국유재산관리제도의 개선방안에 관한 연구(국유지를 중심으로)

이귀택,민규식,Lee, Kwi-Taek,Min, Guy-Sik 한국전자통신학회 2011 한국전자통신학회 논문지 Vol.6 No.5

2010년도 말 현재 국유지의 면적은 $24,086km^2$로 전체 국토면적인 $100,033km^2$의 24%를 차지하고 있다. 그동안 국유재산 관리정책은 국유재산법이 제정된 이래 다양하게 변화해 왔지만 여전히 문제점들이 나타나고 있다. 또한 최근인 2011년 4월 1일에 국유재산법이 전면 개정 시행되어 어느 정도 문제점이 해소되고 있지만 여전히 국유재산은 효율적, 경제적으로 관리 운용되지 못하고 있을 뿐만 아니라 국가의 공공목적과 국민의 복지향상을 위해서도 합리적으로 사용되지 못하고 있어 아직도 개선되어야 할 여지가 남아 있는 실정이다. As of 2010, the state owns $24,086km^2$ of land, which accounts for 24% of the nations total land area of $24,086km^2$. In the meantime, the state-owned national property management policies enacted laws changed since the variety has been showing up but still a problem. Also recently, on April 1, 2011 amendment, the state-owned property law enforcement in the front and relieve the problem somewhat, but still state-owned estates efficiently and economically as well as management and operation of the state not be public purpose and welfare of the people in order for there not being used as a reasonable choice still remains to be improved is Free.

부동산거래의 분쟁해결 방안에 대한 연구

정미애,민규식,Jung, Me-Ae,Min, Guy-Sik 한국전자통신학회 2010 한국전자통신학회 논문지 Vol.5 No.4

부동산 거래는 본원적으로 인간과 부동산과의 조화 및 관계개선이 요청되는 것이나 거래과정에 따라서 불의의 거래사고가 발생하여 오히려 그 관계가 악화되는 경우가 많다. 우리나라 부동산 거래관행은 부동산 거래와 관련해 체계적인 도움을 받기 매우 어렵고, 부동산을 거래하면서 필수적으로 검토해야 하는 권리관계 역시 세밀하고 정확하게 분석하기에는 한계가 있을 수밖에 없다. 따라서 부동산 거래로 인한 피해예방 및 손해배상제도를 보완하고, 중개거래활동에 있어 현재의 부동산 중개제도의 문제점을 해소하기 위해서 부동산 거래사고의 근본적인 원인중의 하나로 지적되는 공인중개사제도의 질적향상과 전문성을 제고할 것을 제안한다. Real estate transactions and real estate in harmony with the hospital and the relationship between the human being requested would improve the trade process, according to the fire, rather than deal with the accident occurred is often the relationship is deteriorating. The practice of real estate transactions in Korea in connection with real estate transactions, the system is very difficult to receive assistance, real estate and related transactions as well as the right to review the essential detail and accurate analysis is bound to be limits to. Therefore, a real estate transaction due to the damage prevention and compensation system to complement, brokerage transaction activity in the current real estate brokerage system problems to overcome real estate transactions incident root cause of one of the intellectual is the realtor system improve the quality and professionalism propose to raise.

