공공임대주택의 공급․관리에 관한 문제점 및 개선방안

임숙녀(Lim, Suk-Nye) 한국토지공법학회 2015 土地公法硏究 Vol.71 No.-

공공임대주택제도는 저소득층과 사회적 약자의 주거권을 보장하기 위하여 정부 또는 공공기관이 공적자금을 투입, 건설하여 임대주택을 공급하는 제도이다. 궁극적인 목표는 국민주거생활의 안정을 추구하는 것이고, 그 목표를 달성하기 위한 과제로는 주택의 절대량 부족문제를 해소하기 위한 주택의 대량건설･공급과 가격안정이었다. 사회적 동의와 공공의 재원을 충분히 확보하지 못한 상황에서 양적확대를 위해 추진된 목표 지향적 정책은 공공임대주택의 질적 저하와 사후관리 미흡에 따른 단지의 빠른 노후화 등 여러 가지 문제점을 발생시켰다. 주거 빈곤층이 정책에서 소외되고 계층간의 주거 격차가 심하여 상당수의 저소득층은 아직도 최저주거기준 이하의 주택에 거주하고 있으며, 소득에서 주거비가 차지하는 비중도 매우 높아 가계 부담으로 작용하고 있어서 주택문제는 여전히 해결되어야 할 과제로 남아있는 실정이다. 따라서 본 연구에서는 저소득계층의 주거문제의 해결을 위하여 공공임대주택의 공급 및 관리상의 문제점을 살펴보고 개선방안을 찾고자한다. 첫째, 다양한 주거복지정책의 효율성을 높이기 위해서는 공공임대주택의 적정재고를 확보하여야 한다. 양적인 확대뿐만 아니라 직주근접에 따른 수요를 기반으로 공공임대주택을 공급하는 것이 필요하다. 둘째, 공공임대주택의 적정재고의 확보를 위한 공공택지 확보 및 재원마련의 근본적인 제도가 필요하다. 셋째, 복잡한 입주자 선정 절차와 자격을 단순화하여 정책의 사각지대를 최소화하고 수혜대상을 확대할 필요가 있으며, 현재의 일원화된 임대료 체계를 개인의 소득수준과 부담능력을 고려하여 탄력적으로 운영하여야 한다. 넷째, 공공임대주택의 내구연한을 높이고 시설물 관리와 유지수선비에 필요한 장기보수 계획의 종합적인 관리방안이 필요하다. 다섯째, 불법전대를 방지하기 위한 방안 마련과 임차인 관리가 필요하다. 장기적인 관점으로는 평등 문제와 사회문제를 동시에 고려하여 영구입대주택을 비롯한 공공임대주택의 공급을 크게 늘려 서민층은 물론 중산층의 일부까지 포괄할 수 있어야 한다. 현재 우리나라의 주택정책은 주택시장에 부분적으로 개입하면서 공공부분의 역할은 제한적인바 국가의 개입을 보다 확대하는 일관성 있는 정책을 추진하여야 하며 또한 공공임대주택의 유형을 다양화해야 할 것이다. In order to guarantee the right to housing of low-income families and the socially disadvantaged Public rental housing scheme is scheme to supply rental housing which government or public institution is inject public funds. The ultimate goal is to seek the stability the National dwelling life, and problem in order to achieve that goal is price stability, the mass dwelling construction and supply of the housing. The aim oriented policy that was promoted for quantitative expansion was generated various problems in the situations that could not be sufficiently secured. Housing poor is marginalized in policy, because severe residential difference between hierarchy, a quite a large number of low-income families live still in the housing of minimum housing standard substandard. A quite a large number of low-income families In come, is very high in importance of housing costs and household burden. therefore housing problem still remains circumstance which must be resolved. Therefore, this study tries to problem and improvement plan about the supply and management of public rental housing to solve housing problems for low-income families. First, it is necessary to ensure proper inventory of public rental housing in order to increase the efficiency of various residential welfare policy. It is necessary to supply the public rental housing the quantitative demand by proximity not only in the foundation. Second, there is a need for a fundamental system of land for the public and ensure financial resources available for ensuring proper inventory. Third, simplify the eligibility and complex tenant selection procedures to minimize the blind spot of the policy and there is a need to expand the beneficiaries and shall operate the current unifying the rent system flexibly, taking into account the individual's income level and affordability Fourth, increase the useful life of public rental housing requires a comprehensive management plan for long-term maintenance plan necessary repairs to the facility management and maintenance. Fifth, provide ways to prevent illegal sublease and the tenant of care is needed. Long-term perspective must be able to account for equality and social issues, including at the same time significantly increasing the supply of public rental housing, including permanent housing to enlist some of the populace and the middle class. Currently, Korea's housing policies must be promoting a consistent policy to expand the involvement of the state and also need to diversify the types of public rental housing. because South Korea's housing policy is partly involved in the housing market, but the role of the public sector because it is limited.

