052, 단지내 2%로 매우 낮고 평균소득이 일반 임차가구의 절반에 불과하며 실업률도 높다. 특히 노원구 하계동 영구임대주택단지 하계테크노타운과 광명13단지 아파트형공장 2곳의 주민고용지수가 각각 1.0%, 9.3%이다. 둘째, 소규모 국민임대주택단지는 경제적 자족 증진을 위한 시설 및 공간이 부족하다. 생활기반시설도 대부분 단지 주변의 시설에 의존하고 있다. 셋째, 중대규모 국민임대주택단지는 공공시설과 생활기반시설, 상업ㆍ업무시설이 갖추어져 있어 자족기능 확보에 유리하나 주민고용에 전혀 기여하지 못하고 있다. 경제적 자족시설, 커뮤니티 공간, 쇼핑 등 생활서비스 시설이 전반적으로 부족하다. 넷째, 공동체 활동은 일부 부녀회와 임차인대표회의 외에 거의 없다. 다섯째, 자족성 확보에 필요한 시설로는 30대 이하에서는 자녀공동육아 등 육아관련 요구가 높고, 30-40대는 공동공부방, 50-60대는 공동부업이 높다. 모든 연령대에서 요구가 고르게 나타난 것은 농산물직거래, 아나바다장터, 공동공부방이며, 필요한 경제적 자족시설로는 취업알선센터나 재활용센터, 생활기반시설로는 주민건강센터나 공동보육시설, 쓰레기분리수거장 등을 들었다. 여섯째, 국민임대주택단지내에 자족경제시설이 확보될 경우 취업희망 비율과 자족경제활동에 대한 욕구가 높고, 생활기반시설에 대한 수요와 공동체 활동에 대한 참여욕구가 높다. 이상과 같은 분석내용을 통해 향후 국민임대주택사업을 추진하는데 있어서 경제적 자족성과 공동체적 자족성, 생활기반시설의 자족성을 강화해야한다는 결론이 도출됐다. 그리고 국민임대주택단지의 자족성을 제고하기 위해서는 다음과 같은 정책적 고려가 필요함을 밝힌다. 첫째, 자족경제지원시설의 확보차원에서 자족지원시설 일부를 사업시행 주체에서 건설하여 직접 임대관리하고 손실을 감안하여 조성원가 이하 수준으로 용지공급이 가능하도록 택지개발업무처리지침의 개정이 필요하다. 둘째, 공동체증진시설을 공원녹지에 건설할 수 있도록 지원하고 공원녹지면적에 포함하도록 하여 별도 용지부담이 없도록 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률과 시행규칙의 개정이 필요하다. 셋째, 택지개발촉진법 시행령 제2조에 따라 자족지원시설에 입주할 수 있는 업종은 저소득입주민을 고려한, 고용유발효과가 높은 도시형 노동집약산업의 추가 적용이 필요하다. 넷째, 입주자우선고용제를 도입하여 직주근접을 제고하는 것이 필요하다. 다섯째, 상업ㆍ업무시설의 분양방식을 공공이 일부 보유하고 임대방식으로 전환하거나 일부 점포를 임차인대표회의 등 입주민에게 임대하여 자족경제 활성화를 위한 가게로 운영하도록 하고 임대료 할인 등 운영지원이 필요하다. 여섯째, 맞벌이부부나 여성취업을 장려하기 위해서는 영유아보육시설의 설치가 필요하다. 일곱째, 사회적 기업을 적용시 마케팅이나 운영전략, 아이템 개발이나 비용대비 효과분석 등 경영적 측면의 사전검토가 필요하다. 여덟째, 우리나라에서는 아직까지 시도된 사례는 없으나 영국(RESICO)나 프랑스(RQ) 등에서 시도하고 있는 새로운 기업의 유형을 국민임대주택단지와 지역사회 발전 및 통합을 목적으로 시범 적용할 필요가 있다. As Korean economy has been growing, people start to be interested in the welfare of housing for low-income class. Korean government has been executing the development plan of building 100 million houses till 2012 to figure out the problems of housing for low class's stability. The subject of public rental housing is for the city labors who has monthly income is less than 100%. According to type of residence, the residents at public rental housing can be different from each other. But most of them have low opportunity of education, broken family, unstable residence, vicious circle of poverty, physical laboring work, low income, and bankruptcy etc. and are the weak in terms of the physical, economical and social. Furthermore, the district which public rental housing unit is mainly supplied has formed Poverty Island, therefore, arises the social problem, inferior of residents, and social prejudice. As the social exclusion phenomenon about rental area has been forcing to lose social wealth, self-sufficiency community activity is getting worse. Accordingly, the government is needed to encourage to study about the construction of the infrastructure(economic activity) of employment, pleasant circumstances and convenient living to help residents to raise their income and to revitalize community activity. The purpose of this thesis is to define the self-sufficiency of public rental housing and to show the self-sufficiency needs by age and gender based on the survey and to present the way of self sufficiency supporting facilities improvement and also to research how to unify the residential, social and economic stabilization through social job business issue. The subject of this thesis's survey is based on the study about four district of Suwon, Maetan, okchen Jangya, and Kimpo yangkok etc from Nov 22nd through 3rd Dec 2005, and executed the analysis about the self-sufficiency demands according to residents' ages and income. The following is the result of survey analysis; the first thing presents economy index of self-sufficiency at public rental area which we surveyed is 0.020-0.052 per unit comparatively low and the average income is just half of general rental housing furthermore, the unemployment rate is also higher. Especially, the residents' employment percentage in the district of permanent rental housing at Hakye-dong Nowon-Ku and two apartment factories in Kwangmyoung 13 unit is only 1.0% and 9.3%. The second thing says about that small sized public rental housing unit is short of facilities and space for economic self-sufficiency improvement. And most of them lean on the facilities around them. The third thing tells that medium and large size of public rental housing unit accommodates the facilities of public, living infrastructure, and business but these does not contribute to employ residents. Generally, community space, shopping, economic self sufficiency facilities and living service system is not enough. The fourth thing deals that there are not self-community activity does not exist but married women community and representative of tenant. The fifth provides that less 30yrs old demand the public children care, and the 30-40ies wants public study place, and the 50-60ies needs public side job. The common demands from all ages are the direct transaction of agricultural products, A-na-Ba-Da market, and public study place. They want recruit center and recycle center, for economic self-sufficiency facilities. And also they require the living infrastructure of residents health care, public children care, separate garbage collection place. The sixth displays if the self-sufficiency economic facility is confirmed inside of public real housing unit, the rate of recruitment, self-sufficiency economic activity desire would be higher, and the living infrastructure needs and community activity participation would be higher as well. As the above shows, the result is that for the future public rental housing business, the self-sufficiency of economy, community and living infrastructure should be reinforced. And to reconsider the self-sufficiency of public rental housing unit, the following policy is need. The first one is that it is required for confirming the self-sufficiency economic facility to construct that by business operation team which directly manages the rent. And to cover the loss it is needed to improve the land development system to provide the land at the level of the less formation's prime cost. The send one is to support the construction of community facility in green park which should be included park green area to avoid the land burden, so it is required to improve the law and execution rule for city park and green place. The third one is the type of business for self-sufficiency facility should consider low income residents such as city labor intensive industry by housing site development law and its implementing ordinance 2. The forth one is that it is required to apply the employment system based on residents priority so to consider the direct approach. The fifth is that it is needed to share the business facilities sale method and to transform the way of rent or to let residents or tenant representative rent the business area and to support them to operate the shop for self-sufficiency economic revitalization assisting system and discounted rent fee. The six thing is that the facility of children care is required to encourage female employment for double income couple. The seventh is in terms of business such as item development or marketing or operation strategy or efficacy analysis for social business the preview is required in advance. The last one is that in terms of development and unification for both local community development and public rental housing unit, Korea needs pilot project to apply the new type of business which is like RECICO(in England) or RQ(France) which has not been tried before in Korea.