ICT 환경에서 부동산 가격지수 포트폴리오 분산효과에 관한 연구

장대섭,민규식,Jang, Dae-Seub,Min, Guy-Sik 한국전자통신학회 2014 한국전자통신학회 논문지 Vol.9 No.3

ICT환경에서 통계청이 조사하여 발표한 2012년 가계금융. 복지조사에 따르면 우리나라 전체가구중 금융자산은 24.9%, 부동산은 이보다 약 3배나 많은 69.9%로 조사되었다. 문제는 정보화가 더디고, 소득분위(1~4분위)가 낮은 가구가 상대적으로 높은 비율(78.8%~69%)의 부동산자산을 보유함으로써 세계경제의 불확실성 확대와 저성장과 저소비, 정보화로 인한 재택근무 증가 등과 같은 경제구조의 변화로 부동산 가격하락 리스크에 그대로 노출되어 있어 하우스푸어와 랜트푸어와 같은 현상은 저소득층에게 더 심각한 현상이 될 수밖에 없다. 이에 상관관계가 낮은 복합자산으로 포트폴리오를 구성함으로써 개별자산 위험의 가중평균보다 전체수익은 높이면서 위험은 감소시킬 수 있다는 포트폴리오 원리에 기초하여 지역과 유형별로 상이한 ICT환경에서 부동산가격지수로 구성된 포트폴리오에 상관관계가 낮은 금융자산을 포함시킴으로써 복합자산 포트폴리오의 분산효과를 안정형과 성장형으로 나눠 실증 분석하였다. ICT environment to the survey released by the Bureau of Statistics 2012 Household Finance. Korean Welfare survey 24.9% of all households in financial assets, real estate is about three times more than 69.9%, respectively. The problem is that the information is slow and income deciles(deciles 1-4), a relatively high proportion of households with low(78.8 to 69%) of the real estate assets of the expansion of the world economy with low growth and low uncertainty, work from home due to the information changes in the structure of the economy, such as increases in real estate prices remain exposed to the risk of a phenomenon such as Pour House Pour Talent and low-income people is bound to be more serious symptoms. This low correlation is by constructing a composite asset portfolio, the weighted average risk of the individual assets while increasing overall revenue decrease that risk is based on the principle of portfolio by type and different areas in the ICT environment in a portfolio of real estate price index low correlation to financial assets by including the effect of dispersion stable complex asset portfolio and empirical Growth was divided.

베이비붐 세대 은퇴로 인한 주택시장의 변화와 금융권의 대응방안 연구

전인수,민규식,Jeon, In-Su,Min, Guy-Sik 한국전자통신학회 2011 한국전자통신학회 논문지 Vol.6 No.6

베이비붐 세대의 은퇴와 더불어 이들 세대가 점진적으로 고령계층에 진입함에 따라 향후 주택수요 감소 및 보유자산 처분 압력이 증가하는 등 주택시장 내에 일대 변화가 예고되고 있다. 이러한 배경 하에 본고에서는 우리나라 베이비붐 세대의 특성과 가계자산 구성 현황 등의 분석을 통해 베이비붐 세대의 은퇴가 주택시장에 미치는 영향을 분석하였고, 이를 토대로 금융권의 대응방안을 모색하여 제시하였다. As the Baby Boom Generation continues to age and face retirement, they are expected to reduce the overall demand for housing and liquidate assorted assets, triggering significant changes in the real estate market. With that in mind, this report analyzes the characteristics and the asset structure of the average Korean Baby Boomer to better understand the impact their retirement will have on the real estate market and what actions the domestic financial institutions should take in response.

침구점포 경영에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

김천태,민규식,Kim, Cheon-Tae,Min, Guy-Sik 한국전자통신학회 2013 한국전자통신학회 논문지 Vol.8 No.1

침구점포 경영성과 요인을 발굴하여 향후 침구점포 예비창업자와 침구회사의 신규점포상담, 개설시 통계적으로 유용한 자료로 사용함으로서 기존보다 정확하게 경영성과를 예측하는 도구와 기준을 제시하고자 한다. 첫째, 경영성과에 가장 큰 영향을 주는 요인으로는 입지 및 상권으로 분석되었다. 둘째, 침구점포의 경영성과 요인의 중요도는 입지, 소비자, 경쟁 순으로 나타났다. 셋째, 입지요인에서는 '침구점포 주변은 유동인구 다(多), 소비자요인에서는 거주 인구수 다(多), 경재요인에서는 상품 품질 우수가 가장 중요한 변수로 나타났다. This study is intended for bedding stores and finds management performance factors from providers' aspect. Henceforth this study can be used when bedding stores were considered to establish by determinations and bedding companies with statistics as a criterion and a tool so that make an accurate estimate. First, it was found that location and trade area are the most influential factor in the management performance. Second, the result of study showed that location placed first in the importance of management performance factors in bedding stores, consumer came second, followed by competition. Third, it was assumed that the large floating population around the bedding store was the most important variable in location factor, the large resident population was the most important one in the consumer factor and high quality product was the most important one in the economic factor.

