오피스텔의 법적지위와 조세문제

민태욱 ( Tae Uk Min ) 고려대학교 법학연구원 2014 고려법학 Vol.0 No.72

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류된다. 업무를 주로 하면서 일부의 구획에서 숙실을 할 수 있는 건축물이다. 그렇지만 현실에서는 주택을 대체하여 주거용으로 광범하게 사용되고 있다. 세법은 일반국민의 주거생활안정을 도모하기 위해서 주거생활에 반드시 필요한 주택에 대해서 다양한 세제혜택을 제공하고, 주거생활안정을 위협하는 주택투기 등에 대해서는 세제상 불이익을 주고 있다. 이럴 경우 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔의 취급이 문제된다. 그 취급은 개별 세법마다 다르며, 같은 세법내에서도 조항에 따라 차이가 있다. 오피스텔을 법조항에 명시하는 법조항도 있고 명시하지 않는 법조항도 있다. 법조항에 오피스텔을 명시하지 않을 경우 그 과세상 취급은 해석에 따라 결정된다. 이와 관련하여 판례 및 과세관청은 법조항 별로 달리 해석하고 있다. 해석에서는 문언중심해석과 목적중심해석을 혼용하고 있다. 문언중심해석을 채택한 해석은 법조항에 명시되지 않으면 오피스텔을 주택으로 인정하지 않는다. 목적중심해석을 채택한 해석은 사실상 용도를 기준하여 주거용으로 사용하면 주택으로 인정하고, 업무용으로 사용하면 주택으로 인정하지 않는다. 이 결과 오피스텔에 대한 과세가 법조항마다 다르고 복잡하여 일반국민에게 혼동을 줄 뿐 아니라 세법체계의 불신을 야기하고 있다. 세법해석에서 사실상 용도를 기준하게 되면 과세행정에 과다한 행정력이 소요되며 오피스텔에 대한 세금이 납세자의 의지에 좌우되어 그 남용이 우려된다. 또한 오피스텔을 주택과 동일하게 취급하는 것은 쾌적한 주거생활을 추구하는 헌법 및 주거관련공법 등의 기본취지와 조화되지 않는다. 이점에서 보면 현행 오피스텔에 관한 과세를 보다 종합적인 시각에서 조정할 필요가 있다. 제반 사항들을 종합적으로 고려할 경우 기존의 문언중심해석을 적용하여 주택과 오피스텔을 별개로 보는 것이 바람직한 것으로 판단된다. 이럴 경우 세법관련 판례에서 강조하고 있는 엄격해석원칙에 합치하고, 오피스텔과 주택을 구분하고 있는 건축법체계와도 합치하며, 기존에 주택과 오피스텔을 구분하고 있는 여러 세법 조항과 통일성을 확보할 수 있으며, 간편한 과세가 실현될 수 있다. 세법에서 오피스텔을 주택과 같이 취급할 필요가 있다면 법률조항에서 오피스텔을 직접 명시하는 것이 법치주의에 합치하며 법적안정성을 높이게 된다. 그 입법과정에서 입법부가 관련되는 장·단점을 고려하고 나아가 남용을 방지하기 위한 각종 조건도 마련할 수 있다. 장기적으로는 쾌적한 주거생활을 추구하는 헌법 및 주거관련법제, 토지의 효율적인 사용을 추구하는 토지계획관련 법제의 취지를 고려하여 오피스텔과 같은 대규모 업무시설을 전적으로 주거용으로 사용하는 것은 재검토하는 것이 바람직하다. 이럴 경우 세법도 그에 맞추어 정비하면 할 것이다. Under building codes officetel is classified as business facility. It is designed to use mainly business space and partially residence space by law. But reality it is used mainly for residence that is replaced with house. On the one hand tax law gives various tax benefits for house so that enhance residence stability of the public, on the other hand it gives disadvantages against house speculation that threaten residence stability of the public. How treat officetel in tax law becomes problematic. Tax law treat it differently, some tax law prescribe officetel as house but other tax law has not any mention. When tax law does not specify officetel, it is decided by judicial or administrative interpretation. But judicial or administrative interpretation treat tax law provisions differently. When it is done by textualism, officetel is interpreted as not house. But when it is done by purposivism, officetel can be interpreted as house if it is used for residence. Taxaion for officetel differs by tax law provisons and interpretation, so it cause confusion and distrust of the public about taxation. To judge by the actual use when it is sold requires too many administrative efforts, so actually it depends resident registration. Abuse is worried about because taxpayers can choose to registrate or not. And to treat officetel like house is incompatible with constitutional value of dwelling. So it needs to reconcile taxation on officetel with comprehensive viewpoint. It is desirable to adopt textualism so that officetel and house is quite distinct each other. Then that is consist with the principle of strict interpretation, with real estate law system, with the existing tax law provisions that officetel is rigidly compartmentalized into house, also simple taxation. If there is some need to handle officetel with house equally, the National Assembly have only to specify in the tax law provision which consist with legalism. In the long view it is desirable to abolish officetel system which business facility is used as house on a large scale.