부동산 중개 및 감정평가 수수료에 관한 고찰

임숙녀(Lim, Suk-Nye),강태환(Kang, Tae-Hwan) 한국토지공법학회 2019 土地公法硏究 Vol.87 No.-

2000년대 이후 전 세계적인 저금리 기조 속에 부동산의 가치가 치솟고 있다. 우리나라도 예외는 아니다. 기준금리의 하락으로 시중에 부동자금이 넘쳐나고 이로 인해 부동산 가격이 상승의 추세에 있다고 할 것이다. 다만, 이번 정권이 들어서면서 강력한 부동산 규제 및 금융규제를 통하여 부동산 가격의 상승을 막아놓긴 했으나 이러한 규제가 오래갈 수 있을지는 미지수다. 우리나라에서 건설 및 부동산이 경제에 차지하는 비중이 너무 크기 때문이다. 요즘은 조금 덜 하다고는 하나 우리나라 국민들에게 부동산은 매우 중요한 의미의 자산이다. 따라서 국민들 대다수가 부동산에 많은 관심들을 가지고 있다. 사회생활을 하면서 처음 부동산 접할 때 제일 먼저 마주치는 부동산 활동이 중개일 것이다. 중개를 통하여 부동산 매매를 할 경우 은행의 대출이 필요하게 되고 이 때 접하는 두 번째의 부동산활동이 감정평가 일 것이다. 이렇듯 부동산중개와 감정평가는 부동산 활동 중 가장 국민과 가까이 있는 활동이라 할 것이다. 이렇듯 중개와 감정평가는 국민의 경제 생활과 매우 밀접하게 연결되어 있고 이러한 활동을 행하는 공인중개사와 감정평가사는 부동산 경제에 있어서 매우 중요한 역할을 하고 있다. 따라서 공인중개사와 감정평가사는 정당한 보수를 받을 권리가 있으며 정당한 보수를 통하여 정상적인 경제활동을 영위할 수 있어야지만, 객관적이고 합리적인 중개와 감정평가가 이루어질 것이고 이를 통해 국가경제의 발전에도 기여할 수 있을 것이다. 하지만, 현행 중개수수료와 감정평가 수수료의 체계에는 많은 논란이 제기되고 있다, 중개수수료의 역진제, 금액한도제, 매매와 임대를 구분하는 것과 감정평가 수수료의 낮은 기본수수료와 보수기준상의 수수료 차등적용이 그것이다. 이에 대하여 문제점을 파악하고 개선방안을 검토하고자 한다. Since the 2000s, the value of real estate has soared in the global low interest rate trend. Korea is no exception. The decline in the benchmark interest rate is due to floods in the market and the rise in real estate prices. However, as the regime entered into force, it has prevented the rise of real estate prices through strong real estate regulation and financial regulation, but it is unclear whether such regulations will last long. In Korea, the proportion of construction and real estate in the economy is too large. Real estate is a very important asset to our people, although it is a little less lately. Therefore, the majority of people have a lot of interest in real estate. The first real estate activity that you encounter when you first encounter real estate in your social life will be your brokerage. If you sell real estate through intermediation, you will need a bank loan, and the second real estate activity you encounter at this ime will be appraisal. As such, real estate brokerage and appraisal evaluation are the closest activities to the people in real estate activities. Thus, intermediation and appraisal are very closely linked with the economic life of the people, and real estate agents and appraisers who perform these activities play a very important role in the real estate economy. Therefore, the real estate agents and appraisers are entitled to fair compensation, and should be able to carry out normal economic activities through reasonable remuneration, but objective and reasonable intervention and appraisal will be made, which will contribute to the development of the national economy. However, there is a lot of controversy about the current brokerage commission and appraisal commission system, which is the difference between the reversal of commission fees, the amount limit, the sale and lease, and the difference between the basic fee of the appraisal evaluation fee and the fee based on the remuneration standard. This is it. In this regard, we will identify the problem and examine the improvement plan.