인천경제자유구역의 외국인 정주환경만족도에 관한 연구

조소영(Jo, So Young),민규식(Min, Guy Sik) 대한부동산학회 2014 大韓不動産學會誌 Vol.32 No.2

인천경제자유구역은 국내에서는 최초로 2003년 8월에 지정되어 10년을 넘어섰으며, 현재 개발 중인 국내 8개 경제자유구역 중 가장 활발하게 개발이 이뤄지고 있다. GCF(녹색기후기금), ⋅WB(세계은행)등 13개의 국제기구와 국내 대기업, 해외 명문대 유치 등 외형적으로도 가시적인 성과를 나타내고 있으며, 경제자유구역으로서의 면모를 갖추어 가고 있다. 외국기업의 입주도 늘어나면서 2010년 1,635명이던 외국인이 2013년 2,293명으로 40.2%의 증가율을 보이고 있으며, 향후 개발계획과 외국기업 및 국제기구 등의 본격적인 가동시기를 고려 할 때 외국인의 증가 속도는 더욱 빨라질 것으로 예측할 수 있다. 따라서, 외국인 정주환경 만족을 위한 하드웨어 및 소프트웨어 서비스 제공은 경제자유구역의 성공 요건 중 매우 중요한 부분을 차지하게 될 것이다. 본 연구는 외국인을 대상으로 지역에 대한 만족도나 불편사항에 대한 조사를 바탕으로 외국인 정주환경에 대한 현황과 실태를 조사⋅분석하여 문제점과 발전방안을 도출하는 것을 목적으로 하였다. 본 연구 결과 인천경제자유구역 거주 외국인들은 정주환경에 대해서 대체로 만족하고 있는 것으로 나타났지만 거주 외국인들에게는 교통체계 정보를 비롯한 각종 도시 상황정보 제공 등에 대해서는 부족한 것으로 분석되었고 향후에는 이런 정보들에대한 안내가원활해지기를 희망하는 것으로 나타났다. 본 연구에서는 조사대상의 규모면에서 다양한 국적의 외국인을 대상으로 한 연구가 아니라는 점에서 연구의 한계를 느끼고 있으며, 이 연구를 바탕으로 향후 인천경제자유 구역에 정주하는 외국인들에게 다양한 서비스를 제공하고 국제도시에 걸맞은 사회⋅문화적 인프라를 조성하여야 할 것이다. It has been a decade since the three areas: Songdo, Yeongjong, Cheongna in Incheon were nominated as the first FreeEconomic Zone in Korea in October 2003. The IFEZ is being developed most lively among 8 FEZs in Korea. The IFEZ began to have some aspects of free economic zones by hosting 13 offices for international organizations such as the Global Climate Fund and the World Bank Group, affiliates of leading conglomerates in Korea, and campuses of overseas prestigious universities. With the increase of international companies moving in the IFEZ, the number of foreign residents in the area rose by 40.2% from 1,635 people in 2010 to 2,293 people in 2013. And considering IFEZ development plans and business plans of international organizations and companies, the increasing rate of the foreign residents in the region is expected to be faster than before. Thus, providing enough facilities and proper services to enhance foreigner s residential environment satisfaction is one of the main parts which are necessary for the success of the IFEZ. The purpose of the study is to find out problems about the current situation of foreign residents in the IFEZ and deduct some implications for making better living conditions for them by researching and analyzing the present condition on base of the survey findings which have be conducted to estimate their satisfaction level. ing a decrease in population and an age of low growth, urban regeneration projects began to emerge in Korea. Recently, enactment of ‘Special Law on Vitalization and Support of Urban Regeneration’ has paved the way for promoting urban regeneration projects. It is essential that local residents participate in promoting the project for urban generation. Accordingly, this study aims to explore the ways to push forward a urban regeneration project, utilizing co-operative which has recently been an issue as its successful plan.