도시 토지이용통제수단으로서의 용도지역제

민태욱 ( Tae Uk Min ) 한국부동산분석학회 2007 不動産學硏究 Vol.13 No.1

Zoning has been accepted as fundamental means of controlling land use in korea. But It is need to be proved whether zoning is suitable and efficient means of controlling land use. The suitable and efficient means of controlling land use should be contributed actively to form urban in accordance with the comprehensive plan. Zoning in korea is not sufficient to be effective means because of land condition, simplicity of rules. The size and shape of land which located in traditional urban area is so different that it is difficult to form an uniform urban image and efficiency, with only use and bulk regulations for buildings. Also regulations for buildings is so simple. And zoning is too rigid to meet to changing community needs and development pressures. So it is desirable that zoning is supplemented or replaced with other control system, which eventually leads to efficient land use control.

특집 1 : 조세범의 주요 쟁점과 전망 ; 세법상 이중성격비용 -승용차를 중심으로-

민태욱 ( Tae Uk Min ) 고려대학교 법학연구원 2012 고려법학 Vol.0 No.66

납세자의 지출 중에는 사업목적으로 사용되면서 동시에 납세자 또는 임·직원의 개인적 목적으로 사용되는 것이 있다. 이러한 이중성격비용에 대해서 현행 세법은 주된 목적 등을 살펴 비용으로 인정하거나 부인하는 이분법적 태도를 취하고 있을 뿐 합리적인 처리기준을 정립하고 있지는 않다. 이중성격비용 중 사업자 또는 임·직원의 개인적 목적을 위해서 사용된 부분에 대해서는 세법상 적절한 조치가 필요하다. 적절한 조치는 개인적 목적으로 사용한 지출을 납세자의 비용으로 공제하지 않고, 그 수혜자에게 발생한 이익을 소득으로 과세하는 것이다. 그렇지만 이중성격비용에서 사업목적과 개인적 목적을 구분하는 것은 쉽지 않고 그 구분에는 많은 행정부담이 발생한다. 선별하여 중요항목에 대해서 우선 적용하는 것이 불가피하다. 적용대상은 (i) 사업목적과 개인적 목적의 사용이 비교적 객관적으로 구분될 수 있고 (ii) 해당 지출항목이 납세자 또는 국가 전체에서 볼 때 중요성이 있는 경우로 한정하는 것이 합리적이다. 이러한 기준을 감안할 때 승용차는 구분처리가 필요한 대표적인 항목이다. 승용차는 사업목적과 개인적 목적의 구분이 비교적 용의하며 또한 승용차관련비용은 고액이어서 금액적 중요성이 높다. 현재 승용차를 개인적 목적으로 사용하는 것에 대해서 아무런 조치가 없으므로 세법에서 이와 관련된 과세기준을 정립할 필요가 있다. 세법상의 기준을 정립함에 있어서는 승용차의 특징을 반영한 다음의 사항이 고려되어야 한다. 첫째, 납세자 또는 임·직원의 출·퇴근용도의 사용은 기본적으로 개인적 목적의 사용이다. 거주지에서 사업장까지의 출근 및 퇴근은 개인의 선택에 따라 달라지는 것이어서 사업과 직접 관련이 있다고 볼 수 없다. 둘째, 개인사업자의 경우 사업목적으로 사용되는 승용차일지라도 사용자의 품위유지·과시적 소비에 해당되는 금액은 개인적 목적의 사용에 해당된다. 셋째, 사업목적과 개인적 목적의 사용을 구분하고 검증할 수 있는 조치가 요구된다. 결과적으로 개인적 목적으로 사용된 부분에 대해서는 비용으로 공제하지 않고, 임·직원이 개인적 목적으로 사용한 것에 해당하는 금액은 해당 임·직원의 과세소득으로 삼는 것이다. 한편 세법상 적절한 조치를 취하기 위해서는 승용차별 운행기록의 작성이 요구되는데, 여기에 소요되는 납세자의 행정부담은 막대하다. 간편하고 경제적인 세제운영 역시 중요한 것이므로 원칙적인 과세는 장기적으로 검토하고 대신 간편한 차선책을 선택할 수도 있다. 차선책으로는 일정한 금액기준을 도입하여, 그 기준내의 금액까지는 승용차별 운행기록을 요구하지 않고 아울러 임·직원에 대한 소득처분 역시 면제하는 것이다. 기준금액은 정상적 운송기능을 수행하는데 지장이 없는 소형승용차의 가격(예를 들면 1,500 cc 승용차의 취득가격 1천 5백 만원)이면 적정하다. 개인사업자의 경우에는 기준금액까지만 사업목적으로 인정하고 기준금액을 초과하는 부분에 대해서는 개인적 소비인 것으로 보아 비용으로 공제하지 않는다. 이럴 경우 납세자 및 과세관청의 행정부담이 대폭 경감되면서 아울러 승용차관련비용과 관련하여 발생하는 불합리한 과세문제를 상당부분 시정할 수 있다. There are expenditures that can be used for business and at the same time for personal. Current tax law take ``all or nothing`` attitude for mixed expenditures, If an expenditure is considered as business all expenditure is deductible and is considered as personal all expenditure is not deductible. So there is no reasonable standard for the mixed personal and business expenditures in current tax law. In theory, the amount that is used for personal purpose in mixed expenditure should not be deducted from revenue and the personal benefit produced by mixed expenditure should be taxed properly. But it is difficult to tax theoretically all mixed expenditures that is used for personal purpose, because many mixed expenditures are not easy to divide or there is no importance of division. So in the first place it is desirable to target the mixed expenditure that is easy to divide and important in amount. Passenger car is typical mixed expenditure that is needed reasonable taxation to the personal benefit. To establish reasonable standard for the personal benefit produced by passenger car, some issues should be settled. First, commuting is not belong to business activity because the decision to live in any particular place is purely personal. Second, amount that is deductible as business cost should be restricted to reasonable level. Many people think that car represents social status, so they buy luxury car for business that is deducted as business cost. Luxury car is personal decision because ordinary car is sufficient to business activity. An excess amount over the ordinary car expenses should not deductible because it belongs to personal decision. Third, to carry out reasonable taxation all car running should be recorded and totaled, by which taxpayer and tax office can get a ratio that is used for car expenditure divide. If theoretical taxation requires too much administrative burden to taxpayer and tax office, a second best solution is worth consideration because simple and economic taxation is important too. The second best solution that I propose is that only excess amount over the ordinary car price is subject to theoretical taxation. Then much administrative burden is reduced and much irrational tax practice is corrected though all is not.