부동산상속 증여세에 관한 소고

임숙녀(Lim, Suk-Nye) 한국토지공법학회 2018 土地公法硏究 Vol.81 No.-

부동산 조세정책은 부동산과 밀접한 관계에 있으므로 부동산의 특성을 파악한 후 부동산 조세 정책을 세우는 것이 중요하다 할 것이다. 한정된 공간인 토지위에 인간이 만들어 놓은 자산에 대해 과세하는 부동산 조세는 여러 종류가 있지만 그 중 부동산 상속 증여세는 국세로서 매우 중요한 부분을 차지하고 있다 할 것이다. 과세를 하기 위해서는 소득의 크고 작음에 따라 차등과세가 이루어져야 하고 조세의 형평성과 효율성을 최대화해야 하는 것이다. 상속세와 증여세는 재산의 무상이전에 부과된다. 상속세에는 사망으로 남겨진 재산에 부과되는 유산세와 사망자로부터 받은 재산에 부과되는 상속세가 있다. 증여세는 살아있는 사람들 간에 이루어지는 무상이전에 부과된다. 상속세와 증여세는 부의 불평등한 분배를 감소시키고 부의 집중을 저지하는 역할을 한다. 상속세와 증여세의 경제적 효과는 재산계획과 조세를 최소화하는 법적 장치의 이용을 고무하는 것이다. 기업의 재무구조와 활동에 미치는 효과도 있는데, 이것은 2가지 문제점으로부터 발생한다. 하나는 과세를 위해 재산의 가치를 평가하는 문제이다. 자산평가는 다른 재산에 대한 가치를 평가할 때와 동일한 문제를 발생시킨다. 또 하나는 납세를 위해 자산의 유동화를 강요받기 때문에 유동성 문제가 자산계획에 중요한 고려사항이 된다. 상속세에 비해 상대적으로 높은 증여세에 대한 세 부담은 고령층으로부터 젊은 계층으로의 자산이전 시기를 늦추는 요인이 될 수 있으며 또한 사망 전 10년 이내의 증여는 상속으로 간주하여 상속세를 부담하게 되는데, 이때 증여세의 높은 세 부담으로 인하여 이미 납부한 증여세가 납부해야 할 상속세보다 많더라도 세금을 환급해 주지 않으므로 자신의 여생이 얼마 남지 않았다고 판단되는 부모들은 굳이 자녀에게 많은 자산을 증여하여 높은 수준의 세금을 부담하지 않으려는 가능성을 충분히 가지고 있다고 본다. 따라서 동일한 자산이전에 대해 자산이전의 시기가 다르다는 이유로 세 부담이 달라지면 세 부담을 낮추기 위해 자산이전의 행위에 대한 왜곡이 발생할 수 있고 또한 불필요한 사회적 비용을 야기할 수 있기 때문에 상속세와 증여세의 세 부담이 유사해지도록 제도를 개선할 필요가 있다. 또한 상속과 증여의 과세방식의 통일에 대해서도 깊이 검토할 필요성이 있다고 본다. 더불어 상속세와 증여세의 공제규모가 유사해지도록 공제제도를 개선함과 동시에 상속세와 증여세의 세율을 인하하여 자산의 이동이 보다 용이해지도록 제세 개선이 선행되어야 할 것이라고 사료된다. Since real estate tax policy is closely related to real estate, it is important to identify the characteristics of real estate and establish a real estate tax policy. There are many types of real estate tax that are levied on the assets that human beings make on the land which is a limited space, but real estate inheritance and gift tax are very important part of the national tax. In order to be taxable, differential taxation should be done according to the income level, and the equity and efficiency of the tax should be maximized. The inheritance tax and gift tax are levied before the property is free of charge. Inheritance tax has inheritance tax imposed on property left by death and inheritance tax imposed on property received from deceased person. The gift tax is levied on the free of charge basis between living persons. Inheritance and gift taxes play a role in reducing unequal distribution of wealth and inhibiting the concentration of wealth. The economic effect of inheritance tax and gift tax is to encourage the use of legal arrangements that minimize property planning and taxation. There are also effects on the company s financial structure and activities, which arise from two problems. One is the assessment of the value of property for tax purposes. Asset valuation creates the same problems as valuation of other assets. Another is that liquidity issues are an important consideration for asset planning because they are forced to liquidate assets for tax purposes. The tax burden on the gift tax relatively higher than the inheritance tax can be a factor that slows down the transfer of assets from the elderly to the younger age. In addition, the gift within 10 years before the death is regarded as inheritance and the inheritance tax is charged. Even though the gift tax already paid due to the high tax burden is higher than the inheritance tax to be paid, the parents who do not refund the tax will not be able to pay a high level of tax due to the child s great wealth. I think there is plenty of possibility. Therefore, if the tax burden is different due to the fact that the asset transfer time differs from the same asset transfer, it may cause distortion of the asset transfer act to lower the tax burden and may cause unnecessary social costs, so that the burden of inheritance tax and gift tax There is a need to improve the system so that it is similar. It is also necessary to review the unification of taxation methods of inheritance and bestowal. In addition, it is thought that improvement of the deduction system should be improved so that the deduction amount of the inheritance tax and the gift tax is similar, and the taxation of the inheritance tax and the gift tax should be lowered to facilitate the transfer of assets.

