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결합개발제도의 원만한 작동을 위한 적용요소에 관한 연구
여춘동(Yeo, Chun-Dong),조희정(Cho, Hee-Jung),이건록(Lee, Gun-Rock) 한국도시설계학회 2011 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.12 No.2
본 연구는 결합개발제도가 새로운 패러다임의 도시재생수법으로서 확대가능성이 있고 이를 더욱 발전시키기 위해, 현재 결합개발지역 이해당사자들 간의 합의문제와 기존의 인센티브 용적률의 산정방식의 문제점을 파악하여 원만한 작동을 위한 적용요소를 제안하는 것이 목적이다. 본 연구의 분석을 정리하면 첫째, 결합개발 이해당사자의 주민의식 설문조사를 통해 송출구역과 수용구역 주민 간의 합의문제로 인해 현행 결합개발제도의 용적률 인센티브 산정에 서 문제점을 인식하였고, 둘째, 전문가 설문조사(델파이 기법)를 통해 인센티브 용적률 산정 시 토지가격만 포함하는 공시지가 대신 토지가치와 건물가치를 모두 포함하는 실거래가격을 적용요소로써 도출하였다. 셋째, 모의실험을 통해 실거래가격을 실험대상지역에 적용시켜 실거래가격을 적용하였을 때 용적률이 더 높게 나타나 실질적인 보상가치가 높게 산출되는 것을 검증하였다. 결합개발과 단독개발을 시행할 때의 용적률로 환산되는 경제적 3비교해보면, 수용구역은 결합개발을 함으로써 얻을 수 있는 공공 기여 측면의 인센티브가 미미하여 결합개발로 유도되는데 매력을 느끼기 어려웠다. 따라서 실거래가의 적용은 송출구역과 수용구역의 이해가 맞지 않아 발생하는 합의의 문제를 원만히 작동시켜 상호 win-win하는 결합개발제도로 유도할 수 있는 요소로 판단된다. 또한, 기존의 인센티브 용적률 산정방식을 보완할 수 있는 근거가 되며 합리적인 거래기준을 산정하는데 이바지할 것으로 사료된다. This study intends to find additional factor for working CRP well by looking for the problem of profits of stakeholders who are people of sending and accepting area related to Incentive Floor Area ratio for CRP which is the new paradigm of urban renewal schemes to expand further. To summarize the analysis of this study, first, we awared the problem which is distribution of profit of mutual agreement of residents for calculating Incentive Floor Area ratioby awareness survey of residents. Second, through Expert survey (Delphi Technique), we derived applying elements Real Transaction Land Price including land and building price instead of Announced Public Land Price including only land price as calculating Incentive Floor Area ratio. Third, we simulated the applying factor at target area and the results show that the Incentive Floor Area ratio is higher when applied the Announced Public Land Price. Therfore, this study will contribute to calculate the Incentive Floor Area ratio reasonable and to be the basis to complement the existing method of calculaing the Incentive Floor Area ratio.
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서울 도심부 소단위맞춤형 도시환경정비수법의 적용과정과 설계사례
장경철(Jang, Kyoung-Chul),여춘동(Yeo, Chun-Dong),강맹훈(Kang, Maeng-Hoon),배웅규(Bae, Woong-Kyoo) 한국도시설계학회 2013 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.14 No.1
‘수복형’이라는 도심부 정비방법이 도입된 지 20여년이 지났지만, 정비계획으로 결정된 사례는 아직까지 없었고 전면철거만이 사실상 도심부의 유일한 정비방법이 되어왔다. 따라서, 본 연구에서는 2010년 서울시 ‘수복형(소단위맞춤형)’시범구역으로 선정하여 최초로 정비계획 결정을 눈앞에 둔 공평구역을 대상으로, 소단위맞춤형의 실제적 적용을 위해 노력했던 지난 2년간의 과정과 결과를 정리하고, 이를 통해 새로운 정비수법의 가능성과 향후 확대적용을 위한 시사점을 제시하고자 하였다. 설계는 4가지 이슈를 중심으로 진행하였다. 첫째, 골목길 등 옛 도시조직의 보전을 위해 적정 규모의 개발단위를 설정하고, 지역 활성화를 위한 전략적 공동개발지구를 지정하였다. 각 개발단위에서 실질적인 기반시설 확보계획을 수립하였으며 인사동과 연속되는 가로경관 개선계획을 수립하였다. 또한, 설계내용의 실현전략으로써 이해관계자의 축소 및 주민과의 협의를 통한 공감대 형성과정을 적극 활용하였다. 결론적으로 보다 더 실질적인 기반시설 확보 방안의 마련, 인허가 절차의 간소화, 그리고 공공부문의 재정적 지원, 도심부 상업지역의 용도지구 세분화등 소단위맞춤형 정비기법의 확대 적용을 위한 제도적 보완이 필요함을 제안하였다. This design propoasal focused on old downtown area in Seoul to apply a new urban redevelopment tool, named ‘the Small-scale Renewal’. We have dealt with the Gong-pyong district in Insa-dong for two years, which is going to be realized as the first case of the tool. The main design issues are 1) to preserve the existing urban tissues, 2) to activate blight areas, 3) to achieve eurban infrastructures, and 4) to improve streetscapes through setting up proper development units. In addition, we proposed some schemes and strategies to improve the tool, such as strategic joint-development, citizen participation, and deregulations.
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이건록(Lee, Gun-Rok),이경록(Lee, Gyeong-Rok),여춘동(Yeo, Chun-Dong) 한국주거환경학회 2014 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.12 No.1
Development density zoning as a management approach established in the system is a multi-functional society resulted in the failure of the density distribution. Therefore, the improvement of the existing zoning system established through the study of the effectiveness of urban development density to find the purpose of this management plan In this study, through the use of a first volume and a viable model for the Yeoksam-dong, Gangnam-gu is verified through simulations and the results are as follows. It is difficult to secure additional urban infrastructure in accordance with the purposes of floor area ratio, it is more efficient to apply. Therefore, the amount of traffic caused many commercial areas difficult to secure the infrastructure established by application to the development of urban density, it is appropriate to administer. In addition, through management density suitable for purposes of traffic congestion, reducing the degree of the required infrastructure were quantifiable. On these result, we can recognize the practical floor area ratio by floor use application. And this study has significance that floor area ratio by floor appreared to show higher utilization level as a means of managing urban density.
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