U-Home 활성화를 위한 홈-네트워크 서비스 필요성에 관한연구

고수민 서울산업대학교 주택대학원 2007 국내석사

The development of cell phones or wireless telephones was a revolution to the world in which people were still using wired phones as a major communicative device in daily life. Another revolution was the Internet, which had been developed and used for militarypurposes but now a key provider of the information essential to our life. There have been revolutions in the housing construction field. In recent trends in which ergonomic flow plans inside a house or colors and compositions inside and outside a house are considered important elements, the apartment or regular housing construction industry is experiencing many revolutions. The technologies, the centers of such revolutions, often appear in houses to which diverse information and telecommunication technologies are grafted on, such as home-networked houses or ubiquitous homes, which starts from the "Ubiquitous" environment that offers convenience everyday and anywhere in life. The housing market is undergoing a huge upheaval as the government and constructioncompanies join hands and announce revolutionary city projects, such as U-Jeju in Jeju, U-City Plan in Songdo New City, the construction of U-City in Dongtan New City, Hwaseong, and U-City in Unjeong New City, Paju. In such circumstances, state-of-the-art houses, commercial-residential integrated buildings and 'intelligent' buildings are being built in many cities including Seoul and others in the Gyeonggi region, and the housing construction market is rapidly advancing. Many people who reside in Seoul or cities in Gyeonggi require home-network services that offer convenience in busy life, desire the "Ubiquitous," a new keyword that means "everywhere" and came from a Latin word "ubique." They also demand a house that offers home-network services with which they can receive freely various information such as weather or transportation, or purchase goods regardless of places, time, the types of a network or a computer. Once they have experienced such houses with home-network services, they will continue to live in state-of-the-art houses, U-homes, or U-cities. They will thus continue to live conveniently using various demand-on-video services or videophones with other people far away. To create such a ubiquitous environment in a house, various home-networking devices are required. A home-network is a core element that comprises "U-Home," a future home environment in which various appliances are connected to a network to offer services free from types of appliances, time and place. A home-network uses various IT devices based on high speed infrastructure to control remotely various other devices, or use information on education, security, monitoring, entertainment, healthcare or other information appliances. This home-network is considered a representative service of "Digital Convergence (Fusion)." The home-networking technology with which one can automate from outside household work via a wireless network or the Internet is a field that has been considered and developed as a future-oriented technology by the US or Japansince the late 1990s. Major companies such as Intel or Microsoft are making every effort to have their own technologies recognized as the standard home-networking technology for the global market. Recently, Korean communication service providers andelectronics industry have begun developing technologies in this field, and started to provide rudimentary home-networking technologies in new apartment complexes. Particularly, technologies developed by some Korean companies have recently been recognized as the UStechnology standard, demonstrating that the Korean technologies have reached an international level. Therefore, this study first examined the concept and definition of a home-network for the development of state-of-the-art houses and ubiquitous homes, which are considered as a new revolution in the housing construction industry. Also, the study investigated the process of the changes up to now, types and current situations of the construction as well as the concept, the process of the changes and the current situations of a ubiquitous city. The study then conducted a survey on the necessity of digital home-network services for the apartments and cities to which the ubiquitous environment is to be applied, the recognition level and necessity of the ubiquitous environment and points to be considered to promote the ubiquitous environment. Through the survey, the paper aimed at helping future-residents of ubiquitous apartments or houses. Additionally, the result of the survey will help owners of the ubiquitous apartments and houses as they can determine the customers' preference level of the home-network services. As its methodologies, the paper conducted a survey with adults over 20 years old who live in Seoul and Gyeonggi province, and the result of the survey was put into analysis using an average analysis, frequency analysis, cross tabulation, multiple-choice analysis as well as Chi-square test. The detailed results of the analyses are as follows: Firstly, when asked in the analysis of the recognitionof "ubiquitous" what should be considered to activate the ubiquitous services in the future, 96 (33.3%) of the participants chose the quality of services, followed by 75 participants (26%) for price, 65 (22.6%) for the type of home-network, and 24 (8.3%) for the type of a house. Surprisingly, many believed that it was the quality of services, rather than price, that should be considered to purchase a ubiquitous houseimportant point on which many housing construction companies and service providers should concentrate. Secondly, in the preference analysis on home-networks, a total of 288 participants in the survey were asked about five favorite services in the order of priority. 228 of them mentioned fire detection (15.8%), followed by monitoring intruders (15.3%) from 221 of them, gas control (13.0%) from 187 participants, and door control (12.4%) from 179 participants. It should be considered from this result that most of them preferred to the other types of home-network services the one that can detect and prevent threats and disasters from a house in advance. Compared to that in the previous era, the interest in the use of advanced devices in daily household life will increase more in the future society. Therefore, it is necessary to conduct studies with various approaches to the home-network services, which are influencing greatly the life of the general public who will purchase a house. Particularly, systematic studies on constructing houses and apartments should be made to apply the home-network servicesto the more advanced development of state-of-the-art houses and the ubiquitous environment. The results from this study's analysis on the necessity of the home-network services for the promotion of U-Home will be of great use to not only those who plan topurchase or live in a house in the future, but also those who plan, design, and build apartment complexes, advanced houses, U-Home, U-City as the design information (guidelines) to promote appropriate construction environments. 최근 일상생활에서 유선전화가 통신수단의 주요수단으로 사용되던 어느 날 사람들에게 큰 혁명이 일어났었다. 그 이유는 걸어다니면서 전화를 할 수 있는 무선전화 일명 휴대폰이 사용되고서부터이다. 또한 군사용으로 개발되어지고, 사용되었던 인터넷은 현재 우리생활에 없어서는 안 될 중요한 정보 제공자 역할을 해주고 있다. 주택건설부분도 마찬가지이다. 기존의 주택내의 인체공학적 동선구조라든가 주택 내, 외관의 색체 및 구성 등이 중요하게 여겨지고 있는 상황에서 최근 들어 아파트뿐만이 아닌 일반주택에 까지도 또 다른 많은 혁명이 일어나고 있는 것이다. 이러한 혁명의 중심이 되는 기술들이 바로 언제, 어디서나 생활의 편리함을 제공하는 유비쿼터스에서 시작되는 홈네트워크 주택 그리고 유비쿼터스 홈 같은 정보통신기술이 접목된 주택이 나타나는 것이다. 현재 정부와 건설회사가 손잡고 제주도의 U제주, 송도신도시의 U도시계획, 화성 동탄 신도시의 U시티 건설, 파주 운정 신도시 U시티 등 혁명과 같은 큰 계획들이 줄지어 발표되면서 주택시장의 큰 변화를 가져오고 있다. 이러한 시대변화 상황 속에 서울과 경기도지역 및 그 외에 많은 도시에서 건설 중인 첨단주택들과 주상복합건물 및 인텔리젼트 빌딩이 건설되면서 주택건설시장은 발전하고 있는 중이다. 이에 서울과 경기도지역에 거주하는 성인들은 바쁜 직장 생활 속에서도 편리함을 제공하는 홈네트워크 서비스가 필요하고, ‘어디든지(everywhere)’라는 뜻의 영어와 라틴어인 ‘유비크(ubique)’에서 나온 신조어 ‘유비쿼터스(Ubiquitous)’라는 것에 갈망하고, 이런 유비쿼터스가 적용되는 도시에서 사람들은 장소와 시간, 네트워크나 컴퓨터의 종류에 구애 받지 않고 자유롭게 생활 속의 정보 즉, 날씨정보, 교통정보 등을 제공받고, 원하는 물품구매 및 생활에 필요한 다양한 것들을 할 수 있는 주택을 원하고 있다. 이러한 홈네트워크 서비스가 가능한 주택에서 거주한다면 첨단주택이나 U-Home, U-City에서 지속적으로 살기를 원할 것이며, 주택 내에서 여러 가지 주문형 비디오서비스나 먼 거리에 있는 사람과의 화상전화를 통해서 편안한 삶을 영위해 나갈 수 있을 것이다. 이러한 유비쿼터스 환경을 주택 내에 만들기 위해서는 홈네트워크 장비라는 것들이 필요한데, 홈네트워크란 가정 내의 정보가전기기가 네트워크로 연결되어 여러 가전기기, 시간, 장소에 구애 받지 않고 서비스가 이뤄지는 미래 가정환경인 ‘U-Home’을 구성하는 핵심 요소로 초고속 인프라를 기반으로 다양한 IT 기기를 활용해 원격제어, 교육, 시큐리티, 모니터링, 정보제공, 엔터테인먼트, 헬스케어, 정보가전 제어 등등을 할 수 있는 ‘디지털 컨버전스(융합)’의 대표적인 서비스로 꼽힌다. 외부에서도 집안일을 무선이나 인터넷으로 자동화 할 수 있는 홈 네트워크기술은 지난 90년대 후반부터 미국, 일본 등이 앞 다투어 미래기술의 하나로 선정하여 개발에 전력하는 분야로서 인텔, 마이크로소프트 등 유명기업들이 자사의 기술을 세계의 표준 홈네트워크 기술로 인정받기 위해 노력하고 있다. 최근 들어 국내 통신업체와 전자업계도 이 분야의 기술 개발에 나서 최근 입주하는 아파트 단지 등에 초보적인 형태의 홈네트워크를 시도하면서 기술경쟁을 벌이고 있다. 특히 국내 일부 기업이 개발한 관련기술이 미국의 기술 표준으로 인정받아 국내 기술도 세계적인 수준에 달했음을 입증하기도 했다. 따라서 본 연구는 최근 들어 주택건설 분야에서의 새로운 혁명으로 여겨지고 있는 첨단주택과 유비쿼터스 홈 개발을 위한 홈네트워크의 개념과 정의, 그리고 지금까지의 변천과정, 종류, 구축실태등과 유비쿼터스 City 대한 개념과 변천과정 및 현황 등을 알아보았다. 동시에 유비쿼터스의 얼마나 알고 있느냐? 는 인지도와 필요성, 활성화되기 위해 고려되어야 할 점등과 유비쿼터스 홈과 같이 유비쿼터스가 적용될 아파트와 도시를 위한 디지털 홈네트워크 서비스 필요성에 관한 설문조사를 통해 홈네트워크를 기획, 디자인된 한 유비쿼터스 아파트와 단지내 또는 일반주택 입주예정자에게 도움을 주고자 한다. 또한 주택과 아파트를 공급하는 건설사들에게 홈네트워크 서비스의 소비자 선호도로 공급자에게도 도움을 주고자 한다. 연구방법으로는 설문조사, 분석을 하였으며, 서울, 경기도에 사는 20대 이상의 성인들을 대상으로 설문조사법에 의해 조사하여, 평균, 빈도분석, 교차분석, 다중응답분석, 카이스퀘어 검증 등의 분석방법을 실시하였다. 구체적인 분석내용과 결과는 다음과 같다. 첫째, 유비쿼터스의 인지도 조사에서 보면 향후 미래에 유비쿼터스 서비스가 활성화되기 위해 고려되어야 할 점이 무엇이냐는 질문에서 서비스품질 96명(33.3%) > 가격 75명(26%) > 홈네트워크의 종류 65명(22.6%) > 주택유형 24명(8.3%) 로 분석된 결론을 얻었다. 의외로 유비쿼터스 주택을 구매하기 위해 고려되어야 할 점이 가격보다는 서비스품질에 있다는 것이다. 이에 많은 주택건설사와 서비스제공회사는 이점에 중점을 주어야 할 것이다. 둘째, 홈네트워크 선호도 조사에서 전체 피설문 대상자 288명이 선호하는 서비스 5가지의 우선순위를 설문할 결과의 분석은 아래와 같은데, 전체대상자의 228명이 화재감시(15.8%) > 221명이 침입감시(15.3%) > 187명이 가스제어(13.0%) > 187명이 가스감시(13.0%) > 179명이 도어제어(12.4%) 등의 우선순위에 대답이 나타나는 것으로 분석되었다. 여기서는 홈네트워크의 서비스 종류에서 재해와 같은 위험성을 주택 내에서 차단하고 사전에 감지 할 수 있는 서비스를 선호하고 있다는 것을 고려해야 할 것이다. 앞으로 미래사회는 과거에 비해 상대적으로 첨단기기에 대한 사용과 일반가정의 삶에 대한 관심이 증가할 것이다. 이를 위해서 주택을 구입하려는 일반인 즉 거주자들의 삶에 지대한 영향을 끼치고 있는 홈네트워크 서비스분야에 대한 다각적인 연구가 이루어져야 할 것이다. 특히, 좀 더 많은 첨단주택과 유비쿼터스의 개발을 위한 홈네트워크 서비스의 적용이 가능하도록 건축의 계획적 연구가 진전되어야 한다. 본 연구에서 도출된 U-Home 활성화를 위한 홈네트워크 서비스 필요성 조사결과는 향후, 주택을 구입하려는 또는 입주하려는 사람들에게 뿐만 아니라 아파트 주거단지 또는 첨단주택과 U-Home, U-City 계획, 설계 시 사람들에게 적합한 건축 환경을 조성하기 위한 설계 정보(지침)로서 유용하게 사용될 것으로 기대된다.