종합부동산세 합산배제 기한연장에 관한 현실화 방안 연구

임숙녀(Lim, Suk-Nye),이두상(Lee, Doo-Sang) 한국토지공법학회 2020 土地公法硏究 Vol.91 No.-

우리나라의 부동산 보유세는 조세 부담의 형평성을 재고하기 위하여 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세로 이분화하여 징수한다. 종합부동산세 보유 부동산 공시가격 합계액 중 공제금액이 보유 주택분 6억원(1세대 1가구 9억원), 토지분 5억원, 별도합산토지 80억원을 초과하는 경우 부과한다. 그러나 최근 통계에 따르면 서울시 소재 공동주택 평균 매매가격이 9억 2,500만원을 상회한다. 또한, 2020년 7월 10일 주택시장 거래 안정화를 위하여 발표된 정부의 부동산 대책은 1세대 1주택자에 대한 납세 부담을 완화하는 한편, 법인･다주택자 등의 투기수요를 차단하기 위한 목적이다. 그러나 현행 종합부동산세 합산배제 신고를 신청할 수 있다. 종합부동산세 합산배제를 신고하는 경우에 한해서 과세대상에서 제외되지만, 서울 및 수도권을 제외한 지방 부동산시장은 일정 기간이 만료 후에도 잔여세대의 미분양일 경우, 미분양분을 담보로 한 담보대출 이자 및 미분양관리비 등을 부담한다. 합산배제 시 유예기간이 경과하면 그에 따른 종합부동산세가 부과된다. 악성 미분양분 주택에 대하여 기한(5년)연장이 경과함에 따른 종합부동산세가 추가로 부과된다. 개발 사업의 주체로서 납부해야 하는 의무를 가져야 하는 것은 타당하지만 주택건설사업 상 운영의 어려움은 분양 및 재분양시 주택가격의 상승효과를 가져올 수 있고, 이는 종국적으로 국민의 주거생활 안정에 어려움을 가져올 것이라고 예측해 볼수 있다. 따라서 본 연구에서는 미분양분을 보유하고 있는 경우, 합산배제신고 유예기간을 1회에 한 해 연장해주는 세제 혜택을 주는 대신 주택건설사업자는 미분양분 주택 재 분양 시 최초 분양가의 최대 5% 인상을 적용하는 제도의 도입 필요성에 대하여 제안하였다. 현대사회의 여러 상황으로 인하여 부동산 거래 시장의 규제 및 완화 정책의 필요성은 충분하다. 그러나 현 상황에 맞는 제도 도입의 필요하다. 실질적인 수요자들의 주택 구입 가격부담을 줄이고 국민의 주거생활 안정을 가져오고, 지방 중·소도시의 미분양을 해소하여 종국적으로 부동산 거래 시장과 나아가 국내 경제발전을 도모하고자 한다. In order for fairness of the taxation burden to be reconsidered, Korea’s real estate holding tax is collected after being differentiated into national comprehensive real estate tax and local property tax. Of the total comprehensive real estate tax for declared property held, a deduction amount is imposed in cases exceeding the following: \600 million for housing held (\900 million for 1st generation single households), \500 million for landed estate, and \80 billion for separate combined landed estate. However, according to recent statistics, the average sale price for apartments in Seoul exceeds \925 million. Additionally, the government’s real estate measures (released on July 10th, 2020) to stabilize housing market transactions had the objective of easing the tax burden on 1st generation house owners, while cutting off the speculative demands of corporations, multi-homeowners, and others. However, it is still possible to apply for summation exclusion on existing comprehensive real estate tax. In cases limited to where a summation exclusion on comprehensive real estate tax is reported, the taxable subjects are excluded, however for the real estate market in Seoul and areas outside of the capital, even after the deadline of the fixed period, in cases where the residing generation fails to sell the lot, there is the burden of interest on secured loans as collateral for the unsold lot, as well as management fees on the unsold lot. When summation exclusion occurs, comprehensive real estate tax is imposed according to whether the grace period has expired. In relation to undesirable unsold lots, an extra comprehensive real estate tax is imposed in accordance with the expiry of an extended time limit (5 years). It is a valid fact that developing work is obligated to pay for itself, however the difficulties of the operations of housing contractors could bring with them the effect of increasing house prices of pre-sold and re-sold lots, which could be seen as a prediction of permanent difficulties in terms of the stability of residential life for its citizens. With the above in mind, this study will make suggestions relating to the necessity for the introduction of a system applying a 5% increase (maximum) to the initial sale price in cases where housing constructors re-sell an unsold residence, instead of providing the taxation benefit of extending the -grace period by one year each time a summation exclusion is reported (in cases where unsold lots are held). There is adequate necessity for both the regulation of the real estate market and easing of policies which has been caused by various events affecting current society. However, there is now a necessity for the introduction of a system fitting with the current situation. The reduction of the house buying price burden for actual consumers, bringing about the stability of residential life for citizens, and reducing unsold lots in the localities, (as well as small/middle sized cities) will promote an eventual advancement of the real estate market, and the development of the national economy.

부동산 중개수수료 결정체계에 관한 고찰

임숙녀(Lim, Suk-Nye) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.80 No.-

오늘날 부동산은 개인의 재산권의 일부분으로서 중요하게 인식되고 있고 부동산의 소유와 거래행위를 통하여 재산증식의 수단이 되고 있다. 부동산의 중개를 주된 업무로 하는 부동산중개영역 역시 전문성을 가진 자들의 참여기회가 보장되면서 중개업에 대한 인식도종전보다 한층 높아지게 되었다. 부동산거래과정에서 이루어지는 해당 부동산에 관한 경제적 가치판단이나 법적인 규제등에 대한 정보의 확인이나 판단은 일반인의 입장에서 보면 쉬운 것이 아닐 뿐만 아니라 부동산과 관련된 각종 규제와 권리분석의 어려움으로 인하여 전문가의 개입을 필요로 하고 있다. 이에 따라 우리나라는 엄격한 자격을 부여받은 공인중개사제도를 두고 있다. 개 업공인중개사의 전문성을 바탕으로 부동산거래의 활성화를 도모하고 더불어 부동산의 전문가로서의 지위를 보장하고 있으며 공인중개사의 사회적 역할 또한 중요하게 인식되고있다. 그렇다면 공인중개사와 같은 전문성을 가진 중개업자가 그에 상응하는 보수를 받는 것은 타당한 것이다. 현행 공인중개사법 제32조제3항1)은 그 구체적인 수수료 요율을 주택과 주택외의 물건으로 나누고, 주택에 대한 중개의 경우에는 국토교통부령에서 일차적으로 한도를 정하고 그 구체적인 한도는 다시 각 지방자치단체가 조례로 정하도록 하고 있다. 주택외의 물건의 중개의 경우에는 국토교통부령으로 정하도록하고 있다. 그런데 부동산 거래의 안전성 확보를 위하여 부동산중개 수수료에 관한 어느 정도의 통제가 필요하다는 것을 감안하더라도, 감정평가사2) 법무사3) 등 여타의 전문가와 비교해 보았을 때 과연 공인중개사의 중개 수수료를 법적으로 엄격히 규제하는 것이 타당한지, 구체적인 규제한도를 정하는 절차 또한 국토교통부령이나 지방자치단체의 조례로 정하도록 하는 것이 다른 전문가 영역과 형평에 맞는 것인지 논란이 제기되고 있다. 국토교통부령과 조례에 중개수수료 법정 요율과 한도액을 정하도록 하고 있는 법제의내용에 대하여는 깊은 검토가 요구된다고 하지 않을 수 없다. 또한 현행 부동산 중개수수료 결정체계를 살펴보면 매매와 임대차를 구분하고 주거용과 비주거용으로 구분되고 있고, 또한 역진제로 구성되어 있는 데 이에 대한 문제점을 파악하고 개선방안을 모색하고자 한다. Today, real estate is recognized as a part of individual property rights, and it is becoming a means of property growth through property ownership and transactions. The real estate brokerage area, which mainly deals with real estate brokerage, has become more aware of the brokerage business as well, thanks to the opportunity of participation by experts. It is not easy to judge or judge the information about the economic value judgment or the legal regulation regarding the real property in the course of the real estate transaction in terms of the general public, As a result, Korea has a system of certified real estate agents with strict qualifications. Based on the expertise of the practitioner, the real estate transaction is promoted, and the real estate professional is guaranteed. Also, the social role of the real estate agent is also recognized as important