不動産信託資産 公賣 落札價格 決定要因에 關한 硏究

정장진(Jung, Jang Jin),민규식(Min, Guy Sik) 한국부동산학회 2013 不動産學報 Vol.55 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of t his study is to evaluate factors determining th e winning bid of real estate trust property. (2) RESEARCH METHOD Investigating winning bid case of real estates trust company and using Excel2007 program as a actual proof analysis tool, this research analyzed by building option model optimized for Public sale of real estates trust company. (3) RESEARCH FINDINGS It is the most important in this research that this research is the first research about factors which affect the winning bid of collateral trust estate which is the largest part of trust estate amounting to about 179 trillion won. when disposing of property for public sale resulting from the loss of benefit of time. 2. RESULTS To research about factors which affect the winning bid when disposing of property for public sale in South korea. This research analyzed biddropping(the winning bid/the first public sale price) as a dependent variable. a total of 16 factors (region, land area, land category, legal floor area ratio, use district, the first public sale price, amount of loan/the first public sale price, officially assessed land price/the first public sale price, a priority beneficiary, the number of public sale, public sale period, trust period, mean price of the last 3 dealing, KOSPI variable-cost ratio, average CD interest rate, rate of increase in land price) as independent variables. And as a meaningful variable which affect biddropping, a total of 12 independent variables (region, land area, legal floor area ratio, use district, the first public sale price, amount of loan/the first public sale price, the number of public sale, public sale period, KOSPI variable-cost ratio, average CD interest rate, rate of increase in land price) are discovered.

부동산 중개업소 소비자 만족도 결정에 관한 연구

육태영(Yook, Tea Young),민규식(Min, Guy Sik) 대한부동산학회 2014 大韓不動産學會誌 Vol.32 No.2

우리나라 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중이 높은 것에 비하여 그 동안 고객들은 부동산 정보에 취약했으며 부동산 중개업소를 선택하는데 판단기준이 거의 없었다. 인터넷의 발달과 함께 정부의 부동산 정보 사이트, 대형 포털 사이트, 중소 부동산 사이트 들을 중심으로 하여 소비자들은 직접 부동산 정보를 얻을 수 있고, 또한 부동산 중개업소를 미리 판단하고 선택할 수 있게 되었다. 고객에게는 정확한 부동산 정보와 신뢰할 만한 부동산 중개업소를 찾는 것이 중요해지고 있으며, 부동산 중개업소는 무한경쟁시대에 발맞추어 축적된 고객정보를 활용하여 수익을 창출하는 방안으로 CRM을 도입하는 것이 지금의 환경변화에 적응하는 방안이 되고 있다. 본 연구에서는 중개업소의 물리적 요소, 인적 요소, 중개서비스 과정 요소, 고객관계요소로 나누고 중개업소에서 제공하는 서비스에 대하여 소비자 만족도를 결정하는 요소를 파악하는데 목적이 있다. 분석 결과 신뢰성 검증의 Cronbach s ?析雍? 값은 0.848~0.928 사이로 전체적으로 신뢰할 만한 값이 도출되었다. 중개업소를 방문하면서 고객이 느끼는 만족도와 재방문 및 추천 의도가 물리적 요소, 인적서비스 가치, 과정서비스 가치, 고객 관계가 어떠한 영향을 미치는 지 알아보고자 본 논문에서는 만족도와 재방문 및 추천 의도 분석의 흐름도와 9가지 가설을 설정하였다. 구조방정식을 통한 분석결과 물리적 요소에서는 만족도와 재방문 및 추천 의도와의 관계성이 없었으며, 인적서비스 가치와 과정 서비스가치는 재방문 및 추천 의도와 관계성이 없었다. 고객 관계에서는 고객과의 관계 요인과 만족도 간의 관계성이 성립됨이 나타났고, 중개업소 정책은 재방문 및 추천 의도와 관계성이 있는 것으로 분석되었다. 만족도가 높아질수록 재방문 및 추천 의도는 매우 높아짐이 분석결과로 보여주고 있다. The share of the real estate assets of our household has been high. But customers have had few criteria used to select the real estate information and the real estate agency. Now customers can get the real estate information directly and choose the real estate agency using internet such as the real estate information wet sites provided by government, portal sites and small medium-size real estate web sites. It is important for customers to find accurate real estate information and reliable real estate agency. And the real estate agency has to introduce CRM (Customer Relationships Management) to earn higher profits and provide better service. The purpose of the study is to find out determinants of customer satisfaction level in the real estate agency by dividing physical factors, human factors, brokerage service process factors and customer relationships factors.