고층아파트 단지 리모델링 사업에 있어서 경제적 가치를 고려한 공사수행 범위에 관한연구

김형철 서울산업대학교 주택대학원 2010 국내석사

Abstract A study on the Limit of Effective Construction which Considers Economic Value for Remodeling Project at High-rise Apartment Complex Kim, Hyoung-Cheol (Supervisor Kim, Won-pil) The Department of Housing Development and Management Graduate School of Industry and Engineering Seoul National University of Technology Construction industry of our country, the late 1970s that achieved a high level of economic growth to starting point by demand great many building in large quantities supply, and apartment house of them had been supplied uniformly in large quantities by housing policy mainly supplies. This apartment house gets into deterioration functionally and structurally and re-construction business of apartment house was effervesced late 1990s. But, because re-construction business involves various problems, remodeling business was appeared by the alternative. This research wishes to propose the limit of effective construction for vitalizing of remodeling business that decides importance through element analysis of remodeling. Remodeling is comparative large-scale repair construction that structural, functional, environmental performance or high growth of energy performance of existing building, and means that raise value of building and improve economic feasibility improving resident's productivity, amenities and health. Concretely, Remodeling includes two activities that keep physical performance of building which is using and improve social Performance. The subject of remodeling means the part for common use of apartment unit including exclusive using part, remodeling of an apartment building and apartment complex, cause it is action that improve building and outside space actively meeting social request and environment change. In domestic case, although apartment house apartment remodeling is staying on most the part for common use of apartment unit including exclusive using part, comprehensive performance elevation action of an apartment building and apartment complex and synthetic may have to be gone side by side for overall improvement of residential environment including performance improvement. Remodeling of apartment complex must have grasped construction of apartment, maintain and possession relation ordinance for construction which do to existing complex and is gone preserving each owners' right relation. Ordinance connected with apartment is Building Codes, Law in Construction Industry, the Statutes of Parking Lot, the Fire Services Act etc, revolve around the Statutes of Housing, and these is item connected with remodeling examination, design, construction, propulsion procedure. Type of remodeling is classification by characteristic demand, value pursuit type, legally classification, classification by processing method of building element, classification by defective facilities. In 2001, awareness about remodeling spread regularly because of apartment house remodeling to legal concept to Building Codes enforcement ordinance first introduce. And remodeling marketplace may receive regular growth period, after 2010 years. Government is encouraging remodeling cause deteriorated Apartments increases, trend energy high effectiveness of house and resident's request level is changing, through remodeling, can pursue economic income. Therefore, this study carry out a survey to a target of apartment dweller to reason the limit of effective construction at remodeling construction, result that survey analysis, as following, wish to propose the limit of construction extent that consider economical value. Firstly, Emphasized items at remodeling project of apartment complex does to improve over all portions to be suitable in present function, and does remodeling construction by sharing expenses level of 1,500,000 won prices per household. Secondly, remodeling construction of apartment complex enforces by order of [position of parking lot and area securement > Inhabitants public facility supplementation > a road maintenance in complex > a children´s playground >landscape garden > a rest and conversation place], parking lot utilizes actively outdoor space of tennis court etc.. that present use frequency decreases, and interior parking lot considers utilization of machinery parking system. In the case of inhabitants public facility, utilize actively roof floor and take advantage of way that landscape garden and a rest and conversation place can increase naturally. A road maintenance in complex and a children´s playground do not put difference at force because difference of the importance is not big, and specially, a children´s playground keeps away expenses of unnecessary repair expense late and prevent safety accident because durability is big and select pay and material that reinforcement is easy. This study had been gone through analysis of precedent study, analysis of relevant regulations, got statistical data through survey to end user. But careful study about proposal of this study is considered to need. 제목 : 고층 아파트 단지 리모델링 사업에 있어서 경제적 가치를 고려한 공사 수행 범위에 관한 연구 우리나라의 건설업은 고도 경제 발전을 이룩했던 1970년대 후반을 기점으로 하여 수요에 의한 수많은 건축물이 대량으로 공급되어 왔으며 그 중 공동주택 또한 물량위주의 주택공급 정책으로 인하여 획일적으로 공동주택이 대량 공급되어 왔다. 이러한 공동주택이 기능적, 구조적으로 노후화 되어 1990년대 후반부터는 공동주택의 재건축 사업이 활기를 띠게 되었다. 그러나 재건축 사업이 여러 가지 문제점을 내포하고 있어 그 대안으로 리모델링 사업이 등장하게 되었다. 이 연구에서는 리모델링 사업의 활성화를 위하여 리모델링의 요소 분석을 통해 중요도를 결정하여 효과적인 공사의 수행범위를 제안하고자 한다. 리모델링이란 기존 건축물의 구조적, 기능적, 환경적 성능이나 에너지 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수 공사를 말하며 거주자의 생산성, 쾌적성 및 건강을 향상시킴으로써 건물의 가치를 상승시키고 경제성을 높이는 것을 의미한다. 구체적으로 리모델링은 사용 중인 건축물의 물리적 성능을 유지하는 한편, 사회적 성능을 향상시키는 두 가지 활동을 포함한다. 건축리모델링은 사회적 요구 및 환경변화에 부응하여 적극적으로 건물 및 외부공간을 개선하는 행위로 간주하여 그 대상범위에 있어 건축물의 전용부분을 포함한 단위 주호의 공용부분, 주동 및 전체 단지 차원의 리모델링을 의미한다. 국내의 경우, 공동주택 아파트 리모델링은 대부분 단위 주호의 전용부분에 머물고 있지만, 성능개선을 포함한 주거환경의 총체적인 개선을 위해서는 주동 및 단지 차원의 종합적인 성능 향상 행위가 병행되어야 할 것이다. 아파트 단지의 리모델링은 기존단지를 대상으로 하며 각 소유자들의 권리관계를 유지하면서 진행되는 공사이므로 공동주택의 건설, 관리 및 소유관계 법령을 파악해야만 한다. 아파트에 관련된 법령으로는 주택법을 중심으로 건축법, 건설산업기본법, 주차장법, 소방법 등이 있으며, 이들은 모두 리모델링 조사·설계·시공·추진절차와 관련되는 사항이다. 리모델링의 유형으로는 수요의 특성에 따른 분류, 가치추구 유형에 따른 분류, 법규상의 분류, 건물요소의 처리방법에 따른 분류, 시설물 결함 내용에 따른 분류가 있다. 2001년 공동주택 리모델링이 건축법 시행령에 법적 개념으로 최초 도입되면서 리모델링에 대한 인식이 본격적으로 확산되었으며 2010년 이후 리모델링 시장은 본격적인 성장기를 맞이할 것으로 보인다. 노후 아파트가 증가하고, 주택의 에너지 고효율화 추세와 거주자 요구 수준이 변화하고 있으며 리모델링을 통하여 경제적 이익을 추구할 수 있어 정부도 리모델링을 권장하고 있다. 따라서 이 연구에서는 리모델링 공사 시행시 효과적인 공사범위를 추론하기 위하여 아파트 거주자를 대상으로 설문조사를 실시하였으며 설문 분석 결과 다음과 같이 경제적 가치를 고려한 공사수행범위를 제안하고자 한다. 첫째, 아파트 단지의 리모델링 사업시 중점사항으로는 현기능에 적합하도록 전부분에 걸쳐 개량하도록 하며 세대별 평당 150 만원대의 분담금 수준으로 리모델링 공사를 하는 것이 필요하다. 둘째, 아파트 단지의 리모델링 공사 시행시 우선 실시 되어야 할 부분은 [주차장의 위치 및 면적 확보 > 주민공동시설 보완 > 단지내 도로정비 > 어린이 놀이터 > 조경녹지공간 > 휴식 및 대화장소]의 순으로 리모델링 공사를 실시하되 주차장의 경우 현재 사용의 빈도가 줄어든 테니스장 등의 옥외 공간을 적극 활용하고 옥내 주차장은 기계 설비 등의 이용을 고려·활용한다. 주민공동시설의 경우 옥상을 적극 활용하여 조경녹지공간과 휴식 및 대화장소가 자연스럽게 증가할 수 있는 방안을 활용한다. 단지내 도로정비와 어린이 놀이터는 그 중요도의 차이가 별로 크지 않으므로 시행에 차이를 두지 않으며 특히 어린이 놀이터의 경우 내구성이 크고 보수·보강이 용이한 재료를 선택하여 추후 불필요한 보수비용의 지출을 막고 안전사고를 예방한다. 이 연구는 선행 연구의 분석, 관련제법규의 분석을 통해 진행되어 왔으며 실수요자를 대상으로 한 설문조사를 실시하여 통계적 자료를 얻었으나 이 연구에서 제시한 세부안에 대한 세심한 연구가 필요할 것으로 사료된다.