주거권의 법리에 관한 고찰

임숙녀(Lim Suk Nye),박희원(Park Hee Won) 한국토지공법학회 2016 土地公法硏究 Vol.75 No.-

주거권이란 “모든 사람이 적절한 주거를 향유할 권리” 또는 “인간의 존엄성에 적합한 주택조건을 향유할 권리”라고 할 수 있다. 이는, 주거를 공급받고 현재의 주거를 안정적으로 유지하고 향유함으로써 주거의 안정성을 확보할 수 있는 권리이며 더불어, 적절한 경제적, 사회적, 문화적 환경을 향유할 수 있는 권리를 의미하기도 한다. 이는 부당하게 사생활 침해를 받거나 강제퇴거 등의 위협으로부터 보호 받을 수 있고 직장과 이웃관계 등, 적절한 문화생활의 향유 가능성 등, 주변의 사회적 연계망으로부터 소외되거나 배척당하지 않을 권리를 의미하기도 한다. 그러나 그동안 우리나라는 시장논리에 따라 소유권 중심의 개발과 주택의 양적 확대에 초점을 두어 주택 문제를 해결해 왔다. 그로인해 강제철거와 퇴거에 의해 국민의 주거권이 침해 되었다. 이러한 상황에서도 주거권에 대한 활발한 논의가 이루어지지 않고 있다. 근래에 주거권에 대한 논의가 이루어지고는 있지만 주거권이 포괄하고 있는 중요한 의미의 개념이 우리나라 사회전반에 보편화 되었다고는 보기 어렵다. 그리고 당위적 권리로 주장하는 부분에 대하여는 아직도 공감대 형성이 이루어지지 못하고 있다. 주거권은 인간의 가장 기본적인 권리이며 인권이라고 표현하는 것이 옳지 않을까 싶다. 그러나 아직까지는 우리 법에서 명확하게 주거권을 인정하지는 않았다. 그리고 요즘에는 하루가 다르게 전세 값이 상승하여 국민들이 주거에 대한 불안함이 가속되어 가고 있다. 인간다운 삶의 질 향상은 주거안정을 전제로 한 주거권으로 부터 출발한다고 해도 과언이 아닐 것 같다. ‘주거권’에 대한 중요한 의미와 개념을 사회 전반에 걸쳐 인식시키고 확산시킴과 동시에 더 나이가 제도화로 정착시킴으로써 모든 국민이 쾌적한 주거환경 속에서 인간다운 삶을 영위할 수 있게 해야 한다. 그리고 이는 정부, 지자체, 시민단체, 또한 국민 모두의 책임이라고 생각한다. 그러기 위해서는 우선 ‘집’을 재산증식의 수단이라고 생각하고 있는 의식부터 변화 되어야 한다. 더 나아가 주거권 보장을 위한 법제가 복지적 측면에서 접근되어 져서는 안 된다. 그리고 주거권은 복지를 넘어선 인간존엄성 보장을 위한 전제적 요건이 되어야 할 것이다. 달리 말하자면, ‘주거복지’를 보장하는 것이 아니라 ‘주거권’ 자체에 대한 보장이 이루어져야 할 것이다. 모든 인간이 적절한 주거환경에서 살아갈 권리를 인정받고 이것이 법적으로 선언되고 보장될 수 있어야 한다. 그리고 이는 인간다운 생활을 할 수 있는데 필수 요건이다. 달리 말하자면, 당위적 권리로 인정받을 수 있는 분위기 속에서 법·제도적 분위기가 조성되어야 할 것이다. What it can be said right to housing “the rights that everyone enjoy the Appropriated housing conditions” or “right to enjoy suitable housing conditions of human dignity.” It means the right to be able to secure the stability of the Housing, and it also means the right to enjoy an appropriate economic, social and cultural environment. This may be protected from the threat of forced evictions and an unfair invasion of privacy and meaningful work and neighbor relations, enjoy the possibility of an appropriate cultural life, such as the right not to be alienated or exclusion from the social net. Up to now, the nation market focuses on expansion of quantitative housing development and have solved the housing problem. Becuase of that eviction and demolition of the people's right to housing was encroached. None the less discussion on the right to housing is not be occurred actively. In recent years the discussions are being made on the right to housing but it is hard to say on society of our country’s Housing right, encompassing the concept of great significance are universal. And current situation about claim of a natural rights are not made formation of consensus. The right to housing is a basic right and it will be described as human rights. But, until now the right to housing are not recognized in our law. And these days, unease of citizens about the residence are growing because of rising of lease price. No exaggeration to say that humanity, on the quality of life is start from the premise to stabilize residential housing right. Recognizes the significance and concept of the “right to housing” throughout society and spread out, furthermore to settle in institutionalizing citizen and it should allows them to live a human life in a pleasant residential environment. And It is responsible of government, local government, civil organizations, and also all the members of citizens. In order to do that, perceptions of the home should be changed from conscious and think that means wealth. Furthermore the law for housing right should not be accessed in welfare aspects. And right to housing should be an essential requirements for human dignity guaranteed beyond the well-being. In other words, it should be guaranteed for the 'right to housing' rather than the 'welfare housing'. All human beings are recognized for the right to live in adequate housing environment, it must be legally declared and guaranteed. And it is an essential requirement can do a decent life. In other words, legal and institutional atmosphere should be made that can be recognized as natural rights.