부동산개발 유형별 PF 위험요인 분석 연구

이영일(Lee, Young-il),민규식(Min, Guy-Sik) 韓國不動産學會 2013 不動産學報 Vol.54 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES From the perspective of lenders, through the process of risk analysis of the real estate project financing (PF) loan, the Lender's subjective decision-making will be more objective, and therefore used as evaluative data in deciding the PF loans. In addition, loan evaluation will be rational and objective, and its purpose is to prevent the bad loans from lenders and construction finances to ensure a sense of sound placed. (2) RESEARCH METHOD By separating the important PF risk factors from those that are not. risk items were classified accordingly, and to estimate the importance of risk factors themselves,a survey was conducted to PF loan evaluation experts. Using AHP(Analytic Hierarchy Process). risk factors from each items were measured by relative importance. (3) RESEARCH FINDINGS After surveying expert swith experience of real estate PF loan, by using AHP, the importance ofrisk factor was measured to calculate the relative importance and management plans were drawn in PF Type. 2. RESULTS On PF evaluation through risk factors. 1) Private development projects for risk assessment items of importance in priority conservation bonds risk. market risk. financial risk. project risk. and contractor risk. developer-risk and in order, respectively 2) On the other hand, Found importance in the risk assessment items in the public-private development projects in priority conservation bonds, market risk, project risk, financial risk, developer risk, contractor risk in order.

주거만족도가 장기거주의사와 추천의도에 미치는 영향 분석- 국민, 민간 임대주택을 중심으로 -

권소혁(Kwon, So Hyeok),민규식(Min, Guy Sik) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

본 연구는 민간임대주택의 주거만족도와 장기거주 의사, 추천 의도의 영향 관계를 살펴보고, 국민임대주택과 비교 분석함으로써 민간임대주택의 공급 및 활성화를 위한 정책 수립 시에 국민임대주택과는 다른 접근법을 시도해야 한다는 시사점을 제공하기 위하여 연구를 진행하였다. 구조방정식 모형을 통한 분석결과 국민임대주택은 주택 특성, 주거 편의성, 경제적 특성, 민간임대주택은 주택 특성이 주거만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주거만족도가 높아지면 장기거주 의사와 추천 의도가 높아지며, 장기거주 의사가 높아짐에 따라 추천 의도도 높은 점은 공통점이었다. 민간임대주택에서는 주거만족도가 장기거주 의사에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났는데 이는 유사한 입지의 유사한 임대료 수준의 주택이 많으므로 언제 든지 이주할 수 있는 대안이 있어서인데 주거만족도가 낮으면 장기거주를 희망하지 않고 쉽게 이주하는 점과 관계가 있다. 따라서 민간임대주택을 공급할 경우 주택의 품질을 수요자의 기대수준까지 높여서 주거만족도를 높여야 한다. The purpose of this study is to analyze the effect of housing satisfaction on intention and recommendation intention of long - term residents. The study was conducted to provide a proposal to try a different approach to public rental housing when establishing policies for the provision and activation of private rental housing. According to the results of the structural equation model analysis, the higher the satisfaction of the residence, the higher long-term residence and recommendation intention. It is found that the housing characteristics, residential convenience and economic characteristics affect the satisfaction of housing in the national rental housing. On the other hand, in the case of private rental housing, the housing characteristics affect the satisfaction of housing. In the case of private rental houses, the satisfaction of residents has a great impact on long - term residents because there are many similar residential houses with similar rent levels, so there is always an alternative to move. Therefore, in case of supplying private rental housing, the quality of housing should be raised to the expectation level of the consumer so that the satisfaction of the residence should be raised.