賃貸住宅 制度의 問題點과 改善方案에 관한 硏究

이재진 서울産業大學校 住宅大學院 2003 국내석사

우리나라는 급격한 도시화와 산업화의 진행으로 도시인구의 과밀화로 인해 한정된 토지위에 주거수준이 열악하고, 주택부족 현상이 심화되었다. 주택문제는 사회 복지적 차원에서 그 문제가 대두되어 학문적인 연구의 대상이 되었지만, 경제성장 및 사회안정 등 국가주요시책에 따라 좌우되면서 주택문제는 그 자체적으로 시장 원리에 의해 해결되지 못하였다. 그동안 우리나라의 주택정책은 부족한 주택수의 충족을 위해 공급 위주의 정책에 역점을 두어 추진해 왔으며, 또 주택시장에 광범위하게 개입하였고, 1990년대에 주택이 대량공급 되면서 지금까지의 주택문제는 괄목할만한 수준으로 개선되었다. 그러나 아직도 많은 국민의 주거 수준이 열악하고, 대량으로 공급한 재고 주택의 관리문제와 공동체를 배려하지 않고 개별주택만 공급한데 따른 사회학적 차원의 주택문제 역시 여전히 해결해야 할 과제로 남아있다. 외환위기 이후에는 계층간, 지역간, 점유형태 간 주거소비격차가 심화되면서 주택서비스 분배의 형성이 새로운 과제로 대두되고 있다. 주택이 신체적, 정신적 건강뿐만 아니라 사회 전반의 사기를 진작시키는데 중요한 영향을 미친다는 점과 현재 주택 보급률이 100%를 상회하며, 주택의 주거 개념이 강화된 상황에서 앞으로의 주택정책은 저소득층을 중심으로 과밀주거문제를 해결하는데 역점을 두어야 할 것이다. 현재 우리나라가 당면한 임대주택제도 및 정책상의 문제점을 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 공급상 문제점이다. 공급주체와 관련된 문제점은 공공부문의 역할이 불분명하고, 대부분 분양조건부 임대주택이다. 이는 양적 지표에만 치중하고, 실효성 없는 정책과, 임대주택정책 프로그램의 지속성부재, 정책대상 계층이 불명확하고, 세분화되어 있지 않고, 분양전환 기간이 차등있게 적용되는 방안이 강구되어야 할 것이다. 또 공공임대주택 건설이 지역적으로 편중화 되고 있다. 둘째, 금융, 택지, 세제의 지원상의 문제점을 들수 있고, 특히 지원기준이 계층간, 지역간 차이를 고려하지 못하고 있다. 셋째, 규제관련 사항중에 보증금, 임대료 인상규제, 매각허용, 임대주택 전문사업자의 육성 미흡등이다. 넷째, 관리적 측면에서 입주자선정과 사후관리 문제점이다. 이러한 과제들은 본 연구를 통하여 우리나라의 임대주택 제도와 정책의 발전과정을 분석하고 재해석한 결과 임대주택의 개선방안 및 활성화 방안을 다음과 같이 요약하였다. 첫째, 임대주택 공급에 있어서 공공부문과 민간부문의 역할분담, 그리고 중앙과 지방자치 단체간의 역할분담을 명확히 하여 실질적으로 이원화된 체계적인 임대주택 공급을 도모하여야 하겠다. 둘째, 택지공급 금융 및 각종지원제도는 공공부문 임대주택에서는 필요한 대도시권에 집중적인 지원확대, 효율적인 정책자금 운용을 활성화하고, 공공기관의 임대주택 공급능력 확대를 위한 각종 지원을 강화하고, 민간부문 건설사업자의 수익성 결여로 인한 임대주택 공급 장애요인을 해소시키고 임대주택 조합제도 실시, 소형임대주택 금융지원을 확대 실시하여야 할 것이다 셋째, 임대사업자의 육성방안으로는 임대주택사업 참여자인 소액투자가들로 하여금 도시주변의 짜투리 땅에도 원룸형태의 소규모 임대주택 건축을 유도케하고 민간 사업자에게도 전문적 기업형 임대사업자를 육성하여야 할 것이다. 넷째, 일정기간 임대후 분양하는 분양전환 임대주택은 임대주택 재고 부족을 초래하여 주택시장의 불안정을 가져 올 수 있으므로 공급자 위주의 분양기간 단축을 재조정하여야 하며, 공공과 민간부문의 전환기간을 차등있게 적용하는 방안이 강구되어야 할 것이다. 다섯째, 임대료 규제에 있어 공공부문 임대주택에서는 지불능력에 따른 임대료 산정 기준정립 및 통합적 공공임대주택 운영체제 프로그램 구축이 이루어져야 할 것이다. 여섯째, 주택에 대한 가치관 변화와 민간 부문 임대주택 사업활성화를 위해 최저주거기준을 설정하고, 그 이상에 대하여는 시장경제에 자율적으로 건설하도록 하며, 수익성을 위하여 수요요구에 맞는 다양한 시장개발을 육성하여야 하겠다. 일곱째, 임대주택 건설후에 나타날 수 있는 주민간의 갈등문제와 임대료에 따른 미입주 문제 등에 대하여 임대주택의 관리적인 측면의 문제점을 검토하여 총체적인 계획이 필요하다고 하겠다. 여덟째, 준공후 부도임대아파트에 대한 입주자 보호대책으로 주택공사가 경매 절차를 거처 사업장을 인수토록하여 입주자 피해를 최소화함이 필요하다. 또 입주자의 기금대출 금리를 분양전환시까지 대폭 인하하고, 향후 부도예방을 위해 주택보증제 실시, 임대아파트 제한물권 설정제한 등 검토하여 실시하여야 할 것이다. 이상과 같이 임대주택에 대한 제도개선 방안도 다면성의 요인에 의거 임대주택정책이 추진되고 시대적 상황에 따라 변화 발전되고 있으나 국민의 주거생활 안정화와 주거 서비스 수준 향상을 위해서는 주택문제에 대한 기본적인 정책방향으로 정부와 공공단체는 규제를 최소화하고 지원을 다양화하여 시장 자율기능에 맡겨야 점진적으로 바람직한 임대주택정책제도가 정착될 것으로 믿어진다. Rapid urbanization and industrialization brought over-density in urban population, and poor residential condition on limited land, resulting in housing shortage. From the perspective of social well-being, housing problems has been focus in the field of research, but not fully understood in itself, due to nation policy preferring economic growth and stability. The government, however, has been emphasized on the supply oriented housing policy and intervened in the housing market, and finally improved traditional problems after 1990s' large-scale construction of housing. The mass supply and management of existing housing stocks, and deteriorated living condition, not considering community sense, still cast a problem from the sociological aspects. After IMF crisis, the gap between social class, regional location, ownership type, and income level have raised another problems of redistribution of housing services to solve. The fact that housing influences physical, mental and social spirits and more intensified residential concept in the era of 100% housing supply rate urges housing policy toward the solution of over-density for the low-income class. The investigation of literature review explored some elements of problems regarding rental housing system and housing policies as followings; Firstly, it was a problem of supply. The issue with suppliers was that the role of public sector was unclear and most housing stock was rental housing for sale base. There had been problems that the government focused on the quantity index, superficial policy, inconsistent program for rental housing, unclear target class, and unspecified conversion period from rental to sale position. Moreover, the supply of rental housing were leaned upon certain area. Secondly, there had been problems regarding finance, land, tax rebate, and supporting standards had not considered the difference between income class and regional location. Thirdly, regarding regulation, there were no specific details on security deposit, controls of rental costs, allowance of selling, rearing developer of rental housing. Fourthly, the selection criteria of tenants and maintenance were the problems 개 solve. As a results, the purpose of this research was to analyze the rental housing system and existing housing policy, and to propose the improvement details. Firstly, provision of clear role between public and private developers, central and local government in the supply of rental housing is necessary for the systematic approach, resulting from substantially two dimensional bases. Secondly, the finance and supporting systems for land supply need to focus on metropolitan areas by the efficient application of policy funds for the expansion of public housing supply. In the private sector, there are needs to back up financial aids for the small-size rental housing, application of rental housing union, along with eliminating obstacles to rental housing supplier, caused by the lack of profitability. Thirdly, for the rearing up of corporate-type rental housing developer, the policy needs to encourage the private investors to build one-room type rental housing on small piece of land. Fourthly, since rental housing for sale might cause market unstability by the deficiencies of rental housing stock, it is necessary to coordinate the sale and conversion period from the public to private markets. Fifthly, in the control of rental costs, the government need to establish estimating standard, depending the solvency of tenants, and to construct an integrative public rental housing program. Sixthly, the government needs to set the minimum living standard for the revitalization of rental housing, depending on the changing values of the housing. Regarding other level of standard, it is necessary to commission the private sectors to build the apartment buildings voluntarily in the open market for the profitability. Seventhly, comprehensive managing scheme is necessary for the tenants who can't move in the apartment because of the rental costs and troubles between residents. Finally, in order to protect tenants and minimize the sufferings, KNHC(Korea National Housing Corp.) needs to be responsible through the auction for the apartment on bankrupt after the completion of building construction. Moreover, it also requires to lower the interest rate of funds until selling of rental housing, to enforce the housing guarantee system , and to restrict reality right of rental housing. In conclusion, even though the improvement of rental housing is implemented according to the housing policy and other various factors, the fundamentally desirable concept on the issues of housing is that the public sectors and local government need to minimize the restrictions, to provide various supports for private developers, and to commission the housing development to free market function.

