한국의 부동산펀드 실태와 부동산펀드 투자자의 인식에 대한 고찰 = (The) study of the realities of real estate funds in Korea and the recognition of investors

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

November 2008 is the time when the global economy is trying to find globalized solutions for regaining the credibility of the international financial market against the crisis in real estate and financial markets bounced from the sub-prime mortgage crisis in the USA. Considering this situation, doing a research of real estate funds which take up a big part of indirect real estate investment market in Korea could be understood as my wish for the market to be developed. It is significant to consider real estate funds as an alternative to indirect real estate investment. Especially, when uncertainty intensified, real estate funds have a good opportunity to establish itself as an investment product with less risks than investment in stocks and more earning rates than time deposits. However, for the stable settlement of the funds in Korea, the crucial challenge coming up is to vitalize real estate market. Real estate market as an investment target of real estate funds consists generally of a development market and a lease market, the situations of both of which are unsatisfactory and becoming obstacle against settling real estate funds down. In October 2003, a law regarding an operating business of indirect investment assets was enacted on purpose to contribute to the national economy by revitalizing indirect investments to capital market with regulations necessary to the establishment of indirect investment organizations and investment protection, which created various funds in an asset management market and provided a new opportunity for an asset investment. The era of indirect real estate investment raised by the enactment of this law demands domestic and foreign surroundings necessary to establish healthy and desirable real estate investment culture and consistent real estate policies promoted by the government. This could be an opportunity to change consciousness about a real estate investment, and for everyone to be able to invest in a real estate market with small capital. This study obtain information about investors' recognition through questionnaires on 314 people. Based on the analysis of the results, this paper aims to study the investors' recognition needed to settle down real estate funds. The conclusion of this study is as followings; The intention to indirect real estate investment depends on the interest on the investment. Therefore, to raise the interest on an indirect real estate investment, it is required to do consistent researches on developing investment products with high future value, desirable returns and stability, and establish government policies to ensure specialty and to provide investors with tax privileges. 본 The limitations of this study are as followings; First, there is a limitation for generalization of the results since a voluntary sample survey has been conducted in the realities of the financial crisis. Second, the period of the questionnaire survey(Oct. 06, 2008 ~ Oct. 21, 2008) was the time when the financial market departed from the USA was in panic, so negative opinions could be reflected. Third, with a scale from 1 to 5 on the questionnaire, there is a possibility of centralization in which a respondent answers "normal" for a negative opinion. The future study needs to be conducted variously on private equity fund with its 93.7% in market share of previously issued real estate funds(based on fund profitability) although it is hard to open various information about real estate funds to public. If various real estate investment products with safety and profitability are created by these efforts, the settlement of real estate funds will be possible based on the expanded investment bases. the government is promoting investment funds of unsold apartments to stop 'the financial uncertainty of real estate.' It is heard in the news that the government is examining plans to provide fund investors with tax benefits such as tax deduction and to reduce losses by dishonored construction companies or declined housing prices. Therefore, a lot of researches are required to create products for long-term investment with profitability, safety and high future value for the development of a market for real estate fund.

국문 초록 (Abstract)