공시지가를 기준으로 하는 토지감정평가체계의 재검토

민태욱(Min, Tae-Uk) 한국토지공법학회 2010 土地公法硏究 Vol.51 No.-

현행 토지감정평가체계는 표준지 공시지가를 토대로 하여 구축되어 있다. 법률은 감정평가업자가 토지를 감정평가할 때에는 표준지 공시지가를 기준으로 할 것을 규정하고 있다. 법률이 표준지 공시지가를 모든 토지가격의 기준으로 삼는 것은 이것이 정상적인 시가라는 것에 근거한다. 표준지 공시지가는 시장에서 형성되는 정상적인 시가이므로, 토지감정가격은 표준지 공시지가와 균형을 맞추어야 한다는 것이다. 그렇지만 표준지 공시지가를 검증한 결과를 보면 오늘날에도 표준지 공시지가는 정상적인 시가를 제대로 반영하지 못하고 있고, 그 반영비율도 토지가 속한 지역 및 토지종류에 따라 20% -80%에 이르는 큰 차이를 보이고 있다. 이런 이유 때문에 감정평가업자가 토지를 평가할 때에는 기타요인을 사용하여 가격을 산정하고 있으며, 기타요인이 200%- 400%에 이르는 경우도 왕왕 있다. 이 결과 표준지 공시지가를 기준하여 토지를 감정평가하는 것은 법형식에 지나지 않고 실질적으로는 시장에서 형성되는 정상적인 시가를 기준하여 감정평가 된다. 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가할 것을 요구하는 법규정은 그 취지와 달리 실제효과는 없는 반면, 감정평가서의 작성에 형식을 강요하여 감정평가업자의 시간과 노력이 불필요하게 낭비되고 있다. 감정평가업자에게 표준지 공시지가를 기준으로 토지를 감정평가할 것을 요구하는 현행 토지감정평가체계는 재검토되어야 한다. 공시지가는 조세를 위해서 계속 유지하되 이것이 직접 사용되는 조세 특히 보유세분야의 원칙에 맞게 보완․관리되어야 한다. 공시지가는 가능한 시가를 반영하되 불가피할 경우에는 시가비율을 전국적으로 동일하게 유지하는 것에 중점을 두어야 한다. 이를 위해서 표준지 공시지가는 정치적 영향에서 자유로운 전문가에게 맡겨 통일적으로 관리하게 하고 개별공시지가는 계속 표준지 공시지가를 기준으로 산정하도록 하는 것이 바람직하다. The current land appraisal system is based on the officially announced land price. Law prescribes that appraiser should appraise land by the officially announced price of standard land. The reason that law requires balance between appraisal price and the officially announced price of standard land is that the latter represents justified price. But on the contrary to law's intention, it is revealed that the officially announced price of standard land is far less from market price. The ratio of the officially announced price of standard land to market price is vary from 20% to 80% which is variable according to region that land is located and land sort. So when appraiser appraises land which its officially announced price of standard land is less from market price, he use 'other factor' in order to calculate fair value. Actually land is appraised by market value standard, but appraisal report is prepared by the officially announced price of standard land to satisfy law. In land appraisal the officially announced land price standard cause inefficiency without any desirable result. So it is advisable to abolish the standard. The officially announced land price system is needed to operate property taxes, and to achieve equal taxation it should be made up for the weak points in the system. As much as possible the officially announced land price should coincide with market value. At least the price is assessed to represent same ratio to market value in the whole country.