수도권주변 단지형전원주택 사례조사 및 활성화 방안에 관한 연구

김원태 서울産業大學校 住宅大學院 2004 국내석사

우리나라는 지난 반세기동안 꾸준히 경제 발전을 이루었고 무주택 문제가 어느 정도 해결되었으며, 여가시간의 증대, 자동차의 급속한 보급, 주5일 근무제도입, 재택근무방식 등 근무환경의 변화요구는 제한된 도시 공간내에서 기존의 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 등의 주거형태에서 사람들의 가치관이 '일' 과 '최소한의 휴식' 중심에서 '여가활용' 중심으로 변화하고 있으며 생활공간의 중심이 도심에서 교외로 옮겨가게 되었다. 그에따라 주거공간에 대한 인식의 변화와 주거환경에 대한 관심변화로 인하여 주거의 질적 향상에 대한 요구가 급속하게 증가하게 되었다. 본 연구는 도시주거의 변화된 형태인 전원주택 특히 개별적 주택이 아닌 소규모더라도 단지형 전원주택의 미래지향적 방향을 제시한다는 목적을 설정하고 다음과 같은 연구방법으로 설정된 목적에 부합시키고자 하였다. 직접 연구자료로는 2000년도이후 현재 진행 중인 4개단지와 주변의 5호이상의 단위로 그룹화 된 단지형 전원 주택지, 문헌조사, 관련업체들로부터 단지계획도면, 인터넷 관련사이트 검색 등의 방법을 채택하였으며, 기존 문헌 등의 간접자료를 통한 선행 연구동향과 내용을 분석, 기초 자료로 활용하되 수집된 사례 가운데 30개의 대상지를 선정, 현장 답사를 통하여 확인하고 공간적, 물리적 특성을 분석하여 문제점을 정리하는 범위와 방법을 설정하였다. 연구의 각 장별로는 기존 자료 분석을 통하여 전원주택의 발생원인과 유형을 분류하여 전원주택의 성격을 개관하고, 사회 경제적 관점에서 전원 주택의 형성배경을 고찰하였다. 제도적 측면에서는 전원주택의 개발과정 및 관련 법·제도와 허가 사항을 검토하여 관련제도가 가지고 있는 문제점을 분석하였다. 결론적으로 전 연구과정을 통한 수도권지역의 전원주택 개발의 문제점을 실제 사례분석을 통하여 정리하고 앞으로의 활성화 방향을 검토했으며, 대안을 제시하였다. 이에 본 연구는 전원주택단지의 사례조사 및 문제점을 분석의 결과로부터 체계화 되지 못하는 원인 규명과 활성화 이후의 방향에 대한 의견을 제시하여 향후 체계적이고 계획적인 전원주택이 개발되어 전원주택이 주거의 한 형태로 올바르게 정착되고, 주생활의 질적 수준 향상을 통한 건강한 주거문화를 제시하게 될 단지형 전원주택 개발이 활성화 될 수 있는 기초 자료와 기준을 제공하고자 서울 근교의 개발 현황과 개발실태를 분석하여 다음과 같은 결론을 도출하였다. 첫째, 계획과정에서부터 건축전문가가 전체적인 단지의 마스터플랜에 대한 공간적 계획을 수립하고, 적정규모의 단지화 및 '건설사업관리(CM;Construction Management)방식' 의 도입으로 기획단계에서 설계, 발주, 시공, 유지관리에 이르기까지 체계적으로 관리하는 방법을 도입해야 한다. 둘째, 산발적인 소규모의 난개발의 문제, 공용시설의 부족, 방범문제와 기반시설의 부족등을 기술력과 자본력을 가진 건설업체의 참여를 유도하여 소규모 개발업체별로 조성하는 개별적인 단지가 연접하여 개발되거나 사업지 인근에 개발되는 또 다른 사업에 대해서도 선행사업과의 연계방안을 모색하여 기반시설을 공동으로 이용하게 하는 등 기반시설 및 단지 전체적 개발이 일관성을 지니도록 적극적인 행정력이 발휘되어야 한다. 셋째, 주택의 생산, 건설, 유지, 폐기와 관련된 각각의 과정에서 자원절약, 에너지절약을 도모하고 자연의 미, 이용 에너지를 재활용하는 등 지구환경의 보전에 대한 적절한 배려가 이루어져야 하고, 불합리하고 까다로운 현행 개발관련 법·제도의 문제점을 고찰하였다. 넷째, 새로운 대안적 주거문화로써 이질적 지역주민과의 공동체 의식 함양을 위한 노력으로 마을의 특성, 거주자의 특성을 파악하여 유사한 유형의 주택으로 주거지를 조성할 때 사회적 접촉을 통해 형성되는 이웃과의 유대감은 공동체를 위한 아이덴티티의 중요한 요소가 된다. 전원주택의 합리적인 개발은 과밀화된 대도시의 여러 도시문제를 부분적으로 완화하고 주택문제 해결에도 일조할 수 있을 것이다. 또한 건축 재료를 다양화하여 전원적 환경에 어울릴 수 있는 소재 및 건축공법의 개발과 연구는 우리나라의 실정에 맞는 단지형전원주택 형태를 정립, 개발될 수 있게 함으로서 새로운 수요의 주거환경 토대를 마련하는데 기여하고 선진국 수준의 국민소득 증대와 더불어 지속적으로 확산될 미래 주거의 대안으로 점차 인식될 것이다. Homeless problem in Korea has solved a little with the accomplishment of economic development during last Century. Changes in working environment like working at home, introduction of five days' work a week, and increase of leasure time and automobile in such housing forms as apartment buildings, low-rise town housing, and single detached housing, forced to change the life value system of general populace from work-oriented rest to leasure-oriented life, and their cores of living space from urban to suburb area. As a result of perceptual change for living space and housing environment, quality requirement for housing improvement has rapidly increased. This study intended to propose future direction of garden housing in block, which was not a single family house but a small-size development as an alternative of urban housing and research method was established as followings. Research methods included four developing sites and garden housing in block with five more houses since 2000, literature survey, site planning drawing from general contractors, and internet searches. Thirty sites were selected on the basis of collected data, followed by every visit to these study areas, and finally analyzed by spatial and physical investigation. Each chapter classified causes and types of garden housing through the analysis of existing data, and described development background from socio-economic perspective. From the regular aspects, problems and opportunities of related laws, regulations, and permissions/approvals regarding garden housing development, also examined. As a result, revitalization scheme and alternatives of garden housing in the capital region were proposed through this research process. Further, this study illuminate problems of unsystematic garden housing development based upon case study analysis and propose revitalization method for planned and systematic development, and consequently present healthy housing culture through the improvement of housing quality. With the analysis of development site around Seoul metropolitan area, major research findings were found as followings: Firstly, it required systematic construction management method, which presides over the whole development process from feasibility analysis, design, bidding, building construction, and maintenance and management, followed by expert participation in mater planning works of garden housing. Secondly, active administrative efforts and intervention by local authority were necessary for consistent development of garden housing and infrastructure support through the induction of competent general contractors and partnership development against small-size unsystematic development, deficiency of public facilities, security, and lack of infrastructure, resulting in harmonious serial development, connected to previous projects. Thirdly, for the conservation of earth environment, proper consideration needed to be given on recycling of energy and natural sources, and saving energy and resources, which was related to production, building, maintaining, and demolishing of housing, with additional examination of existing unreasonable laws and regulations closely related with development. Finally, in an effort to foster community sense as an alternative housing culture, homogeneous housing development by considering characteristics of existing village and residents, where close relation with neighbors took place through social interaction, was an important element of identity. Resonable garden housing development will contribute to the solution of housing shortage and mitigate urban problems of high-density metropolitan area. Furthermore, research and development of various construction materials which is applicable to garden environment, and building technology will establish Korean style garden housing development in block for new demand, and be recognized as a future housing alternative along with advanced country level GNP increase.