주상복합건물의 관리체계에 관한 고찰

임숙녀(Suk-Nye Lim) 한국토지공법학회 2023 土地公法硏究 Vol.102 No.-

집합건물인 주상복합아파트란 상업지역 또는 준주거지역 안에 건축된 건축물로써 동일한 건물 내에 주택과 상가가 복합된 건물을 의미한다. 복합적인 용도를 가진 주상복합아파트가 증가함에 따라 주택부분과 상가부분에 대하여 관리방법이 충돌되는 문제가 대두 되었다. 공동주택은 「건축법」상 용도에 따른 구분이고, 집합건물은 건축물의 구분소유 여부를 기준으로 한 개념이다. 아파트 등 공동주택은 구분소유를 전제로 하기 때문에 집합건물에 해당한다. 반면, 집합건물은 공동주택뿐만 아니라 업무시설이나 근린생활시설 등도 포함하기 때문에 공동주택보다 넓은 개념이다.*이 논문은 2022년도 남서울대학교 학술연구비 지원을 받아 연구되었음. 홍성진, “공동주택관리법과 집합건물법의 하자담보책임 정합성 확보 방안 연구”, 토지공법연구 제91집, 한국토지공법학회, 2020, 120쪽대부분 주상복합아파트의 경우 상가와 아파트가 혼합으로 조성되어 있다가 보니 관리비를 비롯하여 관리 단 등 다수인의 이해관계의 충돌을 합리적으로 조정하기 위해 건물관리의 통일성이 요구된다. 이와 같이 복합적인 용도를 가진 주상복합아파트가 이원적 관리체계에서 비롯되는 문제 해결을 위해서는 「공동주택관리법」과「집합건물법」의 이원화 되어있는 법을 단일 화 하는 방안과 더불어 통합관리가 필요하다. 공동관리가 필요한 한도 내에서 공동 관리하는 경우들에 관한 합리적 관리를 위해서 표준관리규약 등 관리 규정이 마련되어야 한다. 따라서 공동주택관리법에 따른 이원적 관리체제가 아닌 집합건물법에 따라 주거소유자와 상가소유자 및 사용자 전체로 구성된 통합 관리 단으로 하여금 주상복합건물을 관리하게 함으로써 종합적인 관리가 이루어질 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 주상복합건물의 관리 단 및 일부공용부분 관리 단 설립에 대한 행정 지원이 확대되어야 한다. 지역에 따라서는 주거와 상가 부분의 관리 단 및 자치위원회가 상호 협의하여 관리규약에 공동관리에 관한 규정을 두고 있기도 하다. 그러나 여기에는 관리비용 지출, 관리인, 관리비 부과 비율 등에 관한 세부적인 규정이 없으므로 통합관리에 대한 불신·불만으로 통합관리에 관한 적법성을 다투는 경우가 발생한다. 지방자치단체에서는 집합건물 관리에 관한 지원을 위해 업무를 담당하는 부서나 기관을 두고 있다. 하지만 서울과 경기 등 수도권을 제외한 대부분 지역에서는 주로 건물에 관한 분쟁 민원과 조정에 관한 소극적 업무를 수행하고 있다. 일부공용부분 관리 단에 관한 문제는 일부공용부분 관리 단 설립의 적법성 여부를 다투는 사례가 대부분을 차지하고 있다. 관리 단 및 일부공용부분 관리 단은 건물 사용승인 후 또는 입주초기에 설립된다. 따라서 통합관리나 공동 관리하는 경우에 대한 기준이 되는 표준관리규약 등 관리 규정 마련이 필요하다. 집합건물의 공용부분에 대한 관리는 관리 단의 업무 대부분을 차지한다고 할 만큼 매우 중요하다. 그 구분이 명확하지 않을 경우 분쟁 발생과 법적논쟁의 대상이 되기 때문에 주거부분과 상가부분의 소유자가 함께 사용하는 공용부분의 범위와 이용기준이 마련되어야 한다. 주상복합건물 관리에 있어서 주택관리사, 빌딩관리사 등 전문성을 가진 관리인을 선임·선출하도록 하는 규정을 두어 전문적이고 합리적인 건물관리가 이루어질 수 있도록 해야 한다. 또한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 분양단계에서부터 분양계약서 및 관리규약에 공용부분의 범위와 공용부분의 사용방법 등을 규정해야 할 것이다.주상복합건물의 합리적 관리를 위하여 집합건물관리에 대한 이원적 법체계를 정비하여 법 제도를 통일할 필요가 있다. 집합건물은 관리의 목적이나 방식에 있어서 의견을 달리하기 때문에 다수인의 이해관계를 합리적으로 조정하기 위해 건물관리의 통일성이 요구되고, 기술적·법률적·경제적 관리 측면에서 전문적인 관리가 필요하다. A residential and commercial complex, which is a collective building, is a building built in a commercial or semi-residential area, and means a building in which houses and shopping malls are combined in the same building. As the number of residential and commercial complex apartments with complex uses increased, there was a problem of conflicting management methods for the housing and commercial areas. Apartment houses are classified according to the purpose of the 「Building Act」, and collective buildings are concepts based on whether buildings are classified or owned. Apartment houses such as apartments are subject to classified ownership, so they are collective buildings. On the other hand, collective buildings are a wider concept than apartment houses because they include not only apartment houses but also business facilities and neighborhood living facilities. In most residential and commercial apartments, shopping malls and apartments are created in a mixture, so uniform building management is required to reasonably adjust conflicts of interests of many people, including management costs. In order to solve the problem of multi-purpose residential and commercial apartments due to the dual management system, integrated management is needed along with a plan to unify the dual laws of the Apartment Housing Management Act and the Collective Building Act. Management regulations, such as standard management rules, should be prepared for rational management of cases where joint management is required. Therefore, it is necessary to allow an integrated management team consisting of housing owners, shopping mall owners, and users to manage residential and commercial buildings in accordance with the Collective Building Act, rather than a Therefore, it is necessary to allow an integrated management team consisting of housing owners, shopping mall owners, and users to manage residential and commercial buildings in accordance with the Collective Building Act, rather than a dual management system under the Apartment Management Act. In addition, administrative support for the establishment of the management group of residential and commercial buildings and some public part management groups should be expanded. Depending on the region, the management