상가권리금의 본질과 공법적 해결

민태욱(Min, Tae-Uk) 한국토지공법학회 2014 土地公法硏究 Vol.66 No.-

상가권리금은 관행이라는 이름하에 신규 임차인이 임대보증금이나 임차료와는 별도로 종전 임차인이나 임대인에게 일시적으로 지급하는 금전이다. 영업이 활발히 이루어지는 상가지역에는 어디든지 볼 수 있을 정도로 전국적으로 광범하게 형성되어 있으며 개별 점포당 금액도 많게는 수 억원까지 이르는 고액이다. 상가권리금이 합리적인 근거 없이 수수되고 또한 반환이 보장되지 않다보니 이것을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생하고 있다. 상가권리금의 폐해를 해결하기 위한 다양한 방안이 제기되고 있고 최근에는 법률에서 직접 보호하자는 의견도 많다. 상가권리금에 대한 합리적인 해결을 모색하기 위해서는 많은 문제를 안고 있는 현행 상가권리금의 정당성에 대해서 먼저 검토할 것이 필요하다. 상가권리금이 정당하다면 보호하는 방안이 필요하다. 상가권리금은 크게 장소적 이익, 무형의 자산에 대한 영업프레미엄, 설비나 비품의 대가로 발생한다. 장소적 이익은 상가권리금의 가장 중요한 요소라고 인식되고 있으나 장소적 이익은 임대료에 반영되고 임대인에게 귀속된다. 임대인과 임차인 간의 계약에서는 성립될 수 없다. 예외적으로 임대료시세의 상승시 종전 임차인이 신규 임차인에게 임차권을 양도하거나 전대하는 경우 발생할 수 있으나 그 금액은 비교적 소액이다. 시설이나 비품 대가로서의 상가권리금은 정당하며, 그 가치산정이 비교적 수월하여 논란의 여지가 적다. 영업프레미엄은 초과이익을 창출하는 무형의 자산이 약정에 따라 신규 임차인에게 전수된다면 정당하지만, 실제 여기에 해당되는 것은 많지 않다. 상가권리금이 인정되어도 무형의 자산이 창출하는 초과이익의 가치에 대해서만 정당성이 있다. 따라서 실무계에서 장소적 이익을 내세우며 수수되는 고액의 상가권리금은 그 정당성을 인정하기 어렵다. 정당한 근거를 지닌 상가권리금은 인정하여 보호하되, 현재 실무계에서 수수되는 고액의 상가권리금은 점차 축소·폐지를 유도하는 것이 필요하다. 이것을 위해서는 공법적 수단이 효과적인 것으로 판단된다. 우선 상가권리금의 과세누락이나 저율과세가 비정상적인 상가권리금의 발생에 중요한 원인을 제공하고 있으므로 세법 및 운용에 대한 정비가 필요하다. 임대인이 받는 상가권리금은 사업소득인 임대료이고, 종전 임차인 받는 상가권리금은 비과세대상인 시설이나 비품의 대가를 제외하고는 사업소득이나 기타소득이 된다. 임차인은 사업에 종사하는 사업자이므로 원칙적으로 사업소득으로 분류하고 기타소득의 80%를 필요경비로 인정하는 것은 폐지되어야 한다. 상가권리금을 부가가치세신고서나 소득세신고서 상의 기재사항으로 포함시킬 것이 요망된다. 또한 상가권리금의 산정 및 중개는 상가임대차업무의 부대업무로 볼 수 있으므로 중개대상물에 포함시켜 공인중개사법이 적용되도록 하여야 한다. 이럴 경우 고액의 수수료를 얻기 위하여 상가권리금을 부추기는 중개업자 및 창업 컨설팅업체의 활동을 통제할 수 있다. 아울러 상가권리금에 대해서는 종류별로 나누어 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 그 근거서류를 첨부하도록 하여야 한다. 특히 영업프레미엄에 대해서는 임차인이 세무서에 신고한 3년치 손익계산서를 제시하도록 하여 무형의 자산 평가가 합리적으로 이루어지도록 하는 것이 바람직하다. Foregift for store is widely spreaded business practice in korea. New lessee pays foregift to former lessee for business premium. The amount that the new lessee pays is very large amount even which reachs to hundred millions. Lessee who paid foregift wants to recollect the money from new lessee who rents the store. But it is uncertain because in the lease contact lessor prohibits foregift receiving. The business practice and legal order for foregift is conflict, which cause many troubles. So many scholars insist that the foregift should be protected by law. But legal protection for foregift has many legal problems because it require lessors who has no responsibility for foregift to play major role. Before preparing legal protection, it is necessary to examine that current foregift system is worth keeping. Many people believe that foregift is the price of location, or business premium, or facilities of store. But the profit for location is reflected in rent that is belong to lessor not former lessee. Former lessee can receive the foregift for business premium if he pass the know-how which earns extra profit to new lessee. Only reasonable price for business premium or facilities is deserve for protection. Current foregift which is traded in market is too high compare to reasonable price. So it is need to correct current foregift system. First, foregift that is now evaded by concealment should be taxed by the principle of substantial taxation. Second, foregift trade is controled by Licensed Real Estate Act. If former lessee want to receive foregift, he should submit evidentiary material that make reasonable calculation to real estate agent.