재건축연한 증가에 따른 공동주택의 관리방법 개선에 관한 연구 : 장기수선계획 및 장기수선충당금실태조사를 중심으로

조태제 서울産業大學校 住宅大學院 2005 국내석사

우리나라는 지난 50년간 정부의 주택공급 촉진정책으로 2003년 말 국내주택 보급율은 101.2%가 되었으며 그중 단지규모가 20호 이상의 공동주택은 52%인 645만호에 이르게 되어 공동주택이 국내 주거의 대표적인 형태로 자리 잡게 되었으며 생활수준의 향상과 라이프사이클의 변화에 따른 탄력적인 공간 변화 및 재산증식 등의 이유로 재건축이 활발히 진행되게 되었으나 최근 정부가 시행하고 있는 일련의 주택시장 안정정책으로 기존재고 주택의 재건축 추진은 많은 어려움에 처하게 되었고 이와 같은 재건축 연한의 증가는 공동주택의 장수명화와 더불어 환경보전 및 소비자의 다양한 욕구를 수용하고 주거문화의 향상을 위해 공동주택의 관리방법에 대한 검토 및 개선이 더욱 필요하게 되었다. 이에 따라 본 연구는 우리나라 공동주택이 사회적 재화로서의 역할과 생활환경 향상 및 장수명화를 위한 최적의 주거환경을 제공하는 것에 목적을 설정하고 다음과 같은 연구방법으로 설정된 목적에 부합시키고자 하였다. 공동주택의 장기수선계획 및 장기수선충당금에 대한 선행 연구자료와 문헌조사, 인터넷 자료조사를 실시함과 동시에 서울시내에 위치한 공동주택 40개 단지에 대해 구조화된 설문지를 통한 우편설문으로 공동주택 장기수선계획 수립과 장기수선충당금 적립 및 사용에 따른 실태조사를 통하여 문제점을 조사 분석하는 범위와 방법을 설정하였다. 연구의 각 장르는 공동주택의 개념 및 국내의 현황, 공동주택관리의 목적 및 특성, 법적근거 및 변화과정, 공동주택관리의 유형을 고찰하고 일본, 미국, 영국의 외국 공동주택 관리 제도를 조사하여 우리나라 공동주택관리제도와 비교분석을 통한 개선점을 도출하며, 공동주택의 장기수선계획 및 장기수선충당금에 대한 의의 및 법적근거, 장기수선계획수립과 처리방법, 실태조사를 통한 문제점을 분석하고 결론적으로 전체 연구과정을 통해 재건축 연한의 증가에 따른 공동주택의 관리방법 중 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립, 사용에 대해 다음과 같은 대책 및 개선안을 제시하였다. 첫째, 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립 의무대상을 20세대 이상으로 확대하여 소규모 공동주택의 관리를 강화하고 관리구조 개선을 위해 공동주택관리공단 등의 기구를 신설하여 공동 관리를 실시하는 방안도 검토 되어야 하겠다. 둘째, 장기수선계획의 수립 및 조정 시 전문가에 의한 적정성 검토를 실시해야 하며 건설경과년도가 장기화된 공동주택에 대한 장기수선계획의 재수립으로 형식적인 계획 작성 및 운영을 방지하고 관리 및 운영에 대한 주기적인 확인을 위한 법적인 검토 또한 뒷받침 되어야 한다. 셋째, 보다 적극적인 개념의 공동주택관리를 위해서는 강제성을 갖도록 과태료 부과대상 및 부과금액을 높여 형식적인 운영이 이루어 지지 않도록 해야 하며 단지규모별 적립기준도 설정되어야 한다. 넷째, 적립당사자에 대할 보상혜택으로 거래 시 적립된 수선충당금을 매매당사자간 확인 후 거래가 이루어지도록 부동산 중개법을 보완하고 적립금에 대해서는 비과세 저축으로 인정하여 세제혜택을 부여하는 방안 등도 검토 되어야 한다. 다섯째, 충당금의 사용에 대한 투명성과 전문성을 확보하기 위하여 입주자 대표와 이를 관리하고 있는 관리소장에 대한 전문성 향상 법정 직무교육 실시 및 홈페이지를 통한 주택관리정보를 제공하여 투명성을 증대함과 동시에 지방행정 자치단체의 적극적인 관리, 감독 행정행위가 이루어질 수 있도록 관련법이 개정되어야 한다. 공동주택의 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립은 공동주택을 개인의 재산으로 국한하지 않고 국가적인 자원의 관리를 위한 개념으로, 보다 강제적이고 적극적인 조치가 수반되어야 하며 소유자가 그 중요성과 필요성을 이해하고 참여할 수 있도록 적극적인 홍보 및 계도가 이루어 져야 하겠다. The end of the year 2003, a domestic residential occupancy rate marks 101.2 percent during the Fifty year strategic planing goal from the government to increase satisfiable level of housing supply. Out of 101.2 percent the share of the multi-complex dwelling units witch has more than 20 units reached 6,450,000, witch consist of 52 percent of ratio. Multi-complex housing became a dominant style among the local supplied housing units. The changes of living style concerned the factor such as quality of living, environmental improvement, economic up dating requires very fast. That is why re-modeling of living spaces was a part of this very active reconstruction process. However, it has been a lot difficult aspect for reconstruction of somewhat old housing units since the government presently acts rather typical safety tactics on housing market place. The demand on reconstruction allows the longevity of the multi complex, conservation of environment, meet the variety of consumer's requirements and improvement of living society. It must be looked after the revision and development of how to implement the old multi-complex houses. For the main goal/object in this research, how the major role of the multi complex housing market positively reflects on our valuable society, provide a better life environment on top of longevity and for the superior living quality. The first stage of this study has focused review of literature especially concerned the previous study and statistic data, documents and web study of the main point on a long term maintenance planning scheme and contingency fund, The second step of the study, questionnaires has conducted as a research methodology by mail to find the problems and solutions for the main point on a long term maintenance planning scheme and how to save and utilize the contingency fund through analyzation at over forty housing estates in Seoul. The contents of other chapter are consisted as following steps, Definition of multi-complex, current standing, purpose of managing them and their characters, legal aspect and developing procedure, styles for managing a multi-complex house, comparison of other countries to find better ways, purpose of the focal point on a long term maintenance planning scheme and contingency fund, legal evidence of it. Planning and execution of a long term maintenance planning scheme and analyzing any problem based on research. The last part of this study summarizing detail schemes to achieve and improve the existing long term maintenance plan and expand contingency fund system as follows, 1. Mandatory limit shall be expanded from twenty units replacing 300 units. It able more units of house as smaller group which may increase their responsible decision for better dwelling. 2. For implementing a long term maintenance planning scheme, advice from expert shall be considered, and to eliminate and to protect reorganizing an informal reconstruction planning for those original construction time frame, got longer, legal procedure must be renegotiated and pursued. 3. For the better and safe driving of multi complex house, a harsh individual as well as group fine table shall be applied to eliminate informality. 4. A real estate brokerage legislation shall protect and give indemnity for people who save their fund for contingency usage or and in any transaction arises in between a vendor and purchaser. The fund which saved for the contingency shall be clarified as tax free item by government. 5. It is wise to indicate to both tenant representative and management executive for the better security and cleanness usage of the contingency fund by providing a real time legal training session and through web site base training to earn the better residential management information. By doing so, clarity of investing the fund may increase, and the enthusiasm level of management and supervision by each local administrative shall be incorporated with an acceptable legislation. A true meaning of a long term focal planning for maintenance and saving account of contingency fund for a multi complex house shall not be only mistreated as a limitation of one's asset but also treated as national source. Despite of rather compulsive and constructive method must be noticed by whoever owns for, more positive follows, promotion and directing shall be able to guide its understanding and adherence of importance and inevitability.