2008.11 세계경제는 세계경제의 종주국인 미국 발 부동산시장 및 금융시장의 글로벌 위기로 인하여 국제금융시장의 신뢰회복을 위한 글로벌 해법을 찾고자 다양한 대책들이 강구되고 있는 실정이다. 이런 시기에 우리나라 부동산간접투자 시장의 한축을 담당하고 있는 부동산펀드에 관한 투자자 인식에 대한 논문을 작성함은 ‘위기는 곧 기회’라는 심정으로 우리나라 부동산 간접투자 시장의 발전을 기원 하는 간절한 마음에서 본 논문을 마무리 하고자 한다.
2003년 10월에 간접투자기구 등의 구성과 자산운용 및 투자자보호에 필요한 사항을 규정함으로써 자본시장의 간접투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 ‘간접투자자산운용업법’이 제정되었는바, 이 법은 자산운용산업에 다양한 펀드를 조성하여, 자산투자의 새로운 기회를 제공하게 되었다. 사실상 이 법 시행으로 대두된 부동산 간접 투자 시대의 개막은 부동산 투자에 있어서 건전하고 바람직한 부동산 투자문화의 조성을 위한 대내외적 환경 조성과 더불어 정부의 일관성 있는 부동산 정책을 요구하고 있다. 이는 부동산 투자에 있어 의식 변화의 계기가 되며, 누구나 소액의 자금으로 부동산에 투자할 수 있는 시대가 도래 하였다고 할 수 있을 것이다.
물론 설문조사에서도 나타난 결과이지만 투자자는 부동산투자에 있어 간접투자보다는 직접투자를 선호하고 있다. 부동산펀드의 수익률 또한 투자자의 욕구에 못 미치는 것으로 분석되었지만, 투자자보호를 위한 제도가 보완되고 부동산펀드 수익률을 제고 할 수 있는 다양한 상품이 개발된다면 투자자의 인식도 바뀌어 부동산 간접투자에 대한 저변도 확대될 것이다. 더불어 부동산투자의 포트폴리오 구성에 있어서 하나의 투자 대안으로 부동산펀드가 자리매김 할 것으로 믿어 의심치 않는다.
부동산펀드제도의 역사가 길지 않기 때문에 부동산 간접투자에 대한 연구가 그동안 미흡한 상태이며 그동안 이루어졌던 연구들도 대부분이 문헌 연구를 통한 부동산 간접투자 시장의 활성화 방안 강구 및 각 부동산 간접투자 상품간의 비교·분석이 주류를 이루고 있다.
이런 시점에서 부동산 간접투자에 대한 이론적 이해를 바탕으로 투자결정의 수요자인 투자자에 대한 인식을 기준으로 투자자의 의식 및 투자성향을 파악하기위해 설문을 실시하여 부동산 펀드시장의 저변 확대를 위한 수요자의 인식을 분석하고자 하였다. 아울러 본 연구는 금융기관 영업점(은행, 증권사)에서 실제적으로 투자를 하는 투자자와 금융기관 직원을 상대로 한 설문 분석에 큰 의의가 있다고 할 수 있다.
그 분석결과는 제4장 제4절 토론 부분에서 언급한 바와 같으나 주식 형 펀드 등 간접투자 상품의 투자경험자 비율이 전체 설문대상자의 60.8%(191명)인 점을 감안할 때 부동산펀드의 저변 확대를 위해서는 부동산펀드 상품의 수익률 제고 방안 연구가 시급한 과제이다. 아울러 부동산 간접투자에 대한 투자자의 관심도 제고를 위한 합리적이고 체계적인 연구가 지속되어야 할 것이다.
새로운 제도가 정착되기 위해서는 기존제도나 관행과의 조화도 필요하지만 대두된 과제들을 해결하기 위한 부단한 연구가 계속된다면 부동산투자문화의 선진화와 부동산펀드의 정착화는 이루어질 것이라 믿어 의심치 않는다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 = 1
• 제 2 절 연구의 목적과 범위 = 2
• 제 3 절 논문의 구성 = 4
• 제 2 장 부동산펀드의 이론적 고찰 = 7
• 제 1 절 부동산 투자의 개념 = 7
• 1. 부동산 직접투자 = 7
• 2. 부동산 간접투자 = 8
• 3. 부동산 직접투자와 간접투자 비교 분석 = 9
• 제 2 절 부동산 간접투자 제도 = 12
• 1. 부동산 간접투자 제도 연혁 = 12
• 2. 부동산 간접투자 기구 = 13
• (1) 부동산 간접투자 기구의 정의 = 13
• (2) 부동산 간접투자 기구의 주요 내용 = 13
• (3) 부동산 간접투자 기구의 관계회사 = 16
• 3. 부동산 간접투자 상품 비교 = 17
• (1) 리츠(REITs)와 부동산펀드의 법적 개념 차이 = 18
• (2) 리츠(REITs)와 부동산펀드의 자산 운용상의 차이 = 19
• (3) 리츠와 부동산펀드 비교분석 = 19
• 4. 외국의 부동산 간접투자 제도의 교훈 = 21
• 제 3 절 부동산펀드 = 22
• 1. 부동산펀드의 개념 = 22
• 2. 부동산펀드의 구조 = 22
• (1) 부동산펀드의 투자구조 = 23
• (2) 부동산펀드 운용구조 = 24
• (3) 부동산펀드 관리구조 = 25
• 3. 부동산펀드의 투자대상 및 투자위험 = 25
• (1) 부동산펀드 투자대상 = 25
• (2) 부동산펀드 투자대상별 투자위험 = 26
• 제 4 절 한국의 사모펀드 제도 = 28
• 1. 간접투자자산 운용업법상의 사모펀드 = 28
• (1) 사모투자신탁 = 28
• (2) 사모투자회사 = 29
• (3) 사모투자전문회사 = 29
• (4) 기타 사모펀드 = 30
• 2. 사모투자전문회사와 간접투자기구의 관계 = 31
• 3. 사모투자전문회사와 미국 PEF(privateequityfund)와의 관계 = 32
• 제 5 절 부동산펀드 선행연구 검토 = 33
• 1.기존선행연구 검토 = 33
• 2. 본 논문과 선행연구와의 차별화 = 35
• 제 3 장 한국의 부동산펀드 실태분석 = 36
• 제 1 절 부동산펀드의 실태 = 36
• 1. 국내 자산운용시장 현황 = 36
• 2. 부동산펀드 현황 = 38
• (1) 부동산펀드 발매 현황 = 38
• (2) 부동산펀드 규모별 현황 = 38
• (3) 부동산펀드 고객유형별 판매규모 = 39
• (4) 간접투자 상품 및 부동산펀드 년도 별 증감 현황 = 40
• 제 2 절 부동산펀드 유형별 현황 = 41
• 1. 프로젝트 파이낸싱 형(ProjectFinancing) = 42
• (1) 프로젝트 파이낸싱 형의 개념 = 42
• (2) 프로젝트 파이낸싱 형의 사례 = 44
• 2. 임대 형 = 45
• (1) 임대 형의 개념 = 45
• (2) 임대 형의 사례 = 46
• 3. 경매 · 공매 형 및 직접개발 형 = 48
• (1) 경매 · 공매 형 및 직접개발 형의 개념 = 48
• (2) 경매 · 공매 형 및 직접개발 형의 사례 = 49
• 4. 해외투자 형 = 50
• (1) 해외투자 형의 개념 = 50
• (2) 해외투자 형의 사례 = 51
• 제 4 장 부동산펀드 투자자의 인식조사 = 52
• 제 1 절 설문 조사 개요 = 52
• 제 2 절 조사 방법 및 설문지 구성 = 52
• 1. 조사 방법 = 52
• 2. 설문지 구성 = 54
• 제 3 절 부동산펀드 투자자 인식 분석결과 = 55
• 1. 설문 응답자의 사회 경제적 특성 = 55
• 2. 설문 분석결과 = 58
• 3. 부동산 간접투자 의향에 관한 회귀분석 = 69
• 제 4 절 토론 = 72
• 제 5 장 결론 및 향후 연구 방향 = 77
• 제 1 절 결론 = 77
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제 = 78
• 참고문헌 = 80
• 부록 설문지 = 82
• ABSTRACT = 90