세법상 자본적 지출

민태욱(Tae Uk Min) 한국세법학회 2010 조세법연구 Vol.16 No.2

세법에서 자본적 지출이라는 용어는 소득과세, 부가가치세, 양도소득세에서 사용되고 있다. 각 세법에서 자본적 지출개념을 도입한 목적은 차이가 있으므로 개별 세법을 해석할 때에는 도입취지를 반영하여야 한다. 부가가치세법령은 면세재화인 토지와 관련된 매입세액을 불공제하기 위하여 사용하고 있다. 그러나 면세제도의 취지상 매입세액은 공제되지 않으므로 굳이 자본적 지출이라는 개념을 도입할 필요는 없다. 부가가치세법령이 자본적 지출이라는 개념을 사용함으로써 오히려 부가가치세법 운용에 혼동이 발생하고 있다. 소득과세에서 자본적 지출은 소득의 왜곡방지를 목적으로 하는 수익ㆍ비용 대응의 원칙에 따른 것이다. 자본적 지출은 지출연도의 비용으로 계상될 수 없고, 자산으로 처리된 후 수익창출기간 동안 감가상각을 통하여 비용으로 된다. 반면 수익적 지출은 지출연도에 전액 비용으로 인정된다. 자본적 지출과 수익적 지출의 구분은 논리적이고 타당하다. 문제는 자본적 지출의 구체적 판단이 어렵다는 것이다. 현행 법령의 자본적 지출에 대한 정의는 자본적 지출의 판단에 필요한 기준을 제대로 제공하지 못하고 있다. 자본적 지출은 주로 과세관청의 해석에 의존하고 있다. 자본적 지출에 대한 체계적이고 합리적인 구분기준이 요청되는데 이를 위해서는 우선 법령의 개념이 정비되고 아울러 이에 근거한 일반적 기준이 마련되어야 한다. 자본적 지출의 개념에는 미래 수익창출에의 기여라는 기본적 사항이 반영되어야 한다. 일반적 기준은 실무에서 빈번히 발생하는 사항을 중심으로 하되 법령에 근거를 둠으로써 납세자에게 법적 안정성을 제공하여야 한다. 판단기준은 소득왜곡의 방지라는 본래의 목적에 의해 통제되어야 한다. 한편 우리나라에서 새로 제정된 기업회계기준은 국제회계기준을 반영하여 보편적인 회계원칙을 충실히 반영하고 있고, 자본적 지출과 수익적 지출의 구분도 자세히 규정하고 있는 만큼, 세법이 판단기준으로 기업회계기준을 활용하는 것도 검토할 필요가 있다. 또한 자본적 지출에 관한 세제는 가능한 간편하고 경제적이어야 할 것인데, 이를 위해서 일정금액이나 보유자산의 일정비율에 미달하는 금액 또는 비교적 짧은 기간에 반복적으로 발생하는 비용은 자본적 지출에서 제외하는 방법도 함께 사용하는 것이 바람직하다. Terminology of ‘capital expenditures’ is used in income tax, value-added tax and capital gain tax. The intention of taxlaw that introduced ‘capital expenditures’ is differ each other, so in tax matters interpretation it is needed to consider the intention of each taxlaw. Value-added taxlaw classifies land as tax-exempt good, so in theory input VAT concerning land is not deductible from VAT. Bur value-added taxlaw makes confusions by using ‘capital expenditures’ as non deductible object. ‘Capital expenditures’ in income tax is introduced to avoid a distortion of net income. Income taxlaw distinguish expenses that are currently deductible and expenditures that must be capitalized to match expenses with revenues. The rationale behind the distinction seems logical and simple enough. Making the distinction between business expenses and capital expenditures, however, is very difficult. Current taxlaw does not supply any meaningful standard, because it express the notion improperly. The definition of income taxlaw for ‘capital expenditures’ need to be amended in which contains future benefit effects. And it is desirable to establish theoretically correct standard in the laws and regulations so that taxpayer can depends for safe guards. The standard should be controlled by a distortion of income. The standard for ‘capital expenditures’ can be substituted with the korea financial accounting standards that having detailed rule about it.