공공임대주택 공급의 정책변화에 대한 연구 : 보금자리주택 공급정책의 시행관련 중심으로

조송환 서울산업대학교 주택대학원 2010 국내석사

제 목 : 공공임대주택 공급 정책변화에 관한 연구 - 보금자리주택 공급정책 시행관련 중심으로 - 본 연구의 목적은 공공임대주택 재고 12% 상향을 목표로 추진 중인 보금자리주택 150만호 공급정책의 문제점을 인식하고, 과거 우리나라 공공임대주택 건설정책의 고찰과 외국의 임대주택정책과의 비교ㆍ연구 및 문헌조사를 통해 보금자리주택 150만호 공급정책의 실현가능성을 확보하고 정책목표를 달성하게 하는 발전방안을 제시하는데 있다. 선행연구는 임대주택의 공급자 측면에서 임대주택의 공급확대방안과 이를 위한 제도개선에 관한 연구에 초점을 맞추어 임대주택의 현황과 현행의 제도적 장애요인을 살펴보고, 임대주택 정책이 지향하여야 할 방향을 제도적 측면에서 광범위하게 제시하고 있다. 그러나 임대주택 공급확대를 위한 방안이 마련된다 할지라도 임대주택을 대상계층이 입주할 수 있는 지역에 건설되지 않고, 부담 가능한 임대조건을 설정하지 않는다면 실효성이 없다. 기존의 연구에서는 첫째, 임대주택 건설의 필요성을 인식하고 공급의 확대를 주장하였으나 구체적인 실행방법에 대한 검토가 부족하였고 , 둘째, 임대주택의 지역별 수요 등에 대한 연구가 있었으나 이러한 수요와 실제 건설가능성과의 현실적인 괴리를 줄이기 위한 노력, 그리고 부담 가능한 임대조건 설정을 위한 대안 제시에는 미흡하였다. 따라서 보금자리주택 150만호 건설의 정책목표 두 가지 즉, 먼저 주택시장의 만성적인 수급불안을 해소하고 서민들의 주거안정을 도모하기 위해서 저렴한 주택의 대량공급과 서민 주거지원을 강화하고 자가 보유를 향상시켜 국민의 주거복지를 향상시키는 것이다. 이를 위해 자기소득이 일정한 부분으로 최저주거수준 이상의 주거공간에 안정적으로 거주할 수 있는 여건을 마련해 주는 것이 중요하다. 우선 자가 보유가 쉽지 않은 계층에 대해서는 소득의 20~30% 수준으로 최저주거수준 이상의 주거공간에서 거주할 수 있어야 하겠다. 그 방법은 반드시 공공임대주택 공급으로만 가능한 것은 아니고, 주거 바우처 제도에 의해서도 실현될 수 있다. 서민들에게는 공공임대주택 공급과 함께 주거 바우처 제도를 통해 주거안정을 도모하는 것이 좋겠다. 또한 자가 보유 가능성이 있고 자가 보유의 욕구도 강한 계층에게는 현재와 미래의 소득까지 고려하여 주택을 보유할 수 있는 시스템을 구성해 주는 것이 중요하다. 자기소득의 30% 내외에서 장기적으로 원리금을 갚아나갈 수 있도록 한다. 현재의 소득수준 하에서도 자가 보유가 가능하게 된다. 그리고 이런 지원을 가구 단위로 패키지화할 경우, 각 가구는 지원 패키지 하에서 자신이 원하는 방식으로 자신이 원하는 주택을 선택할 수 있을 것이다. 자기 소득의 30% 내외로 원리금을 지불할 수 있는 수준까지 대출을 받고, 나머지는 자기자본이나 정부 지분형태로 주택을 구입하게 되면, 소득이 낮은 가구도 자가 보유가 가능해 진다. 그것으로써 현재 보금자리주택 정책이 안고 있는 문제점인 개발 제한구역을 풀어 소수에게 복권행운을 안겨준다는 자본차익은 미래의 지분매각형태나 대출 원리금 상환방식으로 자본차익을 회수하고, 소형재고주택 거래부진 또한 소형 재고주택을 매입하더라도 지원이 있기 때문에 필터링이 이루어진다. 민간주택이나 보금자리주택 모두에게 지원하기 때문에 청약 대기자 지속문제도 해결되고 민간사업자의 가격경재 우위도 시세에 근접하게 분양하기 때문에 브랜드나 품질로 승부가능하며, 지역별 청약대상자 규제를 둘 필요가 없어진다. 공공임대주택 공급 정책변화와 보금자리주택 공급정책의 시행 관련하여 실현가능성 확보방안과 정책목표 달성을 위한 발전방안을 요약해 보았다. 보금자리주택이 주거안전으로 가기 위해서는 장기적인 공공주택 공급계획이 만들어져야 한다. 또 이런 장기계획이 정치적 사회적 변화에 영향을 받지 않고 일관성 있게 집행될 것이라는 사회적 신뢰가 형성되어야 한다. 이러한 사회적 신뢰를 바탕으로 공공임대주택과 소형분양주택 공급이 서서히 누적되고 공적 지원이 지원될 때 국민의 주거복지가 향상되는 것이다. The Study of Changes on Public Rental Housing Supply Policy - in Relation to Bogeumjari Housing Policy Implementation - Cho, song-hawn (Supervisor Park, Byong Gyu) Dept. of Housing Development and Management The Graduate School of Housing Seoul National University of Technology This study aims to recognize the problem of the policy in the process of providing 1,500,000 households with Bogeumjari housing with a goal to raise the public rental housing inventory 12% upward through a comparative study of Korea's past policy of public rental housing construction with the foreign policies together with literature research, thereby securing the feasibility of the policy and suggesting a development plan to achieve the goal of the policy. The previous studies considered the status of rental housing and the systematic barrier at present with a focus on the study on the plan to expand rental housing supply from the provider's perspective and systematic improvement and suggested the direction toward which the rental housing policy should move from the systematic perspective at large. Though a method to expand the rental housing supply is prepared, however, it is not feasible if the housing is not built in the region where the target class can move or if the rental condition is not set bearable. The existing studies, first, recognized the necessity for rental housing construction, arguing that the supply should be expanded, but they were lacking in reviewing the implementation method in concrete. Second, there were studies on the regional demand of rental housing, but they were insufficient in making efforts to reduce real gap between demand and actual possibility of construction and suggesting a countermeasure to set a bearable rental condition. Therefore, two goals of constructing 1,500,000 households of Bogeumjari housing, that is, to take mass supply of low-priced housing and strengthen stable housing supply for the ordinary people to settle down the chronically unstable demand and supply of housing market, and to help the people to be homeowners so as to improve their housing welfare. For this purpose, it is important to prepare a condition for the people to reside stably in residential space above the lowest housing level with a certain part of self income. Most of all, for the bracket who is hard to possess their own houses, they should be allowed to reside with 20-30% of income. It is not possible just by providing the public with rental housing, but it can be realized by housing voucher system. It will be better to promote housing stability of the ordinary people through the housing voucher system along with the public rental housing supply. Also, importantly a system should be organized for the bracket who strongly desire their own houses and who can possibly possess their owns in consideration of so far as their present and future income. It will be realized by letting them pay the principal and interest around 30% of one's own income in the long run. They can hold their own houses even under the present level of income. And in case of packaging this support by the household unit, each household will be able to choose the house they want by the way they want under the package supported. If they loan up to the level they can pay principal and interest around 30% of their own income, and then buy the house in the form of personal net worth or stock of government, even the households with low income can possess their own houses. The problem of the present Bogeunjari housing policy, Limited Development District, should be alleviated and the capital gains which grant a few people with lottery fortune should be collected in the form of future stock sale or in the way of repayment of the principal and interest of loans. For the downturn in trade of small size houses in inventory, filtering is made possible because we can buy them with the support. Because the support is given to both private housing and Bogeumjari housing, the continual problem of those who are waiting for subscription offer will be solved, the private developer's advantage of price competition enables them to try competition by brand or quality, and the houses are sold in lots closely to the market price, so there's no need to put on regulation to the regional subjects for housing sales. This study summarized a plan to secure feasibility in relation to the change of the public rental housing supply policy and enforcement of Bogeumjari housing supply policy and development plan to achieve the goal of those policies. To make the Bogeumjari housing stable in residing, a long-term public housing supply should be planned. Besides, a social trust should be created for this long-term plan not to be vulnerable to the political and social change but be enforced consistently. Based on this social trust, when the public rental housing and small size tract housing are steadily supplied and accumulated and the public support is provided, the national housing welfare will be improved.