groups and autonomous committees of the residential and commercial areas consult with each other to provide regulations on joint management in the management rules. dual management system under the Apartment Management Act. However, there are no specific regulations on administrative expenditure, administrative expenditure, and administrative imposition rate, so the legality of integrated management may be controversial due to distrust or dissatisfaction with integrated management. Local governments have departments or agencies responsible for supporting collective building management. However, most areas except for the Seoul metropolitan area, such as Seoul and Gyeonggi-do, are mainly passive in complaints and mediation of disputes related to buildings. Most of the problems with some public parts management organizations are cases of arguing over the legality of the establishment of some public parts management organizations. The management team and some common part management teams are organized after approval for use of the building or at the beginning of occupancy. Therefore, it is necessary to prepare management regulations such as standard management rules that are the basis of integrated management or joint management. The management of the common part of the collective building is so important that it takes up most of the management team's work. If the distinction is not clear, it is subject to disputes and legal disputes, so the scope and standards of the common parts used by owners of residential and commercial areas must be established. Regulations shall be established to appoint and appoint managers with expertise, such as housing managers and building managers,

집합건물의 관리주체에 관한 소고

임숙녀(Lim Suk Nye) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.79 No.-

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법에 규정된 관리주체는 구분소유자로 구성된 단체인 집합건물 관리단이 집합건물을 관리하도록 하고 있고, 주택법에서는 공동주택의 관리에 관한 사항을 규정하여 입주자대표회의가 공동주택을 관리하도록 규정하고 있다. 이와 같이 현행법의 체계는 집합건물에는 관리주체인 관리단이 존재하나 공동주택인 아파트는 대부분 입주자대표회의가 구성되어 일정한 법률행위를 하고 있으므로 하나의 건물에 두 개의 단체가 존재하게 되어 있다. 따라서 현행법은 관리주체에 대해서 이원론적 법체계로 되어 있다고 할 수 있다. 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법에서는 관리인의 자격에 대해서 아무런 규정이 없다. 만약에 전문성이 결여된 관리인이 선임되는 경우에는 관리인의 업무를 효율적이고 원활하게 처리 할 수 없게 된다. 그러므로 관리인과 관리주체에 대해서 명확한 규정이 필요하고 관리인을 관리주체로, 관리주체를 관리인으로 서로 호환하여 적용할 수 있는 방안과 더불어 관리주체의 자격요건 강화가 필요하다. 또한 관리주체의 이원화된 문제를 해결하기 위하여 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법과 주택법을 일원화하여 공동주택 등의 관리에 관한 행정지도와 사법적 규범을 함께 아울러 규율할 수 있는 새로운 법의 제정이 요구되고 있으며 나아가 투명하고 합리적인 관리감독을 위한 관리단의 법인화가 필요하다. The management entity is regulated in the Act on the Ownership and Management of Condominium Buildings or the Housing Act. In the control body of the Act on the Ownership and Management of Condominium Buildings, the management of collective buildings has in the collective building control group comprised of sectional owners of building and In Housing Act, It defines the management of apartment housing in resident representative meeting by stipulating matters concerning the management of apartments. Like so, the existing structure of current law consists of a management body in condominium buildings but the apartment building is comprised of resident representative meeting. Therefore, there are two groups of organizations in a single building. So, the existing law is said to be a dual law framework for managerial bodies. In addition, there is no rule concerning the qualifications of custodian. If a manager lacks professional expertise, the administrator s task is not to be handled efficiently and smoothly in the Act on the Ownership and Management of Condominium Buildings. Thus, it is necessary a clear rule for keeper and managing body, managing managers as custodian, managing management bodies, It is necessary to strengthen the qualification requirements of the managing body, along with measures that are compatible with each other. In addition, to address the dual issue of the management entity, for unification of the Act on the Ownership and Management of Condominium Buildings and the Housing Act, it is necessary new Administrative Law on a management of Apartment house and an incorporation of management body for transparent and reasonable management oversight.