임대주택 관련 법제의 정비방향

민태욱(Min, Tae-Uk) 한국토지공법학회 2015 土地公法硏究 Vol.72 No.-

근래에 전세제도가 월세 또는 보증부월세로 전환됨에 따라 주택임차인의 주거비 부담이 증가하여 사회문제화 되고 있다. 이 문제에 대응하여 국가는 민간임대주택의 공급촉진을 통하여 주거안정을 도모하고 있다. 임대주택 관련 법제가 개정되었는데 기존의 임대주택법이 민간임대주택을 다루는 민간임대주택에 관한 특별법으로 전면 개정되었고, 공공임대주택에 관한 내용은 공공주택특별법으로 이관되었다. 개정된 법제는 민간임대주택의 공급증대를 위하여 많은 특례를 민간임대주택사업자에게 제공하고 있다. 전통적인 융자·세제혜택은 물론이고 국토계획·건축법규 상의 파격적인 특례까지 제공하고 있다. 나아가 개발제한구역을 해제하여 기업형임대사업자가 임대주택을 지을 수 있도록 허용하고 있다. 과도한 특례를 특징으로 하는 현행 법제의 정비가 필요하다. 민간임대주택에 대한 특례는 융자 및 세제지원 위주로 하여야 한다. 임대주택은 국토계획·건축법제와 조화를 이루어야 한다. 개발제한구역의 해제는 폐지하되 불가피하게 존치할 경우에는 개발이익의 환수장치를 마련하든지 아니면 순수 임대주택사업으로 운영되도록 하여야 한다. 지원을 받는 기업형임대사 업자의 요건을 강화하여 지원을 집중하되 그에 상응하는 공적책임을 부과하여야 한다. 공공임대주택이 건설에 필요한 재원은 국가 및 지방자치단체의 재정으로 조달하고 민간금융회사 차입금에 의존하는 것은 지양하여야 한다. 주택가격이 안정됨에 전세가 월세 또는 보증부월세로 전환되는 것은 구조적이고 불가피하다. 근본적인 해결책은 전세의 존속이 아니라 임대료를 일반국민이 부담가능 한 수준으로 유지하는 것이다. 이것을 위해서는 주택가격이 일반국민의 소득수준에 맞는 적정한 수준으로 유지되는 것이 중요하다. 주택 관련 법제도 주택가격이 적정한 수준에서 안정되도록 장기적·종합적인 관점에서 접근하는 것이 필요하다. As rental house system is converted from key money deposit to monthly rent, many tenants suffer for increased burden and it becomes social problem. The Government respond this problem by attempt to increase private rental house. Recently law that is related rental house is revised sharply. Revised law gives favors to private rental house business operator. Not only financial support and special taxation that are general means, but also zoning and building law favors are supplied to. Even a greenbelt zone can be dissolved for private rental house business operator to build rental house. But proper favors should be restricted to financial support and special taxation. Rental house should comply with zoning and building law that promotes the public interest. Favor for a greenbelt zone should be abolished. If not, restitution of development gain should be introduced or rental house should be keep for long times. It is desirable to concentrate favors to big business operator and impose correspond public duty. Public rental house that is offered to low-income group cheaply should be built by public finance not by private loan. The fundamental solution for residence unstability of non-houseowner is not revival of key money deposit system but reasonable rental price that non-houseowner is affordable. It is important that house price is keep in reasonable level compare to non-houseowner’s income. So it is in need that law related rental house pursue house price stability in comprehensive and long–term viewpoint.