1990년대 중반 이후 현상설계 아파트 평면계획의 변천에 관한 연구

김유나 서울산업대학교 주택대학원 2010 국내석사

공동주택의 양적 증가로 인한 문제를 해결하기 위한 노력의 방법으로 현상설계 방식이 공동주택에도 도입이 되었다. 1980년대에는 몇 개의 공영아파트 단지가 처음으로 현상 설계 경기 방식에 의해 설계되었으며, 그 결과 공동주택은 과거의 한정된 패턴에서 탈피할 수 있는 새로운 발전의 계기를 맞게 되었다. 1990년대 들어서는 SH공사와 대한주택공사에서 주최하는 공동주택 현상설계가 급속히 증가하였다. 이러한 공동주택 현상설계는 기존의 아파트 단지에서는 쉽게 적용할 수 없었던 새로운 계획개념과 배치기법을 적극적으로 시도함으로써 우리나라의 주거 설계 기술을 이끌어 왔다. 최근에는 공동주택의 양적 측면보다는 질적인 측면이 더욱 강조되고 있으며, 주로 공공에서 주도하는 공동주택의 계획에서 적극적으로 도입되고 있음을 알 수 있다. 또한 현상설계라는 과정을 통해 보다 창의적이며 다양한 유형들을 제시하고 있으며, 공동주택의 질적 향상을 주도하는 주요한 역할을 하고 있다고 할 수 있다. 본 연구의 목적은 90년대 이후 실시된 대한주택공사 현상설계 아파트의 단위세대를 분석하여 우리나라 현상설계 아파트가 가지는 계획적 특성을 도출하는데 있다. 또한 시대의 흐름에 따라 현상설계 아파트 단위세대의 변화 양상을 살펴보고, 최근 현상설계 아파트의 특성에 대해 파악하고자 한다. 90년대 중반 이후 실시된 대한주택공사의 현상설계 아파트를 사례로 선정하여 단위세대 평면을 가지고 주거동의 변화, 단위세대 변화 흐름, 전면폭의 변화, 전면칸 수의 변화, 공적공간의 변화, 사적공간의 변화, 발코니의 변화, 기타 평면 유형의 단위세대를 비교·분석해보고자 한다. 분석과 유형분류는 여러 참고문헌과 기존의 연구 논문을 바탕으로 하여 객관적으로 파악 가능한 요소들을 중심으로 분석하였다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 현상설계 아파트의 주거동 계획은 90년도 중후반에는 주로 판상형으로 계획되었으며, 2000년대 중반 이후 판상형보다는 탑상형 주거동으로 계획되는 사례가 많아졌다. 둘째, 주거동의 형태가 판상형에서 탑상형으로 변화됨과 동시에 단위세대의 평면형태도 주거동의 형태에 맞게 직사각형이나 정사각형 형태에서 요철이 심한 형태로 계획되어졌다. 셋째, 현상설계 아파트의 시대별 전면폭/깊이 비율의 변화는 시대가 흐를수록 증가하는 것으로 나타났으며, bay수 또한 점차 증가하는 것으로 나타났다. 넷째, 현상설계 아파트의 공적공간은 소규모 평형대에서는 LDK 통합형이 많은 유형으로 나타났으며, 84㎡규모의 평형대에서는 L+DK형태의 평면이 주된 유형으로 나타났다. 대규모평형평에서는 L+D+K 분리형이 많은 유형으로 나타난다. 다섯째, 현상설계 아파트의 주침실 공간은 90년대 중후반까지 주침실은 침실+욕실형이 대부분의 유형을 차지하였으나 2000년대 초반에 들어서면서부터 침실+다수실형의 배치형태가 나타났으며, 주침실의 기능이 강화되었다. 여섯째, 현상설계 아파트의 발코니 배치는 단위세대 전면에 일자형으로 배치되어 있는 것이 주된 평면 형태이나, 2000년도 중반 이후 주거동의 형태가 변화되면서 발코니의 개수 및 면적이 증가되었으며, 그 형태도 일자형에서 돌출형으로 계획되어졌다. 일곱째, 현상설계 아파트의 기타평면 유형으로는 테라스하우스와 복층형의 평면 형태가 나타났다. 본 연구에서 도출된 결과들을 통해 현상설계 아파트의 전반적인 흐름을 파악할 수 있었다. 이는 향후 현상설계 아파트를 계획함에 있어서 중요한 계획 자료로 활용될 수 있을 것이다. 또한 주택상품 개발에 있어서 고려되어야 할 단위 평면 특성에서도 유용할 것으로 기대한다. As a method of resolving problems caused by a quantitative increase in public housing, design competitions have also been introduced. In the 1980s, several public apartment units were first constructed through such a design competition method and the results showed opportunities for new growth escaping from limited patterns of the past. In the 1990s, develop of joint design competitions and construction by SH Corporation and Korea Land & Housing Corporation rapidly increased. Such public housing phenomenon design actively attempted new planning concepts and arrangement methods not easily appliable to past apartment units, in turn leading the development of major design technologies of our country. More recently, the qualitative aspects of public housing are being more emphasized then quantitative aspects and can be seen to be actively integrated into planning for pubic housing as led by public organizations. In addition, through the process referred to as phenomenon design, more creative and varied forms are being proposed to play a major role in the qualitative improvement of public housing. The purpose of this study is to expose the planning characteristics of phenomenon design parts of Korea by analyzing the phenomenon design projects as conducted by Korea Land & Housing Corporation after the 1990s. In addition, the study will investigate the changes to apart units of phenomenon design according to trends in the era while investigating the characteristics of recent phenomenon design apartments. Conducted since the 1990s, phenomenon design of housing apartments designed were selected in terms of flat three residential units agree to changes, changes in unit 3 flows, the change of the front width, front width number changes, changes in public space and private space changes, changes in the balcony for comparison. For analysis and categorization, various literature were referenced to investigate elements possible for analysis. The results of this study are as follows. First, while the phenomenon design of residential units apartment in the mid to late 1990s were mainly flat-type apartments, such changed into tower-block type plans following the mid 2000s. Second, along with the transition from flat-type to tower-block type apartments, the plane form were also shown to be designed through rectangular or square shape plans. Third, the phenomenon of the era designed apartments frontal width/depth ratio changes as time appeared to increase the flow better, bay also showed a gradual increase. Fourth, the phenomenon of public housing design, apartments with small pyeongs showed high frequency of integrating LDK while sizes over 84 ㎡ mostly showed L + DK types. Large scale apartments mostly showed L + D + K separating types. Fifth, the phenomenon of the design space of an apartment main bedroom 1990s to mid main bedroom + bathroom, after 2000, the form of main chamber underwent a change in the number and size of balconies. The form also changed from straight form to exposed form. Sixth, the arrangement of balconies within phenomenon design apartments showed that while straight arrangement at the front of the apartment was most common, after the mid 2000s, the number and size of balconies increased as the form of main chambers changed. That form was also planned from straight to exposed form. Seventh, for phenomenon design apartments, new forms, such as terrace houses or double floor housing, were also newly displayed. Through the results derived from this study, the general flow of apartments designed through phenomenon design can be understood. In the future, the study will be useful in planning of such apartments. Additionally, the study can be practical for investigating unit characteristics which must be considered in the development of housing commodities.