재개발사업의 세입자 보상방안에 관한 연구

임숙녀(Lim, Suk-Nye),이두상(Lee, Doo-Sang) 한국토지공법학회 2022 土地公法硏究 Vol.97 No.-

“재개발사업”의 협의의 개념은 정비기반시설이 열악하고 노후･불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로서, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 정비사업의 한 종류이다. 즉, 기존 주거지의 물리적ㆍ사회적 환경을 개량하거나 보수하여 그 기능을 유지하는 한편, 나아가 더 향상된 상태로 개선하는 것으로, 이는 해당 지역 주민들의 삶의 질을 향상시키고 동시에 지역사회의 발전을 도모하는 것을 목적으로 한다. 그러나 우리나라의 재개발사업은 물리적인 측면에서는 일정 수준의 성과를 거두고 있다고 할 수 있으나, 사회적인 측면에서 지역사회의 발전을 도모하고, 지역 주민들의 삶의 질을 향상하는 목적에는 부합하지 못하고 있는 것이 현실이다. 생활환경 개선이나 삶의 질 향상보다는 가능한 많은 수의 주택을 공급하고, 더 많은 개발이익을 창출하는데 중점을 두었고, 이로 인해 재개발사업에서 많은 사회적 문제점이 발생하고 있다. 특히, 1980년대 이후 소유자인 조합과 시행자가 중심이 되는 합동재개발방식의 도시재개발사업 도입으로 전면철거방식을 통해 사업이 추진됨에 따라 세입자의 보상이나 이주대책 미흡 등에 따른 도시빈민층의 주거권 박탈 및 생활공간의 급속한 해체가 심화되게 되었다. 이로 인해 재개발사업이 추진되는 지역에서는 세입자들의 생존권 확보를 위한 철거반대운동 등 다양한 형태의 갈등이 발생하고 있으며, 이러한 과정에서 철거반대운동이 학생·노동운동과의 연대투쟁으로의 전이하는 등 일부 지역에서는 심각한 사회문제로 대두되기도 하였다. 현행법상의 손실보상의 문제점을 분석하고, 재개발 사업의 세입자 구제방안 등에 대해 실질적 현실화방안을 제시하고 이상에서와 같이 재개발사업에 있어서 세입자 보상 문제는 많은 사회적 혼란을 야기할 수 있는 핵심 문제이며, 본 연구에서는 재개발사업에 있어서 다양한 갈등의 근본원인이 되고 있는 세입자 보상 문제의 개선방안에 대해 연구하고자 한다. This is a research toward the improvement plan of the tenant issue of compensation that the fundamental reason of the discord in which it is various as to the urban renewal enterprise is accomplished. Particularly, the improvement plan about the upper value tenant issue of compensation was so far groped for in the side that the research about the upper value tenant who it was unable to be paid attention more than the residence tenant as to the discord of the urban renewal enterprise was insufficient. In this, the problem according to the upper value tenant compensation was drawn through the analysis of actual proof of the upper value tenant compensation about the discord case of the upper value tenant compensation and target area and as follows, as follows, the improvement plan according to the type of the upper value tenant compensation was presented. Rather than improving the living environment or quality of life, the focus was on supplying as many houses as possible and creating more development profits, which is causing many social problems in the redevelopment project. In particular, since the 1980s, with the introduction of the urban redevelopment project of the joint redevelopment method centered on the owner-owned cooperative and the implementer, the project was promoted through the total demolition method. As a result, various types of conflicts are occurring in areas where redevelopment projects are being promoted, such as anti-demolition movements to secure tenants right to live .in this process, the anti-demolition movement was transferred to a solidarity struggle with the student and labor movement, which emerged as a serious social problem in some regions. Will analyze the problems of loss compensation under the current law, and suggest practical solutions for tenant relief in the redevelopment project. As such, the tenant compensation issue in the redevelopment project is a key issue that can cause a lot of social confusion. In this study, we are going to study how to improve the tenant compensation problem, which is the root cause of various conflicts in the redevelopment project.