고시원의 공법상 지위와 쟁점

민태욱(Min, Tae-Uk) 한국토지공법학회 2012 土地公法硏究 Vol.58 No.-

고시원은 고시준비생들의 학업장소였든 독서실에서 효과적인 학습을 위하여 취침할 수 있는 작은 방을 제공하는 것에서부터 비롯되었다. 독서실에 설치된 방은 고시준비생들이 독서실에서 공부한 후 취침용으로만 사용하는 것을 감안하여 별다른 주거시설 없이 면적도 최소한에 그쳤다. 당초에는 고시준비생들이 주로 이용하였으나 1997년 외환위기를 계기로 경제상황이 어려워지자 점차 저소득층의 숙소로 변모하기 시작하였다. 고시원은 별다른 주거시설이 없는 작은 방을 최대한 설치하여 높은 수익을 얻으려는 임대인과 저렴한 주거비용을 원하는 저소득 임차인의 이해가 일치하여 수도권을 중심으로 지속적으로 확대되고 있다. 과거 고시원은 주택에 요구되는 시설을 갖추지 못하여 불법이었으나 2009. 7. 16일 건축법시행령에서 합법화하였다. 고시원은 열악한 주거환경으로 인하여 건축ㆍ주택ㆍ도시 관리 측면에서 뿐 만 아니라 인간다운 삶의 측면에서도 많은 문제를 야기하고 있다. 공법적 측면에서 볼 때 첫째, 고시원이라는 법령의 개념이 적절하지 않다. 법령은 고시원을 학습시설로서 구성하고 있으나 오늘날 학습시설로서의 고시원은 의미가 없고 사실상 주거용도로 사용하고 있다. 실질적으로는 주거용도로 사용하고 있으므로 주택으로 분류하는 것이 타당하며 고시원이라는 것은 실질에 부합하지 않는 모호한 개념이다. 둘째, 고시원은 작은 방이 좁은 공간에 집약적으로 설치되어 주거환경을 악화시키고 도시관리를 어렵게 한다. 또한 최저주거기준 마저 요구하지 않아 헌법 및 주택법이 추구하는 쾌적한 주거생활을 사실상 무력화하고 있다. 셋째, 용도지역제는 주거지역의 지정을 통하여 주거의 안녕과 쾌적성을 확보하고자 하는데, 고시원은 주거용도로 사용되는데도 불구하고 제2종 근린생활시설로 분류됨으로써 용도지역제의 기본취지를 벗어나고 있다. 근린생활시설은 주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물을 의미하는 것이므로 그 자체가 주거용이 되는 것은 논리적인 모순이다. 결론적으로 주거환경이 열악한 고시원을 통하여 저소득층의 주거안정을 추구하는 것은 적절하지 않다. 저소득층의 주거안정은 임대주택의 공급, 주택바우처와 같은 주거비 보조제도 등을 활용하되 무엇보다도 주택다운 주택을 통하여 달성되어야 한다. 이점에서 고시원제도는 폐지하는 것이 바람직하다. The Gosiwon is originated from reading room system that is furnished a sleep room for effective study. The sleep room is so narrow that only one people can lie on and is lacked even basic amenities. At first a great part of users of the Gosiwon was the state examinations preparers, but after the Asian financial crisis in 1997 major users were changed to low-income group. The interests between leaser and lessee is harmonized, because leaser can earn high profit by leasing many low - grade room and lessee can save money by low -price room. So the Gosiwon has been increased consistently around capital area. In past the Gosiwon was illegal because it lacked residental facilities as house, but at 2009.7.16 Building Codes legalized the Gosiwon. In spite of legalization, the Gosiwon has many problems in public law. First, the legal definition of the Gosiwon is not adequate. Building Codes looks the Gosiwon as study facility not as house. In fact the Gosiwon is used as house by low-income group, so it is reasonable that the Gosiwon is classified as house in Builing Codes. Second, the Gosiwon worsens residental environment and makes city control difficult because it is built too intensively. And the Gosiwon can not meet the minimum dwelling standard that the Housing Act requires for house. Third, the Gosiwon incapacitate zoning system which seeks to protect residental environment. Because the Gosiwon is classified as neighborhood facilities, it can be located any zone that is not adequate to live. So It is not proper to supply the Gosiwon as residence purpose to low-income group. The housing policy for low-income group should be pursued by house that satisfies the minimum dwelling standard that the Housing Act requires. It is desirable to abolish the Gosiwon.

不動産保有稅의 課稅體系

민태욱(Min Tae-Uk) 한국토지공법학회 2004 土地公法硏究 Vol.21 No.-

The first requisites for property tax system is that it should distribute tax burdens fairly among taxpayers. Tax equity is most achieved when market value is the basis of the property tax. When there are separate taxes on land and on buildings, it is difficult in practice to estimate the market value of each component accurately. So tax on land and tax on buildings should be integrated one tax and assessed as one good by market value. Then tax rates and tax basis can be simple, that is one of major goals for which taxlaw pursues. And to reconcile revenue surplus or deficit among municipalities, an amendment of revenue sharing is needed.

