한국 리츠의 수익률 결정요인 분석

국문 초록 (Abstract)

부동산시장이 안정기에 접어들면서 부동산간접투자상품인 리츠는 저위험 고수익의 투자상품으로, 또 개발금융의 대안으로 주목받고 있다. 본 연구에서는 이러한 리츠의 수익률을 결정하는 요인을 개별리츠 운영특성변수, 거시경제동향변수, 부동산하위시장동향변수를 통해 실증하였다. 개별리츠 운영특성변수로는 자산규모, LTV, 우선주 발행 여부, 대형자산운용사의 관리 여부를 포함시켰으며 거시경제동향변수로는 경제성장률을, 부동산시장동향변수로는 전국상업지역지가상승률을 사용하였다. 부동산시장은 지역·용도·규모로 구분한 부동산하위시장 측면에서 접근할 필요성이 있으므로 오피스리츠만을 대상으로 지역별·규모별 오피스 공실률 변수를 추가한 분석을 별도로 수행하였다.
분석대상은 2003년부터 2014년 전반기까지 인가를 얻어 운영된 모든 리츠 중 미분양리츠와 개발리츠를 제외하고 투자보고서를 통해 자료구득이 가능한 리츠 54개이며, 그 중 추가적인 분석의 대상이 되는 오피스리츠는 34개이다. 대부분의 리츠의 회계기간인 6개월을 시간적 분석의 단위로 선정하여 전체리츠에서는 348개의 관측점을 오피스리츠에서는 215개의 관측점을 사용한 연구를 진행하였다.
분석방법으로는 경제현상이 갖는 동태적 성격을 반영하고 배당이 갖는 자기회귀적 특성을 반영할 수 있도록 동태적 패널모형을 사용하였다. 동태적 패널모형 중 2단계시스템GMM모형을 사용하여 보다 효율적인 추정량을 얻을 수 있도록 하였다.
분석 결과 개별리츠 운용특성변수 중에는 자산규모와 대형 자산운용사 여부가 수익률에 긍정적인 영향을 끼치는 것으로 나타났으며, 리츠수익률은 거시경제동향과는 연동성을 보이지 않았다. 부동산시장동향 변수의 경우 전국상업지역지가지수와는 연동성을 보이지 않았으나 지역·용도·규모로 구분한 부동산하위시장 측면에서 접근한 오피스 공실률 동향과는 음의 상관관계를 갖는 것으로 나타났다. 이는 한국리츠시장이 금융자산으로서의 성격이 부족하며 부동산직접투자의 연장선상에서 고려되고 있다는 선행연구의 주장을 지지하는 결과이다. 또한 리츠 운영에서 규모의 경제가 나타나고 전문 자산관리인의 개입으로 인한 수익률 향상효과가 있다는 점에서 리츠를 통한 부동산 투자가 개별 부동산투자보다 높은 수익을 내는 투자처가 될 수 있음을 간접적으로 나타내고 있다.