부동산 과세평가의 기준 및 쟁점

민태욱(Min Tae Uk) 한국토지공법학회 2018 土地公法硏究 Vol.82 No.-

세법상 부동산의 과세평가방법에는 시가주의와 기준시가주의가 있다. 시가주의는 조세평등원칙에 부합하는 장점이 있으나 시가조사에 막대한 행정력이 소요된다. 반면 기준시가주의는 행정부담을 덜 수 있으나 평가액이 시가를 제대로 반영하지 못한다. 개별 세법은 시가주의와 기준시가주의 중 하나를 채택하거나 때로는 양자를 함께 사용하기도 한다. 평등과세의 취지상 기준시가를 적용하기 위해서는 기준시가가 시가를 적정하게 반영하거나 또는 시가를 반영하는 수준에 일관성이 있어야 한다. 그런데 현행 기준시가는 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못하며, 개별 부동산 사이에 현실화율의 차이도 크다. 부동산은 개별성이 강하고 거래도 빈번하지 않아서 기준시가와 시가의 차이는 불가피하며 이점은 현실화율도 마찬가지이다. 그렇지만 현실화율이 10%-80%일 정도로 차이가 큰 것은 납득하기 어렵다. 이점에서 현행 기준시가는 조세평등원칙을 훼손하고 있어 개선이 요구된다. 무상취득 및 과점주주 취득에 대한 취득세는 법률상 아무런 기준 없이 납세자의 신고가액 그대로 과세표준을 삼고 있다. 상속세 및 증여세는 법률에서 시가주의를 채택하고 있으므로 토지에 대한 보충적평가법을 폐지하는 것이 바람직하다. 인근지역내 유사한 토지가 존재하고 있고, 이들 토지에 대한 매매사례, 감정사례 등이 많아 사례를 이용하면 시가산정이 용이하다. 일차적으로 납세자가 시가를 조사 제출하도록 하고 그것에 대해서 과세관청이 검증하는 절차를 마련하는 것이 합리적이다. 양도소득세 역시 실지거래가액을 채택하고 있으므로 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 취득가액을 삼는 것은 제도의 취지에 부합하지 않는다. 환산가액이 세금을 회피하는 수단으로 남용되는 것은 개선이 요망된다. 다른 대체수단을 모색할 필요가 있는데 조세평등 및 남용방지를 감안하면 감정전문기관의 감정이 바람직한 것으로 보인다. 기준시가를 과세평가에 전적으로 사용하는 재산세에서는 현실화율이 모든 부동산에서 통일적으로 유지될 것이 요구된다. 특히 토지 개별공시지가의 개선이 절실하다. 개별공시지가의 난맥상은 단순히 시가파악의 어려움에 기인하기 보다는 행정관청의 무관심이나 정치적 고려가 주요 원인이다. 또한 토지, 건물, 주택 간에 과세부담의 차이가 크게 발생하지 않도록 세밀한 설계가 요구된다. There are two methods for real estate assesment in the taxlaw. One is market value, another is tax standard value. Many tax adopts tax standard value because it is easy to operate with low administrative burdens. Tax equality is the basic principles of the taxlaw. So to use tax standard value for taxation, it should reflect market value properly or same proportion for market price by the types of tax. Many studies point out that current tax standard value is too low by market price and assessment ratio of each real estate is so different that the rate range 10%- 80%. So by using tax standard value in real estate taxation, tax equality can be violated seriously. In real estate acquisition tax, gratuitous acquisition is taxed by self-assessed price by taxpayer without any standards, so it is need to improve. Inheritance and gift tax adopts market value principle, but when taxpayer insists that he can not find market price for land, tax can be is imposed by officially assessed land price which is very low comparing market value. Market value of land can be obtained in varying ways. There are many sales cases, appraisal cases for nearby land by which market price can be obtained So in the Inheritance and Gift Taxlaw, assessment method for land should be improved. Capital gain accrued from real estate is taxed by actual income. But when taxpayer insists that he does not know the acquisition price, the Income Taxlaw admits conversed price for acquisition price, which is calculated by using tax standard value. Misuse that is done by taxpayer or tax professionals is widely spreaded. It is needed to replace other method when taxpayer really does not know acquisition price, though it is rare case. I propose appraisal method because it can achieve better equal taxation and prevent the abuse. And to achieve equal taxation in property tax which use tax standard value completely for tax base, assessment ratio should be maintained uniformly regardless type or region.